Aнализ и комментарии: интересное о Чехии
Коммерческая недвижимость: время менять стратегию
опубликовано: 2024-02-29 автор: Павел Мейтув
Много лет мы утверждали, что инвесторам в недвижимость Чехии следует меньше обращать внимание на жилье и больше ориентироваться на коммерческие объекты, прежде всего, торговые. Разумеется, для этого у нас были резоны.
Однако, в последние три года ситуация на рынке решительным образом изменилась. Сначала пандемия, а затем – как ее следствие - огромная инфляция и энергетический ценовой шок 2022-2023 гг., плюс война в Украине с большим притоком беженцев, полностью изменили ландшафт рынка аренды коммерческой и жилой недвижимости.
В общем, следует признать, что наступил момент масштабного пересмотра прежней инвестиционной стратегии.
Недвижимость в Чехии – итоги 2022 года
опубликовано: 2023-01-27 автор: Павел Мейтув
2022 год был годом больших изменений на чешском рынке недвижимости.
Закончилось «время продавцов» и началось «время покупателей», резко возросли ипотечные ставки и расходы на коммунальные услуги, индекс инфляции составил более 15%. Очень заметно снизился спрос на покупку всех видов недвижимости, существенно изменился рынок как жилой, так и коммерческой аренды. Заметно изменилась ситуация с присутствием на рынке иностранцев (россияне уходят, украинцы пришли).
Подробнее об этих явлениях, об их причинах и следствиях и поговорим.
Уроки локдауна (для инвесторов в коммерческую недвижимость)
опубликовано: 2021-12-29 автор: Павел Мейтув
Почти два года принудительного полного или частичного закрытия большинства бизнесов – достаточный срок для подведения итогов. А количество и разнообразие коммерческих объектов, управлением которыми мы занимаемся, достаточно для того, чтобы делать обобщения и выводы.
В данном тексте мы постараемся не останавливаться на общеизвестных и очевидных утверждениях типа «отели и рестораны оказались рискованным активом» (хотя это на самом деле так) или «спрос на офисные помещения снизился» (что не так уж очевидно). Мы также не будем пытаться ответить на вопрос «Почему в период резкого экономического спада цены недвижимости в Чехии продолжили бурный рост?» - это тема отдельного разговора.
Мы будем анализировать и обобщать только фактический опыт нашего управления коммерческими объектами в последнее время.
Рынок недвижимости Чехии - в пандемии и после нее
опубликовано: 2020-04-07 автор: Павел Мейтув
Весна 2020 года. В те нечастые моменты, когда люди на время перестают думать о здоровье и безопасности своих близких, сопереживать Италии и США или думать об экономических последствиях карантинных мероприятий, они задумываются о том, чем все это закончится, переменится ли их жизнь и профессия, вернется ли мир на круги своя или действительно уже никогда не будет прежним.
Задумываюсь об этом и я. Поскольку областью моей профессиональной деятельности является рынок недвижимости в Чехии, я размышляю о том, что произойдет здесь в краткосрочной и более дальней перспективе.
Выбор жилья за пределами Праги
опубликовано: 2020-02-05 автор: Павел Мейтув
В последние годы из-за высоких цен жилья и сложностей с получением ипотеки в нужном объеме все больше людей вынуждено идти на компромисс: купить себе квартиру нужных параметров в Праге они не могут и должны либо согласиться на существенно худшие жилищные условия (меньшая площадь, меньшее количество комнат, худшее техническое состояние и т.п.), либо согласиться ежедневно тратить больше времени на дорогу от места жительства за городом до работы в Праге. Для второй группы было проведено любопытное исследование, с результатами которого мы вас хотим познакомить.
Глобальные тенденции рынка торговых помещений
опубликовано: 2019-01-02 автор: Павел Мейтув
Некоторые явления, которые мы наблюдаем в последнее время на рынке торговых объектов, заставляют задумываться о том, что в конечном счете ничто не вечно, жизнь так или иначе меняется и раньше или позже ставит участников этой «пьесы» в новые «предлагаемые обстоятельства». Тот, кто вовремя заметит эти изменения и сумеет к ним приспособить свой modus operandi, окажется в выигрыше, тот же, кто будет консервативно держаться за устаревшие представления, понесет потери.
Следует ли ожидать снижения цен жилья в Праге?
опубликовано: 2018-12-24 автор: Павел Мейтув
Потенциальный покупатель квартиры в Праге стоит сегодня на распутье: есть ли смысл делать покупку квартиры сейчас? Или же стоит подождать несколько месяцев, ибо по всем признакам бурный рост недвижимости последних 2-2,5 лет достиг предела своих возможностей?
