Квартиры
Покупая квартиру в Чехии, нужно иметь в виду несколько моментов. 1. Форма собственности. Значительная часть квартир (в новостройках почти все) находится в частной собственности. Это означает, что каждая квартира отдельно записана в кадастре недвижимости, и сделка считается завершенной, когда в кадастр вписан новый владелец. Однако на рынке довольно много кооперативных квартир. У них есть ряд плюсов и минусов. К плюсам относится то, что членом кооператива зачастую может стать и иностранное физическое лицо (тут все зависит от устава кооператива), следовательно необязательно регистрировать фирму. Сама сделка по переводу членских прав проста, происходит быстро, и не нужно ждать записи в кадастре (иногда и несколько месяцев). С кооперативной квартиры не надо платить налог на недвижимость и специальный налог при последующей продаже. Кооперативная собственность несколько дешевле, чем частная (поскольку под залог кооперативной квартиры, как правило, нельзя взять ипотечный кредит). Кооперативный дом может иметь нежилые помещения, доход от аренды которых может распределяться между членами (впрочем, такое может быть и у квартиры в частной собственности). И наконец, у большинства кооперативных квартир есть перспектива перевода в частную собственность. К минусам относится то, что все зависит от конкретного устава, правления и конкретных решений общего собрания. Кооператив, например, может не хотеть иностранцев, не принимать в члены юридические лица или не разрешать им иметь в кооперативе юридический адрес. Перевод в частную собственность тесно связан с полной выплатой пая, которая (выплата) может в финале существенно повлиять на цену или решением общего собрания быть разложена на 20-30 лет. Кооператив может возражать против сдачи Вашей квартиры в аренду или брать за это деньги и т.д. Наконец, кооперативное жилье не может служить залогом для получения кредита. Иными словами, бояться кооператива не следует, но решение о покупке кооператива нужно принимать с учетом множества конкретных обстоятельств. Нередки случаи, когда при приватизации дома жильцы выбрали паевую (или долевую) форму собственности. Это означает, что дом в кадастре недвижимости записан как единое целое (без разделения на квартиры), а его владельцем является фирма (товарищество с ограниченной ответственностью) с уставным капиталом в размере стоимости дома, а компаньонами фирмы являются жильцы с долями, соответствующими размерам их квартир. Покупка квартиры в таком случае юридически является покупкой доли в компании, и для этого требуется согласие всех компаньонов (соседей) на общем собрании, а запись сделки происходит не в кадастре недвижимости, а в торговом реестре. Здесь главная опасность в том, что кто-то из соседей проголосует против сделки, и она сорвется, несмотря на искреннее желание продавца и покупателя ударить по рукам. Наконец, много квартир являются наемными, живущие в них люди ими не владеют, а платят аренду частному или государственному владельцу дома. Здесь предметом продажи является наемное право (так называемый «декрет»). Хотя сделки такого типа действительно осуществляются (путем «фиктивного обмена»), нередки и случаи мошенничества, когда иностранный покупатель наивно полагает, что дешево купил квартиру (естественно, уровень цен здесь другой), а на самом деле купил право эту квартиру снимать. Впрочем, в свете грядущей либерализации рынка аренды смысл таких сделок теряется. 2. Коммунальные платежи. Важным моментом в чешской квартире являются коммунальные и другие платежи, а также способ их расчета. Новый владелец может быть весьма неприятно удивлен, узнав, что квартира будет дополнительно обходиться ему несколько тысяч крон в месяц. Помимо собственно стоимости коммунальных услуг (света, воды, тепла, мусора, телефона и т.д.) часто нужно платить за лифт, за уборку и освещение площадей общего пользования и территории, в фонд реконструкции, эксплутационной фирме и т.д. Тут надо обратить внимание, во-первых, на структуру инженерных сетей (например, газовое отопление дешевле электрического, а электрическое – дешевле мазутной котельной), во-вторых, на наличие счетчиков на воду, газ и т.д. (потому что в противном случае вы платите долю от общего потребления по метрам или по жильцам безотносительно к тому, сколько воды или отопления потребили лично вы), а также на наличие терморегуляторов отопления и других устройств, позволяющих регулировать фактический расход воды, тепла и т.