Некоторые юридические проблемы при покупке недвижимости в Чехии
опубликовано: 2012-06-14 последняя актуализация: 2012-06-14 автор: Павел Мейтув
Опишем некоторые «проблемные области» при работе с документами по недвижимости
Пожалуй, наибольшую опасность представляют ошибки, которые могут являться причиной
недействительностьи договора. Их коварность состоит в том, что кадастр сделку по такому договору может записать, проблемы начнуться позже: при последующей продаже, или если кто-то решит обжаловать такую сделку в суде. Тогда по идее стороны должны вернуть все на исходную позицию, т.е. покупатель должен вернуть недвижимость, а продавец – полученные деньги. Вот только недвижимость вернуть будет легко (вот она, никуда не делась), а вернуть деньги будет гораздо сложнее.
Что же это за ошибки?
1. Наиболее распространенным дефектом договора в том случае, когда его составляет не юрист, является
отстуствие всех требуемых законом реквизитов описания недвижимости. Например, у квартиры это может быть доля совладения на общих частях дома и на участке. А эти доли являются неделимой частью квартиры и не могут быть предметом отдельной продажи. По словам работников кадастров, они возвращают на переделку не менее 10-15% всех договор купли-продажи. Чтобы избежать подобных ошибок в договоре, нужно, чтобы договор составлял адвокат или хотя бы человек, который имеет достаточный опыт в сделках с недвижимостью.
2. Иностранец , который покупает недвижимость в Чехии и подписывает (составленный адвокатом) договор купли-продажи
не понимает подписываемого документа. С недавнего времени в связи с некоторыми решениями Верховного суда и изменениями некоторых законов любой документ на чешском языке, подписанный иностранцем, может считаться недействительным на том основании, что подписывающий его и не владеющий чешским языком иностранец не понимал или неточно понимал его смысл. Чтобы избежать этого, необходимо либо привести с собой на подписание договора купли-продажи официального переводчика с печатью, который прибавит к договору свою подпись и подтвердит сделанный устно перевод, либо выдать кому-то доверенность на подписание купчей (адвокату, гражданину Чехии или иностранцу с разрешением постоянного жительства в Чехии). Экономически выдать доверенность и приложить к ней перевод на родной язык существенно дешевле, чем оплачивать почасовую работу судебного переводчика.
3. Немаловажным моментом является
согласие со сделкой супруга продавца (если продавцом является частное лицо). Хотя по умолчанию собственность супругов является коллективной (так называемое «совместное имущество супругов»), нередки случаи, когда в кадастре в качестве владельца записан только один из супругов – например, потому что он приобрел данную недвижимость еще до вступления в брак, унаследовал по своей семейной линии или стал ее владельцем в результате раздела имущества при разводе. Иногда супруги при покупке недвижимости оформляют объект на кого-то одного, не задумываясь о том, что их отношения в будущем могут поменяться. Когда в последующем объект продается и по документам у него владельцем является один человек, то это вовсе не означает, что второй супруг (например, новая жена или бывшая жена) не имеет на недвижимость прав и не может оспорить сделку. Чтобы избежать подобных неприятностей рекомендуется в таких случаях получить согласие второго супруга с продажей – либо в виде отдельной декларации, которую можно приложить к договору, либо так, что второй супруг будет фигурировать в договоре купли-продажи в качестве «побочного участника» и оставит под договором свою подпись.
