Рынок недвижимости Чехии - в пандемии и после нее
опубликовано: 2020-04-07 последняя актуализация: 2020-04-07 автор: Павел Мейтув
Когда пишется этот текст, чрезвычайное положение в Чехии длится третью неделю. Закрыты границы, закрыта почти вся розничная торговля, все культурные и развлекательные учреждения (в том числе все казино и игровые залы), практически все общественное питание, все услуги (например, косметические салоны и парикмахерские), все школы и вузы. Транспорт работает в режиме летних каникул. Прекращена вся спортивная деятельность на всех уровнях. Офисы в основном пустуют, все, у кого есть такая возможность, работают из дома. Большая часть иностранной рабочей силы предпочла до полного закрытия границ уехать домой. Это состояние продлится без существенных изменений, как минимум, до конца апреля, но, скорее всего, дольше.
Что это означает для рынка недвижимости сегодня и в ближайшие недели и месяцы?
1. Нет никаких туристов и вообще путешественников, следовательно, все что было в последние годы вложено в объекты краткосрочного жилья – туристические квартиры, гостиницы, рабочие и студенческие общежития – осталось в один день без дохода.
2. Владельцы коммерческой недвижимости находятся под прессом невозможности получить почти никакого арендного дохода от вынужденно прекративших деятельность арендаторов.
3. Хотя для деятельности маклеров недвижимости сделано исключение, но очевидно, что даже такая простая вещь как организация просмотров затруднена – население массово избегает любых контактов с посторонними, если это не жизненно необходимо.
4. Правительство – как и во многих других странах – принимает срочные и беспрецедентные по размаху меры по компенсации потери дохода работникам, компаниям и частным предпринимателям, уже сегодня бюджет считается со снижением экономики по итогам 2020 года на 5% (что является самым глубоким снижением экономического уровня в новейшей истории страны), но, скорее всего, это будет и больше. Бывший президент Чехии В. Клаус считает, что экономический спад составит 15-20% и при этом еще называет себя оптимистом. Такое торможение экономики страны не может не отразиться на рынке недвижимости в целом.
5. Банки неохотно (под давлением правительства) объявили о том, что отложат выплаты по ипотечным кредитам на 3-6 месяцев. Без штрафов и негативных записей в реестрах должников, но с начислением дополнительных процентов за эти месяцы отсрочки. Между тем, большая часть (не менее 70%) покупок недвижимости в последние несколько лет была совершена с помощью ипотечного кредитования, причем самые предприимчивые покупали «инвестиционные» квартиры (в расчете, что доход от аренды будет покрывать расходы на ипотеку) десятками (!). Все понимают, что отсрочка платежей – это лишь отнесение проблем в будущее, которая не компенсирует потерянные доходы.
6. Пострадавшие – в первую очередь – владельцы туристических квартир в центре Праги (а это – 11 тысяч (!) квартир) лихорадочно снижают цены аренды. Сегодня двухкомнатную полностью обставленную квартиру в центре Праги можно снять за цену, ниже средней сравнимой по площади квартиры в далеко не лучшем районе. Но это мало помогает. Ведь, если после карантина ситуация вернется на круги своя, такие владельцы скорее всего снова захотят зарабатывать больше на краткосрочной аренде и выгнать невыгодных дешевых арендаторов. Да они и по экономическим соображениям не смогут себе позволить сохранять низкие арендные цены, их бизнес-планы с очень высокой исходной ценой квартир в центре города и ипотеками не позволяют сдавать квартиры за полцены.
7. Такие инвесторы, скорее всего, будут просто вынуждены начать продавать свою недвижимость, причем достаточно быстро и с большими потерями. Следовательно, цены на рынке туристического жилья Праги очень быстро и резко снизятся, по крайней мере на какое-то короткое время (несколько месяцев). Ну, а если есть выбор между «дешевой» квартирой в центре и «дорогой» квартирой в обычном районе, то придется хотя бы кратковременно снизить цены и всем остальным. Это снижение цен в среднем около 10% мы видим уже сегодня в первой волне реакции на остановку экономики. Тем самым, рисуются привлекательные возможности для смелых и финансово сильных спекулянтов.
