2024-2025 – итоги и прогнозы
опубликовано: 2025-02-24 последняя актуализация: 2025-02-24 автор: Павел МейтувЧто касается минувшего года, тут все относительно просто: высокая инфляция и бешеные цены энергии, которые лихорадили Чехию в 2023 году, успокоились и потихоньку возвращаются к относительно нормальному (хотя и несравнимому с привычным) уровню (средняя инфляция за 2024 год составила в целом 2,4%, хотя в 2023 она была 10,7%, а в 2022 – более 15%), ставки кредитов снижались, хотя и не так быстро, как это ожидалось, и базовая двухнедельная ставка рефинансирования Центробанка в размере 4% годовых не в полной мере отразилась в кредитных предложениях коммерческих банков. Тем не менее, то ли сигналы Центробанка и все-таки сниженная по сравнению с 2023 годом ставка (ведь еще в феврале 2024 она составляла 6,25%) дали рынку импульс, то ли фиаско государства с введением дигитализации разрешительной процедуры нового строительства означает, что в ближайшей перспективе новых проектов не только не станет больше, но – наоборот – меньше, то ли все уже привыкли к новым ценовым соотношениям, или же спрос просто устал ждать лучших времен, но на рынке недвижимости наблюдается явное оживление. Объемы продаж нового жилья в Праге в отчетах девелоперов приближаются к рекордным показателям 2021 года, что логично отражается в довольно быстром росте цен как нового, так и вторичного жилья. Банки в 2024 году выдали по данным Hypomonitor в 2024 году ипотечных кредитов на 275 миллиардов крон, что представляет собой рост на 83% по сравнению с предыдущим годом. Если даже вычесть из этой суммы рефинансирование уже существующих кредитов, то и так останется 228 миллиардов крон новых кредитов. К концу декабря средняя ставка ипотечного кредита составила 4,80% годовых.
На основании сказанного и наблюдаемой во второй половине 2024 года динамики аналитики предсказывают продолжение оживления спроса и роста цен почти во всех сегментах рынка недвижимости Чехии.
Но сначала про экономику и финансы в целом. Глава Чешского национального банка (Центробанка) Алеш Михл ожидает, что 2025 год будет годом низкой инфляции и финансовой стабильности. Он предсказывает, что инфляция будет на уровне около 2,5%, а экономика вырастет примерно на 2%, причем в основном рост экономики будет базироваться на потреблении, хотя было бы лучше, если бы экономика росла благодаря инвестициям.
В нормальной экономической ситуации это означало бы, что уровень цен недвижимости должен был бы отражать динамику инфляции, темпы роста экономики и позитивные или негативные ожидания обозримого будущего, т.е. нормально было бы ожидать в 2025 году рост цен в районе 3-4%, ну максимум, 5%. Однако, по мнению консультационной компании Knight Frank цены могли бы вырасти на 5-10%. Если не предполагать за этим прогнозом «интриганство» уважаемой крупной компании (ведь не секрет, что высокие цены недвижимости в конечном итоге выгодны всем, кроме покупателей – и бюджету государства, и девелоперам, и маклерам), то мы имеем дело с ненормальной ситуацией и с внеэкономическими, скорее психологическими факторами поведения рынка и ценовой динамики. Попробуем разобраться.
Если исходить из того, что и сегодняшний уровень цен недвижимости в Праге (в других регионах и городах Чехии ситуация может существенно отличаться) является нереальным и недостижимым для большинства «нормальных» людей (в среднем 160 тысяч крон или примерно 6,5 тыс. евро за м2), то возникает вопрос, кто эти покупатели, откуда у них образуются эти средства, и в чем экономическая осмысленность их покупательского поведения на рынке. Раньше более быстрый по сравнению с темпами роста экономики и инфляции рост цен недвижимости можно было объяснять, например, притоком заграничного спроса. Теперь этот фактор по разным причинам практически сошел на нет: российских покупателей по понятным причинам почти нет (достаточно посмотреть на стремительный провал цен в так в недавнем прошлом популярной у россиян курортной зоне Карловых Вар), украинские беженцы едва ли в большинстве своем располагают нужным уровнем финансов, западноевропейским покупателям Прага и Чехия перестали быть интересными, ибо в Европе есть много других существенно более дешевых городов и стран, а, скажем, некоторый приток израильтян едва ли может быть заметным фактором. То есть спрос на недвижимость является, главным образом, внутренним.