п., в третьих на то, как учитывается потребление нежилых помещений (в вашем доме может быть ресторан, у которого нет своих счетчиков электричества, воды и тепла, или общий подземный гараж и т.п.). Более подробно о коммунальных платежах можно прочитать здесь 3. Особенности планировки. Как правило, у каждой чешской квартиры есть свой подвал. Его площадь не должна входить в общую площадь квартиры. Любые подсобные помещения в самой квартире повышают ее ценность. Совмещенный санузел не считается минусом, скорее наоборот. Чехи не сидят вечерами на кухне (они делают это в гостинной или в ближайшей пивной), поэтому ее размер не имеет большого значения. Нередко кухни как отдельного помещения и нет, а рабочая зона с кухонным оборудованием располагается в коридоре, в главной комнате или в темном закутке. Для этого типа кухни есть специальное название «кухински коут» (сокращенно «к.к.») – кухонный угол. В случае полноценной кухни предложение пишется в формате «количество комнат +1» (например 3+1 означает три комнаты и кухня), в случае «к.к.» – 3+кк – три комнаты с кухонным углом). В Чехии существует две нумерация этажей - нумерация "надземных этажей" (которой обычно пользуются девелоперы и которая начинается с первого) и "обычная" нумерация этажей, которая начинается с нулевого, поэтому «первый этаж» в обычной нумерации де-факто означает второй, а "первый надземный этаж" - привычный нам первый. Кроме того, бывают еще различные межэтажные уровни Следует проверять данные о площади – обычно указывается не жилая, а общая площадь квартиры, в которую могут входить и балконы (терассы), и подвал и все, что угодно. В новостройках цена существенно возрастает с этажностью. Считается, что чем выше этаж, тем лучше. 4. Новостройки. В связи с тем, что в последние годы рост цен недвижимости ускорился (особенно это заметно в Праге), повысился и интерес к первичному жилью как к инструменту инвестиции. Дело в том, что прайс-лист нового проекта публикуется обычно еще до того, как дом фактически начал строиться, и большая часть квартир (особенно малометражных) продается еще на нулевом цикле. Как правило, девелопер не меняет цены в процессе строительства (во всяком случае, в нашей практике был только один такой случай), поэтому есть прямой резон "купить" квартиру, которой еще нет, а через 1,5 года, когда она построена и переведена на покупателя, начать думать о ее продаже, ведь 10-15% стоимости за это время она прибавила. К плюсам новостроек - кроме очевидного: все новое, все современное, все на гарантии - относится и то, что платить за них, как правило, нужно частями. Сначала делается резервация и вносится первых 3-5 тыс. долл. аванса, потом (обычно в течение месяца) подписывается договор о будущем договоре покупки и платится какая-то часть (30-40%), потом оплата идет либо поэтапно, либо уже при подписании собственно купчей (когда квартира готова) и передаче недвижимости в пользование. Новые квартиры продаются всегда полностью готовыми к заселению, вся отделка там уже проведена. От покупателя требуется только решить вопрос кухонного оборудования, кухня почти никогда не входит в цену. До определенного момента можно делать изменения планировки и отделки, получившуюся в результате более дорогих материалов и дополнительных работ разницу клиент оплачивает сразу же. В новых проектах, как правило, к каждой квартире предусмотрен подвал и подземный гараж. Среди минусов стоит указать следующее. Во-первых, нужно помнить, что кроме оплаты квартиры покупателю потребуется еще некое дополнительное вложение - кухня, встроенные шкафы и т.п. Во-вторых, в цену новой квартиры включается НДС (и в ценниках проектов не всегда очевидно, имеется ли в виду конечная цена или "цена без НДС"). Сегодня налог составляет на жилые помещения 15% (у гаражей и других нежилых помещений, а также у квартир площадью более 120 кв.м. - 21%), но в любой момент ставка НДС может быть изменена государством. Правда, если покупатель является плательщиком НДС, переплату налога (разница между полученным за свои "товары и услуги" и заплаченным девелоперу НДС) государство со скрипом, но вернет. И последнее. Перед тем, как Вы начнете делать в квартире ремонт, нужно, как минимум, предупредить об этом соседей объявлением – в какие дни будет шумно, когда будет прервана подача воды и т.д. Еще лучше проконсультироваться об этом с руководством кооператива, сообществом владельцев или эксплутационной фирмой. Не исключено, что для тех изменений, которые Вы хотите сделать, нужно получать строительное разрешение. Перейти на актуальный каталог квартир по всей Чехии >>>
Дома и виллы