8. Как уже показал минувший кризис 2008-10 гг., в очень сложном положении окажутся (и уже оказались) те игроки, которые ставят на постоянный рост цен, резервируют множество квартир в новых проектах, платят за них лишь 15-20% стоимости и ожидают, что к моменту завершения проекта перепродадут их с прибылью. Девелоперы еще могут пересмотреть свои цены и хотя бы отказаться от прибыли, то есть тут существует запас снижения цены на 10-15% или даже 20%. Но в таком случае спекулянты с девелоперскими проектами окажутся неконкурентоспособны, они будут просто вынуждены перепродавать свои резервации с потерями.
9. Наконец под давлением арендаторов на снижение цены оказались и еще окажутся и владельцы коммерческой недвижимости. Пока что решается вопрос «временного» снижения, отсрочки или полного прощения аренды на период карантина. Но ведь чем дольше будет длиться это «осадное положение», и чем глубже будет экономический спад страны в целом, тем сложнее будет арендаторам удержаться не исходном ценовом уровне аренды. Не все предприниматели переживут период вынужденного простоя, а остальным потребуется некоторое время на рестарт и новый разгон. Следовательно, многим бизнесам придется добиваться снижения аренды либо освобождать помещения. Предложение на рынке торговых и офисных помещений превысит спрос.
10. Если в целом (хотя бы временно) снизится общий уровень аренды, некоторым инвесторам придется устраивать распродажу. Когда арендные доходы перестанут покрывать кредитные расходы, не у всех будет запас прочности пережить это время. Следовательно, и это может содействовать рост предложений на рынке и снижению цен недвижимости.
Все вышесказанное – достаточно ясно и так, никакой глубокой аналитической мысли в этом пока что нет. Попробуем пойти чуть глубже.
Жизнь сегодня резко поменялась, мчащаяся с огромной скоростью по автостраде фура резко тормозит на неожиданном крутом повороте. Ближайшие последствия этого маневра будут зависеть от того, насколько этот поворот крут и долог, с каким превышением скорости неслась фура, насколько тяжел был ее груз, насколько качественная у нее резина и хорошие тормоза … К сожалению, не зная некоторых важных исходных данных задачи, мы сможем ответить на этот вопрос только задним числом, по факту событий. Но еще интереснее понять, как эта фура будет двигаться дальше. Будет в будущем в большей степени придерживаться правил дорожного движения? Или же снова будет разгоняться до следующего неожиданного поворота?
Другими словами: будет ли наша повседневная жизнь после этой встряски иметь тенденцию и потенциал вернуться в прежнее русло? Насколько она поменяется в среднесрочной и долгосрочной перспективе? И – главное - хотим ли мы этих изменений? Каким именно мы хотим видеть жизнь после кризиса?
Сегодня в моде прогнозы, говорящие о том, что прежняя жизнь не вернется, что мир кардинально изменится и никогда уже не будет прежним. Разумеется, предсказывать, что, когда пыль уляжется, все будет по-прежнему, совершенно непривлекательно. Тем не менее, скорее всего, будет именно так. Это следует из видения рынка недвижимости как формы долговременной инвестиции, основанной на вере в общее поступательное движение экономики в целом. Впрочем, останется память, и она может определенным образом изменить наше поведение и наши предпочтения. Слишком крутые повороты на шоссе можно снабдить предупреждающими и ограничительными знаками и разметкой, водители должны будут лучше следить за состоянием шин и тормозов, изменятся предписания по допустимым размерам грузов, да и осмотрительнее будут ездить.
Как может поменяться рынок недвижимости Чехии?
Разные сегменты рынка будут переживать кризисные события по-разному, а также – реакции рынка будут разными на отдельных временных отрезках ближайшего будущего. То, что произойдет в ближайшие дни, более или менее уже сказано выше, а именно:
- резкое, но относительно краткосрочное снижение цен квартир в центре Праги, заметное снижение количества игроков на рынке краткосрочной аренды,
- довольно ощутимое снижение спроса и – соответственно – цен аренды нежилых (прежде всего, торговых и офисных) помещений, заметное снижение активности экспансии торговых сетей, уменьшение активности малого бизнеса,
- скорее всего, снизится и уровень цен аренды жилья (который в последние годы тщетно старался угнаться за слишком быстрым ростом цен приобретения),
- стагнация и некоторое снижение цен на рынке нового жилья, девелоперы не будут спешить с реализацией новых проектов, а банки – с их финансированием,
- общее (относительно краткосрочное) снижение цен недвижимости в целом (конкретный прогноз – в среднем до 15%, те, кто ждет снижения на 20% и более, не дождутся), заметное уменьшение общего количества сделок с недвижимостью,
- краткосрочное повышение спекулятивной активности финансово сильных игроков (сегодня скупаем дешево, завтра продадим дороже).
