Квартиры
Покупая квартиру в Чехии, нужно иметь в виду несколько моментов. 1. Форма собственности. Значительная часть квартир (в новостройках почти все) находится в частной собственности. Это означает, что каждая квартира отдельно записана в кадастре недвижимости, и сделка считается завершенной, когда в кадастр вписан новый владелец. Однако на рынке довольно много кооперативных квартир. У них есть ряд плюсов и минусов. К плюсам относится то, что членом кооператива зачастую может стать и иностранное физическое лицо (тут все зависит от устава кооператива), следовательно необязательно регистрировать фирму. Сама сделка по переводу членских прав проста, происходит быстро, и не нужно ждать записи в кадастре (иногда и несколько месяцев). С кооперативной квартиры не надо платить налог на недвижимость и специальный налог при последующей продаже. Кооперативная собственность несколько дешевле, чем частная (поскольку под залог кооперативной квартиры, как правило, нельзя взять ипотечный кредит). Кооперативный дом может иметь нежилые помещения, доход от аренды которых может распределяться между членами (впрочем, такое может быть и у квартиры в частной собственности). И наконец, у большинства кооперативных квартир есть перспектива перевода в частную собственность. К минусам относится то, что все зависит от конкретного устава, правления и конкретных решений общего собрания. Кооператив, например, может не хотеть иностранцев, не принимать в члены юридические лица или не разрешать им иметь в кооперативе юридический адрес. Перевод в частную собственность тесно связан с полной выплатой пая, которая (выплата) может в финале существенно повлиять на цену или решением общего собрания быть разложена на 20-30 лет. Кооператив может возражать против сдачи Вашей квартиры в аренду или брать за это деньги и т.д. Наконец, кооперативное жилье не может служить залогом для получения кредита. Иными словами, бояться кооператива не следует, но решение о покупке кооператива нужно принимать с учетом множества конкретных обстоятельств. Нередки случаи, когда при приватизации дома жильцы выбрали паевую (или долевую) форму собственности. Это означает, что дом в кадастре недвижимости записан как единое целое (без разделения на квартиры), а его владельцем является фирма (товарищество с ограниченной ответственностью) с уставным капиталом в размере стоимости дома, а компаньонами фирмы являются жильцы с долями, соответствующими размерам их квартир. Покупка квартиры в таком случае юридически является покупкой доли в компании, и для этого требуется согласие всех компаньонов (соседей) на общем собрании, а запись сделки происходит не в кадастре недвижимости, а в торговом реестре. Здесь главная опасность в том, что кто-то из соседей проголосует против сделки, и она сорвется, несмотря на искреннее желание продавца и покупателя ударить по рукам. Наконец, много квартир являются наемными, живущие в них люди ими не владеют, а платят аренду частному или государственному владельцу дома. Здесь предметом продажи является наемное право (так называемый «декрет»). Хотя сделки такого типа действительно осуществляются (путем «фиктивного обмена»), нередки и случаи мошенничества, когда иностранный покупатель наивно полагает, что дешево купил квартиру (естественно, уровень цен здесь другой), а на самом деле купил право эту квартиру снимать. Впрочем, в свете грядущей либерализации рынка аренды смысл таких сделок теряется. 2. Коммунальные платежи. Важным моментом в чешской квартире являются коммунальные и другие платежи, а также способ их расчета. Новый владелец может быть весьма неприятно удивлен, узнав, что квартира будет дополнительно обходиться ему несколько тысяч крон в месяц. Помимо собственно стоимости коммунальных услуг (света, воды, тепла, мусора, телефона и т.д.) часто нужно платить за лифт, за уборку и освещение площадей общего пользования и территории, в фонд реконструкции, эксплутационной фирме и т.д. Тут надо обратить внимание, во-первых, на структуру инженерных сетей (например, газовое отопление дешевле электрического, а электрическое – дешевле мазутной котельной), во-вторых, на наличие счетчиков на воду, газ и т.д. (потому что в противном случае вы платите долю от общего потребления по метрам или по жильцам безотносительно к тому, сколько воды или отопления потребили лично вы), а также на наличие терморегуляторов отопления и других устройств, позволяющих регулировать фактический расход воды, тепла и т.