Каталог недвижимости в Чехии

Квартиры: поиск по каталогу ( купля-продажа )

Сортировать по: дате изменения региону цене
Квартира 6+1 (251 м2) в Праге 1 (Нове Мнесто) на ул.Оплеталова   Квартира 6+1 (251 м2) в Праге 1 (Нове Мнесто) на ул.Оплеталова квартиры

Квартира 6+1 (251 м2) в Праге 1 (Нове Мнесто) на ул.Оплеталова

регион: Прага 1
состояние: требуется частичная реконструкция
номер объекта: 19726
цена:
   29 990 000 CZK
дата изменения:
2024-06-12 16:41:16
Квартира 3+КК (66 м2) в г.Плзень на ул.Коперникова (Западная Чехия)   Квартира 3+КК (66 м2) в г.Плзень на ул.Коперникова (Западная Чехия) квартиры

Квартира 3+КК (66 м2) в г.Плзень на ул.Коперникова (Западная Чехия)

регион: Западная Чехия
состояние: после реконструкции
номер объекта: 19725
цена:
   4 480 000 CZK
дата изменения:
2024-06-12 11:59:55
Квартира 3+КК (83 м2) в Праге 1 (Нове Мнесто) на Сеноважне намнести   Квартира 3+КК (83 м2) в Праге 1 (Нове Мнесто) на Сеноважне намнести квартиры

Квартира 3+КК (83 м2) в Праге 1 (Нове Мнесто) на Сеноважне намнести

регион: Прага 1
состояние: после реконструкции
номер объекта: 19723
цена:
   16 000 000 CZK
дата изменения:
2024-06-10 13:44:48
Квартира-лофт 1+КК (30 м2) с балконом и галереей в Праге 4 (Модржаны) на ул.Мези Водами   Квартира-лофт 1+КК (30 м2) с балконом и галереей в Праге 4 (Модржаны) на ул.Мези Водами квартиры

Квартира-лофт 1+КК (30 м2) с балконом и галереей в Праге 4 (Модржаны) на ул.Мези Водами

регион: Прага 4
состояние: новостройка
номер объекта: 19721
цена:
   4 323 000 CZK
дата изменения:
2024-06-08 15:45:33
Квартира 1+КК (34 м2) в Праге 5 (Мотол) на ул.Заградничкова   Квартира 1+КК (34 м2) в Праге 5 (Мотол) на ул.Заградничкова квартиры

Квартира 1+КК (34 м2) в Праге 5 (Мотол) на ул.Заградничкова

регион: Прага 5
состояние: стандарт
номер объекта: 19719
цена:
   4 890 000 CZK
дата изменения:
2024-06-07 13:38:19
Квартира 1+КК (30 м2) с террасой в Праге 3 (Жижков) на ул.Бискупцова   Квартира 1+КК (30 м2) с террасой в Праге 3 (Жижков) на ул.Бискупцова квартиры

Квартира 1+КК (30 м2) с террасой в Праге 3 (Жижков) на ул.Бискупцова

регион: Прага 3
состояние: после реконструкции
номер объекта: 19717
цена:
   4 900 000 CZK
дата изменения:
2024-06-06 20:20:27
Квартира 2+1 (59 м2) в Праге 5 (Смихов) на ул.На Вацлавце   Квартира 2+1 (59 м2) в Праге 5 (Смихов) на ул.На Вацлавце квартиры

Квартира 2+1 (59 м2) в Праге 5 (Смихов) на ул.На Вацлавце

регион: Прага 5
состояние: стандарт
номер объекта: 19715
цена:
   10 490 000 CZK
дата изменения:
2024-06-06 18:54:06
Квартира 1+КК (47 м2) с палисадником в Праге 5 (Коширже) на ул.Котларжка   Квартира 1+КК (47 м2) с палисадником в Праге 5 (Коширже) на ул.Котларжка квартиры

