Выбор жилья за пределами Праги
опубликовано: 2020-02-05 последняя актуализация: 2020-02-05 автор: Павел Мейтув
Авторы анализа поставили себе задачу: составить список городов, из которых можно менее, чем за час оказаться на Вацлавской площади и сравнить среднюю цену квартир в этих городах и городках со средней ценой квартир в Праге.
Прежде, чем перейти к собственно этим городам, задержимся на методике, которая – в отличие большинства подобных исследований в области цен недвижимости – прозрачна и понятна.
Для начала авторы ограничили сам компромисс – мы хотим доступное жилье с худшей транспортной доступностью до центра Праги, однако, мы все-таки хотим жить в городе. Поэтому рассматривались только города с населением более 10 тысяч человек.
Далее: будем сравнивать только сравнимое. Поэтому в анализ мы включим только квартиры с площадью 70-90 кв.м., только в частной собственности, только в состоянии «после реконструкции» и только предлагаемые на рынке в 2019 году. Если взять все такие квартиры, рассчитать среднюю цену метра и умножить на 80 (среднее между границами площади 70 и 90 кв.м.), получим среднюю цену средней квартиры в таком транспортно доступном пригороде.
Сравнивать эти квартиры мы будем только с аналогичными квартирами в Праге 3 – Праге 10 (квартиры в Праге 1 и 2, т.е. в «узком центре» были умышленно исключены из рассмотрения, дабы не искажать «среднюю цену квартиры в Праге»). Получается, что такую «среднюю» 80-метровую квартиру в частной собственности после ремонта в Праге в 2019 году можно было купить за 7,24 млн. крон.
Теперь с помощью официальной аппликации idos.cz, которая рассчитывает маршруты общественного транспорта (все комбинации), выясним, откуда можно добраться между 7 и 9 часами утра на Вацлавскую площадь (условный центр деловой жизни) меньше, чем за час. Получается 13 городов.
Из них наиболее привлекательными с ценовой точки зрения оказываются Челаковице и Кралупы над Влтавой, где этот путь займет 34 минуты, а цена «средней» квартиры составляет соответственно 3,67 и 3,7 млн. крон, т.е. вдвое меньше, чем в Праге. Другими словами, каждая минута поездки в Прагу из этих городов экономит 100 тыс. крон в цене квартиры. Далее следуют города Ржичаны (38 минут), Кладно (39 минут), Нератовице (41 минута), Бероун и Сланы (42 минуты). Замыкают список Колин, Бенешов, Роуднице над Лабем, Мельник и Кутна Гора (от 47 до 60 минут). Чуть-чуть в лимит не вписались Нимбурк (61 минута) и Подебрады (64 минуты).
Интересно отметить, что никакой прямой линейной связи между временем поездки до Праги и ценой модельной квартиры в том или ином городе нет: например, квартира в самом далеком с этой точки зрения городе – Подебрады – стоит 4 млн. крон, т.е. дороже, чем в самых близких городах (Челаковице и Кралупы над Влтавой). В то же время в сравнимых с точки зрения времени поездки с Подебрадами Нимбурке и Кутной Горе квартира будет стоить на четверть дешевле (в Нимбурке – 3,04 млн. крон, а в Кутной Горе – 2,86 млн. крон). От времени поездки до Праги также никак не зависит и ценовая динамика последнего года: в ближайших Челаковицах квартиры за последний год подешевели на 1%, а в в удаленных Кутной Горе, Нимбурке и Подебрадах существенно подорожали (соответственно на 27%, 15% и 23%). Это говорит только о том, что качество жизни и жилья характеризуется не только и не столько временем поездки до Вацлавской площади, но и множеством других факторов. Кстати, для справки: в среднем за последний год цена модельной квартиры в рассматриввемых городах выросла на 13%.
Поэтому авторы анализа не остановились на сказанном и задались вопросом, насколько вообще увеличение времени, проведенного в дороге на работу в Прагу и с работы из Праги, имеет экономический смысл и может быть выражено в деньгах. Для этого они допустили, что не всем жителям пригорода нужно ездить на Вацлавскую площадь. Поэтому они взяли возможные другие цели в Праге (т.е. куда еще теоретически можно из того или иного города доехать прямым (без пересадки, т.е. только поездом или только автобусом) городским транспортом менее, чем за час в Праге), прикинули, что типичный человек будет ездить на работу 200 дней в году в течение 30 лет туда и обратно, сравнили цену данного города с ценой аналогичной квартиры в том месте в Праге, куда человек может ездить и подсчитали, какова будет экономия за каждый час такой поездки.
В первой тройке оказались Челаковице, Кралупы и Колин (с приездом на Главный вокзал), где каждый затраченный на поездку час сэкономит от 1007 до 1277 крон, а хуже всего в этом списке выглядят Ржичаны (автобусом к метро «Гайе» - 133 кроны) и Подебрады (автобусом к станции метро «Черны Мост» - 113 крон). Все остальные города из этого списка находятся в диапазоне от 773 крон (Нимбурк на Главный вокзал) до 249 крон (Бенешов автобусом к метро «Розтылы»). Трудно сказать, насколько эта информация полезна: в Ржичанах жилье достаточно дорого, а панельной застройке у метро «Гайе» - относительно дешево, то же действует и для курортного города Подебрады в сравнении с непопулярным «Черным мостом».
Как бы там ни было в конкретном случае, очевидно, что в целом жилье в городах вокруг Праги стоит существенно дешевле, чем в чешской столице, и что тенденция переселения (особенно старшей работающей молодежи) в эти пригороды будет в обозримой перспективе сохраняться и усиливаться.
Дополнительная информация: Источник – Valuo<<< вернуться к списку тем
Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
