Имеет ли смысл спекуляция со строящимися квартирами?
опубликовано: 2016-12-03 последняя актуализация: 2016-12-03 автор: Павел Мейтув
Когда в течение второй половины 2015 года и всего 2016 года цены квартир в Праге начали расти темпом около 10% в год, некоторые сообразительные люди стали задаваться вопросом: А не стоит ли заняться спекуляциями с квартирами? Сегодня купить дешевле, послезавтра продать дороже?
Оставляя в стороне причины такого бурного роста цен (хотя они при выборе спекулятивной политики важны, мы обсуждали это в других местах), давайте попробуем проанализировать, что такая операция может означать в реальности, какие с ней связаны расходы, риски и выигрыши.
Не надо быть Эйнштейном, чтобы понимать, что покупка реально существующих квартир с целью их последующей продажи большого спекулятивного смысла не имеет, хотя в конце 2016 года произошло несколько изменений, которые ситуацию перепродажи готовых квартир несколько облегчают.
Во-первых, нужно выложить всю стоимость квартиры. Если не платить живые деньги и воспользоваться ипотекой и сегодняшними низкими ставками (которые, кстати, уже начали расти), то придется калькулировать с ежемесячными выплатами кредита и процентов по нему. К счастью новый закон о кредитах, который действует с 1.12.2016, фактически устраняет штрафные санкции за досрочное погашение кредита при продаже.
Во-вторых, пока квартира ждет покупателя, за ее содержание придется платить – прежде всего, взносы в фонд реконструкции и фонд управления.
В-третьих, с каждой перепродажи недвижимости платится налог с перевода в размере 4% (первая продажа квартиры девелопером от этого налога освобождена). С ноября 2016 года налог с перевода недвижимости платит покупатель, т.е. первоначальная инвестиция спекулянта сразу же возрастает. Кроме того, если продавец квартиры владеет ей менее 2 лет (в случае, если он там реально живет) или 5 лет (во всех остальных случаях), он должен будет заплатить налог на прибыль с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Другими словами, единственный разумный вариант такой спекуляции, это купить квартиру на ипотеку с фиксацией на 5 лет, все это время ее сдавать в аренду, а к концу фиксации продать (без налога на прибыль и без штрафов банку). Только вот вопрос: кто знает, какой будет ценовая ситуация на рынке квартир через 5 лет? Не окажется ли, что вместо прибыли такой спекулянт будет подсчитывать потери?
Короче говоря, без каких-то специальных предпосылок или инсайтов идти на такие операции не стоит. Такими специальными предпосылками могут быть, например, перевод кооперативного жилья в частную собственность (это сразу повышает его стоимость) или приватизация муниципального жилого фонда (приватизационные цены очень далеки от рыночных), знание о грядущих в обозримой перспективе существенных изменениях в данном районе (например, о планах строительства метро), участие в принудительных аукционах, способность своими руками отремонтировать квартиру и т.п. Некоторые пути здесь откровенно криминальные, другие построены на счастливом случае, третьи требуют специальных умений … Все это мы сейчас обсуждать не будем.
Квартиры, которые еще не построены, выглядят в этом плане гораздо более привлекательно. Во-первых, спекулянт обычно вносит лишь небольшую часть суммы (максимально 15-20%) цены, остаток суммы оплачивается девелоперу в тот момент, когда квартира уже достроена и записана в кадастре недвижимости. Во-вторых, предметом последующей продажи является не недвижимость, а договор на ее будущую покупку, т.е. право. С этого никаких налогов не платится, и ни в какой налоговой декларации не указывается. В-третьих, недостроенная квартира не требует никаких расходов на содержание. В-четвертых, цикл строительства от получения разрешения до сдачи дома в эксплуатацию занимает примерно 1,5-2 года, т.е. вполне обозримый срок, в рамках которого что-то можно более-менее определенно прогнозировать.
Итак, предположим, мы хотим купить пару еще не построенных квартир и продать их, когда они будут готовы. На этом пути нас ждет несколько узких мест, которые мы сейчас и обсудим.
Во-первых, необходим правильный выбор района. Во-вторых, правильный выбор проекта. В-третьих, правильный выбор квартиры. Правильным выбором по всем трем пунктам будет то, что с максимальной возможной вероятностью обеспечит в ближайшем будущем спрос на ваше предложение перепродажи, и где наиболее вероятен рост цены против девелоперского ценника.
