Активное улучшение инвестиций или как извлекать из недвижимости дополнительный доход
опубликовано: 2011-09-28 последняя актуализация: 2011-09-28 автор: Pavel Meytuv
Обычно мы смотрим на недвижимость как на консервативную инвестицию, как на актив, который, скорее всего, в будущем не только не потеряет, но и существенно приобретет в цене, и который может приносить сравнительно небольшой стабильный доход от аренды (до 5-7% годовых). Все это так, но сейчас хотелось бы поговорить не об этом. Рассмотрим вложение в недвижимость как инвестицию в бизнес, т.е. как проект, где вложенные идеи, деньги и усилия приводят к возникновению добавленной стоимости, которая извлекается в виде прибыли и может составлять уже десятки процентов.
У инвестиций в недвижимость есть (в отличие от других, например, технологических или информационных стартапов) две интересные особенности.
Во-первых, деньги инвестора всегда более-менее защищены некоей объективной стоимостью реальных активов. Все, во что вы вкладываете средства, имеет материальное выражение и объективную цену – земля, архитектурный проект, закупленные материалы и реализованное строительство и т.д. Это не договора, расписки или бизнес-планы. Шанс, что инвестор вложит деньги в проект в области недвижимости, а в результате не получит вообще ничего, невелик. При самом плохом раскладе останется некий материальный актив, который можно снова превратить в деньги в объеме, сопоставимом с первоначальным вложением.
Во-вторых, основная прибыль при проектах с недвижимостью берется как раз не столько из инвестиций и материальных активов, а из инжиниринга – профессиональной и организационной деятельности в связи с изменением недвижимости. Т.е. если вы купите готовый девелоперский проект со всеми разрешениями и согласованиями, вы построите его за год и заработаете порядка 10% на вложенный капитал. Если купите «сырой» участок и всю проектно-согласовательную работу организуете сами, потратите 2 года и заработаете 30-40%. Да, в 2 раза больше времени, усилий и нервов, но доходность и в пересчете на год все равно будет выше.
Ниже приведем несколько типовых примеров того, как можно находить в недвижимости скрытую добавленную стоимость. Мы будем описывать конкретные случаи и оперировать реальными цифрами. При этом мы для простоты и наглядности вынесем за скобки такие самоочевидные вещи, как то, что недвижимость должна характеризоваться отличным местоположением, отсутствием неустранимых дефектов (например, экологического неблагополучия района, нерешенного транспорта или автострады под окнами) и т.п. На это можно возразить, что как раз выбор такого объекта недвижимости и есть самый трудный и тонкий вопрос. Полностью согласны! Но будем считать, что вы прислушивались к нашим рекомендациям и выбрали для своего бизнес-проекта с недвижимостью в Чехии вполне подходящий объект.
Мы также не будем рассматривать схемы, построенные на использовании инсайдерской (не всем доступной) информации, поскольку эти схемы для иностранного инвестора обычно невозможны, а доверяться тем «местным спецам», которые утверждают, что имеют доступ к такой информации, не стоит.
Земля в Чехии и операции с ней
Чаще всего и с наибольшей экономической эффективностью применяется следующая схема операций с землей. Выбирается непредназначенный для строительного использования (естественно, непригодный только с администативной точки зрения) участок земли, обычно – поле, сад, зелень и т.п. Он покупается за невысокую цену (у классического поля, не изъятого из сельхозоборота, обычно в районе 1-2 евро за кв.м.). Далее по договоренности с местной властью меняется подетальная планировка (план использования территории), и земля переводится в разряд пригодных под застройку. Уже только это повышает стоимость квадратного метра в десятки раз.
Хотя «договоренность с администрацией» необязательно означает применение взяток (условием изменения подетальной планировки может быть строительство канализации в поселке или объекта социальной инфраструктуры) , такой вариант нельзя надежно реализовать без очень хороших связей с местной властью, в компетенции которой находится изменение режима землепользования. Так что для иностранного инвестора такой путь, скорее всего, будет закрыт, и мы договорились, что такие варианты мы обсуждать не будем.
Инвестиции в земельные участки "без административных обременений"
Поэтому лучше сразу же рассматривать следующий этап – бывшее поле, уже переведеное планом использования территории в разряд строительной земли, разбивается на отдельные строительные участки (под частные дома и коттеджи), к каждому участку обеспечивается, как минимум, подъезд и, как максимум, проведение всех коммунальных сетей (водопровод, электричество, газ, канализация, ливневая канализация, уличное освещение). Во многих случаях даже инвестиции в сети можно не делать – будущие покупатели участков возьмут на себя при покупке обязательство участвовать долевым образом в создании сетей.
Еще лучше, если крупный «оптовый» участок земли лежит прямо в зоне традиционной застройки поселка, а не в «чистом поле», где привлекательность земли снижается транспортными проблемами и отсутствием социальной инфраструктуры. Приведем такой пример.
Поселок Бабице в непосредственной близости от городка Ржичаны (примерно 15 км от Праги) известен тем, что в нем расположена частная международная школа для одаренных детей, учрежденная миллиардером Петром Келнером. Полностью готовые для индивидуальной коттеджной застройки участки стоят там (в зависимости от места и размера) от 2000 до 2600 крон за кв.м. В то же время в центре поселка продается
старая вилла (начала 30-х гг. прошлого века) с тремя квартирами на участке площадью чуть более 10 тыс. кв.м. Объявленная цена – 15,8 млн. крон. Вилла нуждается, правда, в реконструкции, но сам участок может быть без проблем полностью застроен. При выполнении требований местной власти, которые сводятся к тому, что нельзя строить многоквартирные дома, и нельзя кроить участки под коттеджную застройку менее 700-800 кв.м. территорию участка можно разделить на 10-12 участков. Несложный расчет показывает, что если «оптом» земля стоит порядка 1600 крон за кв.м., а в розницу, скажем, 2500 крон за метр, то простым разделением и продажей 9000 кв.м. (оставим хотя бы 1 тыс. метров существующей вилле и подъездным коммуникациям) можно извлечь не менее 6 млн. крон прибыли (9000х2500=22,5 млн. крон – 15,8 млн. = 6,7 млн. крон.) При этом сама вилла и принадлежащая ей часть земли превратятся в дополнительный бонус. А такой исторический дом с участком вполне может стоить не менее 4,5-5 млн. крон даже без проведения реконструкции.
