Недвижимость в Чехии – итоги 2022 года
опубликовано: 2023-01-27 последняя актуализация: 2023-01-27 автор: Павел Мейтув
Даже если постараться отвлечься от всех трагедий войны, отдающихся громким эхом и в Чехии, прошедший год был годом больших изменений на чешском рынке недвижимости. Это был год начала очередного кризиса, масштабы и последствия которого нам еще предстоит наблюдать и осмысливать в 2023 году и, вероятно, в последующие годы. Нужно сразу подчеркнуть, что значительная часть этих изменений так или иначе произошла бы и без войны, которая лишь обострила основные тенденции и добавила некоторые детали. К этим деталям можно отнести проблемы дальнейшего присутствия на чешском рынке недвижимости россиян или приток украинских беженцев, а к обострению тенденций, например, дополнительно вызванный войной еще более резкий рост цен газа и электричества, которые деформируют привычные отношения на рынке аренды или выдвигают совершенно новые требования к энергосбережению зданий.
Однако генезис кризисных факторов лежит, по нашему мнению, в основном за пределами войны. Во-первых, просто время давно пришло. Напомним, что последний кризис рынка недвижимости в Чехии был связан с глобальным финансовым кризисом 2008-2009 гг. и в полной мере развернулся в 2010-2012 гг. Во-вторых, все цены недвижимости (основной показатель рынка) непрерывно росли очень быстрыми темпами, начиная со второй половины 2019 года, и однажды этот процесс должен был найти свой общеэкономический предел. В-третьих, собственно спусковым механизмом турбуленций 2022 года безусловно послужила пандемия (2020-2021 гг.) и связанные с ней локдауны, разрывы логистических связей и разрушение ряда привычных процессов функционирования (например, спад туризма, массовый переход на работу вне офиса и т.п.), бурный рост дефицита госбюджета в связи с массивными компенсациями принудительного ограничения деятельности предприятий и неудержимыми расходами на вакцинации и вообще медицину, ведущий к высокой инфляции и т.п.
Напомним, что те события, которые собственно сегодня являются основными факторами кризиса, начались задолго до 24 февраля 2022 года. Бурный рост цен электричества и газа, строительных материалов и всех видов топлива наблюдался уже во второй половине 2022 года, тогда же начала быстрым темпом расти инфляция, а за ней и с целью безуспешной борьбы с ней – кредитные (в том числе ипотечные) ставки, война же послужила катализатором этой динамики и дополнительно усилила страхи населения относительно будущего. Понятно, что в такой ситуации желание принимать перспективные решения и брать на себя долговременные обязательства (покупать недвижимость, брать ипотечные кредиты, создавать новые бизнесы и т.п.) у публики как-то уменьшается.
Рассмотрим отдельные аспекты актуальной ситуации на рынке недвижимости Чехии более подробно.
Ценовая ситуация
Если описывать ситуацию с ценами на недвижимость одной фразой, то можно сказать, что в 2022 году в Чехии закончилось «время продавцов» и началось «время покупателей». Это означает, что сегодня фактическая цена сделки с недвижимостью определяется не столько пожеланиями продавца, сколько готовностью покупателя заплатить ту или иную сумму.
Еще в начале 2022 года практически любая недвижимость покупалась почти что немедленно за любую объявленную продавцом цену или даже за более высокую цену, ибо претенденты соревновались между собой. Продажа недвижимости формой аукционов была вполне распространенной практикой. Квартиры в новостройках в большинстве резервировались еще до начала строительства, часто даже еще до того, как девелопер получал строительное разрешение, т.е. не «на котловане» и даже не «на бумаге», а просто «по картинке».
