Коммерция и ТСЖ – подводные камни сожительства
Нежилые помещения на первых этажах многоквартирных домов выглядят привлекательно. С инвестицией в такие помещения связано много преимуществ. Во-первых, это обычно дешевле (в абсолютных деньгах), чем приобретение самостоятельного здания хотя бы уже потому, что тут покупается существенно меньшая площадь. Во-вторых, такое помещение, как правило, находится в крупном городе, где есть население, транспорт и другие предпосылки успешного функционирования торгового или офисного помещения. В-третьих, доход от сдачи в аренду коммерческого помещения потенциально выше дохода от сдачи в аренду квартир. Ну, а уж если покупатель намеревается в таком помещении вести собственный бизнес, то остается только выбрать наиболее подходящее место …
Однако, как показывает опыт, владение коммерческими помещениями в составе более крупных жилых домов и жилых комплексов имеет свои негативные стороны и риски. Прежде всего, это связано с тем, что владелец коммерческого помещения становится членом товарищества собственников жилья (ТСЖ), где, во-первых, интересы нежилой части и интересы владельцев квартир (жильцов) не всегда обязаны совпадать, а во-вторых, владелец нежилой части здания обычно оказывается при любом голосовании в меньшинстве. Одновременно его доля на общих частях здания зачастую существенно больше, чем доля совладения каждой отдельной квартиры в доме, поэтому (в-третьих) любые расходы на ремонт или модернизацию общего домового хозяйства окажутся более ощутимыми, чем для большинства владельцев квартир в доме.
Приведем несколько типичных примеров.
ТСЖ решает на своем собрании, что для реализации будущих планов улучшения дома (ремонт крыши, строительство или реконструкция лифта, ремонт фасада и пр.) нужно увеличить взносы в фонд реконструкции. Например, вдвое – с 10 крон за м2 на 20 крон. Для квартир с площадями 50-70 м2 это решение означает увеличение ежемесячных отчислений в фонд реконструкции в сотнях крон. Для коммерческого помещения на 1 этаже с площадью, скажем, 150-200 м2 это уже означает увеличение в тысячи крон.
Еще хуже выглядит история с решениями собрания о внеочередных одноразовых взносах в фонд реконструкции. Такое часто бывает в аварийных случаях (сломался лифт, потекла крыша). Но нередко такая ситуация возникает и в домах, в которых девелопер провел «капитальную реконструкцию» и распродал жилые и нежилые помещения. Вскоре после завершения распродажи выясняется, что такой девелопер «забыл» поменять канализационные трубы, заменить лифт или обновить вентиляционную систему. В фонде реконструкции новые владельцы жилых и нежилых помещений еще не успели накопить нужные для доведения дома до рабочего состояния средства, и наилучшим решением им представляется одноразовый внеочередной взнос.
И, хотя владельцу коммерческого помещения с отдельным входом нет никакого дела ни до лифта, ни до крыши, ни даже до фасада, его голос представляет собой меньшинство, а требуемая с него сумма (исходя из принадлежащих ему метров) достаточно велика и измеряется в десятках или даже сотнях тысяч крон. К тому же он не может получить эти деньги с арендатора своего помещения, ибо по закону тот совершенно не обязан покрывать расходы владельца помещения на реконструкцию общих частей дома.
Теперь представьте себе обратную ситуацию: владельцу коммерческого помещения нужно, чтобы ТСЖ сделало столь же дорогостоящий ремонт какой-то общей части дома, которая имеет непосредственное отношение к качеству и состоянию его коммерческого помещения. Например, решило вопрос гидроизоляции фундамента, без которой в помещение постоянно проникает сырость. Будьте уверены, что собрание собственников решит, что это - не вопрос первоочередной необходимости и в лучшем случае поставит его решение в инвестиционный план на «следующую пятилетку».
Кроме финансовых проблем ТСЖ способно испортить владельцу коммерческого помещения в жилом доме жизнь и в административной области. Вот пара типичных примеров.
В коммерческое помещение приходит новых арендатор, для деятельности которого требуется так называемое «изменение способа использования». Скажем, раньше здесь был «магазин», а теперь будет медицинский кабинет, парикмахерская, кафе или что-то другое. Кроме согласования с СЭС, пожарными и прочими инстанциями нужно также получить согласие 75% голосов совладельцев дома. Можете быть уверены, что не менее половины хозяев квартир вы либо не найдете, либо они будут против того, чтобы в «их» доме было именно такое предприятие, либо будут выдвигать какие-то нереальные условия своего согласия. И никто ничего с этим не сможет поделать.
Нечто подобное может случиться и в более простых и совершенно невинных случаях. Так, например, как-то раз наш клиент хотел установить в витрине своего коммерческого помещения … банкомат. Помещение – его, витрина – его. Однако, это есть вмешательство во внешний вид фасада, требуется согласие совладельцев общих частей дома. И что вы думаете? Практически все владельцы квартир (которые, к слову сказать, по большей части сдавали свои квартиры через AirBnB) были категорически против. Что уж говорить про ресторан, продуктовый магазин или что-то подобное?
Кстати, об AirBnB и подобных сервисах краткосрочной сдачи в аренду. Тут ТСЖ даны очень большие права вмешиваться в такого рода коммерческое использование недвижимой собственности вплоть до полного запрета подобного использования квартир. Но запрет – мера крайняя и не слишком частая. Обычно ТСЖ создает своим предприимчивым соседям такие невыносимые условия в виде повышенных платежей за вывоз мусора, уборку подъездов, использование лифта и т.п., в виде бесконечных жалоб на шум и беспорядок, что предприниматели в области краткосрочной аренды скорее склонны купить собственный многоквартирный дом, чем связываться с соседями …
Еще один типичный аспект противоречий между коммерческим использованием части жилого дома и соседями-жильцами – строительство мансардных квартир на чердаках существующих домов. На бумаге все выглядит очень заманчиво: купить за «копейки» никому не нужный чердак в хорошем районе, согласовать проект строительства нескольких квартир, заплатить подрядчику и распродать квартиры в розницу с прибылью. Однако, в реальности для этого нужно получить согласие всех (!) совладельцев квартир в доме. А это (см. выше) может занять годы и не кончиться ничем. Достаточно одного несговорчивого соседа, чтобы превратить отличный инвестиционный проект в ад на земле.
В общем подобных примеров можно привести много. Задача совершенно не в том, чтобы напугать потенциального инвестора или отговорить его от каких-то планов и покупок. Мы лишь хотим, чтобы наши клиенты шли в реализацию своих замыслов с открытыми глазами. Некоторые потенциальные опасности можно выявить уже на фазе предварительного рассмотрения инвестиционных предложений. И нужно сказать, что наши более опытные клиенты все чаще предпочитают сделать более дорогое приобретение, но купить самостоятельный объект (торговый, офисный или многоквартирный), где владельцу не будет нужно оглядываться на соседей-совладельцев с совершенно отличными интересами.
...узнать больше.
