Общая ситуация

Пожалуй, главной особенностью недвижимости Чехии является ее, как правило, исторический характер. Лучшие существующие объекты – как в городском жилом фонде, так и в сельской местности – построены в основном в конце 19 – первой трети 20 века. Стили этого периода – модерн, кубизм, функционализм и др. – вошли в учебники архитектуры. В Чехии вообще чтут историю и редко сносят, и хотя годы социализма принесли в чешские города уродливую панельную застройку, традиционный архитектурный образ почти не пострадал. Можно сказать, что приобретение недвижимости в Чехии - это во многом вопрос хорошего вкуса. В то же время многие объекты (особенно вне Праги) находятся в плачевном состоянии, поскольку в Чехии просто нет денег на их модернизацию. Реконструкция старых объектов в привлекательных районах является одним из главных направлений строительного и девелоперского бизнеса в Чехии. Одновременно в последние годы в крупных городах (прежде всего, конечно, в Праге) наблюдается бум нового современного строительства многоквартирных домов и коттеджных поселков. Параллельно ведется санация старых панельных домов в «спальных» районах, которая во многом устраняет их как эксплутационные, так и эстетические недостатки. Именно исторические объекты и – по нашему мнению, в меньшей степени - новостройки должны рассматриваться в первую очередь при решении вопроса инвестиций в чешскую недвижимость, поскольку у этих объектов риск снижения цены минимальный, а перспектива роста цены наилучшая. Другой интересной чертой чешской недвижимости является многообразие форм собственности, возникшее как в результате реституций, так и в результате постепенной и платной приватизации жилого фонда. Подробнее об этом говорится в разделе "Квартиры". У частных домов и вилл речь, как правило, идет о частной собственности. У доходных домов (впрочем, не только у них) встречается такая форма собственности как "владение идеальной долей". Трудно придумать, что-то менее удобное. По целому ряду причин мы рекомендуем сразу же исключить такие предложения (особенно, если речь идет об "идеальной половине") из числа рабочих вариантов, даже если они с ценовой точки зрения весьма выгодны. Во-первых, на такую собственность нельзя взять ипотеку. Во-вторых, по всем вопросам управления недвижимостью должно быть согласие всех совладельцев (вот тут-то "половина" и может создать неразрешимые проблемы). В-третьих, возможная экзекуция коснется всего объекта в целом. В-четвертых, совладельцы идеальных долей имеют преимущественное право покупки других долей, что усложняет процедуру продажи (можно либо дарить свою долю, либо делать письменное предложение совладельцам на откуп своей доли). Решение таких ситуаций совладения может быть только одно: разделить по возможности общую недвижимость в кадастре на отдельные единицы (например, на квартиры) и передать каждому из владельцев соответствующую "реальную" (вместо "идеальной") долю. Чешские реституции – отдельная тема. После 1989 г. государство реализовало возврат большей части собственности, которая была национализирована коммунистами в 1948 г. Доходные дома и сельские угодья приобрели прежних хозяев или их наследников, или же им были предоставлены компенсации в виде преимущественного права приобретения другой недвижимости по льготной цене. Правда, возврат не распространялся на ту собственность, которая была национализирована между 1945 и 1948 гг. на основании так называемых «Бенешовых декретов», которыми имущественных прав лишались немцы и пособники нацистов. К настоящему моменту волна реституций в основном завершилась. Тем не менее, при покупке земельного участка или доходного дома не помешает выяснить, не обременена ли данная недвижимость претензиями или спорами реституентов. Примерная цена квадратного метра в хорошем районе Праги за пределами центра (Прага 5, Прага 6) составляет сегодня порядка 75-100 тыс. крон (приблизительно 3000-4000 евро), элитное жилье в Праге 1, Праге 2 и первоклассных резидентных районах вне центра может стоить и 4000-5000 евро за метр. За пределами Праги и некоторых других крупных городов стоимость квадратного метра ниже в разы. Цены новостроек существенно выше цен вторичного рынка, причем у новостроек действует правило, что цена квартир растет с ростом этажности. Цена квадратного метра обратно пропорциональна общей площади квартиры - чем меньше квартира, тем дороже метр. Главным субъективным фактором, который определяет спрос, является доступность (или недоступность) ипотечных кредитов для граждан Чехии и стран ЕС (к иностранцам из третьих стран это относится в меньшей степени). Другим специфическим фактором, определяющим спрос на собственное жилье, является сегодня уже завершившаяся дерегуляция рынка аренды. Дело в том, что реституции-то чешское государство провело и в том числе вернуло домовладельцам все их доходные дома, но живущих там людей "вернуло" тоже. Это так называемые "защищенные арендаторы": их нельзя выселить без предоставления аналогичной замены и адекватной компенсации, им нельзя установить цену аренды по усмотрению домовладельца, размер аренды ежегодно устанавливался "сверху" предписанием. В 2007 году начался процесс "постепенной дерегуляции" так, что ставки аренды дерективно поднимались на 15-20% так, чтобы к концу периода дерегуляции домовладельцы вышли примерно на уровень 5%-ной годовой доходности. В большинстве населенных пунктов Чехии процесс дерегуляции завершился к началу 2011 года, а в Праге, почти всех краевых центрах и в городах Центральной Чехии с населением свыше 10 тыс. чел. процесс завершился к концу 2012 года. Тогда тысячи людей, которые до этого жили, скажем, в центре Праги за смехотворный (по сравнению с рыночной ценой аренды) найм, вынуждены были заключать договор аренды по рыночной цене, переезжать в худшие условия либо покупать себе собственное жилье. При невозможности владельца и арендатора договориться об адекватной цене аренды этот вопрос решался судом.

