Квартиры

Покупая квартиру в Чехии, нужно иметь в виду несколько моментов. 1. Форма собственности. Значительная часть квартир (в новостройках почти все) находится в частной собственности. Это означает, что каждая квартира отдельно записана в кадастре недвижимости, и сделка считается завершенной, когда в кадастр вписан новый владелец. Однако на рынке довольно много кооперативных квартир. У них есть ряд плюсов и минусов. К плюсам относится то, что членом кооператива зачастую может стать и иностранное физическое лицо (тут все зависит от устава кооператива), следовательно необязательно регистрировать фирму. Сама сделка по переводу членских прав проста, происходит быстро, и не нужно ждать записи в кадастре (иногда и несколько месяцев). С кооперативной квартиры не надо платить налог на недвижимость и специальный налог при последующей продаже. Кооперативная собственность несколько дешевле, чем частная (поскольку под залог кооперативной квартиры, как правило, нельзя взять ипотечный кредит). Кооперативный дом может иметь нежилые помещения, доход от аренды которых может распределяться между членами (впрочем, такое может быть и у квартиры в частной собственности). И наконец, у большинства кооперативных квартир есть перспектива перевода в частную собственность. К минусам относится то, что все зависит от конкретного устава, правления и конкретных решений общего собрания. Кооператив, например, может не хотеть иностранцев, не принимать в члены юридические лица или не разрешать им иметь в кооперативе юридический адрес. Перевод в частную собственность тесно связан с полной выплатой пая, которая (выплата) может в финале существенно повлиять на цену или решением общего собрания быть разложена на 20-30 лет. Кооператив может возражать против сдачи Вашей квартиры в аренду или брать за это деньги и т.д. Наконец, кооперативное жилье не может служить залогом для получения кредита. Иными словами, бояться кооператива не следует, но решение о покупке кооператива нужно принимать с учетом множества конкретных обстоятельств. Нередки случаи, когда при приватизации дома жильцы выбрали паевую (или долевую) форму собственности. Это означает, что дом в кадастре недвижимости записан как единое целое (без разделения на квартиры), а его владельцем является фирма (товарищество с ограниченной ответственностью) с уставным капиталом в размере стоимости дома, а компаньонами фирмы являются жильцы с долями, соответствующими размерам их квартир. Покупка квартиры в таком случае юридически является покупкой доли в компании, и для этого требуется согласие всех компаньонов (соседей) на общем собрании, а запись сделки происходит не в кадастре недвижимости, а в торговом реестре. Здесь главная опасность в том, что кто-то из соседей проголосует против сделки, и она сорвется, несмотря на искреннее желание продавца и покупателя ударить по рукам. Наконец, много квартир являются наемными, живущие в них люди ими не владеют, а платят аренду частному или государственному владельцу дома. Здесь предметом продажи является наемное право (так называемый «декрет»). Хотя сделки такого типа действительно осуществляются (путем «фиктивного обмена»), нередки и случаи мошенничества, когда иностранный покупатель наивно полагает, что дешево купил квартиру (естественно, уровень цен здесь другой), а на самом деле купил право эту квартиру снимать. Впрочем, в свете грядущей либерализации рынка аренды смысл таких сделок теряется. 2. Коммунальные платежи. Важным моментом в чешской квартире являются коммунальные и другие платежи, а также способ их расчета. Новый владелец может быть весьма неприятно удивлен, узнав, что квартира будет дополнительно обходиться ему несколько тысяч крон в месяц. Помимо собственно стоимости коммунальных услуг (света, воды, тепла, мусора, телефона и т.д.) часто нужно платить за лифт, за уборку и освещение площадей общего пользования и территории, в фонд реконструкции, эксплутационной фирме и т.д. Тут надо обратить внимание, во-первых, на структуру инженерных сетей (например, газовое отопление дешевле электрического, а электрическое – дешевле мазутной котельной), во-вторых, на наличие счетчиков на воду, газ и т.д. (потому что в противном случае вы платите долю от общего потребления по метрам или по жильцам безотносительно к тому, сколько воды или отопления потребили лично вы), а также на наличие терморегуляторов отопления и других устройств, позволяющих регулировать фактический расход воды, тепла и т.