В чешских городах довольно большую долю жилого фонда составляют частные семейные дома и виллы. Четкой границы между этими понятиями нет, договоримся, что виллами мы будем называть отдельно стоящие буржуазные дома времен первой республики с большими участками, а также современные резиденции, все остальное – семейные дома. Последние бывают как отдельно стоящие, так и построенные в ряд. Планировка частного дома может быть рассчитана на одну семью или на несколько поколений; тогда в доме есть относительно изолированные части («квартиры»), каждая со своей кухней и удобствами, часто и с отдельным входом. У домов – нередкость нежилые помещения: офисы, мастерские или даже небольшие торговые площади. Тех, кто хотел бы по российской привычке купить дом в пригородном коттеджном поселке для избранных, мы вынуждены разочаровать: найти в Чехии что-то подобное почти невозможно. А если иногда какой-нибудь "эксклюзивный" проект нескольких вилл за забором и вахтой появляется, то он стоит несоразмерных денег - иначе строить нерентабельно. Это связано с разными социальными, историческими и психологическими причинами. По-настоящему солидные люди не спешат в "резервацию", а стремятся либо приобрести жилье в престижном районе (старом буржуазном или новом суперсовременном) либо уединиться поближе к природе и подальше от посторонних глаз. Важным фактором при выборе дома может являться размер и диспозиция участка. Чем он больше, тем лучше – больше возможностей его использования, с другой стороны, тем больше забот и расходов по уходу за ним. Кроме того, земля в городах относительно дорога, поэтому наиболее распространены участки площадью 500-700 кв.м. Другим важным фактором являются инженерные сети. В городских домах и виллах нет проблем с канализацией и водопроводом, а вот выбранная не Вами система отопления и подогрева воды может сильно влиять на эксплуатационные расходы. Крыши чешских домов, как правило, черепичные и двухскатные (или четырехскатные), плоские крыши встречаются только у функционалистических вилл и «таунхаусов» 80-х гг. Возникающее под скатной крышей чердачное пространство обычно достаточно объемно для строительства дополнительных жилых помещений – мансард. При осмотре дома (особенно, если он стоит на рельефе) имеет смысл обратить внимание на возможную влажность стен и полов в местах соприкосновения с грунтом – строители часто экономят на гидроизоляции. Вообще лучше пригласить на понравившийся объект строительного инженера, чтобы профессиональным взглядом обнаружить возможные недостатки и оценить стоимость возможного ремонта. Ну, и конечно «last, but not least»: район, район и еще раз район. У домов этот момент, по нашему мнению, еще более важен, чем в случае квартир. Вилловый квартал (а таких в чешских городах немало) безусловно более престижен и более соответствует качеству жизни в доме, в то же время нужно понимать, что в таком районе будет менее доступен городской транспорт и городская инфраструктура (магазины, рестораны, услуги и т.п.). С другой стороны, близость транспорта автоматически означает соседство шумной городской улицы. Нередки случаи, когда частные дома находятся в непосредственной близости панельной застройки. Хотя, как показывает опыт, обитателям частного дома такое соседство не мешает, но вид из окна, конечно, уже не тот. Будущему хозяину дома также следует знать, что его обязанностью является очистка «своего» участка тротуара от снега.
Загородная недвижимость
К загородной недвижимости относятся, кроме «классических» домов и вилл, еще дачи (легкие домики в дачных поселках, предназначенные для проведения выходных, по-чешски «хаты») и так называемые «хутора» или «усадьбы» (кому как больше нравится) - бывшие крестьянские хозяйства с обширными нежилыми постройками и, как правило, большими участками, которые перестраиваются в загородные резиденции для отдыха или постоянного проживания, а также в специализированные фермы (например, для коневодства) или пансионы для все более популярного агротуризма. Такие сельские строения, используемые как дачи, чехи-горожане в отличие от «хат» называют «халупами». Интересно, что «халупы» могут находиться как внутри поселка, так и на отшибе (по-чешски «полусамота») или вообще вне населенного пункта («самота»). У каждой из названных диспозиций объекта могут быть свои плюсы и минусы. Хорошо, когда за забором не лают соседские собаки, и никто с завистью не заглядывает к Вам в окна. Но как быть на «самоте» с инженерными сетями? И что делать, если понадобится срочная помощь от соседей? Да и безопасность отдельно стоящего объекта обойдется дороже.