Выбирать поэтому следует безусловно интересный район, хотя цены квартир там будут, скорее всего, выше. Интересным является район с удобным транспортом (метро или трамваем), развитой социальной инфраструктурой, желательно достаточно близкий к центру, очень зеленый. Но – еще важнее – благополучный и уважаемый. Название района не должно оставлять никаких сомнений – речь идет о квартире в хорошем районе. Поскольку представление о хороших районах не извлекается из карты, без хорошего знания Праги и без консультанта на эту тему лучше со спекуляцией вообще не связываться.
Проект должен быть по возможности небольшим. Там, где девелопер предлагает 100 и более квартир, снижается и качество самого проекта (из эксклюзивного он превращается в массовый), и шансы, что количество желающих купить будет больше, чем количество предлагаемых объектов. В проекте с большим количеством квартир наверняка возрастет конкуренция: и таких же спекулянтов там будет больше, и у самого девелопера будет больше квартир в предложении.
Выбранная для спекуляции квартира должна быть по возможности уникальной, таких в данном проекте должно быть всего 3-4, не больше. Например, это может быть угловая квартира (с минимумом соседей и видом, которого нет ни из какой другой квартиры в этом проекте), квартира с самой удачной планировкой, с самой уютной террасой и т.п. Короче говоря, в выбранной квартире должно быть что-то, за что будущий покупатель будет готов переплатить.
В то же время она должна быть популярной в части площади и планировки – ни слишком большой, ни слишком маленькой. Идеально – двухкомнатная в районе 60 кв.м. или трехкомнатная в районе 90 кв.м.
Желательно избегать квартир на первом этаже – при всех возможных плюсах конкретной квартиры первые этажи менее популярны, менее престижны и имеют наименьший потенциал спекулятивного роста цены. Далеко не всех устраивают и многоуровневые или мансардные (со скошенными потолками) квартиры. Наличие балкона или террасы, парковочного места и кладовой является само собой разумеющимся условием, это – стандарт.
Понятно, что найти и выбрать такие квартиры можно только в самом начале реализации проекта, когда продажи уже начались, а реальное строительство – еще нет, и то при условии, что их уже не заблокировал для себя и своих друзей и деловых партнеров сам девелопер. И тут спекулянта ждет первая серьезная опасность: некоторые девелоперы начинают заключать договора о будущих договорах купли-продажи, еще не имея в руках вступившей в силу разрешительной документации. А это означает, что существует вероятность, что дом вообще никогда не будет построен, будет построен существенно позже обещанного или будет построен с существенными изменениями относительно первоначального проекта. Бывают ситуации, когда вдруг выясняется, что и само право собственности девелопера на земельные участки под будущее строительство находится под вопросом, что возникают сложности с кредитованием строительства или споры с генеральным подрядчиком строительства и т.д. Да мало ли что может случиться!
Разумеется, при подобных случаях будущий покупатель, как правило, не потеряет деньги (девелопер ему их вернет), но сама возможность заработать на перепродаже будет упущена. Так что желательно внимательно изучить всю доступную информацию о проекте, девелоперской фирме, правовой ситуации и т.п., прежде чем подписывать обязательства будущей покупки и платить по ним деньги.
Кстати говоря, не лишним будет сразу же оговорить с будущим продавцом и отчетливо прописать в договоре о будущей купле-продаже возможность перевода прав и обязанностей по этому договору на третье лицо. Хотя кажется, что девелоперу до этого дела нет, более того, что он заинтересован, чтобы на начальном этапе у него было как можно больше резерваций (это обеспечит ему банковское финансирование строительства), однако, в будущем ситуация может перевернутся: предложение спекулянта может стать конкуренцией предложениям непроданных квартир самого девелопера. Поэтому теоретически девелопер может предусмотреть некие финансовые компенсации (проще говоря, штрафы) за такие переводы договоров, либо какие-то правовые ловушки, которые усложнят и удорожат будущую продажу.
