Покупка коммерческого помещения в новостройке
Не так давно мы уже обсуждали вопрос о том, какие сложности теоретически могут ожидать владельца коммерческого помещения в многоквартирном доме из-за различия интересов и приоритетов обитателей квартир на верхних этажах и владельцев коммерческих помещений на первом этаже. Теперь же поговорим немного о том, с какими сложностями может столкнуться покупатель такого коммерческого помещения именно в новом жилом доме.
И здесь все дело в основном также сводится к возможной разнонаправленности интересов застройщика и будущего владельца коммерческого помещения. Надо отдавать себе отчет, что для застройщика создание в рамках девелоперского проекта коммерческих помещений не только не является приоритетной темой, но скорее представляет собой определенное обременение. Если бы территориальный план не предусматривал создания в рамках конкретного проекта и нежилых помещений, или если бы квартиры на первом этаже, построенные вместо помещений для магазинов, офисов или кафе, продавались бы также хорошо и дорого, можете быть уверены, что никто из девелоперов бы не связывался бы с нежилыми помещениями. Но это не так: квартиры на первом этаже с окнами на оживленную улицу и покупать мало кто захочет, и по нормам (шума и т.п.) они как квартиры не будут приняты в эксплуатацию, и несущих конструкций на первом этаже будет больше, чем на верхних этажах, и местная власть будет требовать от проектировщиков обеспечить новые квартиры определенным уровнем социальной инфраструктуры … Вот и приходится застройщику фактически пожертвовать частью полезной (или бесполезной) площади на первом этаже во имя целого проекта и предусмотреть там коммерческие помещения. Это все-таки выгоднее, чем делать на первом этаже парковку или помещения для хранения колясок и велосипедов.
Из сказанного следует, что на всех возможных этапах, во всех узких местах реализации проекта девелопер в первую очередь будет решать свои проблемы за счет коммерческих помещений, т.е. за счет их будущего покупателя. Если в рамках согласования будущего проекта с владельцами соседних участков кто-то выдвинет какое-нибудь совершенно абсурдное условие, например, запрет на определенный вид деятельности в будущем помещении (потому что это могло бы создать конкуренцию или просто «потому что не хочу»), девелопер охотно на все согласится, лишь бы было позволено строить квартиры. Несущие конструкции дома создадут неудобства в использовании помещения? Неважно, главное, чтобы в квартирах все было относительно удобно. Что лучше: сделать одно большое помещение (например, под супермаркет) или разделить на несколько маленьких? Не знаем и знать не хотим, сделаем так, как нам дешевле и проще. Какое задать на уровне проекта назначение коммерческих помещений? Дадим самое простое и для процесса строительства необременительное, а с остальным пусть разбирается будущий покупатель. И т.д.
Все сказанное, разумеется, не означает, что торговые помещения в новостройках не следует покупать. Просто покупать их надо с открытыми глазами и ясным планом использования. А для того, чтобы «держать глаза открытыми» и сохранять «ясное понимание», нужно представлять себе, какие происходят процессы и как решаются вопросы в утробах девелоперской компании.
Коммерческие помещения в новостройках (как, впрочем, и квартиры) обычно выставляются на рынок еще до того момента, когда они физически существуют. И это хорошо, поскольку на ранних стадиях строительства в проект еще можно достаточно безболезненно и легко внести изменения. Поэтому идеальный сценарий такой покупки предполагает, что еще в процессе строительства будущий покупатель уже будет иметь либо свое собственное представление о будущем использовании, либо – заранее понятного арендатора, который способен сформулировать свои требования к будущему помещению. Кроме того, до момента распродажи квартир и возникновения ТСЖ вопрос изменения способа использования помещения решается только с девелопером, который является владельцем всего (недостроенного) здания. Когда же дом будет сдан в эксплуатацию, и квартиры обретут своих хозяев, смена способа использования против того, что было предусмотрено первоначальным проектом, будет означать в том числе согласование с определенным (достаточно большим) процентом голосов новых соседей. Это, разумеется, задачу не упрощает.