На сегодня подобные практики аукционов или картинок остались в прошлом, по крайней мере на какое-то время. Спрос стал гораздо меньше, следовательно, относительного (ни в коем случае не абсолютного!) предложения стало больше, а сроки продажи с дней и недель растянулись на месяцы. О конкретных причинах и механизмах этого поговорим чуть позже, хотя в общем и так понятно, что общий экономический кризис всегда отражается на спросе на недвижимость и, следовательно, на ее цене. Интересно другое: нельзя сказать, что общий уровень цен предложения сильно на это отреагировал. Возможно, это еще произойдет чуть позже, некоторые анализы предрекают в 2023 году снижение цен в разных городах и регионах Чехии от 2-3%, максимум, 5% (в Праге) до чуть ли не 25-30% в Силезии, Усти над Лабем и Карловых Варах. В последнем случае ситуация специфическая в связи с «исчезновением» россиян (как туристов, так и собственников, кажется, всего сколько-нибудь привлекательного в этом курортном городе), и там резкое снижение цен предложения более чем заметно. В целом же по крайней мере в том, что касается жилья в Праге, наблюдается «стабилизация» и «легкая коррекция». Цены перестали расти, на уровне отдельных предложений заметно легкое снижение. Тем не менее, данные последнего обзора рынка за 4 квартал 2022 г. компании Svoboda & Williams говорят, что цена м2 новостройки в Праге составляла в среднем 158 412 крон (т.е. больше 6,5 тыс. евро!), на вторичном рынке - 141 209 крон (около 5,9 тыс. евро). При этом у новостройки в центре Праги цена в среднем составляла 213 441 крон за метр, а в Праге 9 (наименее дорогом районе) – в среднем 119 981 крон. Иначе говоря, квартира средней площади около 70 м2 в хорошем состоянии и в приличном районе никак не может стоить меньше 10,5 млн. крон (150 тыс. крон за м2). Это примерно 440-450 тыс. евро. Таким образом, можно сказать, что рост цен недвижимости последних лет наконец наткнулся на потолок покупательской способности населения и вышел на своего рода плато, в ближайшей перспективе, как минимум, в 2023 году дальнейший рост нереален.
Дальше вопрос состоит только в том, удержится ли этот уровень цен на плато (и речь снова будет идти не более чем об относительно небольших коррекциях явно переоцененного) или же мы увидим существенную тенденцию снижения? Кто бы это знал! Мы, однако, считаем, что в целом реализуется вариант плато. Как минимум, в части цен на качественное жилье. Так мы считаем не потому, что так нам хочется, нравится или выгодно, а потому что к тому есть объективные предпосылки. Коротко о них говорится ниже в части «Выводы и рекомендации».
Рынок аренды недвижимости
Цены на рынке аренды квартир в 2022 году - напротив - стремительно росли. Стимулом для этого послужили как высокая инфляция, цены ипотек и предыдущий рост цен недвижимости, так и, в первую очередь, огромный новый спрос на арендное жилье. Этот спрос, с одной стороны, был закономерным следствием уменьшающейся доступности приобретения квартир в собственность, с другой стороны, он был ситуационно вызван большим притоком украинских беженцев. Хотя последнее обстоятельство деформировало рынок аренды, главным образом, в первой половине 2022 года, тенденция имеет свою инерцию и пика достигла к концу года. Уже цитированный выше обзор рынка компании Svoboda & Williams утверждает, что в последнем квартале 2022 года аренда квартир в Праге выросла в межгодовом сравнении на 23% (причем у малометражных 1-2-комнатных квартир в центре – на 40%), а в среднем по Праге уровень цены аренды достиг 39 800 крон в месяц (это более 1650 евро).
Рост аренды наблюдается и в других городах Чехии. Очевидно, что 2023 году он продолжится, как минимум, из-за 15%-ной инфляции. И хотя в определенной степени он будет сдерживаться высокими ценами коммунальных услуг и ограниченной способностью многих арендаторов вынести финансовый груз общих расходов на жилье, вариантов у арендаторов немного. Тем, кто не может платить рыночные цены за аренду своей квартиры, остается лишь искать квартиру поменьше и похуже.
Совершенно другая ситуация наблюдается в области аренды коммерческой недвижимости (торговых помещений, офисов и т.п.), где у мелких арендаторов есть возможность просто свернуть деятельность или уменьшить занимаемую площадь. Даже крупные сетевые арендаторы оказывают на владельцев помещений давление с целью не только не повышать аренду на инфляцию, но и «временно» ее снижать. Наиболее ранимыми тут оказываются те помещения, которые работают в сфере общественного питания и при этом ориентированы на спрос менее доходной части населения, некоторые их них реально не справятся с высокими ценами газа и электричества, ростом цен сырья и входных товаров, необходимостью повышать зарплаты персонала да еще и платить более высокую аренду. Другими словами, дорогой ресторан или бар в центре справятся с ситуацией, а столовая или пивная в микрорайоне закроется.