4. В последнее время часто приходится иметь дело с продажами
объектов, которые обременены правами третьих лиц – залоговым правом в пользу кредитующего банка, административным решением органа государственной власти (например, налоговой инспекции или управлением социального страхования), которое ведет против продавца дело о взыскании неких долгов, судебным решением о невозможности распоряжаться недвижимостью в связи с какой-либо гражданской жалобой или приказом к экзекуции. Некоторые из этих обременений не препятствуют заключению сделки. Так, например, для снятия залогового права банка достаточно, чтобы банк согласился с продажей и погашением существующего кредита в рамках расчетов по сделке. Факт же существования других полностью блокирует возможность подписать договор купли-продажи. Т.е. если, например, существует, скажем, экзекуция на объект, то договор купли-продажи, подписанный 1 мая с тем, что оплата долга на счет экзекутора проводится покупателем в тот же день, и 2 мая экзекутор, получив деньги на счет, выставляет подтверждение о снятии экзекуции с объекта, а 3 мая этот договор подается в кадастр, то этот договор купли-продажи все равно считается недействительным. В таких случаях необходимо сначала подписать «договор о будущем договоре купли-продажи», произвести в связи с ним необходимые расчеты и дождаться очищения объекта от экзекуции, а только после этого подписывать собственно купчую и подавать ее в кадастр. Аналогичная ситуация со снятием судом «предварительного решения» о блокировании недвижимости, только после его устранения можно подписывать договор купли-продажи, который будет действительным. Естественно, это ставит покупателя в весьма невыгодную ситуацию: он сначала отдает значительную часть денег по сделке (фактически покрывает долги продавца), а только потом подписывает договор, которым приобретает в собственность недвижимость. Тем не менее, и такие схемы при соблюдении всех возможных подстраховок возможны.
Покупка недвижимости вместе с фирмой-владельцем
Среди схем покупки недвижимости, которые могут быть источником самостоятельных проблем, следует особо выделить
покупку недвижимости через приобретение 100% долей компании-владельца. Такая форма купли-продажи обычно применяется при операциях с коммерческими объектами (доходными домами и другими объектами, приносящими арендный доход) во многих отношениях выгодна обеим сторонам: продавец, во-первых, не платит 4% налог с продажи недвижимости, во-вторых, по правилам операций с ценными бумагами (каковыми являются и акции компании, и доли товарищества с ограниченной ответственностью) после 6 месяцев владения при их продаже продавец не платит налог на прибыль (15%), экономит он и на некоторых других расходах (например, если бы фирма-владелец продавала недвижимость как таковую, вся разница между контактной и оценочной ценой (ценой покупки минус амортизация) облагалась корпоративным налогом на прибыль.). Покупателя же здесь может привлекать:
во-первых, существенно более низкая цена покупки (которая может достигать 20%), возможное унаследование каких-то лицензий или разрешений по выгодным вариантам эксплуатации недвижимости,отсутствие затрат на создание нового юридического лица, которое ему будет необходимо для получения вида на жительство в Чехии.
Однако, никто не хочет вместе с фирмой приобрести и ее долги, обязательства, неоплаченные налоги и т.п. К сожалению, не существует возможности получить 100%-ные гарантии, что ничего такого в покупаемой фирме нет. Можно лишь в максимально возможной степени подстраховаться от неожиданностей: во-первых, необходимо провести всестороннюю юридическую и аудиторскую проверку покупаемой компании (и денег на это не жалеть), во-вторых, необходимо по возможности собрать все возможные справки об отсутствии у фирмы долгов (из налоговой, управления социального страхования, из системы медицинского страхования и т.п.) и получить информацию о фирме из реестров должников (если она там фигурирует) , в-третьих, следует заручиться письменными гарантиями продавца о том, что любые возникшие в будущем претензии, которые будут относиться к периоду до даты перевода долей, будут решаться им и за его счет, в-четвертых, не помешает (если, конечно, продавец с этим согласится) задержать часть денег по сделке на некоторый срок (например, на год) на случай выявления непридвиденных проблем, которые не удалось выявить при существующих методиках проверки документов.
Естественно, в небольшом материале невозможно описать весь свой опыт и ситуации, с которыми нам приходится сталкиваться. Но и так ясно одно: при подготовке сделки купли-продажи совсем не будет лишним воспользоваться помощью профессионалов.
<<< вернуться к списку тем
Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
