Как увеличить доходность сдачи квартир в аренду?
опубликовано: 2017-10-29 последняя актуализация: 2017-10-29 автор: Павел Мейтув
1. Первое, что большинству инвесторов приходит на ум, это заменить концепт долговременной аренды краткосрочным поселением. Будем называть такую аренду «туристической» или «AirBnB». Достаточно посмотреть на предложения посуточной аренды квартир в Праге и умножить хотя бы на 20 дней, как возникает ощущение, что таким образом можно получить существенно более высокий доход, чем в при обычной долговременной аренде.
По данным самого Airbnb за последний год (с сентября 2016 по сентябрь 2017) в Чехии только через эту сеть поселилось 908 000 гостей, что на 64% больше прошлого года. Большинство, естественно, в Праге, где сегодня предлагается через аппликации и порталы такого рода более 17 тыс. квартир.
Тут, однако, есть целый ряд «но». Во-первых, далеко не всякая квартира подходит для такого типа аренды. Хотя некоторую часть клиентов составляют «командировочные», большинство все-таки рекрутируется из числа туристов, которым нужен центр и только центр, в крайнем случае – очень удобный транспорт. Во-вторых, не стоит забывать, что цена посуточной аренды включает в себя и коммунальные расходы, которые в случае гостей, не обязанных думать об экономии света и воды, будут немаленькими. В-третьих, и, пожалуй, в-главных, чтобы получить высокий доход от туристической аренды, надо работать – встречать и провожать гостей, убираться, менять и стирать белье, постоянно покупать гигиенические принадлежности, в не последнюю очередь - рекламировать свое предложение и т.п. По словам шефа одной фирмы, которая занимается сдачей в туристическую аренду большого количества квартир, лишь менее 10% активных владельцев квартир для кратковременной аренды могут похвастаться тем, что в течение последнего года им удалось получить хотя бы одну рецензию в месяц на свое жилье.
Но как только владелец квартиры отдаст всю эту деятельность на откуп специализированному агентству, его доход сразу же упадет на уровень обычной аренды. Только при этом он еще будет нести определенные риски, потому что каждую неделю в его квартире будут появляться какие-то новые совершенно непонятные люди, а соседи будут его ненавидеть из-за постоянного шума, беспорядка и повышенных расходов на вывоз мусора, эксплуатацию лифта, уборку подъезда и т.д. К тому же в последнее время налоговая служба все больше старается заставить обложить доходы от AirBnB налогом на прибыль (при обычной сдаче квартир в аренду признание дополнительных доходов «по параграфу 9» - дело в общем добровольное, никто частных квартировладельцев по этой теме не преследует.
Короче говоря, туристическая аренда – дело не такое уж простое и самоочевидное. По данным тех структур, которые занимаются бизнесом такого рода на большом количестве квартир, примерно каждый четвертый владелец (23%) через пару месяцев прекращает эту деятельность, а доходы владельцев от AirBnB колеблются в очень широком диапазоне - от 50 до 200% классической аренды.
2. Другой возможностью получить более высокий доход от аренды жилья является покупка недвижимости для последующей сдачи в аренду в специальных местах. К таким «специальным местам» относятся, в первую очередь, платные иностранные школы – американская школа в Праге 6 – Небущице, чешско-немецкая школа в Праге 5 – Йинонице, сразу две британские школы в Праге 4, французский лицей на Смихове, японская школа в Праге 6 – Ржепы и т.п. Почему именно эти школы и эти места? Да потому что большинство родителей хочет, чтобы их дети ходили в школу пешком, возить их каждый день на машине туда и обратно может и хочет не всякий. В такие школы в основном ходят дети дипломатов и менеджеров международных компаний. Выбор школы в общем ограничен и предопределен (либо языком, либо возможностью пойти в школу аналогичной сети при переезде в другую страну). Следовательно, выбор района для аренды очень сильно сужается. За жилье (как и за школу) таких сотрудников и членов их семей платит работодатель, т.е. самому арендатору более-менее все равно, сколько стоит его жилье рядом с американской или британской школой. Отсюда и цены аренды вблизи таких школ – существенно выше чем за аналогичное жилье в любом другом районе.
При некотором желании можно найти и другие места такого рода – например, рядом с крупными посольствами или штаб-квартирами международных корпораций.
Проблема в том, что такие места обычно всем уже хорошо известны, и всю повышенную аренду скорее всего съест более высокая, чем в других местах, цена покупки. Так что, чтобы идти по этому пути, нужно дождаться какого-нибудь периода кризиса в экономике, когда цены на недвижимость могут несколько снизиться, а цены такой эксклюзивной аренды останутся неизменными (во всяком случае в долговременной перспективе).
3. Впрочем, к решению этой проблемы можно подойти и по-другому и не ждать нового экономического кризиса. Можно пойти по пути создания из обычного жилого дома «резиденции», т.е. дома, где кроме собственно квартир в аренду жильцам предлагаются и «дополнительные» услуги – уборка и смена белья, услуги прачечной, присмотр за детьми, выгул собак, поливание цветов в отсутствие жильца, доставка еды и т.п. Главное – жильцу (в чужом городе, в чужой стране) не надо ни о чем беспокоиться, достаточно позвонить на рецепцию.