Безусловным плюсом недвижимости вне Праги и других крупных городов является ее существенно более низкая цена. Впрочем, надо иметь в виду, что цены загородных объектов в целом стабильны и имеют тенденцию к повышению. Стоимость реконструированного до стандарта современного дома объекта существенно выше, чем стоимость того же объекта до реконструкции и цены реконструкции вместе взятых.
К минусам загородной недвижимости относится ее несколько худшая ликвидность и удаленность от городских благ (торговых центров, культурно-развлекательных учреждений и транспортных узлов).
Помимо того, что уже было сказано о домах и виллах, у загородной недвижимости нужно дополнительно учитывать следующее.
1. Транспортная доступность. Если не все члены семьи и друзья (а также уборщица и нянька) пользуются машинами, то как они будут добираться к Вашему дому и как выбираться оттуда? Поэтому хорошо, если рядом есть автобусный маршрут или поезд. Какая дорога ведет к Вашему дому? Сможет ли ее преодолеть машина в любую погоду, или нужно будет покупать внедорожник? Не проходит ли случайно эта дорога через чужой участок? Если да, у Вас могут возникнуть юридические проблемы с ее использованием, и Вам не дадут строительное разрешение на реконструкцию, если вопрос с транспортной коммуникацией не решен.
2. Социальная инфраструктура. И в загородном доме нужно будет пользоваться магазином, банком, иногда может понадобиться врач и т.п. Насколько все это будет доступно? Если Ваши дети будут посещать детский садик и школу, то где? На эти вопросы тоже надо отвечать при выборе объекта.
3. Инженерная инфраструктура. Вне городов важен вопрос сетей. Хотя канализация проведена далеко не везде, есть много способов решить эту проблему локально (септики, биотуалеты, собственные очистные сооружения и т.п.). Вопрос воды у старых построек обычно тоже уже решен – либо на участке есть собственный колодец (вода из которого заведена в дом; ведрами в Чехии никто воду не носит, разумеется), либо водопровод. Сложнее обстоит дело с отоплением и горячей водой. Традиционно сельские объекты отапливаются угольными или дровяными печами – либо локально (печка или камин в каждом жилом помещении), либо центрально (собственная котельная). Привод газа есть далеко не везде. Проблему тепла и теплой воды можно решить электрическим отоплением и электрическим бойлером, мазутным котлом, собственным резервуаром сжиженного газа или популярными в последние годы тепловыми насосами. Все это – вопрос цены оборудования и стоимости эксплуатации. При планировании электрического отопления нужно поинтересоваться мощностью, которую поставщик электричества может предоставить. Не исключено, что существующая линия просто не способна обеспечить нужное количество электричества.
4. Кадастральная структура участка. Общий размер участка может иногда ввести в заблуждение, поскольку приобретаемая земля может быть разных типов – в том числе сад, луг, пахотная земля и т.п. На таких землях нельзя строить! Поэтому если Вы планируете построить на приобретаемом участке еще один новый дом, изучите сначала внимательно кадастральную карту и выясните в местном строительном управлении, что можно и что нельзя делать на этой земле, насколько сложно будет перевести ее в статус строительного участка.
5. Загородные занятия. Если Вы покупаете объект как место для отдыха и проведения свободного времени, то будет неплохо, чтобы выбранное Вами место предоставляло соответствующие возможности досуга – купание, рыбалку, велосипедные трассы, леса для прогулок и сбора грибов, оборудованные трассы для катания на лыжах, исторические и культуртные аттракции и т.д.
6. Genius loci. Никакие фотографии и описания не смогут передать Вам информацию о духе конкретного места. Мы настоятельно рекомендуем не жалеть времени и денег на бензин, а все заинтересовавшие Вас объекты посетить и на месте убедиться, «ваше» ли это. Речь идет не только о виде из окна, но о состоянии поселка, о соседях, о том, нет ли поблизости свинарника, фабрики по производству химических удобрений, склада радиоактивных отходов или общежития для социально слабых. В конечном счете именно хорошее место (каковых – надо сказать – в Чехии великое множество) сделает Ваше пребывание в этой стране счастливым, а Вашу инвестицию осмысленной.
