Что происходит с рынком квартир в Праге?
опубликовано: 2016-06-24 последняя актуализация: 2016-06-24 автор: Павел Мейтув
Почему цены квартир в Праге растут? Что будет с ценами в обозримой перспективе 1-2 лет?
Эти вопросы обсуждаются ниже на базе доступных статистических данных из различных источников.
Динамика цен квартир в Праге
Начиная с 2015 года (на самом деле – уже с середины 2014 года), цены квартир в Праге (в том числе – новостроек) растут достаточно быстрым темпом. Статистикой цен и слежением за их динамикой занимаются различные субъекты, при этом применяются различные методики. Поэтому конкретные числа могут различаться, но общая тенденция, а именно, что цены квартир растут быстрее, чем инфляция, быстрее, чем рост заработной платы и быстрее темпов роста экономики, подтверждается всеми, и это можно считать объективным и неоспоримым фактом.
Для справки (официальные данные Чешского статистического управления):
- инфляция в 2015 году составила 0,3%
- темп роста экономики составил в 2015 году 4,3%
- средняя зарплата выросла в 2015 году на 3,9% (и это был самый быстрый рост с 2009 г.)
По данным Deloitte Real Index (который, как следует из названия, составляется авторитетной международной консультационной компанией Deloitte) средняя цена квартир в Праге выросла только в IV квартале 2015 года (по сравнению с предыдущим кварталом) на 4,3% и составила 56 400 крон за кв. м. Подчеркнем, что эта средняя цена не учитывает различия между новостройкой и вторичным жильем и берется как среднее фактических сделок (на основании данных договоров купли-продажи, записанных в кадастре недвижимости).
Если же выделить только цены новостроек в Праге, то тут средняя цена составила в IV квартале 2015 года 61 200 крон за кв. м.
Анализ цен новостроек в Праге компания Deloitte ведет также с помощью специального Deloitte Develop Index. Он публикуется каждые 2 месяца. Его предпоследние данные (январь-февраль 2016 г.) говорят о том, что средняя цена квадратного метра жилья в девелоперских проектах в Праге составила 72 300 крон, что означает рост на 1,2% по сравнению с концом 2015 года.
Методический комментарий: Не стоит пугаться огромного различия между 61 200 крон в 4 квартале 2015 года и 72 300 крон в апреле 2016 г. Дело в том, что Deloitte Real Index работает как с новостройками, так и с вторичным жильем, поэтому сравнивает цены без НДС (15% - у квартир до 120 кв. м.), к жилью старше 5 лет от сдачи в эксплуатацию НДС не применяется. Deloitte Develop Index работает только с новостройками, поэтому там все цены включают НДС. Если из 72 300 крон отнять 15% НДС, получим 62 869 крон за кв. м., что вполне соответствует примерно 2,5% роста по сравнению с 61 200 крон за кв. м. в конце 2015 года.
Еще более свежие данные (март-апрель 2016 года): рост средней цены новостройки в Праге составил еще 1,6%, цена метра достигла отметки 73 500 крон. Если средняя цена и далее будет расти темпом 0,8-1% в месяц, то подорожание на 10% в год выглядит более, чем реальным.
Чтобы понять, насколько велика может быть разница цен в новостройках в зависимости от района и размеров проекта (естественно, чем проект больше, тем цена метра ниже) приведем статистику, которую ведут совместно несколько самых крупных девелоперов Праги - Trigema, Skanska Reality и Central Group. Средняя цена новых квартир в Праге, проданных за первый квартал 2016 года этими девелоперами, выросла на «рекордный» уровень 60 517 крон за квадратный метр. Рост цен нового жилья за 1 квартал составил по сравнению с 1 кварталом 2015 года 8%! Как видно, «рекордных» 60,5 тыс. крон за кв. м. у этих девелоперов – намного ниже 72 тыс. крон, приводимых Deloitte как средняя цена новостройки в Праге. Связано это с тем, что девелоперы считают только свои квартиры в своих проектах, большая часть из которых строится в окраинных районах, без социальной инфраструктуры и транспорта и по принципу «числом поболее – ценою подешевле».