Так что владельцам коммерческой недвижимости предстоит у же в самое ближайшее время принимать сложные решения по многим своим арендаторам. Остается надеяться, что им хватит ума и нервов найти умные и взвешенные подходы к каждому отдельному случаю.
Банки, ипотеки и кредиты, инфляция
Что конкретно стало причиной снижения спроса на покупку недвижимости? Если вынести за скобки общеизвестные психологические факторы почти любого экономического кризиса – неуверенность в завтрашнем дне и связанное с этим нежелание принимать долговременные ответственные решения (к числу которых инвестиция в недвижимость безусловно относится), то в числе главных причин можно назвать резко возросшие ипотечные ставки. Если в 2020-21 гг. средняя ставка кредита составляла около 2% годовых, то во второй половине 2022 г. она превысила 6%. По данным Fincentrum Hypoindex средняя ставка ипотеки составляла в декабре 2022 года 6,34%, и в январе 2023 года она не изменилась. Это – прямое следствие финансовой политики государства во время пандемии. К тому же Центральный банк снова вернул отмененные на время пандемии жесткие требования к соотношению объема кредита и дохода должника. Вместе с предельным уровнем цен недвижимости эти высокие ставки и ограничения сделали для большой части населения покупку недвижимости с помощью кредита совершенно недоступной. По данным той же компании Svoboda & Williams в 4 квартале 2022 года «впервые в истории» почти 70% их клиентов покупали объекты недвижимости за собственные средства и лишь примерно каждый третий пользовался банковским кредитом.
Резкий спад ипотечного рынка подтверждается и более общей статистикой: общий объем всех предоставленных банками Чехии в 2022 году ипотечных кредитов составил 163 миллиарда крон, что на 60% менее (!), чем в «рекордном» в этом отношении 2021 году. В ноябре 2022 года объем выданных ипотечных кредитов в межгодовом сравнении снизился более чем на 80%(!)
Впрочем, существуют прогнозы того, что ближе к концу 2023 года ипотечные ставки могли бы снова начать дешеветь. Эти прогнозы строятся как на острой конкуренции банков, так и на том факте, что на самом деле у банков есть пространство для снижения. Так по данным Thomson Reuters в конце 2022 года десятилетний кредит на межбанковском рынке стоил около 4,8% годовых, сегодня эта ставка упала под 4%. Пятилетний кредит в декабре стоил банкам почти 5,3%, сегодня - 4,3%. Это означает снижение расходов банк на кредитование почти что на 20%.
Вопрос кредитных ставок и фактических размеров ежемесячных ипотечных выплат – это не только вопрос финансовых возможностей и доходов конкретного покупателя. Это еще и искажение всей инвестиционной картины рынка недвижимости. Ведь если доход от аренды квартиры или коммерческого помещения при актуальных ценах недвижимости (даже при условии бурного роста цен аренды) составляет, как правило, не более 4-5% годовых, но при этом ипотечная ставка больше 6%, а инфляция имеет двузначный темп роста (по итогам 2022 года официальный показатель – 15,1%), это полностью экономически обессмысливает почти любой инвестиционный проект в области недвижимости, ибо никакой арендный доход не покроет расходы на обслуживание долга и не спасет вложенные деньги от инфляционного обесценивания. По крайней мере в среднесрочном горизонте. Копирование инфляции повышением ставок аренды имеет свой предел: доходы ваших арендаторов отнюдь не увеличиваются (а у предпринимателей даже заметно снижаются), а расходы растут. И если с ценами электричества и газа они ничего сделать не могут, то бороться за неповышение или даже снижение аренды с владельцем помещения вполне в их силах. В крайнем случае будут закрывать бизнесы и переезжать в более дешевые квартиры меньшей площади, худшего качества и в худшем районе.
А ведь еще недавно в каждом новом жилом проекте не менее 30% квартир (а то и 40-50%) приобреталось именно с инвестиционными целями, а вовсе не для личного использования. У коммерческих же объектов доля инвестиционных покупок приближалась к 100%. Теперь же эта «инвестиционная» часть рынка недвижимости временно почти что прекратила свое существование.