В целом же можно сказать, что закончился период «рынка продавцов» и начинается период «рынка покупателей», т. е. диктовать условия будут не те, у кого есть товар, а те, кто готов этот товар покупать. Также в целом можно утверждать, что сегодняшняя встряска на рынке в конечном счете послужит к приведению рынка в целом к более «здоровым» соотношениям между экономической кондицией страны, динамикой цен недвижимости (чуть выше темпов роста ВВП и инфляции, выше ставок ипотек) и ценами аренды жилых (на уровень около 5% годовых) и нежилых (на средний уровень в районе 7-8%), которые в последние несколько лет были сильно искажены.
Осмелюсь предположить, что, поскольку все центральные банки (включая Чехию) уже резко снизили ставки рефинансирования, экономика опять (как это уже было после последнего кризиса) заполнится дешевыми деньгами, платежеспособный спрос снова превысит предложение, и вновь наступит время продавцов. Цены снова пойдут вверх. Скорость этого цикла будет зависеть только от скорости возвращения в экономику оптимизма, желания населения делать траты и – соответственно – способности предпринимателей платить аренду и расширять свои бизнесы. Но ближайшие полтора-два года условия на рынке будут диктовать покупатели.
То же, что будет происходить в более долгой перспективе (в горизонте ближайших нескольких лет), можно условно разделить на две части.
1. Одна часть – это внутренние стабилизационные процессы на рынке недвижимости, попытки системы по возможности вернуться в исходное состояние равномерного движения в ногу с общей экономической динамикой. Тут все будет зависеть от того, как поведет себя экономика и ее основные показатели – рост ВВП, уровень безработицы, инфляция, цена и доступность кредитных денег, насколько эффективно правительство, парламент и центральный банк Чехии смогут помочь экономическому восстановлению, какова будет в этом смысле ситуация в ЕС и странах, которые являются главными экономическими партнерами Чехии (прежде всего, Германии). Возможно, в рамках этих усилий будут ослаблены некоторые недуги чешского рынка недвижимости. Например, уже сегодня правительство Чехии объявляет о временном (!) отказе от налога с приобретения недвижимости. В ближайшее время должен был бы вступить в силу новый строительный закон, основная цель которого – ускорить и упростить процедуру выдачи разрешений на строительство. Но в то же время правительство вносит в парламент законопроект, запрещающий выселять арендатора из квартиры из-за неуплаты в связи с чрезвычайным положением и обязывающий владельца недвижимости предоставить такому арендатору отсрочку погашения этих платежей на 1,5 года … Так что, если социальная политика снова будет вмешиваться в экономические механизмы, полного выздоровления рынка нам не дождаться.
2. Другая часть будет представлять собой реакцию на привнесенные извне сегодняшним кризисом вызовы, если хотите – творческую переработку травматических переживаний. К этой части следует отнести и то, что некоторые – первоначально временные – изменения в образе жизни, вызванные карантинными мероприятиями, нам просто понравятся и закрепятся как стандартные поведенческие стратегии и потребительские предпочтения.
Первое, что здесь бросается в глаза - может возникнуть повышенный интерес к объектам дачного типа, к желанию иметь «второй дом» вне города, убежище. Поскольку спинным мозгом мы еще некоторое время будем помнить о теоретической возможности закрытия границ, последует массовый отказ от заграничной недвижимости (у моря, или в Альпах) и рост интереса ко второму дому внутри страны, благо, что кроме моря Чехия может предложить почти все – горы, заповедники, озера, леса … Эта традиция дачной жизни и сегодня в Чехии по целому ряду исторических причин очень сильна, но будет еще усиливаться.
Во-вторых, в связи с тем, что все 10-миллионное население Чехии будет вынуждено, как минимум, ближайшие каникулы провести внутри страны, сильно возрастет спрос на качественные гостиницы и пансионы в Чехии. Те, кто привык к стандарту отелей Турции или Египта, не готовы платить такие же или большие деньги за отпуск в фанерном домике с общим туалетом на улице. Предсказываю, что в ближайшие годы начнется активная реконструкция и повышение стандарта загородной гостиничной недвижимости. И тут – как и в случае с кратковременными спекуляциями – появляется возможность для инвесторов.