Также важным фактором спроса была потребность жителей Чехии обеспечить себе достойную старость в свете неудовлетворительной пенсионной системы. Пожалуй, этот фактор никуда не делся, и хотя цены жилья и ставки ипотек не способствуют использованию недвижимости в качестве инструмента пенсионного накопления, можно допустить, что сам по себе быстрый, на глазах рост цен недвижимости, и, возможно, еще более быстрый рост дохода от аренды жилья поддерживают эту тенденцию. Главное же – день за днем подтверждаются ожидания будущего роста стоимости такого актива как квартира, так что по-прежнему есть смысл вкладываться, через 15-20 лет эти метры будут стоить существенно дороже.
Очевидно сохраняется и действие фактора межрегионального перетекания денег: с одной стороны, успешные предприниматели и высокооплачиваемые специалисты (юристы, стоматологи и т.п.) из небольших городов перекладывают избытки своих доходов в недвижимость в Праге и некоторых других крупных городах, видя в этом, несмотря на высокие цены, стабильность и ликвидность своих инвестиций, с другой стороны, население крупных городов, неспособное вложиться в жилье «дома», зачастую выбирает покупку недвижимости в более мелких и удаленных городах с тем, чтобы арендным доходом покрывать существенную часть собственной аренды жилья в столице и краевых центрах, и также рассчитывая на будущий рост стоимости своих активов.
И тут надо сказать, что, как минимум, последняя стратегия действительно имеет смысл: цены недвижимости, судя по статистике, бурно растут практически во всех более или менее крупных и средних городах Чехии, столь же бурно в этих городах растут и цены аренды. И если этот рост цен аренды объясняется тем, что в относительно небольших городах местный спрос на покупку собственного жилья весьма ограничен, что усиливает спрос на аренду, то рост стоимости недвижимости в регионах иначе чем притоком капиталов со стороны (т.е. от жителей более крупных городов с более высокими доходами) объяснить нельзя. Тем, у кого не хватает сбережений и доходов для покупки квартиры в Праге или Брно, все чаще присматриваются к другим городам. Так, например, в Плзни средняя цены м2 за год выросла почти на четверть (с 55 тысяч крон в 4 квартале 2023 до 68 тысяч в конце 2024), подобным образом вела себя средняя цена в г. Оломоуц (с 55 тысяч крон в 4 квартале 2023 до 63 тысяч в конце 2024). Быстрым темпом росла средняя цена и в таких городах как Усти над Лабем, Чешске Будейовице или Градец Кралове. Одновременно двузначным темпом росли и цены аренды в краевых центрах.
Раз уж речь зашла о «горизонтальной» динамике рынка недвижимости Чехии, стоит обратить внимание на еще одну любопытную и часто не замечаемую ось динамики – демографическую. Дело в том, что по мнению социологов из компаний Dataligence и Flatzone в обозримой перспективе молодое поколение будет массово наследовать недвижимость своих родителей и прародителей, которые получали квартиры в советское время, а в последующем приватизировали. По статистике между 1965 и 1980 гг. в Чехии было построено около миллиона панельных квартир, не менее 367 тысяч квартир (из них – два трети в панельных домах) и 500 тысяч частных домом сегодня принадлежит людям старше 70 лет. Т.е. в обозримой перспективе сотни тысяч старых квартир могут оказаться на рынке. Проблема, однако, в том, что значительная часть этих квартир, во-первых, находится в панельной застройке, а во-вторых, совершенно не в тех городах, в которых предпочитает сегодня жить молодое поколение. Точнее говоря, унаследованные панельные квартиры в Праге или Брно, будучи выставленными внуками на рынок, безусловно найдут своего покупателя и обеспечат новому поколению старт к собственному жилью, а вот такие квартиры в провинциальных городах (с населением 5-20 тысяч жителей) продать будет сложно, что может привести к массивному снижению цен в регионах. Следовательно, выбирая объект для инвестирования в недвижимость за пределами крупных городов, стоит учитывать и этот фактор – привлекательность данного города для жизни через 5-10 лет.
