Ипотека в ЧЕХИИ: Можно ли недорого взять ипотечный кредит, будучи иностранцем?
Сегодня подавляющая часть сделок с недвижимостью осуществляется при помощи ипотеки. Даже тем, кто располагает необходимыми средствами для покупки квартиры или дома в Праге, зачастую выгоднее оставить эти деньги в более доходных инструментах (в том числе в собственном бизнесе) и воспользоваться возможностью одолжить деньги в чешском банке под 3-4% годовых (тут, впрочем, надо понимать, что ставки ипотек все время меняются, так что не ловите на слове).
Чешские банки ведут жесткую конкуренцию на рынке ипотечного кредитования, стараются удержать цены ипотек максимально низкими и постоянно предлагают новые ипотечные продукты:
- то продление срока ипотеки до 30 лет,
- то возможность досрочного частичного или полного погашения кредита без штрафных санкций (правда, новый закон о кредитах, действующий с 1.11.2016 и так практически отменил право банков штрафовать за досрочное погашение кредита),
- то возможность 100%-ой ипотеки без собственных средств клиента (правда, именно такую возможность чешские банки в связи с предписанием Цетробанка с осени 2016 года не предоставляют). Средняя ставка по кредиту сегодня составляет примерно
2-4,5% в год и зависит от множества конкретных факторов, в частности от:
- срока, на который берется ипотечный кредит (который в свою очередь зависит от возраста просителя), и
- так называемого «срока фиксации», т.е. периода времени, в течение которого банк не может пересмотреть ставку, а клиент не может досрочно выплатить кредит (это может быть 1,3,5 и т.д. лет; чем период фиксации меньше, тем меньше и процентная ставка), а также
- степени рискованности предоставления кредита, которая рассчитывается, исходя из доли кредита по отношению к цене залога (т.е. % собственных средств клиента) и бонитности клиента (оценки его способности выплачивать кредит, исходя из имеющихся доходов).
Из сказанного, однако, не следует, что любой желающий без проблем возьмет ипотеку в понравившемся ему банке. Доступность ипотеки в реальности отличается от того, как это представляется в рекламах. Особенно это касается иностранцев, не имеющих в Чехии постоянного жительства. У иностранца нет доходов в Чехии (он здесь не работает), у созданной им фирмы нет истории и оборотов, иностранца, который в любой момент может уехать из Чехии, труднее привлечь к ответу за нарушение кредитного договора и т.д. Следует иметь в виду, что, в отличие от других стран, чешские банки не столько интересуются стоимостью предлагаемой им в залог недвижимости, сколько способностью покупателя ежемесячно выплачивать ипотечный кредит.
Так что исходить надо из того, что просто так вам как иностранцу ипотеку никто не даст. Тем не менее, если есть проблема, значит где-то существует и ее решение. Во-первых, есть некоторые банки, которые сегодня предлагают продукты специально для иностранцев. В частности, это сегодня делает "Чешская споржителна" (аналог российского Сбербанка). Их продукт для иностранцев предполагает, что если проситель внесет 70% собственных средств, оставшиеся 30% банк даст на 15 лет.
Специально для россиян создан чешским филиалом "Сбербанка" продукт под названием "Ипотека без границ". Чешский Сбербанк готов признать рублевые доходы в России и предоставить кредит на покупку жилой недвижимости под примерно 5% годовых.
Доходы в России принимает с конца 2018 года и австрийский банк Wustenrot.
Во-вторых, толковые ипотечные агенты (а мы в процессе работы сталкивались с разными) располагают целым арсеналом приемов и трюков для одобрения банком заведомо непроходных заявлений, начиная от поиска наиболее толерантного банка, грамотным составлением финансового обоснования и заканчивая ... (но, в общем, вы понимаете, все карты сразу раскрывать не будем). В-третьих, проблема недоверия к иностранному клиенту может быть решена с использованием одного из ниженазванных действий (или их комбинацией):
- не просить кредит на сумму больше 50% оценочной стоимости недвижимости (при этом банки обычно уже не требуют справку о доходах);
- предложить банку в залог кроме приобретаемой в кредит недвижимости дополнительную недвижимость в Чехии (заграничная недвижимость не может быть залогом) и, таким образом, существенно снизить долю кредитования (скажем, вы покупаете 1 квартиру в Праге за наличные, а другую (для простоты такую же) - на ипотеку. Давая в залог обе квартиры, вы фактически берете кредит только на 25% закладываемой недвижимости, и все вопросы банка снимаются);
- предъявить "фиктивный" (ну, или реальный, если вы действительно намерены сдавать это объект) договор аренды покупаемой недвижимости на сумму, адекватную сумме ежемесячной выплаты по кредиту (тут надо понимать, что такой доход от сдачи покупаемой недвижимости банк примет лишь частично);
- неплох по-прежнему и путь покупки недвижимости с использованием кредита на чешскую фирму. Если речь идет о покупке коммерческой недвижимости, если фирма имеет расчетный счет в кредитующем банке, если застраховать недвижимость в родственной банку страховой компании, да еще и какой-нибудь дополнительный продукт банка приобрести ... Все это поможет, даже если фирма до этого была "нулевой".
Итог такой, что решение вопроса ипотечного кредита для наших клиентов вполне реально и возможно. Правда, процентная ставка для иностранцев будет не такой выгодной, как для граждан Чехии, но все еще в разумных пределах (отличия могут составлять примерно 0,5-1% в год).
Надо также понимать, что привлечение ипотеки требует некоторого дополнительного времени для проведения сделки с участием банка. Банк обычно рассматривает заявление в течение 2-4 недель, подготовка документов к заявлению (получение и переводы нужных справок, организация и проведение официальной оценки недвижимости, подписи различных завлений, деклараций и т.п.) занимает примерно 1 месяц.
В заключение этой темы следует упомянуть еще две вещи.
Во-первых, обработка банком кредитного заявления стоит денег - банки берут за это примерно 0,5-0,9% от суммы кредита, но обычно не более 1 тыс. евро.
Во-вторых, многие боятся ипотеки - видят в ней долговую петлю "на всю жизнь" и подсчитывают, в какую сумму им обойдется их квартира, если 20 лет платить за нее "лишних" 3-4% в год. Это - неправильный подход. Ничто не мешает вам заключить договор ипотечного кредитования на максимально возможный срок с минимальной фиксацией (получить так самую выгодную возможную процентную ставку), а через год заплатить без санкций весь кредит или его часть. Что же касается переплаты цены недвижимости, то если учесть рост цены недвижимости (а он в долговременном горизонте выше ипотечного процента) и посчитать, сколько бы вы платили за аренду такой квартиры, то расходы на ипотеку не кажутся такими уж неподъемными.