По другим независимым данным - realitymix.cz средняя цена квадратного метра квартиры в Праге (без учета различия нового и вторичного жилья) составляла в мае 2016 года 68 482 крон. По сравнению с аналогичным периодом 2015 года цена выросла на 9,6% (тогда она составляла 62 489 крон). Сравнение цен между апрелем и маем 2016 года указывает на рост средней цены на 1,7% (это только за 1 месяц).
На сегодняшний день доступны и более свежие данные июня 2016 г. В соответствии с ними средняя цена кв. м. квартиры в Праге составила 68 949 крон, что означает рост по сравнению с маем 2016 г. на 0,7%, а по сравнению с аналогичным периодом 2015 года – рост на 9,9%.
realitymix.cz предлагает и другую методику анализа – средняя цена «средней» квартиры площадью 60 кв. м. (без учета качества и возраста жилья). В соответствии с ней цена такой «средней» квартиры в Праге выросла за период с мая 2015 по май 2016 года на 8,1% (с 3 607 486 крон на 3 898 080 крон). За период с апреля по май 2016 года средняя цена средней квартиры выросла на 1,4%.
Данные июня 2016 г.: в соответствии с ними «средняя» квартира площадью 60 кв. м. стоит 3 921 003 крон. Т.е. по сравнению с предыдущим месяцем рост составил 0,6%, а по сравнению с июнем 2015 года – 8,3%.
И из данных Чешского статистического управления (по состоянию на конец 2015 г. по Чехии в целом) следует, что рыночные цены нового и старого жилья растут уже третий квартал подряд в междугодовом сравнении на более, чем 5%. Такого темпа роста не наблюдалось в статистиках с 2009 года. Индекс ЧСУ принимает за 100% уровень аналогичного периода прошлого года. Так вот, для конца 2015 года индекс у новых квартир в Праге составляет 105,2, у вторичного жилья (по всей Чехии в целом, данными о новостройках вне Праги ЧСУ не располагает) – 106,7.
Итог: методики различаются, конкретные числа трудно сравнить, но тенденция представляется совершенно очевидной – динамичный рост. Самая скромная оценка (ЧСУ) говорит о 5-6% в год, наиболее оптимистические – о 8-9-10% в год и более.
Более того, сравнивая доступные данные последних месяцев мы всюду видим не просто рост цен, а ускоряющийся рост.
Почему квартиры дорожают?
Причин такого положения дел несколько. Рассмотрим их не только для того, чтобы понимать, чем определяется динамика рынка, но и для того, чтобы ответить себе на вопрос, насколько действие этих факторов долговременно, т.е. насколько сегодняшний рост цен жилья может сохраниться и в горизонте, скажем, 1,5-2 лет.
1.Рекордно низкие цены ипотечных кредитов.
Динамику ставок ипотек ежемесячно отслеживает Fincentrum Hypoindex. В мае 2016 г. средняя ставка ипотеки (без учета периода фиксации) достигла рекордно низкой отметки 1,89%. В апреле 2016 г. средняя ставка ипотеки составила 1,94%. Месяцем ранее (в марте 2016 г.) – 1,97%. В январе 2016 года этот показатель составлял 2,06%. В июне 2015 года средняя ставка 2,05% считалась рекордной за все 13 лет наблюдений.
Май 2016 г. был рекордным и в том, что касается количества и объема предоставленных банками ипотек: было заключено 10.831 новых договоров на сумму 20,7 млрд. крон.
Кроме того, что деньги в Европе в принципе дешевы, имеет место и сильная конкуренция банков. Так что, даже если представить себе, что ставки ипотек действительно достигли дна (хотя аналитики сегодня считают, что потенциал дальнейшего снижения еще есть), и в обозримой перспективе могут начать расти, рост этот будет достаточно медленным и плавным.