Проблема правильного определения цены недвижимости при продаже
опубликовано: 2018-11-30 автор: Павел Мейтув
Каждая продажа недвижимости начинается с поиска ответа на самый важный вопрос – «за сколько это можно продать?». Искать ответ на этот вопрос можно разными способами, и – как показывают опыт и последующий анализ – далеко не все они безупречны.
Новый стартап призван облегчить жизнь непрофессиональным участникам рынка недвижимости
опубликовано: 2018-11-13 автор: Павел Мейтув
Вслед за известным проектом «Bezrealitky.cz» (название переводится как «без агента») в Чехии появился новый интернет-сервис подобного типа – www.valuo.cz. Он также предоставляет (за небольшую плату) свои услуги тем продавцам и покупателям недвижимости, которые полагают, что платить комиссии агентствам недвижимости – это лишний расход.
Вначале мы опишем, что предлагает и как работает этот проект, потом задумаемся над тем, насколько верна сама базовая предпосылка – что на услугах маклеров по недвижимости можно и нужно экономить.
2018 год будет годом очередного «великого перелома» на чешском рынке жилья
опубликовано: 2018-07-07 автор: Павел Мейтув
Работая на рынке недвижимости Чехии последние 15 лет, и тщательно ежедневно следя за текущими предложениями, мы можем позволить себе смелость обобщать, делать выводы и прогнозы. Более того, стало уже традицией, что примерно раз в 1-2 года (по мере того, как в этом назревает необходимость) мы делаем обобщающий анализ тенденций рынка и прогноз на обозримую перспективу. Чтобы убедиться в этом и проверить точность наших более ранних предсказаний, достаточно заглянуть на нашем сайте www.property-info.cz в раздел «Анализ и комментарии» и найти соответствующие тексты 2015 и 2016 годов.
Надо сказать, что утверждение 2015 года о том, что на рынке чешской недвижимости начался новый этап роста цен, было сделано в то время, когда это еще совершенно не было очевидно широкой публике, и пресса об этом не писала.
Сегодня мы утверждаем: рост цен недвижимости (прежде всего, жилья) уже прекратился. Просто это пока что не все заметили. Рынок ждет период стагнации и коррекции цен.
О чешской топонимике
опубликовано: 2018-04-11 автор: Павел Мейтув
В Англии, Франции, Испании или Израиле названия улиц русскоговорящему человеку обычно не говорят ничего, в крайнем случае – звучат приятной музыкой или сложны для запоминания и произношения. В Чехии же в силу определенной близости языка трудно не обратить внимания на большое количество странных местных названий улиц. Ведь в восприятии носителя русского языка эти названия имеют смысл.
Право преимущественной покупки недвижимости в долевой собственности
опубликовано: 2018-01-21 автор: Павел Мейтув
Хотите купить или продать квартиру с парковочным местом? Осторожно! С 1.1.2018 это может быть проблемой. У соседей по гаражу есть предусмотренное законом право преимущественной покупки парковочного места ...
Как увеличить доходность сдачи квартир в аренду?
опубликовано: 2017-10-29 автор: Павел Мейтув
Инвесторы в области жилой недвижимости Чехии постоянно вынуждены решать одну довольно сложную задачу: как дополнить высокую надежность и ликвидность инвестиции в квартиру еще и приличной доходностью? Ведь хотя цены аренды жилья в последний год заметно поднялись, роста цен квартир примерно на 20% в год они все равно не догоняют, и грубая доходность в районе 4% годовых по-прежнему остается для многих недостижимой мечтой. О более высокой доходности от сдачи квартир в аренду большинство не может и мечтать.
Рассмотрим некоторые возможные варианты повышения доходности сдачи квартир в аренду.
Что выгоднее: выплачивать ипотеку или платить аренду?
опубликовано: 2017-09-29 автор: Павел Мейтув
Компания Chytrý Honza, которая занимается исследованием и сравнением разнообразных финансовых продуктов, подсчитала, исходя из данных 20 тысяч предложений аренды квартир и 40 тысяч предложений продажи квартир в частной собственности, опубликованных в открытых источниках на различных порталах недвижимости по всей Чехии, что в настоящее время (2017 год) платить ипотеку выгоднее, чем аренду. Это касается всех регионов Чехии и не зависит от размеров квартиры.