п., в третьих на то, как учитывается потребление нежилых помещений (в вашем доме может быть ресторан, у которого нет своих счетчиков электричества, воды и тепла, или общий подземный гараж и т.п.). Более подробно о коммунальных платежах можно прочитать здесь 3. Особенности планировки. Как правило, у каждой чешской квартиры есть свой подвал. Его площадь не должна входить в общую площадь квартиры. Любые подсобные помещения в самой квартире повышают ее ценность. Совмещенный санузел не считается минусом, скорее наоборот. Чехи не сидят вечерами на кухне (они делают это в гостинной или в ближайшей пивной), поэтому ее размер не имеет большого значения. Нередко кухни как отдельного помещения и нет, а рабочая зона с кухонным оборудованием располагается в коридоре, в главной комнате или в темном закутке. Для этого типа кухни есть специальное название «кухински коут» (сокращенно «к.к.») – кухонный угол. В случае полноценной кухни предложение пишется в формате «количество комнат +1» (например 3+1 означает три комнаты и кухня), в случае «к.к.» – 3+кк – три комнаты с кухонным углом). В Чехии существует две нумерация этажей - нумерация "надземных этажей" (которой обычно пользуются девелоперы и которая начинается с первого) и "обычная" нумерация этажей, которая начинается с нулевого, поэтому «первый этаж» в обычной нумерации де-факто означает второй, а "первый надземный этаж" - привычный нам первый. Кроме того, бывают еще различные межэтажные уровни Следует проверять данные о площади – обычно указывается не жилая, а общая площадь квартиры, в которую могут входить и балконы (терассы), и подвал и все, что угодно. В новостройках цена существенно возрастает с этажностью. Считается, что чем выше этаж, тем лучше. 4. Новостройки. В связи с тем, что в последние годы рост цен недвижимости ускорился (особенно это заметно в Праге), повысился и интерес к первичному жилью как к инструменту инвестиции. Дело в том, что прайс-лист нового проекта публикуется обычно еще до того, как дом фактически начал строиться, и большая часть квартир (особенно малометражных) продается еще на нулевом цикле. Как правило, девелопер не меняет цены в процессе строительства (во всяком случае, в нашей практике был только один такой случай), поэтому есть прямой резон "купить" квартиру, которой еще нет, а через 1,5 года, когда она построена и переведена на покупателя, начать думать о ее продаже, ведь 10-15% стоимости за это время она прибавила. К плюсам новостроек - кроме очевидного: все новое, все современное, все на гарантии - относится и то, что платить за них, как правило, нужно частями. Сначала делается резервация и вносится первых 3-5 тыс. долл. аванса, потом (обычно в течение месяца) подписывается договор о будущем договоре покупки и платится какая-то часть (30-40%), потом оплата идет либо поэтапно, либо уже при подписании собственно купчей (когда квартира готова) и передаче недвижимости в пользование. Новые квартиры продаются всегда полностью готовыми к заселению, вся отделка там уже проведена. От покупателя требуется только решить вопрос кухонного оборудования, кухня почти никогда не входит в цену. До определенного момента можно делать изменения планировки и отделки, получившуюся в результате более дорогих материалов и дополнительных работ разницу клиент оплачивает сразу же. В новых проектах, как правило, к каждой квартире предусмотрен подвал и подземный гараж. Среди минусов стоит указать следующее. Во-первых, нужно помнить, что кроме оплаты квартиры покупателю потребуется еще некое дополнительное вложение - кухня, встроенные шкафы и т.п. Во-вторых, в цену новой квартиры включается НДС (и в ценниках проектов не всегда очевидно, имеется ли в виду конечная цена или "цена без НДС"). Сегодня налог составляет на жилые помещения 15% (у гаражей и других нежилых помещений, а также у квартир площадью более 120 кв.м. - 21%), но в любой момент ставка НДС может быть изменена государством. Правда, если покупатель является плательщиком НДС, переплату налога (разница между полученным за свои "товары и услуги" и заплаченным девелоперу НДС) государство со скрипом, но вернет. И последнее. Перед тем, как Вы начнете делать в квартире ремонт, нужно, как минимум, предупредить об этом соседей объявлением – в какие дни будет шумно, когда будет прервана подача воды и т.д. Еще лучше проконсультироваться об этом с руководством кооператива, сообществом владельцев или эксплутационной фирмой. Не исключено, что для тех изменений, которые Вы хотите сделать, нужно получать строительное разрешение. Перейти на актуальный каталог квартир по всей Чехии >>>
