Уроки локдауна (для инвесторов в коммерческую недвижимость)
опубликовано: 2021-12-29 последняя актуализация: 2021-12-29 автор: Павел Мейтув
Стратегии поведения владельцев недвижимости в условиях локдауна
Оглядываясь назад, мы сегодня понимаем, что в тот момент в марте 2020 года, когда деятельность большинства арендаторов коммерческих помещений впервые была резко ограничена или вовсе прекращена на неопределенное время, у арендодателей по сути был выбор из четырех вариантов поведения:
- сделать временную скидку с арендной платы или
- отсрочить оплату аренды или
- комбинировать первый и второй варианты (т.е. сначала скидка, потом отсрочка, или сначала отсрочка, потом – скидка, или и скидка, и отсрочка) или
- срочно продать недвижимость, освободиться от возможных кредитных обязательств и искать какие-то новые активы для инвестирования (в нумизматике, искусстве, исторической моде и т.п.).
Последнее касалось, в первую очередь, «туристических» квартир, и другой недвижимости, приобретенной для кратковременной аренды (например, общежитий для заграничной рабочей силы). Вообще, пожалуй, наибольший ущерб пандемия нанесла именно той недвижимости, которая должна была обслуживать международную мобильность. Тем более, если она приобреталась с помощью ипотек. К счастью, среди наших клиентов таких инвесторов практически не было.
Впрочем, что касается «туристических» квартир, тут паника была достаточно кратковременной. К тому моменту, когда стало понятно, что поток индивидуальных туристов в Прагу в обозримой перспективе в прежнем объеме не вернется, цены жилья и вообще недвижимости вместе с неудержимым спросом выросли уже настолько заметно, что распродажа активов такого рода оказалась вполне прибыльным делом, во всяком случае она с лихвой могла покрыть убытки от отсутствия запланированного дохода от краткосрочной аренды.
Вернемся, однако, к другим стратегиям владельцев коммерческой недвижимости.
Преимуществом первого подхода (временное снижение аренды) была демонстрация лояльности арендатору и укрепление партнерских и доверительных отношений с ним, что могло бы оказаться весьма полезным в перспективе. Кроме того, в случае существования кредитных обязательств у владельца недвижимости сохранялась надежда на приток хоть каких-то оборотных средств, которые могли покрывать расходы на обслуживание кредита. Недостатком – прямые финансовые потери.
При втором подходе (отсрочка арендных платежей) арендодатель сохранял надежду на то, что раньше или позже он свой недополученный арендный доход вернет (хотя это предполагало, что после снятия ограничений арендатор должен был бы зарабатывать намного больше, чтобы покрыть долги за время вынужденного простоя). Существенным же минусом был, во-первых, риск непоправимо испортить отношения с арендаторами, во-вторых, заметные налоговые потери: ведь с точки зрения бухгалтерии совершенно неважно, были ли фактически оплачены счета за аренду, важно, что они были выставлены, следовательно, с них надо заплатить НДС и налог на прибыль. Поэтому те, кто пошел по этому пути, оказались в начале 2021 года в весьма невыгодной ситуации: правительство Чехии заменило все программы, под которые арендодатели могли попасть для получения государственной помощи, одной программой компенсации «непокрытых расходов». Однако, для того, чтобы попасть в эту программу, нужно было доказать, что бухгалтерский оборот за 1 квартал 2021 года был не менее, чем на 50% ниже оборота аналогичного периода 2020 или 2019 годов. Но именно это арендодатели и не могли доказать: хотя фактически денег они в прежнем объеме не получали, формально объем выставляемых ими счетов за аренду не снизился.
В целом, однако, можно констатировать, что характерная для этого второго подхода терпеливость дала свои плоды: за исключением пары предприятий общественного питания все наши арендаторы достаточно быстро погасили все свои долги.
Третий подход (комбинация отсрочки оплаты и временного снижения аренды) при всем внешнем сходстве на самом деле не являлся комбинацией первого и второго подходов. Скорее, он представлял собой изменение стратегии поведения арендодателя во времени, ситуативную реакцию на изменяющиеся обстоятельства. Типичный пример таков:
1. Бизнесы принудительно закрыты, арендатор в панике звонит владельцу помещения, тот говорит: «Спокойно! Ждем, что будет дальше, как долго это продлится, какие меры предпримет государство и т.п. По результату будем решать, пока что можно не платить». Типично первый подход.
2. Государство объявляет, что предоставит арендаторам компенсацию в размере 50% арендной платы при условии, что
- владелец предоставит скидку не менее 30% с цены аренды
- арендатор заплатит не менее 50% аренды
Имеет место комбинированный подход.
3. В следующем квартале государство несколько меняет правила игры и уже не требует от арендодателя предоставления скидки, только подтверждение, что арендатор заплатил хотя бы половину аренды. Отменяем скидку и даем арендатору возможность оплатить вторую половину аренды потом (когда государство выплатит компенсацию). Типично второй подход. И т.д.
В распоряжении арендодателя были и некоторые другие инструменты поддержки арендаторов, например, временный отказ от применения инфляционного повышения аренды, предоставление встречного режима рассрочки погашения возникших арендных долгов, обмен скидки с аренды на продление срока договора и т.п.