Статистика и реальность на рынке жилья в Праге
опубликовано: 2017-04-28 автор: Павел Мейтув
То обстоятельство, что представления продавца о цене своего объекта зачастую не соответствуют реальности, само по себе «нормально» - продавец всегда стремится продать дороже, а покупатель – купить дешевле. Но когда заведомо завышенная цена обосновывается «тенденциями на рынке», сведениями о динамике цен, почерпнутыми из прессы, или представлениями на основе беглого просмотра похожих предложений в интернете, это уже серьезно. Ведь такого «подкованного» и «информированного» продавца не собьют с толку ни отсутствие звонков по его объявлению, ни советы продающего маклера, ни скептические реакции потенциальных покупателей, предлагающих более низкую цену.
Поэтому мы решили специально обсудить, что представляют собой статистические и другие наукообразные сведения о рынке недвижимости, откуда они берутся, как с ними надо обращаться и – в конечном счете – как разумно формировать собственное ценовое предложение и в случае продажи, и в случае покупки недвижимости в Чехии.
Как это делается в Праге или промежуточный финиш уникальной сделки на рынке жилья
опубликовано: 2017-02-03 автор: Павел Мейув
В свое время мы писали о том, что энергетический гигант ČEZ (чешский аналог РАО ЕЭС) объявил тендер на продажу принадлежащего ему жилого фонда в Праге. Речь шла о продаже фактически целого панельного микрорайона в Праге 4 – Писнице неподалеку от будущей станции метро новой линии D. 36 подъездов в панельных домах, построенных в 1987-1990 гг. представляли собой в общей сложности 54 тыс. кв. м. жилой площади.
Итоги тендера подведены, и победитель, похоже, очень хорошо заработает на этой сделке.
Имеет ли смысл спекуляция со строящимися квартирами?
опубликовано: 2016-12-03 автор: Павел Мейтув
Когда в течение второй половины 2015 года и всего 2016 года цены квартир в Праге начали расти темпом около 10% в год, некоторые сообразительные люди стали задаваться вопросом: А не стоит ли заняться спекуляциями с квартирами? Сегодня купить дешевле, послезавтра продать дороже?
Оставляя в стороне причины такого бурного роста цен (хотя они при выборе спекулятивной политики важны, мы обсуждали это в других местах), давайте попробуем проанализировать, что такая операция может означать в реальности, какие с ней связаны расходы, риски и выигрыши.
Новый закон о налоге с перевода недвижимости в действии – первые впечатления
опубликовано: 2016-11-06 автор: Павел Мейтув
1 ноября 2016 года вступил в действие закон, по которому плательщиком налога с перевода недвижимости (4% с цены сделки или с цены официальной оценки, если она выше) является покупатель. Раньше перед налоговой за уплату налога с перевода отвечал продавец, в последний год участники сделки могли договориться между собой о том, кто формально является плательщиком налога (т.е. с кого налоговая будет спрашивать в случае его неуплаты). В частности, это давало и такую возможность, что стороны договорятся о разделении этого налога между собой.
В любом случае налог с перевода недвижимости всегда был до 1. 11. 2016 составной частью суммы сделки. Теперь же ситуация кардинально поменялась – продавцу по большому счету все равно, заплатит ли покупатель этот налог, его это больше вообще не касается. Соответственно, сумма налога теперь не должна фигурировать в цене сделки.
В ожидании окончания валютных интервенций …
опубликовано: 2016-10-23 автор: Павел Мейтув
Известная поговорка гласит: «Знал бы прикуп, жил бы в Сочи». Как ни странно, мы сегодня находимся в ситуации, когда мы «знаем прикуп».
Дело в том, что курс чешской кроны уже несколько лет искусственно занижен примерно на 10%. Центральный банк Чехии осенью 2013 года неожиданно для всех решил, что курс в районе 25-25,5 крон за евро слишком высок и начал валютными интервенциями держать его на отметке около 27,5 крон за евро.
Типология инвестиционных стратегий
опубликовано: 2016-08-29 автор: Павел Мейтув
Общаясь в течение многих лет с множеством клиентов, мы замечаем, что многие плохо представляют себе, во что, собственно, они хотели бы вкладывать деньги. Зачастую также их представления о будущем приобретении мало соответствуют реальности. Поэтому мы решили составить небольшую типологию возможных инвестиционных стратегий. Потенциальный покупатель недвижимости в Чехии может (и должен) отнести себя к одной из нескольких типологических групп. Такое самоопределение потребует некоторых интеллектуальных и душевных усилий, но сильно сократит усилия по поиску и приобретению подходящего объекта.
