Глобальные тенденции рынка торговых помещений
опубликовано: 2019-01-02 последняя актуализация: 2019-01-02 автор: Павел Мейтув
Некоторые явления, которые мы наблюдаем в последнее время на рынке торговых объектов, заставляют задумываться о том, что в конечном счете ничто не вечно, жизнь так или иначе меняется и раньше или позже ставит участников этой «пьесы» в новые «предлагаемые обстоятельства». Тот, кто вовремя заметит эти изменения и сумеет к ним приспособить свой modus operandi, окажется в выигрыше, тот же, кто будет консервативно держаться за устаревшие представления об устройстве мира, понесет потери.
Как эти общие слова относятся к рынку коммерческой недвижимости?
Прежде всего, так, что инвестиции в недвижимость вообще относятся к разряду консервативных, рассчитанных на достаточно долгую перспективу и на долговременную стабильность арендного дохода. Поэтому такому консервативному инвестору в принципе полезно задумываться о непостоянстве и изменяемости мира.
Кроме того, как только что было сказано, мы «наблюдаем некоторые явления». А именно:
- во-первых, оказывается, что некоторые торговые помещения, которые раньше стабильно приносили арендный доход, после ухода последнего арендатора простаивают и не могут быть снова сданы в аренду на прежних условиях. Это выглядит странным в ситуации, когда экономика находится на подъеме, зарплаты растут, безработица держится на рекордно низком уровне и вообще все экономические показатели говорят о благоприятном для бизнеса (в частности, розничной торговли и розничных услуг) климате.
- во-вторых, мы наблюдаем повышенный интерес инвестиционного капитала к крупным торговым объектам (торговым центрам, шоппинг-паркам и т.п.).
Можно считать эти обстоятельства случайными и ситуационными – где-то кому-то не повезло, кто-то неудачно ведет маркетинг своих площадей, неправильно строит переговоры … Но можно и попробовать увидеть за этими частными фактами тенденции изменяющегося мира розничной торговли и постараться приспособить свою политику как приобретения новых площадей, так и сдачи в аренду имеющихся этим тенденциям.
Всегда считалось, что для хорошего торгового помещения главное – находиться в людном месте. Логично, там, где много потенциальных клиентов, там и удачный розничный бизнес. Следовательно, надо для инвестиции в коммерческую недвижимость выбирать либо центральные улицы и площади городов, либо транспортные узлы (станции метро, вокзалы, пересадки с одного вида транспорта на другой). В крайнем случае подойдет густонаселенный район.
Это действительно так, но в последнее время розничная торговля (особенно это касается наиболее привлекательных для арендодателя крупных торговых сетей) склонна концентрироваться в торговых центрах или шоппинг-парках. И эти новые торговые зоны вовсе не обязаны возникать в традиционных местах, скорее, наоборот: крупные торговые узлы возникают на окраинах, «в чистом поле» и сами становятся точками притяжения публики, которой раньше и в голову бы не пришло туда направляться. Сегодня часто можно увидеть (особенно в небольших городах) полупустые магазины в центрах городов в то время, как на окраине этих самых городов вдалеке от жилой застройки стоит какой-нибудь новый Penny Market, Kaufland или Lidl, а в них – полно народу. И все «сопутствующие» бизнесы от аптеки до газетного киоска почему-то стремятся именно туда, а вовсе не в традиционный центр города.
Почему это происходит?
Во-первых, торговый центр обеспечивает комплексное предложение. Тут можно решить сразу все вопросы: и еду купить, и хозяйственные товары, и косметику, и одежду, и корм для собаки или кошки, и батарейку в часах поменять, а во многих случаях – и в кино сходить, и перекусить, и постричься … Во-вторых, во всех торговых центрах (находятся ли они в центрах или на окраинах) всегда есть достаток парковочных мест, современные потребители обычно отправляются на шоппинг на машине. Бегать от магазинчика к магазинчику на пешеходной зоне в историческом центре города с этой точки зрения менее удобно: надо где-то оставить машину. В-третьих, в современном потребительском мире поход в торговый центр – это не только и не столько решение вопросов покупок, сколько способ проведения досуга. Зайти по дороге с работы в пару мест за парой нужных вещей (а выходной провести в парке или в музее) – поведенческая модель меньшинства. Большинство же отправится в выходной день в торговый центр, сдаст детей в детский уголок и проведет несколько часов прогулкой по магазинам с остановкой в кафе, изучением актуальных скидок и новинок моды, возможно, походом в кино и покупками всего необходимого на неделю вперед.