Еще к договору о будущем договоре. Хотя большинство девелоперов финансирует строительство кредитными деньгами и берет с покупателя в начале пути лишь 15-20% стоимости будущей квартиры, есть и такие, которые строят на свои средства и получают с покупателя деньги поэтапно. Так, например, строит «Сканска». В ее проектах покупатели оплачивают около 95% цены квартиры еще в ходе строительства и лишь небольшую часть доплачивают непосредственно перед подписанием договора купли-продажи. С такими схемами оплаты спекуляция едва ли возможна, рекомендуется заранее обратить на это внимание.
Будем, однако, считать, что все сложности начального этапа проекта мы преодолели. Нас ждет вторая опасность (скорее психологического порядка), назовем ее условно «игрой в покер». По сути спекулянт блефует – делает вид, что намерен купить квартиру за несколько миллионов крон, хотя на руках у него не более 15-20% суммы. Тут надо иметь характер и нервы игрока – следить за ходом строительства, ходить на контрольные просмотры объекта, выбирать стандарт отделки, возможно, вносить дополнительные деньги. В принципе он должен быть готов к тому, что ему придется выкупить построенную и зарезервированную им квартиру (если не удастся ее своевременно перепродать) или потерять внесенные в проект деньги. А такое может случиться и уже на наших глазах случалось, например, в 2009 году. Кризису предшествовал, как вы помните, бум на рынке недвижимости, цены росли быстрыми темпами, и желающих заработать на росте цены описываемым образом было предостаточно. Когда же ситуация очень быстро поменялась, и рынок жилья остыл, спекулянты остались с деньгами, вложенными в строящиеся квартиры, с обязательствами их выкупить в определенные сроки и с отсутствием перспектив найти покупателя не то что за более высокую, но хотя бы и за более низкую цену. Так что настоящий спекулянт должен иметь и крепкие нервы, и финансовый резерв, и способность анализировать факты и предвидеть ближайшее будущее.
Тут мы подходим к последнему важному моменту всей этой нервной истории. Им является правильный выбор момента выставления предложения на рынок. Идеальным является такой момент, когда:
- дом уже стоит, имеет крышу, окна и фасад и находится в фазе финальной внутренней отделки,
- в официальном ценнике девелопера почти что не осталось свободных квартир (и предложение спекулянта не будет конкурировать с предложением самого застройщика)
- в официальном ценнике девелопера (а еще лучше – и среди предложений коллег-спекулянтов) нет подобной квартиры
- до сдачи в эксплуатацию дома (и приглашения доплатить деньги и подписать договор купли-продажи) остается еще хотя бы 3-4 месяца (этот срок нужен не только на поиск покупателя, но и на решение им вопросов ипотечного кредитования)
- рынок нового жилья в целом сохранил свои тенденции, и цены новостроек в данном районе стали за время строительства несколько выше тех, на которых данный проект начинался.
Другими словами, потенциального покупателя вашего договора на покупку квартиры должно привлечь то, что дом уже почти готов (не надо ждать год-полтора), что большинство квартир в этом доме уже недоступно, и что предложения в условном «соседнем» проекте, который только начал строится, дороже. Ну, и конечно то, что в вашей квартире есть нечто, чего нет у других квартир.
Возникает вопрос, сколько же на всей этой истории можно заработать?
Если считать, что цены новостроек растут в среднем темпом около 5% в год (напомним, что в 2015-2016 гг. это рост составлял около 10% в год), а цикл реализации проекта занимает около 1,5 лет (свой договор спекулянт скорее всего проста до сдачи дома в эксплуатацию), то – при выполнении вышеназванных условий выбора района, проекта и квартиры – можно рассчитывать примерно на 10%-ную прибыль. То есть, если речь идет о двухкомнатной квартире около 60 кв. м., которая может в приличном районе стоить около 3,5-4 тыс. евро за кв.м., ее цена составит 210-240 тыс. евро. 10%-ная прибыль от этой суммы означает примерно 20 тыс. евро (лучше уменьшим оптимизм и снизим ожидаемую прибыль). При условии, что на начальном этапе спекулянт вносил лишь 15-20% стоимости, т.е. в данном случае около 40-50 тыс. евро, прибыль на вложенный капитал составит около 50%. В пересчете на годовой доход, прибыль составляет (при цикле в 1,5 года) примерно около 30% годовых.
Дальше – решать вам, дорогой читатель. Если вы считаете, что подобная игра стоит свеч, мы найдем вам подходящие проекты и квартиры и для таких операций.
<<< вернуться к списку тем
Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