Квартира 1+КК (47 м2) с палисадником в Праге 5 (Коширже) на ул.Котларжка

регион: Прага 5
состояние: стандарт
номер объекта: 19654
цена:
   6 490 000 CZK
дата изменения:
2024-06-03 14:36:50
Квартира 3+КК (72 м2) под капитальную реконструкцию в Праге 5 (Смихов) на ул.Коваку   Квартира 3+КК (72 м2) под капитальную реконструкцию в Праге 5 (Смихов) на ул.Коваку квартиры

Квартира 3+КК (72 м2) под капитальную реконструкцию в Праге 5 (Смихов) на ул.Коваку

регион: Прага 5
состояние: требуется капитальная реконструкция
номер объекта: 19710
цена:
   7 499 000 CZK
дата изменения:
2024-06-02 13:54:15
Квартира 3+1 (96 м2) с террасой в Праге 1 (Старе Мнесто) на ул.Темплова   Квартира 3+1 (96 м2) с террасой в Праге 1 (Старе Мнесто) на ул.Темплова квартиры

Квартира 3+1 (96 м2) с террасой в Праге 1 (Старе Мнесто) на ул.Темплова

регион: Прага 1
состояние: после реконструкции
номер объекта: 19706
цена:
   36 000 000 CZK
дата изменения:
2024-05-31 20:18:02
Квартира 3+1 (90 м2) в Праге 5 (Смихов) на ул.Йиндржиха Плахты   Квартира 3+1 (90 м2) в Праге 5 (Смихов) на ул.Йиндржиха Плахты квартиры

Квартира 3+1 (90 м2) в Праге 5 (Смихов) на ул.Йиндржиха Плахты

регион: Прага 5
состояние: требуется капитальная реконструкция
номер объекта: 19704
цена:
   9 500 000 CZK
дата изменения:
2024-05-23 12:09:45
Квартира 4+КК (106 м2) с палисадником в Праге 5 (Йинонице) на ул.Качиркова   Квартира 4+КК (106 м2) с палисадником в Праге 5 (Йинонице) на ул.Качиркова квартиры

Квартира 4+КК (106 м2) с палисадником в Праге 5 (Йинонице) на ул.Качиркова

регион: Прага 5
состояние: новостройка
номер объекта: 19701
цена:
   19 960 000 CZK
дата изменения:
2024-05-22 13:54:33
Квартира 2+1 (56 м2) в г. Теплице на ул. Лоунска   Квартира 2+1 (56 м2) в г. Теплице на ул. Лоунска квартиры

Квартира 2+1 (56 м2) в г. Теплице на ул. Лоунска

регион: Теплице
состояние: после реконструкции
номер объекта: 19700
цена:
   2 800 000 CZK
дата изменения:
2024-05-21 17:42:29
Квартира 3+КК (77 м2) в Праге 10 (Вршовице) на ул.Вршовицка   Квартира 3+КК (77 м2) в Праге 10 (Вршовице) на ул.Вршовицка квартиры

Квартира 3+КК (77 м2) в Праге 10 (Вршовице) на ул.Вршовицка

регион: Прага 10
состояние: после реконструкции
номер объекта: 19697
цена:
   8 380 000 CZK
дата изменения:
2024-05-18 16:09:38
Квартира 5+КК (130 м2) с двумя террасами в Праге 10 (Забеглице) на ул.Гиацинтова   Квартира 5+КК (130 м2) с двумя террасами в Праге 10 (Забеглице) на ул.Гиацинтова квартиры

Квартира 5+КК (130 м2) с двумя террасами в Праге 10 (Забеглице) на ул.Гиацинтова

регион: Прага 10
состояние: после реконструкции
номер объекта: 19695
цена:
   17 900 000 CZK
дата изменения:
2024-05-18 13:05:05


Перейти в архив каталога

Рекомендуемые квартиры

Квартира 2+КК (75 м2) с террасой в Праге 1 (Нове Мнесто) на ул.Лодецка

раздел: квартиры
состояние: после реконструкции
номер объекта: 18975

16 200 000 CZK Квартира 2+КК (75 м2) с террасой в Праге 1 (Нове Мнесто) на ул.Лодецка