п., в третьих на то, как учитывается потребление нежилых помещений (в вашем доме может быть ресторан, у которого нет своих счетчиков электричества, воды и тепла, или общий подземный гараж и т.п.). Более подробно о коммунальных платежах можно прочитать здесь 3. Особенности планировки. Как правило, у каждой чешской квартиры есть свой подвал. Его площадь не должна входить в общую площадь квартиры. Любые подсобные помещения в самой квартире повышают ее ценность. Совмещенный санузел не считается минусом, скорее наоборот. Чехи не сидят вечерами на кухне (они делают это в гостинной или в ближайшей пивной), поэтому ее размер не имеет большого значения. Нередко кухни как отдельного помещения и нет, а рабочая зона с кухонным оборудованием располагается в коридоре, в главной комнате или в темном закутке. Для этого типа кухни есть специальное название «кухински коут» (сокращенно «к.к.») – кухонный угол. В случае полноценной кухни предложение пишется в формате «количество комнат +1» (например 3+1 означает три комнаты и кухня), в случае «к.к.» – 3+кк – три комнаты с кухонным углом). В Чехии существует две нумерация этажей - нумерация "надземных этажей" (которой обычно пользуются девелоперы и которая начинается с первого) и "обычная" нумерация этажей, которая начинается с нулевого, поэтому «первый этаж» в обычной нумерации де-факто означает второй, а "первый надземный этаж" - привычный нам первый. Кроме того, бывают еще различные межэтажные уровни Следует проверять данные о площади – обычно указывается не жилая, а общая площадь квартиры, в которую могут входить и балконы (терассы), и подвал и все, что угодно. В новостройках цена существенно возрастает с этажностью. Считается, что чем выше этаж, тем лучше. 4. Новостройки. В связи с тем, что в последние годы рост цен недвижимости ускорился (особенно это заметно в Праге), повысился и интерес к первичному жилью как к инструменту инвестиции. Дело в том, что прайс-лист нового проекта публикуется обычно еще до того, как дом фактически начал строиться, и большая часть квартир (особенно малометражных) продается еще на нулевом цикле. Как правило, девелопер не меняет цены в процессе строительства (во всяком случае, в нашей практике был только один такой случай), поэтому есть прямой резон "купить" квартиру, которой еще нет, а через 1,5 года, когда она построена и переведена на покупателя, начать думать о ее продаже, ведь 10-15% стоимости за это время она прибавила. К плюсам новостроек - кроме очевидного: все новое, все современное, все на гарантии - относится и то, что платить за них, как правило, нужно частями. Сначала делается резервация и вносится первых 3-5 тыс. долл. аванса, потом (обычно в течение месяца) подписывается договор о будущем договоре покупки и платится какая-то часть (30-40%), потом оплата идет либо поэтапно, либо уже при подписании собственно купчей (когда квартира готова) и передаче недвижимости в пользование. Новые квартиры продаются всегда полностью готовыми к заселению, вся отделка там уже проведена. От покупателя требуется только решить вопрос кухонного оборудования, кухня почти никогда не входит в цену. До определенного момента можно делать изменения планировки и отделки, получившуюся в результате более дорогих материалов и дополнительных работ разницу клиент оплачивает сразу же. В новых проектах, как правило, к каждой квартире предусмотрен подвал и подземный гараж. Среди минусов стоит указать следующее. Во-первых, нужно помнить, что кроме оплаты квартиры покупателю потребуется еще некое дополнительное вложение - кухня, встроенные шкафы и т.п. Во-вторых, в цену новой квартиры включается НДС (и в ценниках проектов не всегда очевидно, имеется ли в виду конечная цена или "цена без НДС"). Сегодня налог составляет на жилые помещения 15% (у гаражей и других нежилых помещений, а также у квартир площадью более 120 кв.м. - 21%), но в любой момент ставка НДС может быть изменена государством. Правда, если покупатель является плательщиком НДС, переплату налога (разница между полученным за свои "товары и услуги" и заплаченным девелоперу НДС) государство со скрипом, но вернет. И последнее. Перед тем, как Вы начнете делать в квартире ремонт, нужно, как минимум, предупредить об этом соседей объявлением – в какие дни будет шумно, когда будет прервана подача воды и т.д. Еще лучше проконсультироваться об этом с руководством кооператива, сообществом владельцев или эксплутационной фирмой. Не исключено, что для тех изменений, которые Вы хотите сделать, нужно получать строительное разрешение. Перейти на актуальный каталог квартир по всей Чехии >>>


