Операции с недвижимостью – «быстрые деньги»?
опубликовано: 2013-11-20 последняя актуализация: 2013-11-20 автор: Павел Мейтув
Традиционно принято считать, что вложения в недвижимость – это долговременные и консервативные инвестиции, рассчитанные на получение относительно небольшого, но стабильного дохода в перспективе, измеряемой обычно десятками лет. Ситуации, когда рисуется спекулятивная возможность быстро и много заработать на недвижимости, встречаются достаточно редко и, как правило, связаны с какой-то нелегальной подоплекой (доступом к секретной информации о планах государства или города по строительству автострад или метро, приватизации объектов и т.п., личным знакомством с коррумпированным старостой, который может превратить обычное поле в десятки раз более дорогостоящую область коттеджного строительства и т.п.). И чем дальше в прошлое уходит в Чехии и вообще Центральной и Восточной Европе «период трансформации», тем реже такие возможности встречаются. Пожалуй, последняя такая спекулятивная волна имела в Чехии место примерно в 2001-2003 гг., когда страна готовилась вступить в Евросоюз, и ожидался резкий рост всей недвижимости, прежде всего, сельскохозяйственных земель (кстати, как раз те, кто сделал на это ставку, серьезно погорели, ибо никакого скачкообразного роста в 2004 году не последовало, наоборот, перегретый спекулятивными ожиданиями рынок просел). В настоящее время подобный спекулятивный проект реализуется группой инвесторов на севере Чехии, где ожидается, что раньше или позже правительство примет решение о расширении лимитов добычи угля, и несколько поселков из-за этого придется снести. Эти инвесторы целенаправленно скупают дома и участки в этих поселках (наиболее известным из них является Горни Йиретин) в ожидании, что в нужный момент угольная компания будет вынуждена выкупить всю недвижимость в этом кадастре за цену, существенно превышающую официальную оценку.
Кроме того, негативная динамика рынков недвижимости во многих странах в последние годы пошатнула доверие в самый главный постулат инвестиций в недвижимость – сохранность вложенных средств. Оказалось, что рынок недвижимости не обязан иметь линейный поступательный рост, что объект, который пару лет назад выглядел бесспорно привлекательно, сегодня зачастую не может найти покупателя и при существенных потерях в цене. Иначе говоря, инвестиция в недвижимость осталась консервативным инструментом в смысле доходности, но стала существенно более рискованной в смысле ликвидности и сохранности вложенных средств.
Многие инвесторы поэтому стараются в своих вложениях ориентироваться на более «быстрые деньги», т.е. на такой возврат своих инвестиций и с такой прибыльностью, которые бы гарантированно перекрыли, во-первых, инфляционные потери и курсовые колебания, во-вторых, были бы устойчивы к возможным изменениям конъюнктуры рынка (где цены объектов инвестирования могут как расти, так и снижаться, где спрос на них может оживляться и спадать). И зачастую такие инвесторы не видят в области недвижимости (в нашем случае – недвижимости на территории Чешской республики) таких возможностей и предпочитают искать своим свободным средствам другое применение.
Попробуем же предложить таким инвесторам пути вложения в чешскую недвижимость, которые сохраняли бы все преимущества инвестиции в недвижимость (надежность, степень доходности, достаточный уровень ликвидности), но при этом создавали бы дополнительную стоимость и уменьшали риски различных потерь в процессе оперирования с недвижимостью.
Не надо быть Ньютоном, чтобы понимать, что добиться требуемого результата можно всего лишь двумя путями (и их комбинированием): покупать ниже актуальных рыночных цен или создавать добавленную стоимость.
1. Как купить дешевле?
1.1. Покупку
ниже рыночной цены можно совершить при
«принудительной продаже» - в экзекуции обремененной долговыми обязательствами недвижимости. Люди, которые в свое время взяли кредит под залог недвижимости (для ее приобретения или для других целей) и оказавшиеся в ситуации неспособности выполнять свои кредитные обязательства, вынуждены либо очень быстро продать объект сами (обычно кредиторы предоставляют им такую возможность), либо руками официальных экзекуторов. Экзекутор же действует строго по закону: он обязан объявить недобровольный аукцион со стартовой ценой на уровне 70% официальной оценки (в большинстве случаев официальная оценка ниже рыночной). Все такие аукционы официально публикуются на соответствующих экзукуторских порталах. Таким образом, достаточно иметь наготове свободные деньги и доверять местному партнеру, который будет отслеживать ситуацию и выискивать подходящие для покупки объекты (т.е. привлекательные по местоположению, размеру и планировке, приличные по состоянию и свободные от тяжелых обременений типа права пожизненного проживания), чтобы раньше или позже подать заявку на участие в таком аукционе и при благоприятном стечении обстоятельств приобрести объект за стартовую или близкую к ней цену.