Цены недвижимости сильно различаются по регионам и городам. Естественно, в Праге они самые высокие, поэтому цена квартиры в Праге может быть существенно выше цены по всем параметрам лучшего дома в пригороде. Иностранцы активно покупают чешскую недвижимость, хотя действующее законодательство им это до 2010 года фактически запрещало (условия, когда иностранец, не являющийся гражданином одной из стран ЕС, может быть владельцем недвижимости, для большинства были невыполнимы). Однако этот запрет легко и абсолютно легально обходился тем, что иностранец может быть владельцем или компаньоном чешской фирмы, которая, в свою очередь, является чешским субъектом и может владеть любой недвижимостью в любых количествах. Конечно, содержание фирмы требует некоторых дополнительных забот и затрат, однако, они того стоят. Достаточно сказать, что и иностранец, являющийся директором чешской компании, и члены его семьи, имеют право на долговременную (с 2006 г. - двухлетнюю) визу в Чехии, а поскольку в январе 2008 г. Чехия присоединилась к Шенгенскому соглашению, речь, таким образом, фактически идет о долговременной шенгенской визе с реальной перспективой получения через пять или 10 лет постоянного вида на жительство в Чехии, который предоставляет иностранцу фактически те же права (за исключением избирательного), что и гражданину Чехии. Сам по себе факт владения недвижимостью такого права иностранцу не дает. Так что подумать о регистрации чешской компании стоит и вне покупки недвижимости. О процедуре Вы можете подробно прочитать в разделе «Регистрация чешской фирмы». В последнее время чешские банки в поиске новой клиентуры обратили свое внимание на иностранцев и разработали продукты, в рамках которых учрежденные иностранцами для покупки недвижимости фирмы могут получать ипотечные кредиты. Конечно, условия получения кредитов для иностранцев не так просты и не так выгодны, как для физических лиц-граждан Чехии, но тем не менее, рассматривать приобретение недвижимости с использованием ипотечного кредитования вполне реально, особенно, если сумма кредита не будет превышать 50% стоимости объекта, и иностранцы могут предоставить справку об адекватных доходах (обычно - на территории Чехии, но в некоторых случаях - и в своей стране). Еще один важный момент. К цене новостроек прибавляется НДС, который у жилых помещений сегодня составляет 15%, у нежилых (к которым относятся не только коммерческие помещения, но и, например, гаражи), а также у квартир с площадью свыше 120 кв.м. (у частных домов площадью более 150 кв.м.) – 21%. Важно понимать, что НДС применяется только к новому жилью и только в первые пять лет после его сдачи в эксплуатацию (это правило действует для новостроек, сданных после 2012 года, у более ранних объектов срок применения НДС составлял 3 года). У недвижимости на вторичном рынке (точнее - через пять лет после первой сдачи объекта в эксплуатацию) НДС не учитывается. К нежилым помещениям относятся и так называемые "ательеры", т.е. в сущности обычные квартиры, которые из-за несоответствия нормам освещенности не записывают в кадастре как квартиры, а именно как нежилые помещения. Из-за более высокой ставки НДС они обычно имеют меньшую цену (без налога). Покупка ательера представляется выгодной для иностранцев, по-прежнему приобретающих недвижимость на юр.дицо - и дешевле, и НДС вернут, и юр.адрес можно разместить без проблем. Единственный минус - в таком ательере невозможно официально оформить адрес проживания (аналог прописки), ведь формально это не квартира, а нежилое помещение. Девелоперы в своих предложениях обычно указывают цену без НДС. Об этом следует помнить. Предприниматели, которые зарегистрированы как плательщики НДС, могут через некоторое время и при определенных условиях получить переплату НДС обратно. В первую очередь, это касается иностранцев, которые покупают недвижимость на юридическое лицо.