Кроме того, чешские банки резко ужесточили политику в области обслуживания иностранцев, особенно тех, кто не имеет в Чехии статуса легального пребывания (долговременного или постоянного). Хотя закон по-прежнему не запрещает иностранцам владеть недвижимостью в Чехии, фактически это стало довольно затруднительным, ибо такой не живущий в Чехии иностранец не только не может открыть счет в банке (для оплаты коммунальных платежей, получения аренды со своей недвижимости или выплат ипотеки), но и существующие такие счета банки на всякий случай закрывают. И это далеко не касается только обладателей российского паспорта, проблемы испытывают и граждане других в том числе европейских стран. Так что ряды этой группы покупателей недвижимости заметно поредели.
Все сказанное (слишком высокий уровень цен, недоступность ипотеки, инвестиционная бессмысленность и уход с рынка частного иностранного капитала) дает нам ответ о причинах сильного снижения спроса на приобретение недвижимости. На рынке в качестве покупателей остаются в основном только местные инвесторы и финансово сильная группа граждан.
Цены энергии и новые экологические требования и нормы
Когда в течение года цена электричества и газа возрастает в разы, а цены бензина и всех других товаров от продуктов питания до стройматериалов – на десятки процентов и прямо на глазах, это бьет не только по карману, но и – главным образом – по голове. То, что происходило с ценами и инфляцией в Чехии в 2022 году можно сравнить, пожалуй, только с «шоковой терапией» в СССР в начале 90-х гг. И размерами изменений, и ролью в обсуждаемой теме недвижимости безусловно главную роль сыграли цены электричества и газа. Правда, уже к концу 2022 года цены на энергетических биржах начали очень заметно снижаться, но, во-первых, потребители в основном почувствуют это снижение далеко не сразу (пока что они видят только невообразимые суммы на счетах и каждые 3-4 месяца возрастающие предписания авансовых платежей), во-вторых, никто не знает, что в этой сфере произойдет в ближайшем будущем, в-третьих и эти сниженные цены существенно выше того, к чему все привыкли, ну и наконец, чтобы ни происходило в ближайшем будущем, постшоковая травма останется еще надолго.
Влияние роста цен энергии на возможности владельцев недвижимости корректировать аренду мы уже обсудили выше. Теперь обсудим другое важное последствие энергетического кризиса. Оно состоит в том, что народ впервые и всерьез массово задумался над энергетическими характеристиками недвижимости. Напомним, что еще, кажется, в 2013 году законодательно были введены в обязательное использование так называемые «сертификаты энергетических потерь зданий», которыми все объекты разделялись на несколько категорий от А (пассивный дом) до G (исключительно неэкономичное здание). Тогда это воспринималось как очередная административная выдумка бездельников из Брюсселя, никто всерьез не обращал на энергетическую характеристику здания внимания. Нынче это стало очень важно.
Поскольку основной груз коммунальных платежей традиционно ложится на арендаторов, они при выборе квартиры или дома в первую очередь спрашивают о коммунальных расходах и законно ставят размер аренды в обратную зависимость от них. Существующие же арендаторы логично требуют от владельцев недвижимости менять старые окна, утеплять фасады и крыши, переходить на более экономичные источники освещения и отопления и т.д. Кроме того, они требуют более точного расчета фактических затрат, т.е. установки индивидуальных счетчиков тепла и горячей воды, лучшего регулирования систем отопления (термостаты, термостатические головки на радиаторах), установки более экономичных источников освещения, солнечных электростанций на крышах, тепловых насосов и т.п. Все это означает либо дополнительные капитальные расходы владельца недвижимости, либо (если это по разным причинам невозможно) необходимость снижать аренду. Этого же ожидают и покупатели новых объектов от девелоперов, что заставляет последних все больше использовать в своих проектах новые энергосберегающие технологии, а это, разумеется, вовсе не способствует сокращению и так сильно возросших строительных расходов.
Добавим к этому требования директивы Евросоюза Green deal, по которым уже в 2030 году все новые дома в Европе должны быть только «пассивными», причем общественные и офисные здания должны соответствовать этим параметрам уже к 2028 году, а все старые здания – к 2050 г. Т.е. уже через несколько лет нельзя будет ввести в эксплуатацию новое здание с сертификатом энергетических потерь хуже, чем А. Да его просто не разрешат построить, не дадут строительное разрешение. Еще через несколько лет дом или квартиру в доме с «плохим» коэффициентом нельзя будет перепродать.