Торговый центр предоставляет и множество удобств арендаторам: гибкость в вопросе арендуемых площадей, отсутствие забот о каких-либо коммунальных услугах и т.п. Правда, все это – за существенно более высокую, чем в классическом торговом помещении цену.
Итак, одна из тенденций современного мира -
концентрация торговых площадей в торгово-развлекательных комплексах, зачастую вне традиционных зон розничной торговли. Этим можно объяснить интерес крупных инвесторов к покупкам торговых центров за десятки и сотни миллионов евро. Разумеется, концентрация касается не только собственно торговых центров или шоппинг-парков, но и так называемых «статусных зон» - торговых улиц или площадей в центрах городов. В каждом относительно крупном городе есть одна-две улицы, где кучно расположены все сетевые модные марки. Обычно это – пешеходная зона, и, как правило, солидные арендаторы располагаются там вовсе не потому, что здесь их точки обеспечат им большее число посетителей и больший оборот, а потому что это – вопрос престижа и презентации торгового бренда.
Вариацией на ту тему являются улицы специализированной торговли в некоторых – обычно крупных – городах: улица модных бутиков, улица ювелиров или, например, улица ресторанов. Да, иметь торговое помещение в такой зоне – почти беспроигрышный вариант с точки зрения арендного спроса и ликвидности. Однако, как правило, такие помещения (как и торговые центры) стоят исключительно дорого и – несмотря и на высокую цену аренды - означают весьма низкую доходность и долгий возврат инвестиции. Кроме того, существует некоторый риск, что «центр жизни» сместится в другое место, пусть всего на одну-две улицы в сторону, и «фамильное серебро» статусной или специализированной зоны начнет неотвратимо тускнеть. Тогда уже ни высокой стабильной аренды получить, ни вернуть продажей помещения вложенные средства.
Другой мировой тенденцией, которую нельзя не учитывать, является
популярность интернет-магазинов и уход все больших объемов торговли в виртуальный мир. Все больше вопросов можно решить, не выходя из дома: и поиск, и выбор, и заказ, и оплата, и даже получение товара не требуют посещения магазинов.
Один посетивший США журналист недавно в частной беседе рассказывал: «Жизнь в Штатах устроена иначе. Там все решается через Amazon. Через несколько дней жизни в Америке ловлю себя на мысли, что что-то я давно ничего там не заказывал. Думаю, надо что-то купить. Может, чай?»
Это, конечно, не означает скорого и окончательного исчезновения классических магазинов, но в целом спрос арендаторов сокращается, а требования к площадям торговых и подсобных помещений существенно меняется. Недавно нам довелось побывать в одном построенном в конце 80-х гг. торговом центре в небольшом городе. Сегодня его можно купить за почти что символическую цену. Ток там целый этаж отведен под помещения для персонала, кабинеты менеджмента, столовую, кассу (!) и т.п. Еще целый огромный этаж – под склады, которые никогда в жизни не использовались. А к ним – грузовые лифты, сложная система отопления и вентиляции … Найти всему этому новое применение не так-то просто, а убирать, освещать и отапливать эти бесчисленные метры хочешь-не хочешь нужно.
Правда, интернет-магазинам обычно нужны и точки выдачи заказанных товаров в дополнение к адресной доставке. Это – небольшие помещения в исключительно удобных с точки зрения транспорта и жилой застройки местах, идеально - вблизи станций метро и остановок наземного транспорта в жилых районах.