 


Рекомендуемые объекты

Доходный дом (1105 м2), ул.Лидицка, Прага 5 – Смихов

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: стандарт
номер объекта: 12203

95 000 000 CZK Доходный дом (1105 м2), ул.Лидицка, Прага 5 – Смихов

Двухэтажный пентхаус 5+КК (195 м2) с террасой и лоджией, ул.У Перникаржки, Прага 5 - Смихов

раздел: квартиры
состояние: новостройка
номер объекта: 17087

38 000 000 CZK Двухэтажный пентхаус 5+КК (195 м2) с террасой и лоджией, ул.У Перникаржки, Прага 5 - Смихов

Доходный дом под капитальную реконструкцию (706 м2), ул.Старопраменна, Прага 5 - Смихов

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: требуется капитальная реконструкция
номер объекта: 17480

47 000 000 CZK Доходный дом под капитальную реконструкцию (706 м2), ул.Старопраменна, Прага 5 - Смихов

Пентхаус 6+КК (302 м2) с террасой (143 м2), ул.Длаждена, Прага 1 - Нове Мнесто

раздел: квартиры
состояние: требуются косметические работы
номер объекта: 17454

57 475 000 CZK Пентхаус 6+КК (302 м2) с террасой (143 м2), ул.Длаждена, Прага 1 - Нове Мнесто

Историческая вилла (450 м2), ул.Риегрова, Прага - запад (Розтоки)

раздел: частные дома или виллы
состояние: после реконструкции
номер объекта: 3357

25 900 000 CZK Историческая вилла (450 м2), ул.Риегрова, Прага - запад  (Розтоки)

Доходный дом (857 м2), ул.Петрска, Прага 1 - Нове Мнесто

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: стандарт
номер объекта: 15266