Промежуточные итоги
Хотя эта история еще далеко не закончилась, уже можно констатировать у наших владельцев коммерческих объектов общие результаты:
- закрывшихся предприятий (освобожденных торговых офисных или жилых помещений) практически не было. Точнее, 2-3 таких случая имело место, но всегда дело касалось таких арендаторов и таких бизнесов, которые и так можно было назвать «проблемными», и которые раньше или позже закрылись бы и без пандемии,
- некоторые потери в обороте арендодатели безусловно понесли, однако, ни в одном случае они не были катастрофическими (в среднем обороты 2020 года снизились по сравнению с 2019 г. не более, чем на 10-15%),
- ни у одного из наших клиентов не возникло проблем с выплатами по кредитам,
- предоставленные отсрочки арендной платы были почти во всех случаях (за исключением пары ресторанов) достаточно быстро компенсированы,
- за исключением одного случая (рабочее общежитие) никому из владельцев не пришлось принимать решения о продаже недвижимости,
- локдаун никак вообще не отразился на аренде жилья (как отдельных квартир, так и доходных домов),
- может прозвучать странно, но и в секторе офисных помещений (тут стоит оговориться, что наш опыт распространяется в основном на небольшие и не «первоклассные» офисы) никаких заметных землетрясений не наблюдалось,
- некоторые коммерческие помещения, которые до локдауна долгое время пустовали, в течение второй половины 2020 – начала 2021 года были полностью заняты новыми арендаторами.
Стратегии выбора объектов инвестирования – победители и проигравшие
Мы безусловно не склонны приписывать эти в общем весьма неплохие результаты пережитой встряски своему искусству управления недвижимостью и налаживанию здоровых отношений с арендаторами. В конечном счете каждый владелец недвижимости принимал свои собственные решения по поводу каждого конкретного объекта и арендатора. Скорее мы склонны считать эти результаты следствием более или менее разумной стратегии подбора коммерческих объектов и грамотного составления портфолио инвестиционной недвижимости.
Это там или иначе поняли все инвесторы на рынке недвижимости, и вектор инвестиционного интереса в целом весьма быстро сместился в сторону таких типов коммерческой недвижимости, которые продемонстрировали свою устойчивость в условиях пандемии. Прежде всего, это те виды деятельности, которые и локдаун не закрыл – продуктовые магазины, аптеки, хозяйственные товары, товары для животных и т.п.
Далее оказалось, что торговые помещения в шоппинг-парках, где каждое имеет свой самостоятельный вход с улицы, могут продолжать деятельность в отличие от аналогичных бизнесов в торговых центрах.
Возросла ценность тех арендаторов, которые вместе с классической торговлей «на улицу» ведут и торговлю в интернете. Оказалось, что они достаточно легко могут превратить свои магазины в «точки выдачи заказов» и промежуточные склады, таким образом, риск перебоев в арендных платежах резко снижается. Это, впрочем, не работает в случае предприятий питания: как выяснилось, продажа «на вынос» и расходы на сервис доставки во многих случаях даже не покрывают накладные расходы на приготовление блюд (сырье, персонал, электричество и газ).
В связи с бурным размахом интернет-торговли резко возрос спрос на складские и логистические площади, их цены существенно выросли даже на общем фоне роста цен на недвижимость.
С возросшей ролью медицины повысился и интерес инвесторов к любой связанной со здравоохранением недвижимостью (поликлиники, ординации частных врачей, больницы).
Если в первые недели локдауна царил страх того, что в результате принудительной остановки деятельности предприятий вырастет безработица, и возникнут проблемы с арендаторами квартир, чуть позже стало понятно, что – напротив – жилье представляет собой пусть не самую доходную, но вполне стабильную инвестицию в недвижимость, и доходные дома снова вошли у инвесторов в моду.
Парадоксальным образом закрытие границ (точнее, сама такая возможность) и вообще ограничение передвижения привели в Чехии к массивному росту спроса на дачную недвижимость любого рода от самых непритязательных «хат и халуп» до дорогостоящих современных апартаментов на горнолыжных курортах. На сегодня представляется, что инвестиции в строительство или реконструкцию подобных объектов являются наиболее надежными и доходными.
На другом же конце спектра оказались наиболее чувствительные к государственным ограничениям предприятия и соответствующие виды недвижимости – бары, ночные клубы, фитнес-центры, бассейны, кино, театры, стадионы и другие учреждения культуры и досуга. Даже если формально они могут работать, посетителей в них в последнее время меньше обычного: по-прежнему действует множество ограничений на посещения таких заведений, да и многие люди сами вольно или невольно стараются избегать мест скопления народа.
В целом же достаточно понятно, что наступило довольно турбулентное время, где пандемия во многом была лишь спусковым механизмом, «первой фазой»: сначала пандемия, потом – перебои с поставками самых неожиданных вещей, невероятное подорожание любых строительных материалов, которое рушит бизнес-планы девелоперов и строительные контракты, за этим – энергетический кризис и ракетный рост цен электричества, газа и воды … Что еще случится завтра, никто не может предсказать, но ясно, что что-то непременно случится. В этой ситуации как никогда будет действовать золотое инвестиционное правило – не складывать все яйца в одну корзину. Диверсификация – вот инвестиционный лозунг текущего момента.
А стабильность арендного дохода – важнее коэффициента доходности.
<<< вернуться к списку тем
Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
