Новый закон о налоге с перевода недвижимости в действии – первые впечатления
опубликовано: 2016-11-06 последняя актуализация: 2016-11-06 автор: Павел Мейтув
Естественно, это (как и ожидалось) создало огромную неразбериху на рынке.
Во-первых, теперь, когда вы смотрите на указанную в предложении цену, вы никогда точно не знаете, предполагается ли к ней добавлять 4%, или они там уже содержатся. Особенно это касается тех предложений продажи недвижимости, которые были выставлены раньше, до вступления нового закона в силу. Продавцы же неожиданно получили дополнительную возможность ценового маневра: в зависимости от силы желания покупателя приобрести тот или иной объект они могут утверждать, что налог в указанную цену входит, не входит или входит отчасти.
Во-вторых, пока что совершенно непонятна политика банков, предоставляющих покупателям ипотечные кредиты (а сделки с использованием ипотеки составляют сегодня в Чехии абсолютное большинство). Банк при оценке того, сколько он может дать покупателю, исходит из доходов клиента и из залоговой цены недвижимости. По идее новые налоговые обязанности покупателя его не должны интересовать. Правда, перед введением закона в действие банки вроде бы заявляли, что они с этим изменением считаются и будут его учитывать, но в реальности этого пока что не видно. Следовательно, покупатель теперь должен рассчитывать на то, что банк даст ему на 4% меньше требуемого, а доля его собственных средств на эти 4% возрастет. Для тех покупателей, у которых лишних денег нет, это может быть серьезной проблемой.
Вернемся, однако, к продавцам и продающим агентам. Мы можем сегодня наблюдать несколько стратегий их поведения на рынке.
1. «Честная» стратегия состоит в том, что объявленная ранее цена уменьшается в объявлении на 4% и сообщается, что налог с перевода недвижимости платит покупатель. Т.е. по сути их предложения с точки зрения цены не меняются. Такой подход представляется нам наиболее разумным и порядочным.
2. «Нечестная» стратегия состоит в том, что к ранее заявленной цене добавляется примечание о том, что налог платит покупатель, т.е. де-факто цена увеличивается на 4%. Нам даже приходилось сталкиваться с таким подходом, когда продавец не стеснялся заявить покупателю: «Если вы все подпишите, оплатите и подадите в кадастр до 1.11., то цена – такая, если подача состоится после 1.11, вы дополнительно оплачиваете налог». Это, конечно, самое настоящее мошенничество (хотя и в относительно скромных масштабах).
3. «Договорная» стратегия состоит в том, что продавец настаивает на том, что оплата налога является обязанностью покупателя, однако, готов обсуждать цену так, чтобы это не означало скачкообразного повышения. Это - тоже не самый честный путь, но по крайней мере покупатель может попытаться договориться о чем-то разумном.
Разумеется, через какое-то время (возможно, достаточно долгое) ситуация устаканится, все эти стратегии уйдут в прошлое, и на рынке наступит ясность: вот цена, плюс к ней налог. Пока же придется действовать в ситуации этой неразберихи.
Наиболее прозорливые наблюдатели обращают внимание и на то, что дополнительные расходы покупателя не сводятся только к собственно оплате налога. С налогом связана и необходимость подать соответствующую налоговую декларацию (которую кто-то должен грамотно составить) и необходимость приложить к декларации официальную оценку (которая также стоит денег). Однако, эти действия и связанные с ними расходы, как правило, берет на себя агентство недвижимости – посредник сделки. Надо признаться, что мы не видим ни малейшего повода, почему агентства в связи с изменением закона перестали бы эти услуги оказывать. Правда, те, кто ведет себя нечестно, способны и здесь попытаться переложить эти расходы на покупателя, но, скорее всего, это все-таки не станет общепринятой практикой.
Если же пытаться найти в новых «правилах игры» позитив, то нужно отметить, что само по себе представление о том, что из-за новых правовых рамок цена покупки автоматически увеличивается на 4%, не совсем корректно.
Во-первых, не нужно забывать, что налог с перевода недвижимости оплачивается покупателем в течение трех месяцев после записи в кадастре, т.е. фактически через 4 месяца после оплаты сделки (которая, как правило, совершается перед подачей купчей на регистрацию в кадастр недвижимости, а регистрация занимает примерно месяц). Этот расход отделен от оплаты основной суммы покупки, есть некоторое время эти деньги заработать. А если речь идет о покупке недвижимости, которая приносит доход от аренды, то этот налог в значительной степени может быть компенсирован арендным доходом.
Во-вторых, этот налог является признаваемым расходом покупателя, т.е. будет в налоговой декларации покупателя включен в расходную часть и, таким образом, уменьшит общую налогооблагаемую базу покупателя. Так что, если в одном месте убудет, в другом месте прибудет.
В-третьих, не исключено, что взоры многих покупателей теперь будут в большей степени устремлены к новостройкам – ведь при первой продаже недвижимости налог с перевода не взимается. Тут, однако, следует вспомнить, что зато при продаже новостройки (точнее, в течение 5 лет с момента сдачи в эксплуатацию) взимается налог на добавленную стоимость (у квартир до 120 кв. м. и у частных домов до 150 кв. м. – 15%, у всех остальных объектов – 21%). И платит НДС именно покупатель (как, впрочем, всегда и везде), и никого это не удивляет, никто не задает вопрос: «Почему я, покупая товар или услугу, еще и должен платить налог?». Получается, что заплатить 4% с покупки недвижимости на вторичном рынке существенно выгоднее, чем заплатить 15% (а то и 21%) на первичном рынке.
Ну, и наконец, выигрывает государство. Теперь оно не может оказаться в ситуации, когда нужно разыскивать плательщика налога (продавца) неизвестно где, и рассчитывать на то, что тому есть, чем заплатить залог. Правда, этого государство не боялось и раньше, ведь покупатель выступал перед налоговой инспекцией гарантом того, что продавец оплатит налог. И именно поэтому налог входил в общую сделки, но выплачивался не в руки продавцу, а прямо в налоговую. Но теперь все становится проще – по налогу отчитывается всегда тот, у кого есть, что отобрать, ведь он только что приобрел недвижимость.
В заключение скажем, что, хотя изменения законодательства весьма неприятны для покупателя, возникшие турбуленция и неразбериха – явления временные. Нам уже довелось пережить повышение налога с перевода с 3% на 4%, повышение НДС с 5% на 10%, потом на 14%, а потом – на 15%, бессмысленное и ничем необоснованное повышение цен накануне вступления Чехии в ЕС и столь же бессмысленное их падение после 1.5.2004, путаницу вокруг то ли отмены, то ли сохранения закона, который запрещал иностранцам владеть недвижимостью в Чехии (которая закончилась лишь в 2012 году), надувание ценового пузыря в 2007-2008 гг. и его сдувание в 2009-2010 гг., новый безудержный рост цен жилья в 2015-2016 гг., неожиданное понижение Центральным банком курса чешской кроны в конце 2013 г. и ожидание отмены валютных интервенций в 2017 г. и т.д. Это – рынок, на нем все время что-то происходит, одни тенденции сменяются другими, ожидания не оправдываются, законы меняются…. И участники рынка как-то приучаются жить и действовать в новых условиях. Так это произойдет и в этот раз.
<<< вернуться к списку тем
Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