Возвращаясь к факторам, подогревающим спрос и цены на жилье, нужно подчеркнуть еще одно обстоятельство, которое в прошлом не играло заметной роли. В последнее время мы несколько раз подряд столкнулись с покупателями такого типа, так что можно сказать, что определенная тенденция имеет место. А именно: речь идет об инвесторах в другие активы. Выглядит это примерно так. Покупатель квартиры практически не располагает собственными средствами, он берет 100%-ную ипотеку. Однако, он располагает другими инвестиционными активами (золото, криптовалюта, акции, облигации и т.п.), которые приносят ему более высокий доход, чем расходы на погашение ипотеки с сегодняшними процентами. Такому покупателю выгодно взять даже не самую привлекательную ипотеку, но сохранить свои активы и более высокую доходность по ним. В результате он и получает недвижимость (обычно не для личных нужд, а в качестве очередной консервативной инвестиции), и собственных финансов для ее приобретения практически не требуется. Для примера: за последние 5 лет (2 квартал 2019 – 4 квартал 2024) цены квартир в кирпичных домах в Чехии по Deloitte Real Index выросли в среднем на 54%, индекс же S&P 500 за это время прибавил 107%, а биткоин подорожал на 900%. В этом контексте несущественно, стоит ли ипотечных кредит 3,4,5 или 6% годовых.
Вернемся, однако, к началу и к основной теме нашего рассуждения – итогам и прогнозам. Из сказанного очевидно, что считаться с, как минимум, 5%-м ростом средней стоимости жилья в Чехии в год (по крайней мере, в Праге и других крупных городах) в течение этого и ближайших 2-3 лет вполне реально. Не исключено, что этот рост будет и больше в силу, с одной стороны, названных выше причин (снижение инфляции, стабилизация цен энергии, общий рост экономики и доходов населения) и стратегий поведения отдельных групп покупателей, с другой стороны, сохранения всех объективных факторов, толкающих цены недвижимости вверх – крайне медленных процессов разрешения нового строительства, роста стоимости строительных материалов и работ, усиление требований к энергосбережению в строительстве, внедрению новых технологий строительства и функционирования зданий и т.п.
Несколько иная ситуация в области коммерческой недвижимости. И здесь, конечно, отчасти действуют те же, что и у жилья, факторы, которые непрерывно давят на рост цен вверх, однако, и рост цен аренды коммерческих помещений, и рост их стоимости упираются в экономические возможности арендаторов торговых, офисных, производственных или складских объектов. А тут все обстоит совсем не так оптимистично как в случае квартир и в гораздо большей степени зависит от общей экономической ситуации. Арендатору квартиры хочешь-не хочешь нужно где-то жить, арендатор же коммерческого помещения может просто свернуть или существенно сократить свой бизнес, если расходы на его содержание (аренда помещения, оплата коммунальных расходов, расходы на персонал, налоговые обременения и рост стоимости товаров на входе) перестают соответствовать доходам. И тут у владельцев таких коммерческих помещений появляются проблемы и потери, связанные не только с поисками нового арендатора, но и с необходимостью технически и административно приспособить помещение виду деятельности нового арендатора. Все это означает достаточно долгие простои и прямые финансовые потери. К тому же и пустующее коммерческое помещение требует расходов на свое содержание, иногда достаточно существенных.
Поэтом мы не устаем призывать владельцев коммерческих помещений к проявлению гибкости: потери, связанные с отказом от автоматического увеличения аренды на инфляцию или даже связанные с некоторым снижением аренды, несопоставимы с потерями, связанными со сменой арендатора.