Новая квартира 3+КК (120 м2) с палисадником в Праге 1 (Мала Страна) на ул.Вшегрдова

раздел: квартиры
состояние: требуются косметические работы
номер объекта: 18927

19 900 000 CZK Новая квартира 3+КК (120 м2) с палисадником в Праге 1 (Мала Страна) на ул.Вшегрдова

Новая квартира 2+КК (73 м2) с террасой в Праге 6 - Стржешовице (Оржеховка) на ул.На Драчках

раздел: квартиры
состояние: новостройка
номер объекта: 18817

10 900 000 CZK Новая квартира 2+КК (73 м2) с террасой в Праге 6 - Стржешовице (Оржеховка) на ул.На Драчках

Квартира 5+1 (169 м2) с палисадником в Праге 1 (Нове Мнесто) на ул.Ве Смечках

раздел: квартиры
состояние: стандарт
номер объекта: 18783

27 000 000 CZK Квартира 5+1 (169 м2) с палисадником в Праге 1 (Нове Мнесто) на ул.Ве Смечках

Квартира 3+КК (92 м2) с балконом в Праге 5 (Смихов) на Яначково набржежи

раздел: квартиры
состояние: после реконструкции
номер объекта: 18734

16 500 000 CZK Квартира 3+КК (92 м2) с балконом в Праге 5 (Смихов) на Яначково набржежи

Квартира 3+КК (127 м2) с участком (163 м2) в Праге 5 (Смихов) на ул.У Николайки

раздел: квартиры
состояние: после реконструкции
номер объекта: 18679

24 000 000 CZK Квартира 3+КК (127 м2) с участком (163 м2) в Праге 5 (Смихов) на ул.У Николайки

Комментарии эксперта

из опыта риэлтора

Как определяется площадь квартиры?