Нужно считаться с тем, что в таких случаях обязанность заплатить 4%-ный налог с перевода недвижимости ложится на покупателя. В зависимости от достигнутой на аукционе цены этот налог будет взиматься с оценочной или с фактической стоимости (какая из них будет выше), будем по умолчанию считать, что с оценочной, ибо покупать объект по цене выше оценки обычно уже не имеет инвестиционного смысла.
Важно отметить, что с оплатой аукционной цены инвестор приобретает в собственность свободный от кредитных обязательств объект. Даже если сумма долга существенно выше достигнутой в аукционе цены, никакие долговые обязательства на нового владельца вместе с недвижимостью не переходят.
Следующим этапом является «очистка» объекта, которая, главным образом, сводится к выселению должника из объекта. Этот этап требует административных и душевных усилий. Хотя закон в данном случае полностью на стороне нового владельца, пройдет скорее всего некоторое время (обычно 6-9 месяцев), пока принудительное выселение будет осуществлено. При этом нужно исходить из того, что должник не будет сотрудничать и облегчать новому владельцу задачу.
Третий этап проекта – приведение приобретенного и освобожденного объекта к «товарному виду». Бывший владелец не только не будет заботиться о состоянии объекта, он постарается эвакуировать оттуда все, что только возможно. Нам приходилось видеть дома и квартиры с вырванными из стен радиаторами, демонтированными котлами и унитазами и т.п. Так что тут непременно нужно калькулировать с дополнительными вложениями в ремонт (который может занять еще примерно 2 месяца).
Далее объект можно выставлять на продажу за цену, близкую к рыночной. Поскольку мы предполагаем, что мы на первом этапе правильно выбрали объект для нашего проекта, то продаться он должен достаточно быстро. И здесь нужно считаться с оплатой 4%-ного налога с перевода недвижимости.
В результате, если считать, что аукционное приобретение было сделано примерно за 50% рыночной цены, а расходы на его очистку и подготовку к продаже (вместе с административными и налоговыми расходами) составили еще порядка 25%, то инвестор в течение примерно 1 -1,2 года получает около 25% прибыли на вложенный капитал. В случае, если он действует в кооперации с местным партнером, который выполняет всю необходимую работу (инвестор только обеспечивает финансирование), и прибыль делится между партнерами, прибыль инвестора составляет примерно 12-15%. Это существенно выше того, что можно получить при «классическом» вложении в недвижимость с последующим доходом от ее аренды.
1.2. Вариантом этой схемы является прямая покупка об кредитующего банка долговых обязательств, обеспеченных недвижимостью. В таком случае речь идет о существенно больших суммах, чем при покупке отдельной квартиры или дома от конкретного владельца в принудительном аукционе. Банки обычно продают «пакеты» проблемных долгов или, например, целые девелоперские проекты (построенные, но недораспроданные) . Но и своя привлекательность в этом есть, поскольку оценочная стоимость обеспечения кредита обычно существенно выше суммы долга (банки не дают кредит более 75-80% оценки залога), а долги продаются за цену в районе 50-60% их объема (без учета процентов по кредиту). Следовательно, теоретически можно приобрести долговое обязательство с залогом примерно в 2-2,5 раза большим, чем цена покупки обязательства.
Банки устраивают закрытые тендеры , где несколько получивших информацию участников делает свои предложения. Т.е. и здесь не обойтись без местного партнера, который профессионально занимается выкупом таких долгов, находится в контакте с банками и с которым делит будущую прибыль предоставляющий капитал инвестор.
В отличие от аукциона здесь можно не бояться несоразмерного повышения цены: участник тендера просто подает заявку со своим предложением, которое либо выигрывает, либо нет. Кроме того, банковские кредиты характеризуются тщательно проработанной юридической базой, там нет ни малейшей возможности оспорить права кредитора. Нет и никакого налога с перевода (поскольку недвижимость при этой транзакции не является предметом перевода).
С покупкой долга на инвестора переходит залоговое право на обеспечивающую долг недвижимость. Новый Гражданский кодекс, который начинает действовать с января 2014 года, предусматривает возможность прямого отъема залоговой недвижимости. Однако, у кредитных договоров, которые были заключены до 2014 года, это невозможно. Поэтому далее инвестор в зависимости от конкретных обстоятельств может пойти по одному из нескольких путей:
- взять на себя роль банка и вымогать оплату долга (договориться с должником о новом календаре выплат, предоставить должнику отсрочку и т.п.)