Специфика инвестиций в сельскохозяйственные угодья в Чехии
опубликовано: 2016-07-24 автор: Павел Мейтув
Сельскохозяйственная земля (угодья) является весьма специфическим видом недвижимости и специфическим объектом инвестирования. Вероятно, потому, что она одновременно является и недвижимостью, и средством сельскохозяйственного производства. К тому же она по-прежнему сохраняет оттенок мистической сакральности (земля-мать, земля-кормилица …).
В то же время сегодня нет никаких ограничений на покупку и владение землями для сельскохозяйственного производства.
Расскажем немного об этом виде инвестиций.
Что происходит с рынком квартир в Праге?
опубликовано: 2016-06-24 автор: Павел Мейтув
Почему цены квартир в Праге растут? Что будет с ценами в обозримой перспективе 1-2 лет?
Эти вопросы обсуждаются на базе последних (по состоянию на июнь 2016 года) доступных статистических данных из различных источников.
Чехия – родина слонов?
опубликовано: 2016-05-13 автор: Павел Мейтув
Чехия – страна небольшая и в мировом масштабе незначительная. Она не решает судьбы мира, наоборот – ее судьбы решаются мировыми державами.
Тем не менее, вклад представителей этой страны в развитие мировой цивилизации в самых разных ее областях (наука, литература, техника, музыка и т.п.) – если, конечно, присмотреться – существенно превосходит размеры этой маленькой страны.
Квартиры премиум-класса в Праге до 2018 года подорожают на 12-15%
опубликовано: 2016-01-22 автор: Павел Мейтув
Так утверждает "исследование" компании Lexxus Norton, что есть специальное подраздение агентства недвижимости Lexxus, которое (подразделение, а, впорочем, и все агенство в целом) специализируется на продаже эксклюзивных квартир и вилл.
Так что, выяснять, на чем основано такое утверждение, какова методика исследования и т.п., думается, бессмысленно. Конечно же, только по чистой случайности результаты "исследования" полностью совпадают с целями агенства (продавать больше и дороже).
Тем не менее, при всей уместности иронии, это еще не значит, что тезис о том, что в ближайшие 2 года квартиры премиум-класса подорожают на 12-15% не явлется правдивым.
Доходные дома как хит лихорадки на рынке недвижимости
опубликовано: 2016-01-09 автор: Павел Мейтув
Почему доходный дом представляется лучшей инвестицией, чем покупка нескольких квартир? Как смотрят на покупку доходных домов банки? Какая доходность считается приемлемой у многоквартирных домов?
Обо всем этом рассказывает следующий текст.
Новые тенденции на рынке недвижимости Чехии в 2015 году
опубликовано: 2015-08-26 автор: Павел Мейтув
Хотя 2015 год только-только перевалил за половину, в области недвижимости в Чехии уже произошло столько изменений, что имеет смысл рассказать о них не в виде отдельных новостей, а в более систематическом обзоре.
Нерешительность как самая большая ошибка в инвестировании
опубликовано: 2015-08-14 автор: Павел Мейтув
Как определить заранее, что покупка недвижимости в Чехии является удачной инвестицией? Как отличить потребительские свойства объекта недвижимости от его инвестиционных характеристик?
Как платить меньше налогов с доходов от аренды недвижимости?
опубликовано: 2015-07-23 автор: Павел Мейтув
Нужно честно признать, что ставки налогов в Чехии не относится к наименьшим. Это несколько смущает многих инвесторов, которые приобретают доходную недвижимость (как коммерческую, так и жилую). Впрочем, зачастую само чешское законодательство предоставляет достаточно интересные ходы для оптимизации налогового бремени (как будто бы государству налоговые доходы и не слишком были нужны).
Об этом и пойдет речь.
10 наиболее экологически опасных мест в Чехии
опубликовано: 2015-05-10 автор: Павел Мейтув
Журналисты авторитетного чешского еженельника «Тыден» составили в конце 2014 года «топ 10» наиболее рискованных с точки зрения экологической безопасности населенных пунктов Чехии.
Думаем,знание об основных экологически «горячих» точках не помешает. Те, кто там уже родились или работают, как-то с этим риском для здоровья могут жить, но зачем же выбирать себе в таком месте недвижимость добровольно? Лучше знать названия этих населенных пунктов и стараться держаться от них подальше.
Что происходит на рынке пражских отелей к концу 2014 года?