На первый взгляд - наивный вопрос, при ближайшем рассмотрении – не такой уж простой. Прежде всего, надо понимать, что система жилищной документации в Чехии совершенно не похожа на принятую в России или других странах бывшего СССР. Никаких «справок БТИ» (как, впрочем, и самих бюро технической инвентаризации) в Чехии просто не существует. Кроме того, сами законы Чехии зачастую настолько либеральны (и одновременно невнятны), что это легко может сбивать иностранцев с толку. Да что там иностранцев; и сами чехи, читая объявления о продаже или аренде квартир не всегда могут докопаться до правдивых фактов и сведений о площади предлагаемых помещений. Ну, и наконец неписанные правила, традиции и привычки чешской жизни сильно отличаются от того, к чему привыкли жители других стран. Пойдем, однако, по порядку. Первые официальные сведения о площади квартиры можно почерпнуть из выписки из кадастра недвижимости. Правда, там напрямую площадь той или иной квартиры не указана, указывается лишь идеальная доля квартиры на общих частях здания (крыше, фундаменте, фасаде, лестницах и т.п.). Эта идеальная доля выражается дробью, в числителе которой площадь конкретной квартиры, а в знаменателе – площадь всего дома. Таким образом, можно составить себе представление о зафиксированной в кадастре недвижимости площади интересующей нас квартиры. Правда, тут есть одно но: нигде не определено, что площадь дома и квартиры должны записываться в фактических числах. Авторы этих соотношений могут руководствоваться удобством пересчета и принять, например, общую площадь дома, фактически составляющую, например, 1753 м2 за 1000 (10 000, 20 000 и т.п.). Тогда квартира площадью, скажем, 87,65 м2, доля которой на общих частях дома составляла бы 8765/175300, может в кадастре иметь запись 50/1000. Более того, на выписке из кадастра на квартиру может быть указано одно соотношение, а на выписке всего дома – другое, ведь соотношение остается тем же самым. Только вот информации о площади нам это не дает. Но, спросите вы, кто предоставляет в кадастр сведения о размерах помещений, соотношениях и долях? И это – правильный вопрос. Основополагающим документом для записи в кадастре является так называемая «декларация собственника», объемный документ, в котором подробно расписаны все помещения и их назначение (квартира, нежилое помещение, гараж и т.п.). У новостроек его создает и подает в кадастр застройщик, у старых домов этот документ делает владелец (частный собственник, муниципалитет или кооператив перед приватизацией). Так что, если хотите точно выяснить площадь приобретаемой квартиры, читайте декларацию. Там вы узнаете не только общую площадь квартиры, но и конкретные размеры всех составляющих ее помещений. Сложность в том, что этот документ надо либо специально запрашивать в кадастре или просить у домовладельца (ТСЖ или управляющей компании). Поэтому обычно «подкованный» покупатель просит вместо этого продавца показать предыдущий договор купли-продажи или другой документ, на основании которого он был записан в качестве собственника в кадастре. Обычно данные о предмете купли-продажи копируются из декларации собственника и потом при каждой следующей перепродаже или сдаче в аренду кочуют из договора в договор. Еще один способ выяснения действительной площади квартиры - предписание управляющей компании по коммунальным платежам. Поскольку некоторые платежи (в том числе - фонд реконструкции) рассчитываются из метров, то можете быть уверены, что там в этом предписании все посчитано весьма точно, причем там мы найдем не только \"общую площадь\" для расчета взносов в ремонтный фонд, но и \"отапливаемую площадь\" (для расчета расходов на отопление). Проблема на этом пути может быть лишь в том, что этот документ вам может предоставить либо сам продавец (который может не очень этого хотеть), либо управляющая компания, которая вообще не обязана предоставлять такого рода информацию третьему лицу. Дополнительным источником информации о фактической площади квартиры может быть местное управление строительства, где по идее (если не было наводнений, пожаров и т.п. форс-мажорных обстоятельств) хранится все строительная документация по каждому дому. Каждый дом однажды принимался в эксплуатацию после его строительства или капитального ремонта, и у местной власти в архиве хранится документ о фактической реализации, где точно даны все размеры, высоты и т.п. И познакомиться с этими материалами может любой человек с улицы. Правда, и тут нас могут ждать сюрпризы. Дело в том, что большинство внутренних переделок в квартирах (пока это не касается несущих конструкций и вообще общих частей дома) требует лишь заявительного режима, т.е. де-факто можно перенести кухню ванную, ванную в спальню, а в кладовке оборудовать дополнительный санузел без всяких согласований и разрешений. Это весьма удобно, только вот следов в архиве управления строительства об этом не останется. Не останется и заявления о планируемой реконструкции, большинство хозяев в таких случаях не заморачивается излишней бюрократией. Но, даже узнав площадь квартиры из декларации собственника или из документов управления строительства, мы еще не имеем полного и точного представления. Тут надо понимать несколько обстоятельств, относящихся как к юридической стороне вопроса, так и к области привычек и традиций. Во-первых, в Чехии почти что нет разделения на понятия «жилая площадь» и «общая полезная площадь» (почему «почти нет», объясним чуть дальше). Вся площадь квартиры является и жилой, и общей. Т.е. санузел, коридор и т.п. – это все жилая площадь. Во-вторых, некоторые вещи в жилую площадь входят, а некоторые нет, и искать тут какую-либо логику бессмысленно. Так, например, кладовка в подвале в общую площадь входит, а балкон или терраса – не входят. Это, впрочем, не мешает ни девелоперам, ни маклерам в своих рекламных материалах «незаметно» завышать площадь квартиры, складывая в одну кучу и балкон, и подвал, и еще лужайку (если у квартиры таковая имеется). В-третьих, так называемый Новый гражданский кодекс (закон №89/2012 Sb.) предусматривает, что в площадь квартиры входит не только «полезная» площадь, но и «бесполезная», а именно – та площадь, которая приходится на внутренние перегородки и стены. Иначе говоря, квартира фактической площадью, скажем, 60 м2 по кодексу является квартирой с площадью, например, 63- 64 м2. Вы этих метров не видите, пользоваться ими не можете, но они у вас есть под стенами. Снесите ненесущие стены (несущие стены являются общими частями дома) и получите законные лишние метры площади. Как раз в связи с этим мы выше говорили о том, что различия между общей и жилой площадью почти нет. В данном случае было бы уместно говорить о жилой площади как о полезной, а об общей как о той, в которую входит и бесполезная толщина стен. Из сказанного следует несколько выводов. 1. Не стоит слишком доверчиво относиться к тем числам, которые предлагают в своих объявлениях продавцы и их агенты по недвижимости. Эту информацию надо воспринимать как примерную и ориентировочную. Надо смотреть на квартиру реально и решать, устраивает ли вас ее площадь для ваших целей, а какой она окажется по документам в конце концов не так уж важно. 2. Отношение к цене продажи или аренды конкретной квартиры через перерасчет в цену за метр площади имеет свои лимиты и не является безусловным, поскольку сама информация о площади во многих случаях весьма приблизительна. И здесь мы рекомендуем смотреть на квартиру в целом, на ее планировку, местоположение, состояние, дополнительные бенефиты в виде гаража, вида из окна и т.п. и решать для себя, стоит ли данное предложение тех денег, которые хочет продавец. 3. Выяснить фактическую площадь можно, но для этого надо произвести несколько специальных действий (и, возможно, некоторые из них - в обход продавца).