- передать решение вопроса долга экзекутору и принудительно продать залоговую недвижимость в аукционе
- выкупить у кредитора его недвижимость зачетом долгового обязательства. Последнее представляется наиболее привлекательным путем, поскольку в данном случае инвестор в финале приобретает залоговую недвижимость за примерно 40-50% ее оценочной стоимости (отметим, что по заниженной банковской оценке).
Далее – следует продажа (распродажа) недвижимости по стоимости, близкой к рыночной.
1.3. Вышеописанные ситуации носят институциональный характер, но всегда есть и возможность «выловить» на рынке объект, который продается существенно ниже рыночной цены. Часто такие случаи связаны с проблемами продавца, которые прямо не относятся к недвижимости (финансовые проблемы его предприятия, сложные семейные обстоятельства – срочный переезд, развод, болезнь и т.п.), но срочность стоит денег. Преимуществом такого случая является именно быстрота решения вопроса (не требуется никаких сложных административных или юридических процедур), минусом – то, что, во-первых, это действительно вещь случайная, во-вторых, инвестору нужно тщательно проверить ситуацию вокруг недвижимости. На исключено, что необходимость срочной продажи возникла вовсе не из-за семейных обстоятельств, а из-за планов строительства шоссе или фабрики по соседству, да, может, просто перед окнами продаваемой квартиры должен через год вырасти новый многоэтажный дом.
Общим для всего вышеописанного является необходимость достаточно быстро принимать решения и иметь наготове деньги для оплаты такого приобретения.
2. Как создать добавленную стоимость?
Из множества известных человечеству способов создания добавленной стоимости в недвижимости мы сегодня остановимся лишь на некоторых, а именно: реконструкция, разделение и изменение способа использования.
2.1.
Реконструкция. Мы выбираем именно этот способ создания добавленной стоимости недвижимости по нескольким причинам. Во-первых, реконструкция недвижимости в большинстве случаев представляет собой существенно более быстрый (как с административно-разрешительной, так и со строительной точки зрения) процесс, чем новое строительство. Не исключено, что во многих случаях (ремонт отдельных квартир или частных домов) вообще никакого разрешения не потребуется, достаточно только заявительной формы информирования местного управления строительства о своих планах. При либеральности существующих в Чехии строительных норм такие вопросы как, например, перенос кухни или ванной, снос или строительство перегородок и т.п. не требуют разрешения. Сложности (в смысле – получение разрешения) начнутся только в случае изменения несущих конструкций или вмешательства в общие части дома (фасад, крыша и т.п.), у которых будет необходимо согласие соседей, заключение статика или другие согласования, которые переведут вопрос из заявительной форму в разрешительную. Понятно также, что для проведения ремонта требуются существенно меньшие строительные мощности, чем для нового строительства «с нуля», то же касается и сроков проведения ремонта в сравнении с новым строительством.
Во-вторых, реконструкция (в отличие от нового строительства) избавляет инвестора от рисков, связанных с неосвоенностью местоположения объекта. Ведь скорее всего реконструкция будет проходить в области стабилизированной застройки, где давным-давно решены все вопросы транспорта, социальной инфраструктуры, озеленения и т.п.
В-третьих (и, возможно, в-главных), недвижимость в Праге и других чешских городах носит исторический характер и имеет как большую историческую ценность (т.е. привлекательность и ликвидность), так и (опять же в силу исторических обстоятельств) огромный потенциал. В центре Праги (в широком смысле) и в центрах других, прежде всего, крупных городов, которые почти не были затронут войнами, бомбардировками и социалистическим планированием по сталинскому образцу, по-прежнему существует множество «убитых» квартир и домов, предлагающих высокие потолки, красивые лепные фасады и представительские парадные, великолепные двухстворчатые двери с резными косяками, интересные окна (и вид из них), эркеры и т.п.
Пожалуй, единственным негативом реконструкции старого фонда может быть невозможность (в большинстве случаев) создания гаражей или парковочных мест и некоторые ограничения планировки, которые не всегда могут соответствовать современным требованиям к жилью. Однако, конечный потребитель, как правило, готов принести и то, и другое в жертву историческому характеру и сложившейся транспортной и социальной инфраструктуре.
В общем случае действует правило, что сумма вложений в покупку старого объекта плюс вложений в реконструкцию будет ниже конечной рыночной цены отремонтированного объекта. Эта разница примерно соответствует обычной девелоперской марже около 25%. Иначе говоря, то, что в актуальном (непригодном для жизни) состоянии покупается за, скажем, 45 тыс. крон за кв.м. и ремонтируется за 15 тыс. крон за кв.м. (максимум), продается потом за 80 тыс. крон за кв.м. Весь цикл от покупки до последующей продажи реально пройти менее, чем за год (в случае квартиры).
2.2.
