Новые тенденции на рынке недвижимости Чехии в 2015 году
опубликовано: 2015-08-26 последняя актуализация: 2015-08-26 автор: Павел Мейтув
Самым главным из них безусловно является смена основной тенденции на рынке – соотношения спроса и предложения. Если, начиная примерно с 2009 года продать было сложнее, чем купить, т.е. предложение превышало спрос, и цены логически снижались, то в 2015 году совершенно очевидно спрос превысил предложение, купить стало сложнее, чем продать, а цены соответственно начали повышаться. Это положение дел очень важно понимать и вовремя пересмотреть стратегию покупки. Ведь покупатели в последние годы привыкли к тому, что условия диктуют они, теперь это не так. Да, снижать цену по-прежнему можно и нужно, но теперь это нужно делать более аккуратно и дипломатично, встречное предложение делать менее «масштабно» и за снижение цены что-то предлагать взамен (например, шаги по ускорению совершения сделки).
Что же привело к этой смене ситуации? Причин тому несколько, и все они взаимосвязаны.
Во-первых, объективный рост экономики. По последним прогнозам, основанным на статистических данных первых двух кварталов, рост экономики Чехии составит в 2015 году не менее 4%. Это – самый быстрый темп роста во всей Европе! Причем, если до недавнего времени успех экономики зависел исключительно от кондиции производства (прежде всего, машиностроения и автомобилестроения), которое, как известно, в Чехии в значительной степени ориентировано на экспорт, то в последнее время растет внутренее потребление и инвестиции. Другими словами (и это – во-вторых), изменилось само настроение в обществе: вместо ожидания худших времен и режима экономии набирает силу желание населения тратить деньги и брать деньги в долг. Ведь если экономика на подъеме, а безработица снижается до естественных границ (в районе 4,5%), то риск потерять рабочее место уменьшается, а перспектива повышения зарплаты увеличивается. Почему бы в этой ситуации и не взять кредит, скажем, на покупку новой квартиры или машины?
Тем более – и это третий важнейший фактор изменения ситуация – кредитные деньги дешевы как никогда. В середине 2015 года уровень кредитных ставок, похоже, достиг своего дна (средняя ставка составила 2,05% годовых), и кредиты стали (потихонечку, на 0,1-0,2% годовых) начали дорожать. До этого они почти полтора года непрерывно снижались. Но все эксперты сходятся в том, что этот процесс удорожания кредитов будет достаточно медленным и постепенным, огромная конкуренция банков и по-прежнему низкая инфляция будут его тормозить, так что еще некоторое время ситуация «дешевых денег» сохранится.
Вероятно, не последнюю роль в теперешнем экономическом подъеме Чехии сыграло и решение Центрального банка искусственно снизить валютными интервенциями курс местной валюты по отношению к евро. Напомним, что в конце 2013 года Центральный банк неожиданно снизил курс с примерно 25 крон за евро на примерно 27 крон и обязался удерживать этот коридор не менее, чем до второй половины 2016 года. Уже сейчас крона время от времени атакует на валютном рынке границу 27 крон за евро, Центробанк по мере необходимости вмешивается интервенциями. Иначе говоря, чешская валюта сегодня недооценена, ее реальная цена к евро выше актуального курса. И однажды, когда Центральный банк отменит режим интервенций, крона по отношению к евро возрастет.
Мы говорим о макроэкономических показателях (рост ВВП, уровень безработицы, уровень инфляции, курс валюты) потому, что как мы уже неоднократно подчеркивали в разных материалах, рынок недвижимости в Чехии исключительно чувствителен к общей экономической ситуации и напрямую ее отражает. В настоящее время удивление может вызвать лишь то, что смена ситуации на рынке и рост цен недвижимости начались еще раньше, чем были опубликованы последние данные об улучшающейся кондиции чешской экономики. Впрочем, сильно удивляться нечему, ибо перспектива роста экономики автоматически означает и ожидания роста цен недвижимости и стимулирует так называемую «спекулятивную составляющую» цены. Иначе говоря, участники рынка недвижимости интуитивно ставят на будущий рост цен, и цены на рынке растут не только в связи с объективными причинами (превышение спроса над предложением или рост цен строительных работ), но и на эту самую «спекулятивную» часть ожиданий будущего роста, что добавляет к объективным ценам примерно 5-10%.
Именно эти 5-10% и являются той зоной, в рамках которой может в большинстве случаев реально происходить торг между продавцом и покупателем.
Итак: экономика на подъеме, кредитные деньги неслыханно дешевы (и банки существенно более охотно, чем еще год назад их дают), спрос на недвижимость растет, а вместе с ним растут и цены.
На новую ситуацию быстро отреагировали, во-первых, девелоперы, во-вторых, крупные коммерческие инвесторы.
Проекты, которые были отложены, заморожены или несколько лет безуспешно пытались быть перепроданы, неожиданно в последний год начали активно строиться. Купить сегодня строительный участок в Праге или доходный дом под реконструкцию вдруг стало так же непросто как 2006-2007 гг. Причина проста – квартиры снова покупаются, а банки снова достаточно охотно финансируют жилищное строительство. Как следует из опросов крупных девелоперов, большинство из них (конкретно 87%) калькулирует в новых проектах с повышением цен.