Впрочем, нужно отметить, что названные проблемы никак не проявляются на рынке крупных коммерческих объектов – пражских гостиниц, офисных и торговых центров и т.п. Напротив, в этом секторе наблюдается большое оживление, и сделки с ценниками с девятью нулями в 2024 году не были редкостью. Так, например, группа PPF приобрела пражский отель Hilton – самый крупный в Праге (без малого 800 номеров, более 7 тысяч м2 конгрессовых помещений, 6 ресторанов и баров, фитнесс-центр и т.п.) за примерно 7,5 миллиардов крон. В целом в 2024 году было заключено крупных сделок с коммерческими объектами на сумму около 38 миллиардов крон. Консультационная компания CBRE предполагает, что в 2025 году объем инвестиций существенно превысит 50 миллиардов крон. Доминировать на рынке крупных сделок по-прежнему будут местные инвесторы, хотя понемногу возвращаются и заграничные игроки. В этом смысле рынок крупных коммерческих объектов в значительной степени копирует рынок жилья.
Но рынок миллиардных сделок занимает нас исключительно как «развлечение», ни к читателям, ни к авторам данного обзора он прямого отношения не имеет. Поэтому вернемся на землю к проблемам с «обычными» арендаторами. Что касается конкретных видов бизнеса, которым инвесторы коммерческих помещений предоставляют площади для деятельности, то, по нашему мнению, и в обозримой перспективе сохранится тенденция 2-3 последних лет, где наиболее рискованными арендаторами будут предприятия общественного питания (рестораны, пивные и т.п.) и – как ни странно – банки, которые все больше сокращают количество и площадь своих отделений, а наиболее привлекательными и надежными – торговые сети.
Мы также продолжаем считать, что перспективным, хотя и довольно хлопотным видом коммерческой недвижимости остаются доходные дома, особенно в тех городах, где покупательная сила населения сравнительно невелика (а это почти все города с населением около 40-60 тысяч жителей), следовательно, цена приобретения может быть относительно низкой, а спрос на арендное жилье высок и стабилен. Это приводит к лучшему соотношению между ценой покупки и ценой сдачи в аренду, т.е. к лучшей доходности и более быстрой возвратности инвестиции. А если правильно выбрать город с точки зрения перспективы привлекательности жизни в нем в обозримом будущем, то можно рассчитывать и на будущий рост стоимости такого актива.
К сожалению, из этого обзора придется исключить такие виды недвижимости как земельные участи, частные дома, производственно-складские и офисные помещения. Участки и коттеджи – это отдельная обширная тема, требующая самостоятельного разговора, а для обоснованного обсуждения рынка крупных офисных зданий и складов у нас нет достаточного опыта и компетенции. Впрочем, в случае конкретного запроса мы можем провести анализ и этих сегментов рынка недвижимости в Чехии.
Но в целом, подводя итог, можно предполагать, что в отличие от трех-четырех последних лет ситуация стабилизируется: инфляция резко снизилась и по-видимому сохранится в «нормальном» коридоре 2-3% в год, экономика демонстрирует не очень большой, но рост, кредитные ставки имеют тенденцию к снижению. Предложение по-прежнему будет в горизонте ближайших лет меньше спроса, цена недвижимости в целом будет расти, но без резких скачков и турбуленций, ценовая динамика будет в основном определяться поведением и возможностями покупателей, а не желаниями продавцов. Спрос же в основном будет формироваться на внутреннем рынке, заметного притока иностранного капитала не предвидится. По-прежнему будет высок спрос на аренду жилья, существенно хуже будет обстоять дело со спросом на аренду коммерческих помещений.
Если завершать описание текущей и ожидаемой в ближайшее время ситуации на рынке недвижимости Чехии советами инвесторам (т.е. тем, кто приобретает объекты не для личного пользования, а для приумножения капитала), то остается повторить то же самое, что мы уже рекомендовали и раньше: наиболее привлекательными инвестициями в недвижимость в Чехии остаются и будут оставаться те, которые связаны с созданием «добавленной стоимости», т.е. реконструкции, расширения и улучшения существующих объектов или новое строительство, но с выраженной ориентацией на жилье. В зависимости от имеющихся средств это может быть ремонт отдельных квартир или реконструкция (строительство) более крупных многоквартирных домов с последующей продажей, распродажей или сдачей в аренду.
Желаем всем инвесторам в чешскую недвижимость удачных сделок и успешной реализации своих планов! Готовы по мере сил им в этом помочь.
<<< вернуться к списку тем
Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