Рекомендуемые объекты

Современный загородный дом (120 м2) с большим участком (3934 м2) пос. Непомуки, область Йиглава

раздел: частные дома или виллы
состояние: новостройка
номер объекта: 17782

13 500 000 CZK

Офисное помещение (171 м2) в Праге 1 (Старе Мнесто) на ул.Карлова

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: после реконструкции
номер объекта: 17745

44 896 000 CZK Офисное помещение (171 м2) в Праге 1 (Старе Мнесто) на ул.Карлова

Квартира 4+1 (149 м2) с террасой в Праге 10 (Вршовице) на ул.Герольдовы сады

раздел: квартиры
состояние: после реконструкции
номер объекта: 17742

23 990 000 CZK Квартира 4+1 (149 м2) с террасой в Праге 10 (Вршовице) на ул.Герольдовы сады

Кофейня & Бистро (500 м2) на Петршине (Прага 1), ул.Страговска

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: после реконструкции
номер объекта: 17708

98 000 000 CZK Кофейня & Бистро (500 м2) на Петршине (Прага 1), ул.Страговска

Квартира 1+КК (46 м2) в Праге 1 – Старе Мнесто (Йозефов) на ул.Билкова

раздел: квартиры
состояние: после реконструкции
номер объекта: 17705

9 900 000 CZK Квартира 1+КК (46 м2) в Праге 1 – Старе Мнесто (Йозефов) на ул.Билкова

Квартира 4+КК (188 м2) с террасой в Праге 5 (Смихов) на ул.На Доубкове

раздел: квартиры
состояние: стандарт
номер объекта: 17685

24 870 000 CZK Квартира 4+КК (188 м2) с террасой в Праге 5 (Смихов) на ул.На Доубкове

Комментарии эксперта

из опыта риэлтора

Некоторые обязанности при продаже недвижимости

Если вы думаете, что, продав недвижимость в Чехии, можно о ней забыть, вы ошибаетесь. Хотя продавцу недвижимости не нужно (как это было раньше) подавать декларацию по налогу с продажи, у него остаются некоторые обязанности. 1. Хотя договор страхования недвижимости автоматически прекращает свое действие при переходе недвижимости новому владельцу, страховая компания об этом факте не знает. Поэтому, ее нужно после продажи известить письмом, приложив к нему подтверждающий факт продажи документ (лучше всего, уведомление из кадастра о проведении новой записи) и потребовать возврат неиспользованной части страховки. Кроме возврата части страховых денег вы, таким образом, защитите себя от ситуации, когда страховая автоматически предпишет вам оплату на следующий год, а в случае ее неоплаты будет ее всячески добиваться. 2. Продав недвижимость, вы также не обязаны больше платить за нее налог на недвижимость. Однако, как ни странно, налоговая этого не знает. Следовательно, нужно налоговую об этом известить. Мы уже раньше об этом писали. Если же у вас в собственности несколько объектов недвижимости, а продали вы лишь некоторые из них, нужно снова подать декларацию с новыми данными. 3. Не исключено, что коммунальные услуги по проданному объекту оплачивались вами формой постоянного приказа, инкассо со счета или т.н. SIPO (системой интегрированных платежей). В таком случае желательно не забыть эти приказы или разрешения прямого инкассо отменить у себя в банке.

 

...узнать больше.