Вообще в качестве отдельной самостоятельной требующей своего учета тенденции современной торговли является
отделение торговых площадей от складов. Большие товарные запасы в магазине – это прошлое. Сегодня сетевым торговцам гораздо выгоднее иметь самостоятельные склады где-нибудь за городом или в промзонах, а товары оперативно развозить по торговым точкам в небольших количествах. Если нужного размера или нужной модели в данном магазине нет, покупателю предложат зайти завтра или отправиться в другую торговую точку той же фирмы, где данный товар есть. Следовательно, старые магазины с большими складскими площадями (зачастую больше, чем собственно торговый зал) становятся непривлекательными и неликвидными.
Интернет меняет не только требования магазинов, но и арендную политику банков, страховых компаний, финансовых посредников и других продавцов нематериальных товаров (услуг). Банкам больше не нужны большие операционные залы, крупные офисные площади и сейфовые хранилища в своих отделениях. Сегодня это – лишь контактные места с парой консультантов и одним (обычно скучающим) кассиром. Большинство взаимодействий с клиентами осуществляется через интернет, банкоматы или через телефонных операторов. Клерки же и телефонисты могут сидеть и делать свою работу в офисных зданиях, зачастую вообще в другом городе (где аренда существенно дешевле). Неудивительно поэтому, что банки сокращают и количество филиалов, и количество персонала, для существующих же и новых отделений требуют существенно меньших площадей. Поэтому, если у нас есть помещение, которое раньше много лет арендовал банк, скорее всего, другой банк на его место не придет, ибо то, что требовалось банку еще 8-10 лет назад, сегодня уже может не подходить.
Таким образом, у «среднестатистического» владельца торговых помещений (не имеющего финансовых возможностей приобретать крупные торговые центры) в целом в современном мире остается все меньше шансов заполучить в качестве арендатора сильного сетевого игрока, который обеспечит стабильный и долговременный доход. Из этого следует, что:
- таких арендаторов, если они уже есть, надо ценить, беречь и по возможности идти им навстречу. Удержать такого арендатора зачастую сложнее и важнее, чем снова сдать после него свое помещение на подобных условиях. К сожалению, сетевики прекрасно это понимают и не упускают возможности «выкручивать руки» владельцу недвижимости (снизить цену аренды, заставить владельца участвовать в ремонте помещения и т.п.);
- при покупке новых помещений без арендатора (да и с существующим арендатором тоже) нужно очень тщательно и трезво взвешивать не только его привлекательность и ликвидность, но и стратегию поиска будущего арендатора. Нужно отчетливо представлять себе, какой тип арендатора может в данное помещение «зайти», и что от него можно реально ожидать;
- владельцу торговых площадей приходится быть готовым к относительно частой смене арендаторов и связанными с этим финансовыми потерями, в целом приходится снижать ожидания по доходности аренды, т.е. либо смиряться с тенденцией снижения цены аренды, либо приобретать особо ценные помещения по явно завышенной цене.
Тем не менее, само по себе осознание, что «золотой век» сдачи в аренду торговых площадей остался в прошлом, не означает, что этот рынок оскудел, и на нем нельзя эффективно работать и добиваться результатов. Это всего лишь требует понимания того, что приобретенные помещения, скорее всего, сами себя в аренду не сдадут, и их владельцам нужна большая гибкость, изобретательность, способность видеть новые возможности и использовать их.
Итак, если считать, что мы не в состоянии позволить себе приобрести торговый центр …
Во-первых, мы можем купить (или построить) торговое помещение
рядом с таким торговым центром. В последние годы такой способ развития объектов розничной торговли в Чехии довольно популярен. Если где-то возникает крупный супермаркет известной марки, то обычно рядом с ним строятся меньшие «сателлиты», которые используют и парковку, и клиентский поток «флагмана». Сателлитные помещения интересны для других сетей с непересекающимся ассортиментом – аптек, продавцов товаров для животных, бытовой химии, одежды и обуви, электроники и т.п. Такие магазины-спутники не обязаны стоить специально дорого, они обычно находятся в хорошем состоянии (ибо построены относительно недавно) и вполне могут обеспечить приличную доходность.