Вернемся к девелоперу и ранней стадии строительства. Поскольку застройщик обычно не знает, как именно будут использоваться коммерческие помещения, он в своем проекте целого дома выбирает такой способ использования, который для него является наименее накладным и сложным. Например, объявляет, что здесь будет находиться «офис». Покупателю же он обычно продает помещение в состоянии shell&core, т.е. только «грубую» стройку, голый бетон. Эту часть объекта он и не сдает в эксплуатацию, записывая ее в кадастре как «недостроенное помещение». Разумеется, это отражается и в более низкой цене за метр по сравнению с законченными квартирами, и сам покупатель считается с тем, что потратит еще некоторое количество дополнительных денег на финальную отделку. Но вот чего покупатель обычно не понимает, так это то, что ему придется самостоятельно сдавать помещение в эксплуатацию. А это означает, что ему нужно будет, закончив отделку помещения, получить согласие на его использование (т.е. – и это очень важно – на соответствие проектной документации) от пожарников, СЭС, строительного управления и т.п. И вот покупателя могут ждать весьма неприятные сюрпризы.
Предположим, он решил докончить отделку помещения в соответствии с первоначальным проектом девелопера. Значит, он должен детально ознакомиться с проектной документацией. И там он может обнаружить, что для «офиса», расположенного под жилыми квартирами, нужно соблюсти определенные противопожарные требования, обеспечить определенный уровень шумоизоляции и т.п. А это может означать совершенно непредвиденные расходы, например, на очень устойчивый к пожару потолок, о которых девелопер как-то «умолчал».
Если же покупатель знает, как именно будет эксплуатироваться его коммерческое помещение, он заявит об изменении первоначального проекта под свой конкретный способ использования. В рамках сдачи всего дома всю необходимую работу за него может сделать девелопер (за дополнительные деньги, разумеется). Если покупатель займется этим после сдачи основного дома, он должен будет сам нанять архитектора, который сделает совершенно новый проект (в рамках существующих стен и окон), снова согласует его со всеми заинтересованными инстанциями, получит новое разрешение на строительство и только потом сможет начать отделку помещения. И тут снова выяснится, что для магазина или кафе в отличие от офиса нужно соблюсти совершенно другие (более жесткие) требования по пожарной безопасности, санитарии, шумоизоляции и т.п.
Так или иначе, это – дополнительное время, в течение которого помещение будет просто простаивать (о расходах на погашение ипотечного кредита в течение этого времени мы даже не говорим), и дополнительные расходы.
Еще раз повторим: все выше сказанное касается только новостроек. Коммерческие помещения в старых домах могут менять арендаторов «как перчатки», и хотя формально смена способа использования нужна, но во-первых, это обычно забота самого арендатора, а во-вторых, никто сильно с формальной стороной дела не заморачивается (если только дело не касается предприятий питания или здоровья и красоты). Вчера тут был магазин, сегодня – прачечная, завтра – офис, а послезавтра опять магазин, но другой. Пока недовольные чем-то соседи не пожалуются на «непорядок», никому нет до этого дела, и ничего и не случится. Но новостройка, которая раньше никак не использовалась – совсем другое дело.
Что следует из сказанного?
Во-первых, при покупке строящегося коммерческого помещения нужно очень внимательно и подробно ознакомиться с проектной документацией девелопера и отчетливо понимать, что ждет будущего покупателя в рамках достройки и сдачи помещения в эксплуатацию.
Во-вторых, не стоит покупать такие помещения «спекулятивно», т.е. не имея в руках конкретного арендатора. Лучше сначала заранее собрать запросы потенциальных арендаторов, а потом уже подбирать под них подходящее помещение и согласовывать свою покупку с ними.
В-третьих, нужно сделать все возможное, чтобы вопросы доделки помещения под конкретный способ использования были решены еще до окончания строительства. Тогда это можно сделать в кооперации с девелопером в рамках общей сдачи объекта в эксплуатацию. Все, что будет решаться и делаться позже, будет гораздо более сложно и дорого.
Наконец, далеко не всякий коммерческий субъект является подходящим арендатором такого нового помещения. Точнее, подходящим является такой арендатор (как правило, сетевой), который хорошо знает все тропинки в этом темном лесу сдачи помещения в эксплуатацию, располагает соответствующими специалистами и ресурсами для доведения недостроенного помещения до нужной кондиции, не боится этого и способен взять все эти заботы на себя (хотя бы и за цену временных скидок с аренды, арендных каникул и т.п.). Неподходящий же арендатор повесит все эти заботы и расходы на владельца помещения.
В заключение. Коммерческие помещения в новостройке могут быть очень интересной, стабильной и доходной инвестицией. Однако, для того, чтобы в полной мере воспользоваться всеми плюсами такой инвестиции, надо хорошо понимать все сложности и риски, и каждую такую сделку заранее очень тщательно прорабатывать. Тогда вполне можно будет избежать неприятных неожиданностей и лишних расходов денег, нервов, времени и сил.
...узнать больше.