89 000 000 CZK Доходный дом (857 м2), ул.Петрска, Прага 1

Комментарии эксперта

из опыта риэлтора

Некоторые обязанности при продаже недвижимости

Если вы думаете, что, продав недвижимость в Чехии, можно о ней забыть, вы ошибаетесь. Хотя продавцу недвижимости не нужно (как это было раньше) подавать декларацию по налогу с продажи, у него остаются некоторые обязанности. 1. Хотя договор страхования недвижимости автоматически прекращает свое действие при переходе недвижимости новому владельцу, страховая компания об этом факте не знает. Поэтому, ее нужно после продажи известить письмом, приложив к нему подтверждающий факт продажи документ (лучше всего, уведомление из кадастра о проведении новой записи) и потребовать возврат неиспользованной части страховки. Кроме возврата части страховых денег вы, таким образом, защитите себя от ситуации, когда страховая автоматически предпишет вам оплату на следующий год, а в случае ее неоплаты будет ее всячески добиваться. 2. Продав недвижимость, вы также не обязаны больше платить за нее налог на недвижимость. Однако, как ни странно, налоговая этого не знает. Следовательно, нужно налоговую об этом известить. Мы уже раньше об этом писали. Если же у вас в собственности несколько объектов недвижимости, а продали вы лишь некоторые из них, нужно снова подать декларацию с новыми данными. 3. Не исключено, что коммунальные услуги по проданному объекту оплачивались вами формой постоянного приказа, инкассо со счета или т.н. SIPO (системой интегрированных платежей). В таком случае желательно не забыть эти приказы или разрешения прямого инкассо отменить у себя в банке.

 

...узнать больше.

инвестиции

Экономический смысл инвестиций в реконструкцию недвижимости

Для любого инвестора в недвижимость является привлекательной возможность извлечения из объекта добавленной стоимости. Но при рассмотрении конкретных предложений покупки недвижимости под реконструкцию (перестройку, расширение, перепланировку и т.п.) возникают обычно два вопроса: - где гарантия, что дополнительные вложения в ремонт сделают будущую цену недвижимости такой, чтобы она с прибылью покрывала сумму расходов на приобретение и ремонт? - сколько времени я буду возвращать в виде аренды только вложения в реконструкцию? Понятно, что первый вопрос задается при «девелоперском» подходе (купить, отремонтировать, продать с прибылью), второй – при более долговременном и консервативном подходе (купить, отремонтировать, сдать в аренду, в будущем продать). И зачастую поиск ответов на эти вопросы приводит к тому, что предложение отбрасывается инвестором как слишком рискованное и непрозрачное. Приведем ниже пару конкретных примеров того, что ответ на эти вопросы можно искать под несколько другим углом зрения. Все «имена и названия» изменены, но все цифры правдивы. Пример 1. Инвестор приобрел достаточно большой полифункциональный (торговые, офисные и жилые помещения) доходный дом в среднем по величине и значению городе Чехии за 33 млн. крон. В здании среди прочего был пустующий офис 67 м2, который инвестор решил переделать в квартиру (т.е. оборудовать кухню и санузел, перепланировать помещение под удобство жилья, полностью заменить электропроводку, сделать новые полы и потолки и т.п.). Инвестиция на реконструкцию составила около 350 тыс. крон, т.е. чуть более 1% от общей цены здания. После реконструкции новая квартира была сдана в аренду за 9,5 тыс. крон в месяц. Можно сказать: вложение инвестора в ремонт квартиры будет возвращаться ему 36 месяцев, только через 3 года оно начнет приносить прибыль. Но можно посмотреть на эти цифры иначе. Арендный доход всего здания до этой сдачи квартиры в аренду составлял около 177 тыс. крон. Таким образом, отремонтированная квартира добавила к доходу 5%. Еще раз: дополнительно вложено было 1%, достигнутое увеличение арендного дохода – 5%. Пример 2. Другой инвестор приобрел в подобном по величине и значению городе многоквартирную виллу (8 квартир) за 13,5 млн. крон. В момент приобретения дом приносил доход в размере 680 тыс. крон в год (57 тыс. в месяц). Среди прочего, там была одна большая квартира, которая сдавалась в аренду за 10 тыс. крон в месяц. Инвестор расторг договор аренды этой квартиры и занялся ее капитальным ремонтом с разделением на 2 квартиры меньшей площади. Расходы на ремонт составили примерно 1,2 млн. крон, т.е. около 9% первоначальной инвестиции. В результате каждая из двух возникших новых квартир была сдана в аренду за примерно 10 тысяч крон. Следовательно, арендный доход вырос с 57 тысяч в месяц до 67 тыс. крон или с 680 тыс. крон в год до 800 тыс. крон, т.е. на 17%. Дополнительная инвестиция в объеме 9% дала прирост дохода на 17%. Пример 3. Инвестор приобрел частный дом в крупном краевом центре Чехии за 6,5 млн. крон. Состояние его было таково, что «без слез не взглянешь». Правда, район для жизни вполне подходящий – зеленый, популярный, без панельной застройки и проблемных обитателей. Инвестор в настоящий момент заканчивает тотальную реконструкцию (от первоначального дома остались только внешние стены и крыша) и доделывает там три двухкомнатные квартиры. Объем вложений в ремонт составил около 3 млн. крон. Сейчас дом выставлен на продажу за 12 млн. крон, т.е. прибыль должна составить около 25% на вложенный капитал. В пересчете на годовую доходность (весь цикл никак не занял более 2 лет) это составит не менее 12% годовых. Если покупатель дома сдаст эти квартиры в аренду, он будет получать примерно 4,5% годовых (что для дохода от аренды квартир в Чехии – более чем приемлемый экономический результат). На этих примерах мы хотим показать, что дополнительные инвестиции в улучшение и развитие недвижимости способны давать существенно больший эффект на стороне доходов, чем рост расходной части. Безусловно, любой такой проект связан не только с дополнительными затратами, но и с дополнительными рисками, трудом и усилиями, тщательным расчетом и проектированием, но экономический смысл во всем этом безусловно есть. Последний же пример говорит о том, что и будущая стоимость улучшенного объекта в результате таких дополнительных вложений возрастает непропорционально затратам. Ведь для любого будущего более консервативного инвестора и повышенный арендный доход, и отсутствие необходимости собственного труда и собственных дополнительных затрат является легитимным обоснованием более высокой цены объекта.