2. Заметные общий рост экономики и зарплат, снижение безработицы
Рынок недвижимости в Чехии в принципе отражает экономическую ситуацию. Если темпы роста экономики снижаются, если возрастает уровень безработицы (и – соответственно – риск потерять работу), желание населения влезать в долги и улучшать свои жилищные условия заметно уменьшается. Ну, и наоборот. Как уже говорилось, рост экономики Чехии составил в 2015 году 4,3% и был одним из самых высоких в Европе. И хотя предполагается, что в 2016 году рост не будет таким выразительным (в районе 2%), никакой рецессии не ожидается. Уровень безработицы в Чехии в апреле 2016 г. составлял 4,1% и был самым низким в Европе (в среднем в ЕС – 8,7%, что также является наилучшим результатом за последние 7 лет). Средняя зарплата в Чехии росла в 2015 году темпом 3,9%, что представляет собой лучший результат с 2009 г. Другими словами, для роста спроса на жилье и для соответствующего роста цен существуют все макроэкономические предпосылки, и в ближайшие пару лет они, скорее всего, сохранятся.
3. Проблемы в области пенсионной политики государства и желание населения обеспечить старость
Перед Чехией уже много лет стоит проблема пенсионного обеспечения: при существующих правилах и параметрах солидарной системы (когда работающая молодежь содержит все увеличивающееся из-за роста продолжительности жизни количество пенсионеров) нынешняя молодежь будут получать нищенскую пенсию. Однако, ни одно чешское правительство до сих пор не отважилось провести необходимую, но крайне непопулярную пенсионную реформу. Последние неудачные попытки предыдущего правительства, которые были наконец аннулированы новым социально-демократическим кабинетом, заставили многих задуматься о том, что свою старость нужно обеспечить собственными силами. Поэтому сегодня не менее четверти (статистики на эту тему нет, приводится субъективное ощущение) квартир в новостройках приобретается вовсе не для собственного проживания, а в качестве инвестиции. При существующих низких ценах ипотек многим представляется выгодным и разумным внести лишь 15-20% стоимости, остаток выплачивать 20-25 лет (причем если не полностью, то в значительной части эта выплата будет покрываться доходом от аренды), а к пенсии иметь актив, который можно продать или продолжать (уже после полного расчета с банком) получать стабильный арендный доход.
Надо сказать, что здесь как раз есть опасность «пузыря». Дело в том, что цены аренды не растут вместе с ценами жилья, скорее в описанной ситуации наоборот, предложение на рынке аренды может существенно превысить спрос. В комбинации с будущим ростом цен ипотек такой проект может стать для многих невыгодным, они начнут массово сбрасывать свои квартиры, что может привести к снижению их цен. Особенно это может касаться наиболее дешевых новостроек (в плохих районах с плохим качеством реализации), тут цены снизятся в первую очередь. Правда, это в любом случае не произойдет завтра, скорее, эта опасность станет реальной в горизонте нескольких лет.
4. Недостаток предложения на рынке квартир
Как ни странно, основной причиной сегодняшнего быстрого роста цен квартир в Праге являются не макроэкономические и психологические причины, и не доступность ипотечного кредитования. Главная причина проста как рыночная модель Адама Смита – предложение не соответствует спросу. Попросту говоря, девелоперы относительно мало строят. И если в 2015 году они еще могли отчасти закрыть дефицит предложения так называемым «лежалым товаром», т.е. квартирами, которыми им не удавалось продать в течение нескольких лет экономической депрессии, то теперь количество таких запасов сильно сократилось, а новые проекты реализуются недостаточно быстро. Связано это, в первую очередь, с тем, что прохождение цикла разрешительной процедуры неправдоподобно длительно: при самом хорошем раскладе подготовка проекта и получение на него «разрешения на застройку», включая, получение всех согласований, преодоление сопротивления различных общественных организаций и соседей, нахождение компромиссов с охраной памятников, защитниками природы и соседей, интересами местной власти и т.п. занимает не менее года, обычно же на это уходит около 2-3 лет. Это – объективная реальность. К этому добавляется и неразбериха со строительным законодательством в Праге, где новые предписания то принимаются, то отменяются, то снова принимаются в измененном виде … Огромную сложность представляют собой изменения т.н. территориального плана города и отдельных районов. Поменять, например, коэффициент застраиваемости конкретного участка на более выгодный для девелопера может быть вопросом нескольких лет, в течение которых не один раз сменится команда местных чиновников. Ну, и наконец, свободной пригодной под жилищное строительство земли в Праге не так много (прямо скажем, земля в Праге – это большой дефицит). А более дорогая земля, меньшие проекты и значительные дополнительные расходы на получение разрешительной документации означают более высокую себестоимость для девелопера и логически – более высокие цены продаж. Представить себе, что разрешительные процедуры вдруг упростятся и потребуют меньшего времени, что земли под застройку вдруг станет существенно больше – нереально. Таким образом, рост цен новостроек (при сохранении актуального уровня спроса) логичен и неизбежен.