Но уже сегодня нельзя получить строительное разрешение на проект с коэффициентом хуже С, т.е. уже сейчас любое новое строительство или капитальная реконструкция должны считаться с утеплением фасада, стеклопакетами, продуманной системой отопления и его регулирования, с экономичным освещением, вентиляцией с рекуперацией, использованием альтернативных источников энергии типа солнечной электростанции и тепловых насосов и т.п.
Нужно, правда, сказать, что государство пытается рядом грантовых программ помочь гражданам уменьшить энергетические затраты жилья и частично компенсирует связанные с этим расходы. Однако, в реальности воспользоваться такой поддержкой весьма непросто: она не касается ни юридических лиц, ни доходных домов, ни девелоперских проектов, ни даже тех квартир и частных домов, в которых проситель не прописан, т.е. большинству инвесторов в чешскую недвижимость и здесь придется рассчитывать только на собственные силы.
Одним словом, тема энергетических потерь недвижимости стала в прошедшем году реально одной из главных и важных во всех отношениях на рынке.
Россияне и украинцы на чешском рынке недвижимости
Если попробовать одной фразой, то в 2022 году украинцы на рынок недвижимости Чехии дружно пришли, а россияне с него начали постепенно уходить.
Приход украинцев заметен, главным образом и прежде всего, на рынке аренды жилья. Визу временной защиты получило без малого полмиллиона человек, для Чехии с населением 10,5 миллионов это много и очень заметно. Безусловно украинские женщины и дети оказали большое влияние на рост цен аренды квартир, хотя тут надо отдать должное жителям Чехии: в основном народ старался по возможности помочь, а не нажиться на трагедии других. Но, как известно, кому – война, кому – мать родная. Впрочем, даже если вынести за скобки моральный аспект, это был резкий скачок спроса, на который рынок аренды не мог не отреагировать повышением.
Можно дискутировать о том, какая часть украинских беженцев после войны вернется домой, насколько эта ситуация на рынке аренды долговременна. Но в течение 2023 года явно этот фактор будет действовать.
Менее заметно простому глазу влияние притока украинцев на другие сегменты рынка, в частности, на рынок коммерческих и производственных помещений. Ведь многие беженцы были дома предпринимателями и хотят и на новом месте делать то, что они умеют. Мысли же о переносе на территорию Европы украинских производств более крупных предпринимателей и компаний мы наблюдали уже после первой волны российской агрессии в 2014 году в Донецкой и Луганской областях. И сегодня мы видим определенный спрос как на «ремесленные» мастерские, так и на производственные мощности в самых разных областях деятельности.
Что же касается россиян, то из-за административных и логистических сложностей для многих исчезла возможность лично появиться в Чехии, а из-за банковских проблем резко сузилось окно возможностей и для финансирования покупки, и для вывода капитала при продаже, и для использования арендного дохода. Поэтому новая инвестиционная активность (а именно этим было характерно поведение россиян на рынке – вложить свободные средства во имя их сохранения и приумножения и заодно иметь запасную базу в Чехии) свелась практически к нулю. Редкое исключение представляет собой та русскоязычная публика, которая имеет гражданство за пределами России – Европа, Израиль, постсоветские государства и т.п.
Многие ожидали, что физически и финансово отрезанные от своей недвижимости в Чехии россияне начнут массово от нее избавляться по бросовым ценам. Однако, за исключением множества резко подешевевших объектов в Карловых Варах этот процесс пока что не наблюдается.
Выводы и рекомендации
- общий прогноз динамики цен
На наш взгляд, вслед за прекращением роста цен наступает период стабилизации и легких ценовых коррекций (в зависимости от конкретного места, города и региона – в районе 5-10%). Никакого более существенного снижения цен жилой недвижимости мы не ожидаем. Ведь вместе со снижением спроса и инвестиционной привлекательности, действующих в сторону снижения цены, есть и другие факторы, которые оказывают давление на рост цен, и эти факторы пока что никуда не делись (крайне медленные административные процедуры разрешения нового строительства, растущие цены стройматериалов, рабочей силы и земли и т.п.). Исключением из этого являются явно переоцененные предложения в основном на вторичном рынке, где у продавцов в отличие от девелоперов есть больше свободы для ценового маневра. Тут в большей степени можно ожидать снижения. При этом элитная недвижимость в престижных районах безусловно сохранит свою ценность и покупательский спрос.