Все эти услуги относительно недороги в себестоимости и все могут быть обеспечены по принципу «аутсорсинга» (т.е. третьими лицами), в то же время их добавленная стоимость весьма велика. Цена аренды квартиры с подобной школой услуг может быть в 1,5 раза выше цены аренды обычной квартиры. Во всяком случае в известных нам резиденциях дело обстоит именно так, и свободных квартир там, как правило, нет.
Единственным условием реализации такого проекта является то, что вначале инвестор должен купить сразу целый (или почти целый) доходный дом, такой концепт нельзя реализовать на 1-2 квартирах. Так что это – путь только для достаточного крупного инвестора.
4. Вариант – все еще в Чехии недостаточно оцененный – это использование жилья в качестве приватного студенческого общежития. В мире (в частности, В Британии и США) это – обычное дело и весьма развитый рынок. В Чехии же девелоперские компании и инвесторы только начинают поворачиваться в эту сторону и пытаться консолидировать имеющийся здесь потенциал.
Количество студентов вузов в Праге и других крупных городах растет, а количество мест в общежитиях не только не растет, но даже уменьшается, поскольку университеты склонны переоборудовать комнаты в общежитиях из многоместных в одно-двухместные, которые пользуются существенно большим спросом и предлагают больший комфорт. Растет и количество заграничных студентов, которые приезжают в Чехию учиться на 1-2 семестра в рамках программы академического обмена «Эразмус». Только в Праге спрос на студенческое жилье оценивается в 10 тысяч койко-мест. В Университете Западной Чехии в Плзни общежития имеют емкость около 2500 мест. Учится же в университете 11,5 тысяч студентов!
В Праге по данным консультационной компании Savills в настоящее время имеется в общежитиях 25 тысяч студенческих койко-мест. Студентов же здесь учится … 118 тысяч!
Поэтому немецкая компания «Zeitgeist Asset Management» купила некоторое время назад в Праге-Холешовице бывший учебный центр банка и переделала его на приватное студенческое общежитие, где почти в сотне квартир предлагается 121 койко-место. Реконструкция еще не была толком закончена, а все квартиры уже были сданы в аренду до лета 2018 года. Спрос по словам менеджмента превышает предложение на 30%.
Израильский девелопер «Daramis» строит рядом с университетским кампусом в Плзни комплекс 540 квартир. Хотя он и не проектировался именно как общежитие, девелопер предполагает, что основными покупателями квартир здесь будут именно инвесторы, которые далее будут сдавать свои квартиры студентам.
Компания «Residomo» (правопреемник скандально известной «RPG Byty», которая в рамках приватизации горнодобывающего предприятия в Остраве получила в собственность и несколько тысяч квартир шахтеров) также планирует заработать на студентах. Совладелец «Residomo» - «Round Hill Capital» уже имеет опыт такой конверсии обычных квартир в жилье для студентов в Великобритании и Ирландии. Большое количество квартир в собственности компании находится вблизи горного института в Остраве-Порубе. Часть из них будет переоборудована под студенческое общежитие. Руководство компании не исключает экспансию с подобным концептом и в Прагу.
5. Но сказанное выше про общежития – тема для крупной компании и представляет собой большой проект. Для мелкого же инвестора, во-первых, это может означать поиск и покупку большой квартиры или нескольких квартир вблизи ВУЗа, а во-вторых, представляется любопытной и привлекательной вариация на эту тему в виде использования для целей общежития других (уже существующих) нежилых помещений – офисных или даже торговых помещений. Если такие помещения расположены в непривлекательных с точки зрения проходимости людей местах, или не в непосредственной близости от станции метро, для продажи товаров и услуг они неинтересны, следовательно, их можно приобрести за сравнительно низкую цену (в пересчете на метр). В то же время наличие собственного входа с улицы позволяет свести к минимуму беспокойство соседей, а приличная площадь дает возможность разместить в таком помещении много койко-мест. Остается найти такое помещение, которое расположено рядом с университетом или неподалеку от транспортных артерий (метро или трамвая). Статус «нежилого помещения» никоим образом не мешает использовать его как общежитие или хостел. Никаких специальных разрешений, кроме согласования проекта реконструкции помещения с СЭС и пожарной охраной, не требуется, даже согласие соседей не нужно получать. Нужно лишь обеспечить помещение нужным количеством санузлов, оборудовать специальной мебелью (например, кухня должна быть рассчитана на то, что ей будут пользоваться много людей независимо друг от друга).
Тот же, чьим бизнесом является эксплуатация такого рода общежития, охотно заплатит за аренду так перепрофилированного помещения гораздо более высокую сумму, чем за квартиру или офис аналогичной площади. Не исключено, что такое помещение на корню арендует для поселения своих студентов и прямо какой-нибудь ВУЗ, особенно небольшой, частный и относительно новый.
Из сказанного следует, что возможностей извлекать из жилой недвижимости арендный доход выше «среднестатистического» не так много. Наиболее интересные и перспективные из них возникают «на стыке» различных концептов, например, жилье для иностранцев в сочетании с дополнительными бытовыми услугами (резиденция) или превращение жилых (или нежилых) помещений в студенческие или туристические общежития.
<<< вернуться к списку тем
Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
