Особенности применения НДС к операциям с недвижимостью в Чехии
опубликовано: 2012-08-15 последняя актуализация: 2016-12-10 автор: Павел Мейтув
Механизмы применения и возврата НДС в Чехии представляются стандартными и простыми. Однако, в случаях операций с недвижимостью они довольно запутанны, существует ряд специальных режимов и исключений. Давайте попробуем с этим разобраться и систематизировать отдельные положения чешского закона о налоге на добавленную стоимость (закон №235/2004 Сборника законов в редакции последующих предписаний).
Регистрация в качестве плательщика НДС. Кому это выгодно?
Все налоги, в том числе и НДС – это прежде всего способ наполнения государственной казны. Конечно, в первую очередь это выгодно государству, которое тщательно следит за тем, чтобы денежный поток двигался только в одном направлении. Как только возникает случай возврата НДС, т.е. деньги платите не вы, а вам их возвращают, то одновременно с этим возникает и вызов из налоговой инспекции на проведение проверки. Поскольку незнание не освобождает от ответственности, то лучше знать или заранее консультироваться по каждой предстоящей крупной покупке, где ожидается возврат НДС.
Как известно, фактическим плательщиком налога на добавленную стоимость всегда является конечный потребитель товара или услуги. Этот налог включен в конечную цену и перечисляется государству продавцом (посредником-продавцом или производителем-продавцом). Если экономический субъект (юридическое лицо или частный предприниматель) является данным продавцом или «промежуточным» участником цепочки образования добавленной стоимости, то он может зарегистрироваться в качестве плательщика НДС или не быть плательщиком НДС. Стать плательщиком налога на добавленную стоимость можно либо принудительно (если ваш оборот в течение 12 подряд идущих месяцев превысит 1 млн. крон или даже меньше), либо добровольно (т.е. и без достижения минимального оборота). Регистрация налагает обязанность, как минимум, ежеквартально подавать отчет о полученном за проданные товары или предоставленные услуги НДС и заплаченном другим участникам цепочки НДС. При этом возникает и право на возврат НДС в том случае, если заплаченный в цене приобретенных вами товаров и услуг НДС превышает НДС, полученный в результате продажи ваших товаров и услуг.
Т.е. если в течение отчетного квартала субъект продал своих товаров или услуг, например, на 100 тыс. евро, он должен был бы отдать государству 20% этой суммы, т.е. 20 тыс. евро. Если при этом он понес расходов на 200 тыс. евро (т.е. либо работал в убыток, либо делал долговременные инвестиции), то он уже в течение этого квартала заплатил государству на НДС 40 тыс. евро (поскольку тот налог, который он заплатил к ценам приобретаемых им товаров и услуг, его поставщики должны отдать государству). В финале в квартальном отчете фигурирует сумма минус 20 тыс. евро, и государство в течение следующего квартала возвращает переплату по НДС в этом объеме. Если же все наоборот (заработано больше, чем потрачено), плательщик заплатит государству положительную разницу между НДС на выходе и НДС на входе.
Однажды зарегистрировавшись в качестве плательщика НДС, отказаться от регистрации потом не так просто. Для этого нужно в течение года подавать декларации с нулевым НДС в доходной части, т.е. фактически прекратить деятельность.
В 2016 году министерство финансов придумало для плательщиков НДС еще одну обязанность - ежемесячно подавать так называемый "контрольный рапорт" - по сути отчет обо всех своих фактурах, выставленных в предыдущем месяце. Таким образом налоговая учитывает доходную часть плательщиков не ежеквартально, а ежемесячно, чем существенно сужает пространство для маневра и "креативного бухучета" по НДС. Теперь выставить счет-фактуру задним числом становится сложнее.
Ставки. Большая часть товаров и услуг подпадает под «нормальную» ставку НДС, которая в Чехии сегодня составляет 21%. Некоторые товары (книги и другая печатная продукция, продукты питания, некоторые товары и услуги для бытового использования, так называемое «социальное жилье» - квартиры площадью до 130 кв.м. и частные дома площадью до 150 кв.м. и др.) облагаются сниженной ставкой НДС в размере 15%. Приведем простой пример: вы как юридическое лицо владеете квартирой, которую сдаете в аренду. Предположим, в квартире нужно что-то сделать - заменить стиральную машину или застеклить лоджию ...Если вы будете это делать как фирма (безотносительно к тому, явдяетесь ли вы плательщиком НДС), к цене требуемых вещей и работ будет добавлен НДС в размере 21%. Если же вы сделаете то же самое как частное физическое лицо (типа - дл своей квартиры), то к стиральной машине и застеклению лоджии будет применена сниженная ставка 15%.
Важно также понимать, что некоторые операции не являются с точки зрения НДС налогооблагаемыми действиями. Например, к ним относится продажа товаров на экспорт или услуги в области медицины. К ним относится и получение дохода от аренды недвижимости, об этом чуть ниже.