Инвестиции в доходные дома: Опт и розница в многоквартирном доме
Представьте себе хороший доходный дом. В нем 11-12 квартир, три коммерческих помещения на первом этаже, большой пустой чердак. Дом стоит в центре Либерца - довольно крупного чешского города, краевого центра. Приносит, кстати, неплохой доход – около 280 тыс. крон в мес., примерно 3,3 млн. крон в год. Продается за 42 млн. крон, т.е. исходно уже приносит примерно 8% годовых грубого дохода (не считая налога на недвижимость, расходов на текущий ремонт и управление и, конечно же, налога на прибыль). Можно купить такой дом как хорошую пассивную инвестицию. Можно же распродать все то, что является только бременем, т.е. квартиры и чердак. Ведь основная масса дохода (не менее двух третей) идет от коммерческих помещений.
Для того, чтобы реализовать операцию типа «купили оптом – продали в розницу» необходимо проделать относительно несложную административную процедуру – разделить дом на отдельные единицы. В результате такой юридической процедуры возникает документ, который называется «Декларация собственника». На основании этого документа вместо одной записи в кадастре («дом № на участке № владелец пан Х») появляется много записей типа «единица №1 – нежилое помещение в доме № на участке № владелец пан Х», «единица №2 – квартира в доме № на участке № владелец пан Х», «единица №10 – чердак в доме № ...» и т.д. Теперь можно распродать ненужное в розницу. По самой скромной оценке (предоставленной нам местным либерецким реалитным агенством) рыночная цена квартиры в таком доме составит 15 тыс. крон за метр. При 1140 кв.м. чистой жилой площади получаем при продаже не менее 17 млн. крон. К этому 200 кв.м. мансарды, предположим, за половину стоимости, т.е. еще плюс 1,5 млн. крон. Полученные 18,5 млн. – это возврат не менее чем 50% первоначальной инвестиции (напомним, 36 млн. крон). С полученного дохода надо заплатить скажем, 3% комиссию продающего агента. Это – минус 0,5 млн. крон. Еще существует 3% налог с перевода недвижимости. Но поскольку речь идет о «первой» продаже «новых» квартир, этот налог не взимается.
Чистый доход от операции, которая займет, скажем, год - 18 млн. крон. Минимальный возможный доход! При этом все это время дом продолжал приносить вам доход от аренды, т.е. если вся процедура заняла год, вы получили не менее 20 млн. крон.
Теперь в результате вы имеете:
- около 2,5 млн. крон в год дохода от аренды коммерческих помещений, оставшихся в вашей собственности. Эти помещения в результате обошлись вам в 16 млн. крон, т.е. ваша доходность возросла с 9% на 20% годовых. Причем усилий никаких больше прикладывать не надо.
- вы полностью избавлены от хлопот, связанных с эксплуатацией дома. Теперь этим занимается созданное по закону товарищество собственников (а оно должно возникнуть, когда вы продали первые две квартиры), вас это касается только в пропорциональной части как владельца части помещений в доме.
- фирма, которая купила чердак, обязана по правилам для строительства квартир в мансарде построить лифт. Т.е. дом приобрел за их счет дополнительную потребительскую ценность (может, даже с чердака имело бы смысл начать распродажу. Это упростит получение строительного разрешения – нужна будет только одна подпись одного «совладельца» - и повысит стоимость всех квартир).
- вы через год вернули больше половины своей инвестиции и можете инвестировать дальше. Причем при планировании следующего подобного проекта вы вполне можете рассчитывать на кредит под гарантию ваших доходов от коммерческих помещений.
- если вы теперь захотите продать и коммерческие помещения, вы будете при ценообразовании исходить из рыночных условий, а именно – коммерческое помещение должно приносить 9-10% годовых. Если вы назначите цену 25 млн. крон (при 10%-ной доходности), выстроится очередь. А у вас, напомним, «себестоимость» никак не больше 18 млн. крон (мы посчитали даже 16 млн., но будем лучше пессимистами). Соответственно и здесь получаем прибыль 7 млн. крон (из которой также надо будет вычесть 3% агенту).
Что же из всего сказанного следует?
Способы построить на операциях с недвижимостью активный бизнес существуют. Выгодой таких операций являются их большая защищенность инвестиций по сравнению с другими бизнес-проектами и возможность извлекать большую прибыль, чем при пассивной аренде недвижимости. Многообразие схем позволяет выбрать проект на любой вкус и инвестиционный кошелек. Правда, все эти способы требуют внимательного расчета и консультаций со специалистами рынка недвижимости.
Добавим к этому, что сегодняшняя политика Чехии в области предоставления бизнес-виз и видов на жительство как раз и требует от иностранцев активного предпринимательства, простой аренды недвижимости становится мало. Так что тут как раз и существует простор для того, чтобы инвестиции в Чехии были с одной стороны достаточно защищенными и не требующими постоянного внимания, а с другой – чтобы они были достаточно активными и интересными с коммерческой точки зрения.
<<< вернуться к списку тем
Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