инвестиции

Экономический смысл инвестиций в реконструкцию недвижимости

Для любого инвестора в недвижимость является привлекательной возможность извлечения из объекта добавленной стоимости. Но при рассмотрении конкретных предложений покупки недвижимости под реконструкцию (перестройку, расширение, перепланировку и т.п.) возникают обычно два вопроса: - где гарантия, что дополнительные вложения в ремонт сделают будущую цену недвижимости такой, чтобы она с прибылью покрывала сумму расходов на приобретение и ремонт? - сколько времени я буду возвращать в виде аренды только вложения в реконструкцию? Понятно, что первый вопрос задается при «девелоперском» подходе (купить, отремонтировать, продать с прибылью), второй – при более долговременном и консервативном подходе (купить, отремонтировать, сдать в аренду, в будущем продать). И зачастую поиск ответов на эти вопросы приводит к тому, что предложение отбрасывается инвестором как слишком рискованное и непрозрачное. Приведем ниже пару конкретных примеров того, что ответ на эти вопросы можно искать под несколько другим углом зрения. Все «имена и названия» изменены, но все цифры правдивы. Пример 1. Инвестор приобрел достаточно большой полифункциональный (торговые, офисные и жилые помещения) доходный дом в среднем по величине и значению городе Чехии за 33 млн. крон. В здании среди прочего был пустующий офис 67 м2, который инвестор решил переделать в квартиру (т.е. оборудовать кухню и санузел, перепланировать помещение под удобство жилья, полностью заменить электропроводку, сделать новые полы и потолки и т.п.). Инвестиция на реконструкцию составила около 350 тыс. крон, т.е. чуть более 1% от общей цены здания. После реконструкции новая квартира была сдана в аренду за 9,5 тыс. крон в месяц. Можно сказать: вложение инвестора в ремонт квартиры будет возвращаться ему 36 месяцев, только через 3 года оно начнет приносить прибыль. Но можно посмотреть на эти цифры иначе. Арендный доход всего здания до этой сдачи квартиры в аренду составлял около 177 тыс. крон. Таким образом, отремонтированная квартира добавила к доходу 5%. Еще раз: дополнительно вложено было 1%, достигнутое увеличение арендного дохода – 5%. Пример 2. Другой инвестор приобрел в подобном по величине и значению городе многоквартирную виллу (8 квартир) за 13,5 млн. крон. В момент приобретения дом приносил доход в размере 680 тыс. крон в год (57 тыс. в месяц). Среди прочего, там была одна большая квартира, которая сдавалась в аренду за 10 тыс. крон в месяц. Инвестор расторг договор аренды этой квартиры и занялся ее капитальным ремонтом с разделением на 2 квартиры меньшей площади. Расходы на ремонт составили примерно 1,2 млн. крон, т.е. около 9% первоначальной инвестиции. В результате каждая из двух возникших новых квартир была сдана в аренду за примерно 10 тысяч крон. Следовательно, арендный доход вырос с 57 тысяч в месяц до 67 тыс. крон или с 680 тыс. крон в год до 800 тыс. крон, т.е. на 17%. Дополнительная инвестиция в объеме 9% дала прирост дохода на 17%. Пример 3. Инвестор приобрел частный дом в крупном краевом центре Чехии за 6,5 млн. крон. Состояние его было таково, что «без слез не взглянешь». Правда, район для жизни вполне подходящий – зеленый, популярный, без панельной застройки и проблемных обитателей. Инвестор в настоящий момент заканчивает тотальную реконструкцию (от первоначального дома остались только внешние стены и крыша) и доделывает там три двухкомнатные квартиры. Объем вложений в ремонт составил около 3 млн. крон. Сейчас дом выставлен на продажу за 12 млн. крон, т.е. прибыль должна составить около 25% на вложенный капитал. В пересчете на годовую доходность (весь цикл никак не занял более 2 лет) это составит не менее 12% годовых. Если покупатель дома сдаст эти квартиры в аренду, он будет получать примерно 4,5% годовых (что для дохода от аренды квартир в Чехии – более чем приемлемый экономический результат). На этих примерах мы хотим показать, что дополнительные инвестиции в улучшение и развитие недвижимости способны давать существенно больший эффект на стороне доходов, чем рост расходной части. Безусловно, любой такой проект связан не только с дополнительными затратами, но и с дополнительными рисками, трудом и усилиями, тщательным расчетом и проектированием, но экономический смысл во всем этом безусловно есть. Последний же пример говорит о том, что и будущая стоимость улучшенного объекта в результате таких дополнительных вложений возрастает непропорционально затратам. Ведь для любого будущего более консервативного инвестора и повышенный арендный доход, и отсутствие необходимости собственного труда и собственных дополнительных затрат является легитимным обоснованием более высокой цены объекта.

 

...узнать больше.

Цены, статистика и другие цифры

Эволюция цен жилья в Чехии и в Европе

Мы часто повторяем как мантру один и тот же тезис: несмотря на возможные колебания, взлеты и падения цены недвижимости в долговременной перспективе всегда растут. Сейчас есть возможность подтвердить эту мысль статистическими данными, опубликованными самыми авторитетными источниками – Чешским статистическим управлением и Евростатом. За период от 2000 года до конца марта 2017 года цены квартир на вторичном рынке в Чехии (в целом) выросли на 136% (!). Цены частных домов выросли почти вдвое, а цены строительных участков – на 162%. Инфляция за тот же период составила 40%. Начиная с 2000 года рост цен недвижимости ускорялся трижды: в 2003 году перед вступлением Чехии в Евросоюз, в 2007-2008 году, когда позитивные настроения от бурного роста экономики вылились в лихорадку на рыке недвижимости, и сейчас, начиная с 2014 года, благодаря низким ставкам ипотек и экономическому росту. Что, однако, еще более интересно, чем впечатляющие цифры роста цен, так это то, что и в других странах Европы недвижимость ведет себя подобным образом. Вообще полезно иногда посмотреть на ситуацию в более широком контексте. И хотя в настоящий момент в Чехии действительно цены недвижимости растут быстрее всего (в первом квартале 2017 года по данным Евростата межгодовой рост составил 12,8%), но и , например, в Литве и Латвии цены в это же врем выросли более, чем на 10%, а в среднем по Евросоюзу рост цен недвижимости составил 4,5%. В горизонте же последних трех лет Чехия занимает по темпам роста цен жилья «всего-навсего» шестое место с приростом 22%. Более всего цены росли в Скандинавии и Ирландии. В Исландии за это время цены жилья выросли на 35,7%!

 

...узнать больше.