опубликовано: 2014-11-10 автор: Павел Мейтув
Нам регулярно приходится сталкиваться запросами наших клиентов на покупку гостиницы в Праге. Раньше мы обычно отговаривали их от такой инвестиции как слишком рискованной и экономически неоправданной.
Однако, после 3-4 лет стагнации на рынке отелей в Праге заметно оживление.
И сегодня в целом можно с чистой совестью констатировать, что пражские гостиницы сегодня снова вернулись на рынок в качестве полноценного инвестиционного актива наряду с коммерческими помещениями, офисными центрами, складскими комплексами и девелоперскими проектами. Иметь такой актив в своем инвестиционном портфолио недвижимости в Чехии – и не стыдно, и не убыточно.
Операции с недвижимостью – «быстрые деньги»?
опубликовано: 2013-11-20 автор: Павел Мейтув
Многие инвесторы стараются в своих вложениях ориентироваться на «быстрые деньги». Не надо быть Ньютоном, чтобы понимать, что добиться требуемого результата можно всего лишь двумя путями (и их комбинированием): покупать ниже актуальных рыночных цен или создавать добавленную стоимость.
Продажа недвижимости в Чехии – некоторые рекомендации
опубликовано: 2012-09-18 автор: Andrei Yadzevich
Продажа недвижимости кардинально отличается от ее покупки. Время сейчас такое, что продать объект труднее, чем его купить. Если вам по каким-то причинам необходимо достаточно быстро продать свой дом, квартиру либо коммерческую недвижимость, решать эту задачу за счет низкой цены не хочется.
Как продать недвижимость в Чехии дорого и быстро – анализ и рекомендации специалиста...
Особенности применения НДС к операциям с недвижимостью в Чехии
опубликовано: опубликовано: 2012-08-15 последняя актуализация: 2016-12-10 автор: Павел Мейтув
Механизмы применения и возврата НДС в Чехии представляются стандартными и простыми. Однако, в случаях операций с недвижимостью они довольно запутанны, существует ряд специальных режимов и исключений. Давайте попробуем с этим разобраться и систематизировать отдельные положения чешского закона о налоге на добавленную стоимость (закон №235/2004 Сборника законов в редакции последующих предписаний).
Некоторые юридические проблемы при покупке недвижимости в Чехии
опубликовано: 2012-06-14 автор: Павел Мейтув
Наши клиенты – русскоязычные покупатели жилой и коммерческой недвижимости на территории Чехии. Многие из них считают, что самое трудное при покупке недвижимости – это найти подходящий объект, не ошибиться с выбором. Это, конечно, так, однако, значительные опасности ожидают покупателя и на этапе оформления сделки, и мы настоятельно рекомендуем не пускать процесс составления договора купли-продажи, его подписания и регистрации в кадастре на самотек.
Сколько стоит проживание в Чехии?
опубликовано: 2012-02-07 автор: Павел Мейтув
Ответить на этот вопрос не очень просто, ведь каждая семья живет в меру своих доходов и привычек к определенному стандарту. Тем не менее, попытаюсь примерно прикинуть структуру расходов «типовой» семьи, живущей в Чехии.
Активное улучшение инвестиций или как извлекать из недвижимости дополнительный доход
опубликовано: 2011-09-28 автор: Pavel Meytuv
Все гениальное - просто. То, что просто – не всегда гениально. Инвестировать в недвижимость легко. Но как инвестировать так, чтобы получать высокий и стабильный доход?
Купить бизнес в Чехии
опубликовано: 2011-08-03 автор: A.Ядевич
Работающий бизнес в Чехии – это обязательное условие для всех иностранцев, которые хотят перебраться на ПМЖ в Чехию по пути получения предпринимательской визы. С одной стороны, это самый простой и независимый вариант легального переезда в страну. С другой стороны, условие ведения в Чехии активного бизнеса примерно с 2010 перестало быть формальным, и сегодня иностранцам приходиться реально показывать деловую активность своих зарегистрированных фирм.
Два года спустя ... или тенденции на рынке недвижимости Чехии – 2010.
опубликовано: 2010-09-15 автор: Андрей Ядевич
Адаптация в Чехии
опубликовано: 2010-07-07 автор: Андрей Ядевич
Адаптация в Чехии для каждого, кто меняет страну проживания впервые - это сложный вопрос, к которому трудно подготовиться заранее. Получить опыт и знания о том, как проще, легче, успешнее найти свое достойное место под солнцем, можно только "прыгнув в воду". Чтобы ваше плавание было успешным, мы готовы стать вашим партнером и поделиться собственным многолетним опытом.