В-третьих, память о возможности форс-мажора заставит всех покупателей коммерческой недвижимости (и вообще всех инвесторов в недвижимость) пересмотреть соотношение между ценой недвижимости, арендным доходом и ставкой ипотеки так, чтобы увеличить запас прочности и создать подушку безопасности. Тут следует вспомнить, что в свое время предложения коммерческих объектов с доходностью менее 7% годовых, просто не рассматривались, накануне же инфекционного кризиса 5%-ная доходность считалась вполне приличной, не редкостью были и предложения с существенно более низкой доходностью. У жилой недвижимости это соотношение еще меньше, 4%-й доход от сдачи квартиры в аренду выглядел успехом. Для частного инвестора представлялась оптимальной ситуация, когда доход от аренды полностью или почти полностью покрывал выплату ипотеки. Думаю, эти времена остались в прошлом, едва ли кто-то захочет в течение 15-20 лет подвергать себя риску со дня на день остаться без источника арендного дохода, но с обязательствами по ипотеке. Нынче инвесторы будут хотеть большей финансовой стабильности и безопасности, т. е. более высокой доходности на вложенный капитал. Выбор же инструментов для достижения этой цели у них не так широк: давление на снижение цены недвижимости и цен кредитов (это произойдет само собой), давление на рост аренды (это будет зависеть от темпов восстановления экономики) и более тщательный выбор объектов для инвестирования (тут все будет зависеть от личных талантов инвесторов и их консультантов). Вообще, возможно, стоит ожидать возникновения совершенно новых инвестиционных стратегий.
В-четвертых, есть ощущение, что каждая отдельная страна, и Чехия здесь не будет исключением, захочет быть более самодостаточной в производственном смысле и меньше зависеть от азиатских стран-производителей (прежде всего, Китая). Насколько это желание локальной самостоятельности выдержит конкуренцию глобализованного производства – вопрос, но, по крайней мере, в ближайшее время стоит ожидать повышенного спроса на производственные и складские площади. Вместе с этим вынужденная остановка деятельности розничной торговли привела к резкому усилению роли интернет торговли, все крупные интернет-магазины активно развиваются и расширяются. Им также нужны новые складские и комплектовочные площади. Следовательно, должно активизироваться строительство новых и ревитализация старых промышленных зон и объектов.
В-пятых, все в один голос говорят о том, что вынужденный массовый переход служащих к работе из дома приведет к сокращению спроса на канцелярские помещения. Возможно, так оно и будет, возможно, доля незанятых офисных площадей возрастет, а цены аренды несколько снизятся. Однако, более интересным для рынка недвижимости в целом может быть другое последствие увеличения доли удаленной работы, а именно – совершенно новые требования к стандарту жилья. Если до настоящего времени квартира для большинства горожан, проводящих значительную часть своей жизни в офисах, представляла собой в основном спальню, кухню, ванную и гардеробную, т.е. была своего рода «гостиничным номером», то теперь от жилья будет требоваться стать и рабочим местом всех членов семьи, и местом досуга, и пространством их плотной совместной жизни. Но типичная семья с двумя работающими дома взрослыми и одним-двумя детьми никак не может функционировать в 70-метровой квартире с одним санузлом и двумя крошечными спальнями. Квартира нового типа должна будет уметь быть и рабочим кабинетом, и спортзалом, и клубом … Будет интересно наблюдать, смогут ли архитекторы и девелоперы ответить на эти запросы, и будут ли появляться экономически доступные решения адекватных этим требованиям жилых пространств. Например, можно было бы ожидать расцвета концепции «резиденций», где в рамках жилого комплекса люди покупают небольшие и относительно дешевые «спальни», а большая площадь общих помещений превращается в доступные всем обитателям салоны, спортзалы, библиотеки, прачечные и т. п.
Посмотрим, что из названного станет новой реальностью. В любом случае, несмотря на шок и огромные трудности сегодняшнего и завтрашнего дней, нас, кажется, ждут интересные времена.
<<< вернуться к списку тем
Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