5. Изменения в налогообложении
Возможно, само по себе изменение налогового законодательства бы не привело к существенному подорожанию, однако, в контексте «благоприятной» конъюнктуры тоже сыграло свою роль и отразилось на росте цен. Дело в том, что предназначенные под строительство земельные участки ныне подпадают под НДС (ранее операции с землей не облагались НДС). А это – согласитесь – достаточно заметная статья как в структуре накладных расходов девелопера, так и в структуре конечной цены (которая раньше складывалась из цены квартиры с 15% НДС, цены кладовой и гаража с 21% НДС и цены доли на земельном участке с 0% НДС). И хотя этот фактор кажется разовым импульсом, цена новой недвижимости будет его учитывать до тех пор, пока НДС на землю кто-то не отменит (чего, впрочем, ожидать не приходится).
Кроме того, в ближайшие месяцы вступит в действие закон, в соответствии с которым плательщиком налога с перевода недвижимости (4%) будет не продавец (как это было ранее), а покупатель. Правда, к новостройкам этот налог впрямую не относится (первая продажа от него освобождена). Мы, однако, предполагаем, что в жизнь в связи с этим скоро войдет практика, когда продавец вторичного жилья будет называть свою цену предложения, а 4% к этой цене покупатель должен будет добавлять «сверху». Объективно цены скачкообразно возрастут на 4%, а для девелоперов это будет дополнительный импульс «привести свои цены в соответствие с рыночной ситуацией».
Фактор времени
Все приведенные здесь данные и цифры актуальны на середину 2016 г. Но какая будет ценовая ситуация на рынке новых квартир в Праге, скажем, через год-полтора, т.е. в середине 2017 года и в начале 2018 года?
Естественно, чем дальше мы пытаемся заглянуть в будущее, тем «больший» «хрустальный шар» нам понадобится. Однако, можно более-менее смело считать, что – если не произойдет катаклизмов типа военного конфликта в Европе или мировой экономической катастрофы - примерно до второй половины 2017 года, рынок будет развиваться в рамках сегодняшних тенденций достаточно линейно.
Главный фактор, который может замедлить свое действие и повлиять на динамику рынка – это ставки ипотек. Они, скорее всего, перестанут снижаться и начнут повышаться, но все равно через год с небольшим они останутся на достаточно низком, приемлемом уровне. На готовность населения покупать жилье может заметно повлиять и тот факт, что Центробанк Чехии издал распоряжение банкам не выдавать, начиная с осени 2016 года, 100%-ные ипотеки, а с начала 2017 года нельзя будет получить ипотеку в объеме выше 90% оценочной стоимости залога. На рынок может повлиять и то, что Центробанк настоятельно рекомендует банкам начать четко различать покупку жилья для собственных нужд и покупку жилья в качестве инвестиции. Если ко второму типу покупок (а таких на рынке примерно четверть) будут применяться более строгие правила финансирования, рост цен замедлится (что, собственно, и является целью названных мероприятий Центробанка).
Вероятно, также, что девелоперы приложат все усилия к тому, чтобы расширить портфолио своих предложений, так что вполне возможно, что покупателей появится возможность стать несколько разборчивее. Не исключено и то, что уже к концу этого года ножницы между растущей ценой жилья и не выразительно растущим уровнем цен аренды раскроются настолько, что население станет в меньшей степени использовать квартиры как инвестиционный инструмент. Все это в результате может привести к тому, что в 2017 году цены квартир не будут расти прежним линейным темпом.
По разным статистическим данным, приведенным в первой части, мы видели, что сегодня цена квартир вполне может вырасти за год на 8-10%.
Будем пессимистами, учтем возможности снижения темпов роста цен и скажем, что за год (т.е. к концу 2017 года) цены новых квартир вырастут на 5-6% по сравнению с уровнем конца 2016 года.
Посмотрим, насколько этот прогноз окажется точным.
<<< вернуться к списку тем
Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