Заметна и активность инвесторов на рынке коммерческой недвижимости, приносящей арендный доход. Объемы сделок с офисными центрами, торговыми комплексами и производственно-складскими ареалами растут на десятки процентов по сравшению с прошлым годом. И здесь Чехия – лидер, по крайней мере в рамках региона Центральной и Восточной Европы, по объему сделок она превзошла и несопоставимо более крупную Польшу.
Причем эта активность касается не только заграничных, но и чешских инвесторов, которые – благодаря новым положениям закона о коллективном инвестировании – могут теперь платить не 19%, а всего 5% налога на прибыль со своих арендных доходов. Для этого достаточно всего лишь зарегистрироваться в качестве «фонда квалифицированных инвесторов». Правда, такая форма уместна лишь для действительно относительно крупных инвестиционных активов, поскольку содержание такого фонда с ежемесячными отчетами в Ценральный банк и биржевыми бюллютенями стоит недешево. Однако, уже при активах в районе 4-5 млн. евро (если считать, что они приносят примерно 7%-ный доход) овчинка стоит выделки, налоговые расходы сокращаются не менее, чем вдвое.
Кокуренция среди инвесторов на рынке коммерческой недвижимости в Чехии такова, что они готовы рассматривать и «более рискованные» активы, к которым относятся, в первую очередь, объекты вне Праги. Ранее такое было почти что немыслимо, риски остаться с пустыми (полупустыми) помещениями казались слишком высокими, да и вопрос ликвидности при последующей продаже казался непростым.
Однако, если банки дают кредиты под 3-4% годовых, а объект приносит хотя бы 7-8% грубой прибыли, такая инвестиция не кажется бессмысленной. Тем более, что как уже говорилось, сегодня можно считаться с ростом самой стоимости недвижимости. Если экономика будет расти темпом 4% в год, то (с добавлением спекулятивной составляющей) рост цен недвижимости в ближайшее время вполне может составить 4,5-5% в год.
Еще одна любопытная черта рынка коммерческой недвижимости 2015 года. Мы регистрируем повышенный интерес производственных предприятий, прежде всего, из Украины к переносу своих мощностей (хотя бы частично) в Чехию. Естественно, это связано с неблагоприятной экономической ситуацией в Украине. Однако, даже если бы этой ситуации не было, каждый, кто производит товар, имеющий сбыт в Европе, оценил бы сокращение расходов на логистику, устранение таможенных пошлин внутри Евросоюза и при этом сохранность славянской среды, понимание менталитета и относительно дешевую (в рамках Европы) рабочую силу. К тому же Чехия по-прежнему благосклонна к прямым иностранным инвестициям и предоставляет значительные льготы в виде доплат за создание рабочих мест и переквалификацию, временное освобождение от налога на прибыль и т.п. таким производителям.
В заключение этого небольшого обзора последних изменений на рынке недвижимости Чехии остановимся вкратце на специфической ситуации российских покупателей. Здесь имеют место две противоположные тенденции. С одной стороны, для многих, кто вынашивал планы приобрести «что-то» в Чехии, рынок стал существенно менее доступным. Если еще в прошлом году соотношение кроны к рублю составляло примерно 1:2, то сегодня это уже 1:3. И сама покупка недвижимости, и ее текущее содержание для многих людей с преимущественно рублевыми доходами стали просто неподъемными. С другой стороны многие из тех, кто откладывал свои инвестиции в Чехии, поскольку в России можно было «заработать больше», поняли, что в данном случае «время - деньги», и что лучше поторопиться с вывозом своих капиталов в более стабильное и безопасное место. Тем более (опять возвращаемся к тому же), что если в Чехии можно на покупку недвижимости взять кредит со ставкой, которая в России кажется сказочно низкой, в объеме до 50% залоговой стоимости и при условии доходов на территории Чехии (например, от аренды приобретаемой недвижимости), это доступно даже россиянам, достаточно для этого иметь «чистую» компанию без других – кроме владения недвижимостью – видов деятельности и приобретаемую доходную недвижимость, которую банк пример в залог, и которая будет генерировать необходимый доход на территории Чехии.
Обострение отношений между странами Европы и Россией из-за Крыма, Донбасса и взаимных санкций – дело, конечно, весьма неприятное и никому не помогающее, но никаких серьезных последствий (по крайней мере для Чехии) оно сегодня не имеет ни в экономическом плане, ни в плане человеческих отношений. Тут, видимо, придется разочаровать патриотически настроенных россиян, но пока что ни один земледелец из-за запретов импорта сельхозпродукции из Чехии в Россию не разорился, а резкое снижение количества росийских туристов в Чехии (и объемов их трат) с лихвой восполнено гостями из Китая и других азиатских стран. Как ни странно это звучит, Россия не является главным торговым партнером Чехии, большая часть чешской (безусловно экспортно ориентированной) экономики приходится на страны Евросоюза, прежде всего, на Германию. Отношение же конкретных граждан Чехии к конкретным гражданам России и к России вообще, пожалуй, не изменилось: и русофобы, и русофилы здесь были всегда, и всегда деловые отношения и финансовые связи стирали политические и национальные грани и углы.
Увидим, что принесут последующие месяцы и кварталы, пока что описанные выше тенденции и изменения представляются нам достаточно устойчивыми.
<<< вернуться к списку тем
Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