 

...узнать больше.

инвестиции

Время менять инвестиционную стратегию?

Заграничных консервативных инвесторов в чешскую недвижимость можно условно разделить на две группы: тех, кто предпочитает приобретать квартиры для сдачи в аренду, и тех, кто ищет нежилые (торговые, офисные или складские) помещения. Инвесторы первой группы обычно привлекает «понятность» вложения в квартиру, долговременная перспектива сохранения и роста стоимости и ликвидность (квартиру всегда можно достаточно быстро продать). Представители второй группы ожидают от своей инвестиции, прежде всего, более высокой доходности на вложенный капитал. Однако, наступающие время от времени экономические кризисы - и теперешний коронавирусный не является исключением – может заставить пересматривать подходы. Вдруг оказывается, что коммерческая недвижимость может стать проблематичной: арендатор-предприниматель может быть не способен возобновить деятельность в прежних рамках (в худшем случае вообще обанкротится), и потребует значительного снижения аренды, а найти на его место нового может оказаться непростой задачей. У квартир же напротив: неясная экономическая перспектива снижает спрос на собственное жилье и повышает спрос на аренду. Кстати говоря, практически полное (будем надеяться – временное) прекращение туристических, трудовых и студенческих заграничных потоков оптически привело к резкому снижению цен аренды квартир, но это касается только специфического сегмента кратковременной аренды и в основном ограничено узким центром Праги. Во всех же других районах Праги и городах Чехии с уровнем цен аренды жилья ничего драматического не происходит. Одновременно при любом экономическом кризисе цены недвижимости хотя бы на некоторое время перестают расти. Поскольку лидером бурного роста цен последних лет были именно квартиры (прежде всего, конечно, в Праге), то именно в этой части рынка следует ожидать наиболее заметных ценовых коррекций. Так что, может получиться, что квартиры для долговременной аренды могут в данный момент оказаться не только более надежным, но и более прибыльным объектом инвестирования в недвижимость. Для достаточно финансово сильных инвесторов решением может стать доходный дом или пакет квартир в одном доме или одном жилом комплексе. В свое время (в начале 2016 г., материал назывался «Доходные дома как хит лихорадки на рынке недвижимости») мы уже обсуждали достоинства и недостатки доходных домов и правила, которыми следует руководствоваться при выборе такого типа объекта. Есть основания ожидать, что в ближайшее время спрос инвесторов на доходные дома снова возрастет.

 

...узнать больше.