Коммерческая недвижимость
Чешская Республика активно привлекает крупные прямые иностранные инвестиции, которые создают новые рабочие места и улучшают экономические показатели. И центральное правительство, и региональные власти оказывают промышленным инвесторам всяческую помощь и поддержку, начиная от собственных инвестиций в инфраструктуру и создания промышленных зон и кончая налоговыми льготами. Некоторые международные компании этим злоупотребляют, перенося свое производство в Чехию «временно» - на срок действия налоговых льгот, а потом переезжают в новую страну. Тем не менее, Чехия уже несколько лет занимает одно из лидирующих мест в Европе по прямым заграничным инвестициям. Их привлечением занимается специализированное государственное агентство «Чехинвест». Это агентство, в частности, с 2005 г. предлагает программу финансовой поддержки строительства промышленных объектов и регенерации «
браунфилдов» (заброшенных промышленных объектов).
Поддержку может получить и сравнительно небольшой инвестор. Тут действует общее правило: чем меньше и дальше от Праги город, в котором Вы собираетесь что-то реализовать, тем больше при том же объеме инвестиций и том же количестве создаваемых рабочих мест шансов, что местная власть пойдет Вам навстречу вплоть до ходатайства о досрочном предоставлении Вам постоянного вида на жительство.
Классическим примером успешных иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость являются Карловы Вары, которые российский капитал фактически вернул к жизни. Но кроме Карловых Вар в Чехии есть много других не менее интересных городов, которые еще ждут своего инвестора.
Варианты инвестиций в коммерческую недвижимость Чехии
Все варианты коммерческой недвижимости можно условно разделить на 4 группы:
1.
объекты пассивного инвестирования (доходные дома, отдельные квартиры, торговые и офисные помещения, склады), т.е. такие объекты, целью приобретения которых является "консервативное" инвестирование свободных средств в недвижимость с относительно небольшим (5-7% годовых), но более-менее надежным доходом от аренды;
2.
объекты для девелоперских проектов и другого "активного улучшения" (старые доходные дома, старые промышленные объекты под строительство жилья, старые отели, участки под строительство и т.п.), т.е. такие предложения, где в основе лежит продаваемая недвижимость, а под нее создается план ее коммерческого использования, например, капитальный ремонт, новое строительство, разделение объекта на самостоятельные единицы и реструктурализация и т.п.;
3.
объекты готового бизнеса (действующие отели, бензозаправки, автосервисы, рестораны, магазины, общежития и т.п.), т.е. такие предложения, где в основе лежит конкретный бизнес, частью которого является инвестиция в недвижимость. Подобные объекты предполагают знание инвестором соответствующего бизнеса и желание активно в нем самому участвовать;
4.
производственно-инвестиционные проекты (промзоны, технологические парки и т.п.), т.е. такие предложения, проработка которых требует, как правило, не только глубокого понимания сути производственных процессов, но и взаимодействия с местной или даже с центральной властью.
Хотя предложений объектов пассивного инвестирования немало на любой кошелек и вкус, найти действительно интересный объект с хорошей и надежной доходностью совсем непросто.
Мы рекомендуем не бояться рассматривать объекты и за пределами Праги - за меньшие деньги можно и в "провинциальных" городах приобрести вполне достойную доходность.
У
доходных домов нужно обратить главное внимание (естественно, после анализа местоположения и состояния) на наличие охраняемых законом жильцов с регулируемым наймом. Несмотря на то, что "дерегуляция" найма в мелких городах уже завершилась, а в крупных завершится в 2012 году, такие охраняемые жильцы находятся под защитой закона. Выселить их можно, только предоставив им адекватное жилье или финансовую компенсацию (разумеется, случаи судебного выселения за неуплату мы сейчас не рассматриваем). Это может быть дорого и сложно, поэтому особенно ценятся такие дома, из которых старые жильцы уже выселены. Интересны также изначально нежилые объекты (бывшие отели, фабрики), которые можно перестроить под жилье.
