Право преимущественной покупки недвижимости в долевой собственности
опубликовано: 2018-01-21 последняя актуализация: 2018-01-21 автор: Павел Мейтув
Принятие нового Гражданского кодекса к 1.1.2014 и его последующее изменение к 1.1.2018 вызвали путаницу и панику в вопросе продажи недвижимости в долевой собственности. Наибольшие вопросы и беспокойство вызывает эта тема в той части, где речь идет о принадлежащем квартире парковочном месте в общем гараже жилого дома. Ведь, как правило, право собственности владельца квартиры к парковочному месту записано в договоре купли-продажи и в кадастре как пропорциональная доля совладения на кадастральной единице «гараж». Теоретически при продаже квартиры с парковочным местом в гараже возникает ситуация, что по отношению к парковочному месту (но, разумеется, не к квартире самой) соседи-совладельцы имеют право преимущественной покупки. Правда, это не касается случаев перевода доли совладения между «особами близкими» (супругами, родителями и детьми, братьями и сестрами и т.п.). Зато касается и «бесплатных» переводов собственности (например, дарения).
Это право было записано в старом Гражданском кодексе, и это имело свою логику. Если несколько совладельцев владеют чем-то на долевой базе (компанией или недвижимостью), то логично, что они хотят контролировать, кто станет их новым партнером, или увеличить свою долю совладения. Но эта логика теряется в тех случаях, когда квартиры находятся в частной собственности, а принадлежащие им парковочные места в гараже – в долевой. Получается, что, продавая квартиру, вы сначала должны предложить соседям гараж, а потом только продавать квартиру (скорее всего, уже без гаража).
Надо признаться, что в нашей многолетней практике на рынке недвижимости никто никогда право преимущественной покупки совладельцев на парковочное место не решал. С этой проблемой мы иногда сталкивались по другому поводу, в частности, в закрытых коттеджных поселках и кондоминиумах, где в общей собственности находились, например, дороги внутри жилого комплекса, общая очистная станция, детская или спортивная площадка, бассейн или другое общее недвижимое имущество. В таком случае действительно надо было либо получить от всех совладельцев письменный отказ от права преимущественной покупки (что могло представлять собой лишь техническую проблему – кому нужна лишняя доля в расходах на чистку коммуникации от снега или содержание бассейна?), либо совладельцы заранее раз и навсегда договором отказывались от своего права преимущественной покупки.
С парковочными местами сложнее, вполне можно представить себе ситуацию, что, как минимум, одному из соседей нужно еще одно-два парковочных места. Но в практике такой проблемы не возникало никогда.
Новый Гражданский кодекс право преимущественной покупки доли совладения к 1.1.2014 отменил, однако, к 1.1.2018 ввел в юридический оборот снова. И тут проблема, которую никто никогда не решал, встала остро и вызвала сильное беспокойство.
Продающая сторона может решить эту проблему несколькими способами.
Во-первых, уже девелопер на уровне первого подписания договоров купли-продажи может включить пункт об отказе будущих владельцев квартир и совладельцев парковочных мест от их права преимущественной покупки. Также, вероятно, можно сформулировать декларацию собственника и договора купли-продажи так, что «некоторые общие части дома» находятся в исключительном пользовании конкретных квартир и являются неотделимой частью квартиры. Такой подход применяется, например, к террасам или лужайкам, которые формально являются элементами общих частей дома и участка, но невозможно представить себе ситуацию, чтобы кто-то из соседей приобрел балкон, террасу или лужайку, «скрепленную» с чужой квартирой, самостоятельно. Недостаток этого решения в том, что оно, скорее всего, может касаться только новых проектов и будущих гаражей.
Там, где дом с квартирами и парковочными местами уже существует, можно (во-вторых) пойти по пути кондоминиумов, т.е. поставить на собрании вопрос о подписании всеми совладельцами гаража договора, которым они заведомо отказываются от своего права преимущественной покупки. Недостаток этого решения в том, что нет гарантии, что такую договоренность удастся достичь (хотя объективно она – в интересах всех, раньше или позже каждый из соседей может захотеть продать свою квартиру вместе с парковкой), вообще все, кто когда-ибо сталкивался с проблемой собрать 100% подписей соседей, понимает, как это сложно.
Еще один вариант решения подойдем тем «счастливцам», у кого подвал расположен непосредственно рядом с парковочным местам (в некоторых проектах это сделано именно так). В таком случае парковочное место может рассматриваться как «часть кладовки» так же, как балкон рассматривается как часть квартиры (хотя и находится на общем фасаде дома).
В-третьих, остается путь разослать всем соседям письменное предложение и дождаться их отказов или истечения срока для ответа. Но такой вариант применим только в домах с небольшим количеством соседей, он сложен технически и существенно удлиняет время продажи квартиры. К тому же обязательно найдется «умник», который будет требовать за свою подпись на отказе от права покупки финансовое вознаграждение.
Наконец, в-четвертых, можно разделить цену квартиры и парковки так, чтобы покупка парковки потеряла для соседей экономический смысл. Скажем, если обычно парковочное место (в Праге) стоит 300-400 тысяч крон, то предложить его, скажем, за 2 миллиона. Цена самой квартиры пропорционально уменьшится, то есть для покупателя квартиры цена не изменится, а от покупки парковки соседом убережет.
Этот путь мы рекомендуем еще по одной причине. Ведь пока что мы не рассматривали предусмотренные законом последствия игнорирования права преимущественной покупки. А закон говорит, что, если право совладельцев нарушено, каждый из них может добиваться (в том числе и судом) его восстановления, т.е. суд может заставить покупателя продать парковочное место соседу за ту цену, за которую сам купил или – если цена парковочного места в договоре не указана, за «цену обычную». Поэтому, если в договоре купли-продажи цена места в гараже будет завышена, новый владелец либо будет защищен от притязаний совладельцев, либо получит за парковку кругленькую сумму, которая существенно уменьшит его расходы на покупку квартиры и послужит компенсацией за потерю парковочного места.
К счастью, закон, похоже, не предусматривает, что несоблюдение прав совладельцев ведет к признанию сделки недействительной. Так что, вероятно, значительная часть продавцов квартир с парковочными местами по-прежнему не будет этим вопросом сильно нагружаться.
Тем более уязвимой становится ситуация покупателя такой квартиры. Согласитесь, глупо купить квартиру в немалой степени именно из-за того, что к ней полагается парковочное место, а потом это место «потерять». Рекомендуем поэтому покупателям квартир с парковочными местами озаботиться этой проблемой и по возможности обезопасить себя от неприятных сюрпризов с законными претензиями будущих соседей к месту в гараже.
<<< вернуться к списку тем
Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