 

...узнать больше.

Цены, статистика и другие цифры

Эволюция цен жилья в Чехии и в Европе

Мы часто повторяем как мантру один и тот же тезис: несмотря на возможные колебания, взлеты и падения цены недвижимости в долговременной перспективе всегда растут. Сейчас есть возможность подтвердить эту мысль статистическими данными, опубликованными самыми авторитетными источниками – Чешским статистическим управлением и Евростатом. За период от 2000 года до конца марта 2017 года цены квартир на вторичном рынке в Чехии (в целом) выросли на 136% (!). Цены частных домов выросли почти вдвое, а цены строительных участков – на 162%. Инфляция за тот же период составила 40%. Начиная с 2000 года рост цен недвижимости ускорялся трижды: в 2003 году перед вступлением Чехии в Евросоюз, в 2007-2008 году, когда позитивные настроения от бурного роста экономики вылились в лихорадку на рыке недвижимости, и сейчас, начиная с 2014 года, благодаря низким ставкам ипотек и экономическому росту. Что, однако, еще более интересно, чем впечатляющие цифры роста цен, так это то, что и в других странах Европы недвижимость ведет себя подобным образом. Вообще полезно иногда посмотреть на ситуацию в более широком контексте. И хотя в настоящий момент в Чехии действительно цены недвижимости растут быстрее всего (в первом квартале 2017 года по данным Евростата межгодовой рост составил 12,8%), но и , например, в Литве и Латвии цены в это же врем выросли более, чем на 10%, а в среднем по Евросоюзу рост цен недвижимости составил 4,5%. В горизонте же последних трех лет Чехия занимает по темпам роста цен жилья «всего-навсего» шестое место с приростом 22%. Более всего цены росли в Скандинавии и Ирландии. В Исландии за это время цены жилья выросли на 35,7%!

 

...узнать больше.