Другой будет ситуация на рынке коммерческой недвижимости, где крайне негативно на ценообразование будут влиять инфляция, цены энергии, банковские ставки, снижение спроса на товары и услуги арендаторов таких объектов, обострение конкуренции и освобождение некоторых площадей или снижение цены их аренды. Тут можно ожидать снижения и на 15-20%, возможно, и больше. В первую очередь это будет касаться заведений общественного питания и предприятий, ориентированных на дешевые товары. В частности, резкое снижение цены может испытать такой ранее модный и успешный сегмент рынка коммерческой недвижимости как ретейл-парки. Хотя обычно они заполнены надежными и крупными сетевыми арендаторами, но зачастую находятся в небольших городах, на окраинах и предлагают «дешевый» ассортимент, т.е. и местоположением, и характером предложения ориентированы именно на ту часть населения, которая в наибольшей степени будет экономить. Поэтому у таких объектов могут начаться трудности с арендаторами, пустующими площадями, снижением аренды и, как следствие, снижение цены в случае их продажи.
С другой стороны, как известно, любая проблема представляет собой замаскированную возможность, т.е. не исключено, что появятся потенциально интересные предложения за разумную цену.
Примерно во второй половине 2023 года мы ожидаем стабилизацию настроений, ожиданий и, следовательно, цен. Это будет связано как с окончанием отопительного сезона, увеличением светлого времени суток и т.п. факторами, так и с общим привыканием к новой экономической реальности. Не последнюю роль сыграет и то, что коммерческая недвижимость реагирует на общеэкономические изменения с задержкой примерно в год, так что к середине 2023 года мы тут уже увидим финальные результаты этих реакций.
- для инвесторов (владельцев доходной недвижимости)
Как уже говорилось выше, владельцев доходной недвижимости ждут непростые решения относительно размеров арендной платы в наступившем году. В большей степени это будет касаться владельцев коммерческих (нежилых) помещений. Тут уступки требованиям арендаторов и поиск разумных компромиссов будут неизбежны.
Ситуация владельцев квартир и доходных домов будет несколько лучше и стабильнее, спрос на их «товар» останется высоким, цены аренды жилья если и не будут расти темпом 2022 года, сохранятся на достаточно высоком уровне.
Вообще мы считаем, что на сегодня именно жилье, особенно именно доходные дома является наиболее интересным активом в области чешской недвижимости. Причем не столько даже в Праге, сколько в других городах Чехии, где соотношение цен покупки и последующей аренды может быть существенно лучше, чем в Праге. Прежде всего, это крупные города (например, Плзень) или небольшие, но активно развивающиеся (например, Теплице, Яблонец над Нисой или – как ни странно это может прозвучать – Хавиржов или Фридек-Мистек, т.е. бывшие моно-города в Северной Моравии). Но и тут надо выбирать с умом: в таком городе должен быть достаток и рабочих возможностей, и культуры, и социальной инфраструктуры, и зелени, и развитая связь с другими центрами жизни, а – главное – перспективы развития (строительство новых современных предприятий, активная городская власть, строительство новой автострады и т.п.). Словом, все то, что будет привлекать в эти города молодое активное и профессиональное население (инженеров, врачей, квалифицированных рабочих и даже профессиональных спортсменов). Кстати, сам факт наличия в том или ином городе одного, а лучше нескольких спортивных клубов высших лиг популярных видов спорта (футбол, хоккей, теннис и т.п.) или, например, как в г. Врхлаби – известной на всю страну спортивной школы, может служить одним из показателей того, что здесь стоит вкладываться в жилую недвижимость. В горизонте нескольких лет это, скорее всего, принесет весьма ощутимые плоды, но и до этого времени будет вполне прилично и надежно работать.