НДС и недвижимость. В связи с недвижимостью существует сразу же несколько особенностей. Во-первых, при продажах недвижимости налог на добавленную стоимость применяется только к новостройкам, точнее, к объектам недвижимости в течение первых 5 лет после их сдачи в эксплуатацию. Поэтому в кризисные 2009-2010 годы были нередки случаи, когда девелоперы, которые долго не могли продать квартиры в своих проектах, через три года «снижали» цену – просто переставали прибавлять к цене НДС. Тогда срок приаенения НДС к недвижимости составлял 3 года. С января 2013 года действует новый порядок, которым срок применения НДС к новостройке был продлен до 5 лет.
Во-вторых, квартиры до 120 кв.м. и частные дома до 150 кв.м. считаются «социальным жильем» и к ним применяется сниженная ставка 15% НДС. К жилым помещениям большей площади, а также ко всем нежилым помещениям (гаражам, торговым и офисным площадям или к квартирам, которые по нормам не могли быть сданы в эксплуатацию как помещения для жилья (так называемые «ательеры»)) применяется нормальная ставка.
В-третьих, аренда недвижимости сама по себе не является налогооблагаемым действием с точки зрения НДС (так же как и экспорт товаров за границу). Это связано с тем, что если бы домовладельцы применили к своим жильцам НДС, это грозило бы социальным взрывом. Правда, если и арендодатель, и арендатор оба являются плательщиками НДС, они могут договориться между собой о том, что к цене аренды будет добавляться НДС. Таким образом, обычные люди в арендных квартирах выводятся из-под НДС, а предприниматели могут остаться в этой системе.
«Испытательный срок». Тот факт, что переплата по НДС практически автоматически возвращается государством, вовсе не означает, что государство такое глупое и стремится все раздать. Сборщики налога отлично понимают соблазн купить недвижимость, автомобиль, оборудование или другую крупную вещь с НДС, вернуть от государства НДС и таким образом просто сэкономить 15-21%. Чтобы этому воспрепятствовать, придумано два механизма – принудительный отказ от регистрации и «испытательный срок». Специально для недвижимости придуман также так называемый "коэффициент".
Если фирма долговременно не показывает доход и НДС, налоговая инспекция может принудительно лишить такую компании регистрации в качестве плательщика НДС. Если перед этим фирма сделала крупный возврат НДС (например, купив новую квартиру), налоговая потребует вернуть государству тот НДС (целиком или его пропорциональную часть), который фактически был возвращен фирме незаконно (раз она не совершает налогооблагаемых действий с точки зрения НДС). То есть, если фирма купила новую квартиру, сдала ее в аренду частному лицу и показывает доход от аренды, но при этом не отчисляет (поскольку аренда, как мы знаем, не облагается НДС) налог на добавленную стоимость, то она не имеет права на возврат НДС, ее лишат регистрации и потребуют вернуть государству «незаконно заработанное» на возврате НДС. Следовательно, возврат НДС при покупке недвижимости возможен только в том случае, если купленная недвижимость сдается в аренду другому плательщику НДС, а получаемый от этой аренды НДС ежеквартально показывается в доходной части (и отдается государству).
Кроме того, как только совершается крупный возврат НДС, начинает тикать «испытательный» срок, который до последнего времени составлял 5 лет, теперь по новым правилам – 10 лет. Это значит, что если в течение испытательного срока фирма отказалась от регистрации по НДС, или прекратила активную налогооблагаемую деятельность (и может быть лишена регистрации принудительно), или – довольно типичный случай – продала через несколько лет свою недвижимость (а, как мы помним, после пяти лет от сдачи в эксплуатацию к недвижимости уже НДС не применяется), налоговая обяжет такую фирму вернуть весь «неиспользованный» НДС. Например, если в результате покупки недвижимости мы сделали возврат, скажем, в размере 1 млн. крон, то каждый год из 10-летнего испытательного срока мы используем 100 тыс. крон на «списание» возвращенного НДС. Если через 5 лет после покупки новостройки мы решили продать недвижимость, то мы обязаны вернуть государству 500 тыс. крон - это НДС за те 5 лет, которые мы уже не будем владеть недвижимостью. Естественно, отдавать деньги никто не хочет, поэтому при такой продаже придется учитывать в ценообразовании и этот расход и пропорционально повышать цену (что легко может сделать объект просто непродажным).
Что касается "коэффициента", то в тех случаях, когда различные объекты вашей недвижимости арендуют как плательщики НДС, так и неплательщики (например, у вас есть доходный дом, в котором часть составляют торговые помещения, часть - квартиры, а еще - есть медицинский кабинет), компенсировать НДС вам будут не в полном объеме сделанных затрат, а лишь частично в соответствии с "коэффициентом".
Чтобы все это стало понятно, приведем несколько примеров правильного и неправильного использования НДС.
Пример №1. Правильное использование. Наша компания купила в новостройке коммерческое помещение (офис или магазин) и сдала его в аренду фирме-плательщику НДС. Наша компания зарегистрировалась в налоговой в качестве плательщика НДС и попросила вернуть 21% цены помещения. Деньги были возвращены, компания ежеквартально отчисляет государству разницу между НДС, полученным дополнительно к цене аренды, и НДС, потраченным в данном квартале компанией на содержание недвижимости (ремонт, услуги юриста, мобильные телефоны менеджера, расходы на фирменный автомобиль и т.п.). Объект эксплуатируется не менее 10 лет, потом продается без всякого учета НДС.