Во-вторых, нужно понимать, что при всем подъеме торговых комплексов и интернет-торговли всегда остается место и потенциал для
локальных торговых точек. Людям по-прежнему нужно иметь возможность купить свежего хлеба «за углом» или зайти вечером в «свою» пивную рядом с домом. Да, в Чехии эту нишу стремятся занять в основном вьетнамские торговцы. И это не так уж плохо: их требования к состоянию помещения скромны, а платят они вполне аккуратно. Да, финансовые возможности аренды таких местных торговцев ограничены их небольшим оборотом и небольшой емкостью локального рынка. Да, не все локальные бизнес-проекты будут иметь успех, и существует риск частой смены арендаторов. Но в целом этот рынок мелких локальных торговых точек достаточно велик. Кстати, и многие крупные продуктовые сети создают в последнее время собственные уменьшенные версии и концепты таких небольших магазинов товаров первой необходимости местного значения.
Тут нужно обратить внимание на одну не всегда очевидную проблему. Если исходить из того, что арендаторы в помещении будут время от времени меняться (сегодня – магазин, завтра – салон красоты, послезавтра – медицина или закусочная), нужно будет официально менять назначение нежилого помещения. Для этого – кроме прочего - необходимо согласие соседей-совладельцев. Возникает парадокс: наиболее привлекательные для коммерческой деятельности помещения обычно расположены на первых этажах жилых домов, а соседи-жильцы вполне могут – обоснованно или просто из вредности – возражать против того или иного способа использования. С этой точки зрения более привлекательно выглядят помещения в нежилых домах (т.н. «объектах социальной инфраструктуры»), которые в советские времена всегда строились в микрорайонах, между жилыми домами. Тут все совладельцы отдельных торговых помещений находятся в одной ситуации, всем им надо время от времени менять назначение своих помещений, и проблем с согласием обычно не возникает. Но такие здания в свою очередь далеко не всегда расположены на тех оживленных улицах, по которым происходит движение потенциальных покупателей …
В-третьих, арендодатель может опираться на
«специализированную» торговлю, т.е. на такой тип арендаторов, который не ориентируется на поток случайных прохожих, а на тех, кто целенаправленно придет за его товаром или услугой. Это – медицинские, стоматологические, косметические и ветеринарные кабинеты, спортивные или рыболовно-охотничьи товары, сервис и прокат велосипедов, лыж и т.п. Разумеется, и для таких торговцев остается важным удобное расположение помещения – прежде всего, относительно транспортных узлов и парковки. Однако, тут уже нет таких требований к проходимости и оживленности улицы.
Наконец, в-четвертых, стоит иногда учитывать и
районные изменения. Города живут и меняются, одни улицы и кварталы постепенно приходят в упадок и теряют свою прежнее значение, другие – наоборот – расцветают и становятся более модными и привлекательными. Обычно это связано с какой-то массовой застройкой или возникновением новых станций метро, новых офисных или жилых центров, к которым смещается предпринимательская и покупательская активность. Обычно цикл таких изменений занимает несколько лет. Тогда, если уметь предвидеть обозримое будущее конкретного места и иметь достаточно терпения дождаться позитивных изменений, можно относительно недорого приобрести коммерческие помещения, которые сегодня кажутся мало привлекательными, но через несколько лет выстроится очередь желающих их арендовать.
Подведем итоги этих рассуждений и размышлений.
Современная жизнь с ее развитием интернета, концентрацией торговли, отделением торговых площадей от складов и изменением потребительского поведения не слишком благосклонна к инвестициям в торговые помещения. То, что еще 10-15 лет назад выглядело надежной и доходной инвестиционной стратегией, сегодня может оказаться бесперспективным. Сохранение этой стратегии требует сегодня либо огромных финансовых средств для покупки или строительства крупных торговых центров, либо резкого снижения ожиданий доходности и ликвидности.
Среднему и малому инвестору нужно, таким образом, исходить из того, что его коммерческая недвижимость не будет сама собой автоматически пользоваться арендным спросом и приносить стабильный доход. Поэтому при выборе объекта для такой инвестиции нужна будет существенно большая осмотрительность, более тщательное продумывание стратегии сдачи помещения в аренду, большая гибкость в политике и готовность искать новые пути, схемы и подходы в выборе и местоположения, и размеров и перспектив использования коммерческой недвижимости.
<<< вернуться к списку тем
Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