Другой проблемой может быть то, что старый объект является предметом охраны как памятник архитектуры. Тогда все изменения (особенно внешнего вида) нужно согласовывать с управлением охраны памятников. В то же время (при определенных условиях) можно попытаться получить на реставрацию исторического объекта государственную дотацию или средства из структуральных фондов ЕС.
В случаях
покупки действующего бизнеса (особенно небольшого) нужно убедиться, что Вам действительно продают недвижимость, а не право ее аренды – именно так обычно продаются рестораны. Продвец берет с покупателя деньги за уступку права аренды и за сделанные в объект инвестиции (интерьер, оборудование, мебель и т.п.), но сама недвижимость не является предметом покупки.
Коммерческая недвижимость (как готовый бизнес, так и объект для реконструкции)
зачастую продается вместе с компанией, которая ею владеет. Здесь есть свои плюсы и минусы. К плюсам относится простота сделки, экономия (разница в цене по сравнению с покупкой объекта недвижимости может составлять от 3% до 20%) и отсутствие необходимости регистрировать собственную фирму, к минусам – опасность долговых и других обязательств, которые могут «висеть» на имеющей историю компании и реальное состояние которых часто весьма трудно проверить. Следует, естественно, быть осторожным и не жалеть времени и средств на тщательную проверку покупаемой фирмы (due diligence), но панически бояться этого варианта не стоит.
Перейти на каталог коммерческой недвижимости в Чехии >>>
Строительные участки
Речь здесь идет только об участках под строительство частных жилых домов. Несмотря на то, что такая покупка представляется самой простой – выбрать только правильное место, а все остальное зависит от Вас, - на самом деле здесь как раз больше всего сложностей.
Прежде всего, нужно познакомиться с
местным территориальным планом (планом территориального развития). Во-первых, не исключено, что земля еще не выведена из сельскохозяйственного фонда, и строить на ней пока что нельзя. Более того, неизвестно, насколько сложным и долгим может быть процесс принятия решения об изменении статуса земельного участка. Во-вторых, Вы не знаете, не предполагает ли план территоритального развития строительствo автострады или промзоны под окнами Вашего будущего дома.
Для коммерческих участков важен и такой момент территориального плана, как
коэффициент застраиваемости. Он определяет, какой процент площади участка может быть занят строением, и какой может быть этажность застройки.
Далее нужно проконсультироваться в местном управлении строительства о
геологическом состоянии участка. Не исключено, что под землей находится какая-нибудь старая выработка, и построить дом Вам не разрешат статики. Нужно запросить точку зрения местного
гигиенического управления. Почва здесь может быть чем-нибудь загрязнена, и строить можно только нежилые объекты.
Следующий момент –
инженерные сети. Почти в каждом предложении о продаже участка пишут, что сети подведены «на границу участка». Но на границу какого участка? Ведь участки под строительство домов обычно возникают путем деления исходной большой площади на индивидуальные наделы, сети могут быть на границе исходного участка, а до Вашей делянки их еще надо тянуть. Каково состояние этих сетей? Если здесь будет стоять поселок из 20-30 домов, то хватит ли на всех мощности электросети, напора водопровода и т.д.?
Далее – в цену участка часто уже включено полученное
строительное разрешение (что вроде бы хорошо). Но разрешение всегда выдается на конкретный проект, который, естественно, тоже включен в цену и который вовсе не обязан Вам нравиться. Следовательно, Вам придется платить снова за новый проект и снова получать на него строительное разрешение.
И наконец. Вам, как правило, покажут
чистое поле, и Вы не знаете, как это поле будет выглядеть, когда все участки будут проданы, а все дома на них построены. Более того, Вы не знаете, когда закончится строительство последнего дома – не исключено, что Вы многие годы будете любоваться непрерывной стройкой под Вашими окнами.
Поэтому
мы рекомендуем покупать участки только в сложившейся застройке, где большая часть возможных проблем уже решена (или по ним можно получить полную и объективную информацию) хотя это, естественно, будет стоить дороже. В случае желания приобрести участок для строительства загородного дома имеет смысл рассмотреть покупку старого сельского строения под снос. Такой объект (точнее – такой участок, поскольку только он в данном случае имеет цену) можно купить уже за 10-15 тыс.евро и построить на его месте новый дом.
Перейти на актуальный каталог участков под застройку >>>