Пример №2. Неправильное использование. Иностранец купил новую квартиру на фирму- плательщика НДС, вернул себе переплату налога и спокойно сам поселился в квартире (сдал сам себе в аренду). Через некоторое время проверка налоговой инспекции обнаружила нарушение закона об НДС, принудительно отменила регистрацию фирмы в качестве плательщика НДС и предписала фирме-владельцу вернуть обратно незаконно полученную «переплату» налога.
Пример №3. Правильное использование. Фирма-плательщик НДС владеет доходным домом, все помещения которого используются как нежилые и арендуются юридическими лицами. В основном это – плательщики НДС, и фирма-хозяин к цене аренды добавляет налог на добавленную стоимость в законном размере. Однако, немалую часть (скажем, четверть площадей) в доме занимает медицинская фирма, которая по закону не является плательщиком НДС. Поэтому бухгалтер при составлении квартального отчета по НДС показывает «на входе» только три четверти расходов владельца с налогом – к «медицинскому» этажу НДС не применяется ни в доходной, ни в расходной части.
Пример №4. Неправильное использование. Фирма купила новое помещение, вернула НДС с цены покупки, пять лет эксплуатировала, потом продала. Поскольку в это время к объекту уже не должен применяться НДС, фирма продала его без НДС и не включила этот доход в общую сумму налогооблагаемых с точки зрения НДС действий. Налоговая инспекция предписала продавцу доплатить на НДС разницу в размере 5/10 (попросту - половину) с той суммы, которая в начале (3 года назад) была фирме государством возвращена. Основание – на соблюден испытательный срок, который составляет 10 лет после покупки.
Пример №5. Предприниматель-плательщик НДС купил новый частный дом, вернул НДС, поселился в доме со своей семьей. Через некоторое время проверка налоговой инспекции установила, что собственно для коммерческой деятельности используется только меньшая часть дома (кабинет хозяина), а остальная часть – для жизни семьи. Налоговая предписала владельцу доплатить государству пропорциональную часть возврата НДС так, чтобы то, на что он как плательщик НДС имеет право, соответствовало той части дома (той части цены за дом), которая фактически используется для его предпринимательских целей.
Из сказанного следует для покупателей новых объектов недвижимости несколько выводов:
А) Возможность возврата НДС с покупки новостройки нужно тщательно взвесить и просчитать, не исключено, что овчинка не будет стоить выделки. Прежде всего, это касается объектов жилой недвижимости.
Б) Безусловно стоит считаться с возвратом НДС при покупке новостройки нежилой недвижимости – офисных и торговых помещений или, например, гаражей. Правда, здесь нужно проследить, чтобы фирма-владелец генерировала облагаемый НДС доход: либо с собственной коммерческой деятельности, либо с аренды этих помещений другим плательщикам НДС.
В) Следует помнить про правило «испытательного срока» и соответственно этому планировать будущую продажу помещений. Чтобы обойти это правило, многие делают так: создают под каждое приобретение недвижимости простую «моноцелевую» фирму, а потом продают не саму недвижимость, а 100% долей в фирме-владельце. Такая схема не только позволяет обойти необходимость возвращать часть НДС, но также обходит налог с перевода недвижимости (4%) и налог на прибыль с продажи недвижимости (19% с разницы между остаточной балансовой ценой недвижимости и ценой реальной продажи).
Г) Нужно помнить, что с возвратом переплаты НДС дело не заканчивается, а только начинается. Владение недвижимостью предполагает постоянные расходы по эксплуатации, управлению, содержанию, ремонтированию недвижимости и т.п. 21% со всех счетов за подобные вещи (а также и со всех других обычных расходов фирмы-владельца) можно и нужно противопоставлять получаемому НДС с коммерческой аренды. Не исключено, что время от времени (в случае крупных трат и инвестиций) государство и дальше будет возвращать вам НДС.
Д) При владении большими помещениями с множеством различных арендаторов (плательщиков и неплательщиков НДС) следует помнить, что НДС в расходной части должен соответствовать НДС в доходной части, т.е. если плательщики НДС арендуют, скажем, 70% помещений, то и в расходах на содержание и эксплуатацию объекта этому доходному НДС можно противопоставить только 70% заплаченного поставщикам НДС.
Будем надеяться, что все сказанное ни в коей мере не отпугнет потенциальных инвесторов (дочитавших этот текст) от приобретения новых объектов жилой и коммерческой недвижимости в Чехии, тем более, что теперь вы знаете об этом больше. Для тех, кто хочет получить более подробную индивидуальную консультацию, мы всегда готовы организовать встречи с профильными специалистами или аудиторами. Двери нашего офиса всегда для вас открыты (разумеется, в рабочие дни и в рабочее время).
<<< вернуться к списку тем
Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