Цены, статистика и другие цифры

Разрыв между объявляемой и фактической ценой продажи недвижимости существенно вырос

При необходимости продать свою недвижимость неопытные продавцы первым делом обращаются на крупные серверы в поисках подобных своему предложений и таким образом определяют «актуальную рыночную цену». Наиболее оптимистичные при этом еще слегка увеличивают свое предложение. Мы уже неоднократно подчеркивали, что это - в лучшем случае недостаточная, а в худшем – просто ошибочная и вредная стратегия, ибо цены предложений других продавцов не слишком много говорят о реальной рыночной ситуации. Но этот путь – самый простой и самый дешевый, поэтому сотни продавцов снова и снова воспроизводят ту же ошибку. В результате время продажи недвижимости сильно удлиняется, а из переоцененного предложения становится такой залежалый товар, что в финале квартира, дом или нежилое помещение продаются даже ниже той цены, которую можно было бы получить при ее изначальном адекватном определении. Свой роль в повторении этой ошибки ценообразования играют и некоторые агенты недвижимости, которые из справедливого предположения, что их комиссия напрямую зависит от цены продажи, делают совершенно неправильный вывод о том, что доверенный им объект нужно предлагать максимально дорого. Столь же ошибочны и распространенные мнения, что мол «снизить цену всегда успеем» или «пусть придет конкретный покупатель, а с ним мы уже договоримся». Но одно дело более или менее голословно утверждать это, другое дело – оперировать фактическими статистическими данными. Такие данные нам, в частности, предлагает компания Valuo, которая профессионально занимается слежением за динамикой цен объявлений о продаже недвижимости вплоть до фактических цен сделок на основании данных кадастра. Мы сейчас не собираемся обсуждать корректность их методик «правильного» определения цен, лишь приведем накопленные и обработанные ими данные. Итак, сотрудники компании собрали воедино сведения о более чем 38 тысячах предложений продажи квартир и домов по всей Чехии за период с 2020 по 2023 годы, у которых они имели возможность проследить всю историю от первой публикации предложения до совершения сделки. Выяснилось, что в течение 2023 года разница между первоначальным предложением и фактической ценой сделки составляла в среднем 8,42% у квартир, и 11,37% у частных домов. То есть в реальности квартиры и дома продаются за цены примерно на 10% ниже тех, с которыми они первоначально публиковались. Интересно еще одно обстоятельство. В отрезке между 2020 и 2023 годами наблюдается отчетливая тенденция увеличения этого разрыва между ценой первого предложения и конечной ценой сделки. Так, в частности, у квартир в 2021 году в среднем первая публикация предложений была дороже сделки на 1,25%, то в 2023 – на 8,42%. У домов соответственно на 2,92% в 2021 году и на 11,37% в 2023 году. Неудивительно, что в 2023 году время продажи объектов в среднем увеличилось вдвое и составило у квартир около 100 дней, а у домов более 4 месяцев. В цитируемом анализе также подробно рассматриваются различия по отдельным регионам, но не будем читателей загружать множеством чисел. Общий смысл и так понятен: предложения недвижимости на продажу зачастую переоценены и далеки от рыночной реальности. Причем сегодня – в существенно большей степени, чем пару лет назад. В целом такое поведение продавцов психологически понятно, но очевидно, что оно неправильно. Возникает законный вопрос: как же правильно определять цену продажи? Самый простой способ – взяв в руки калькулятор, автоматически уменьшать сравнимые предложения на хотя бы 5-6%. Кстати, этот прием вполне подходит и для покупателей, которые на тех же серверах ищут предложения для покупки. Но лучше всего воспользоваться комбинацией разных методов: и изучить рынок предложений, и рассчитать рекомендуемую цену в аппликациях типа того же Valuo, и проконсультироваться с независимыми специалистами рынка недвижимости. Главное, не стоит в вопросе ценообразования недвижимости считать себя самым умным, а всех остальных «не самыми умными».

 

...узнать больше.