В отличие от квартиры доходный дом является обычно более крупной инвестицией, но обладает целым рядом достоинств: не нужно зависеть от соседей, уход конкретного арендатора и временный простой одной-двух квартир не так заметен для общего дохода, дом можно потихоньку и по мере возможностей развивать, совершенствовать, достраивать и перестраивать, его использование во многом можно варьировать, например, в какой-то момент превратить полностью или частично в общежитие или туристические апартаменты, преобразовать в офисное здание или медицинское учреждение, разделить большие квартиры на меньшие или наоборот объединить маленькие в квартиры в большие и т.п. К тому же такой объект вовсе не обязан быть очень крупным и дорогим, это вполне может быть 5-8 квартир, таких небольших домов в чешских городах множество. Самое же главное, что в какой-то момент дом можно разделить на отдельные квартиры и полностью или частично распродать в розницу.
Тем, для кого доходный дом – слишком крупная инвестиция, можно рассмотреть малобюджетный вариант: гаражи и парковочные места. На сегодня этот специфический сектор рынка – один из «островков стабильности» в нервозной ситуации с недвижимостью в целом. Ведь количество автомобилей долговременно существенно выше количества предлагаемых возможностей их парковки, к тому же они почти что не требуют расходов на содержание и обслуживание (почти не отапливаются, минимально освещаются, лишь редко чистятся и т.п.). И хотя их стоимость постоянно возрастает и в некоторых случаях уже в пересчете на м2 становится сравнимой со стоимостью жилья, приобретение гаража – это по-прежнему относительно небольшая инвестиция, спрос на аренду – высок, а увеличение цены аренды парковки даже на десятки процентов в реальных деньгах представляется для владельца машины мелочью. Так что тут ожидать потрясений точно не приходится.
- для продавцов и покупателей
Если вы планируете в 2023 году продавать свою недвижимость в Чехии, то главной задачей для вас будет разумное ценообразование. Стоит учитывать, что сравнимые предложения в открытом доступе – это только один из возможных источников информации о рынке и, кстати, далеко не самый корректный, ибо дает информацию лишь о пожеланиях продавцов, но не о фактических ценах сделок. Воспользуйтесь и другими источниками – сервисами онлайн оценок (они обычно работают с фактическими данными кадастра), официальными оценками, консультациями с опытными маклерами. Возможно, это будет означать некоторые дополнительные расходы, но точно сэкономит вам много времени, сил и нервов. В любом случае продавцу потребуется терпеливость, почти любая продажа будет делом небыстрым и непростым. Ну, и конечно, при определении цены закладывайтесь на торг с потенциальным покупателем (до 3-5%).
Покупателям недвижимости в Чехии в 2023 году тоже потребуется терпеливость как при выборе нужного объекта (интересные предложения, которых в последний год было так мало, будут постепенно появляться), так и при переговорах об условиях сделки. Покупатель будет в более выгодной позиции, но важно не перегибать палку, сделкой в результате должны быть довольны все участники.
- для девелоперов
Тем, кто занимается девелоперскими проектами, т.е. новым строительством и капитальной реконструкцией, следует считаться с временным снижением спроса. Рассчитывать бизнес-план следует с несколько большим, чем обычно запасом экономической прочности и на несколько более длительное время, чем раньше. Безусловно стоит в большей степени, чем при растущем рынке, продумывать целевую группу своих клиентов и выбирать решения (размеры, планировка, отделка и т.п.), наиболее подходящие именно этой целевой группе.
На наш взгляд, в горизонте ближайшего года-двух стоит ориентироваться на меньшую, но более платежеспособную часть покупателей, которых не пугают ни ставки ипотек, ни высокая цена. Если отличное местоположение в привлекательном районе, продуманная планировка, адекватная площадь и высокий стандарт отделки того стоят, покупателей такой проект найдет даже в самое сложное время. Иначе говоря, отремонтировать и продать одну большую представительскую квартиру в центре Праги будет проще, быстрее и выгоднее, чем делать то же самое с 2-3 обычными квартирами в средних районах.
Особое внимание стоит обратить в девелоперском проекте на современные технологии и решения в области энергосбережения.
Надеемся, что эти рассуждения, наблюдения, прогнозы и рекомендации будут вам полезны. За более подробной информацией и практической помощью вы всегда можете к нам обратиться.
Всем участникам рынка чешской недвижимости желаем в этом непростом году успехов и удачной реализации своих замыслов!
<<< вернуться к списку тем
Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