Разделение. Существует всем известное общее правило: покупка «оптом» всегда дешевле, чем продажа «в розницу». Представьте себе доходную виллу с 3-4 квартирами (обычно по одной на этаж) или небольшой доходный дом на 7-8 квартир. Достаточно относительно несложным юридическим действием (которое само по себе обойдется в 2-3 тыс. евро) изменить запись недвижимости в кадастре с «жилой дом» на «квартиры», т.е. разделить на уровне кадастра дом как целое на отдельные единицы, к каждой из которых принадлежит адекватная доля совладения на общих частях (крыша, лестница, фасад, сети и т.д.), и каждую из этих квартир можно продать самостоятельно. Обычно такую операцию совмещают с ремонтом общих частей, но главный смысл такого ремонта – придать объекту «товарный вид». Необходимый ремонт самих квартир можно оставить на новых владельцах, пусть сделают по своему вкусу. Естественно, если есть возможность качественно улучшить объект и расширить его (сделать квартиры на чердаке, пристроить лифт, организовать парковочные места во дворе), грех этим не воспользоваться. Еще лучше, если планировка дома позволяет разделить квартиры на меньшие (которые будут из-за меньшего количества метров дешевле и будут пользоваться большим спросом), но мы сейчас говорим только об административном разделении целого на части как о способе достаточно быстро и с прибылью обернуть вложенные в недвижимость средства.
2.3.
Изменение способа использования. Предыдущая схема разделения объекта на отдельные единицы представляет собой чисто «бумажное» изменение недвижимости без каких-либо материальных вложений в сам объект. Нечто подобное иногда можно сделать и с отдельным помещением: перевести из жилого в нежилое и наоборот или изменить способ использования нежилого помещения. Пример. Подвал в доме может быть в кадастре записан как «нежилое помещение общего типа». Если бы нам удалось придать ему разрешение определенного специфического использования (например, «предприятие питания» или «косметический салон»), для многих потенциальных покупателей или арендаторов это существенно повысило бы его ценность. Правда, для того, чтобы такое изменение стало возможным, помещение должно будет реально удовлетворять целому ряду технических требований (гигиенических, пожарных и т.п.). Например, для ресторана принципиальным является создание вентиляционной системы соответствующей мощности и наличие достаточного количества санузлов (и то, и другое рассчитывается, исходя из количества посадочных мест), массажный кабинет должен будет иметь душ для каждого массажного стола и т.д. Главное же, что обычно подобные изменения использования делаются в режиме выдачи строительного разрешения, т.е. предполагают и согласие соседей с данным способом использования.
Несмотря на значительные административные трудности, которые ожидают инвестора при получении разрешения на такое изменение использования (а, может, именно благодаря им), те усилия и средства, которые на изменения затрачиваются с лихвой окупаются при последующей продаже. Это похоже на реализацию девелоперского проекта без собственно строительства: девелопер приобретает «исходный материал» (например, земельный участок) и в течение 1-1,5 лет создает проект и получает всю необходимую разрешительную документацию. Потом уже можно и не строить, а продавать готовый проект. Основная часть прибыли, которую должен принести будущий девелопмент, содержится именно в «нематериальной» части. Инвестор продает готовый к реализации проект, зарабатывает свою часть прибыли (15-20% на вложенную инвестицию), а покупателю проекта оставляет примерно полтора года строительства, связанные со строительством затраты, весь риск распродажи проекта и все расходы на рекламу, маклеров, составляющих договора купли-продажи юристов, налог с перевода недвижимости, НДС и т.д. и не более 10% прибыли.
В заключение этого небольшого обзора возможностей иностранного инвестора с прибылью обернуть свои деньги в области чешской недвижимости остается лишь снова подчеркнуть, что все эти схемы вполне реализуемы, и сегодня ситуация на рынке к этому весьма благосклонна: цены недвижимости находятся в нижней точке, ипотечные кредиты достаточно дешевы и доступны, а количество проблемных кредиторов растет.
Если Вы всерьез интересуетесь размещением своих средств в Европе и хотите делать свой бизнес в Чехии, то мы готовы стать вашим местным партнером. Мы хорошо ориентируемся на местном рынке недвижимости (ибо при любой схеме выбор конкретного объекта вложения остается ключевым фактором) и способны обеспечить качественный субподрядный сервис – строителей и ремонтников, юристов и аудиторов, проектировщиков и дизайнеров, а во многих случаях – и «правильные» контакты лоббистов. Вознаграждение местного партнера будет впрямую связано с экономической успешностью проекта в виде доли в фактической прибыли, что гарантирует инвестору, что его инвестиция такого рода вполне будет иметь смысл.
<<< вернуться к списку тем
Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
