Инвестиции в недвижимость: Действительно ли это хорошая инвестиция?
«Хороший» или «плохой» - понятия относительные, каждый представляет под этим что-то свое. Вообще инвестирование в "кирпичи" (особенно, если это зарубежная недвижимость) - вопрос во многом эмоциональный. Как показывает наш опыт, люди покупающие что-либо подобное в ЧР (Испании, Англии или Франции) часто преследуют не только рациональные цели, но и реализуют свои мечты. Тем не менее, всегда можно говорить не только о том, что вы от этой инвестиции за границей ждете, но и об объективных характеристиках вложения денег, каковыми являются объем вложений, их надежность, доходность и ликвидность.
Что касается объема инвестирования, то цены недвижимости в Чехии – несмотря на постоянный рост в последние годы – все еще в целом остаются достаточно низкими по сравнению с Западной Европой.
Мировой финансовый кризис создал интересную ситуацию на рынке, прежде всего, коммерческой недвижимости: многие владельцы крупной недвижимости (прежде всего, девелоперские компании), столкнувшись с трудностями кредитования, вынуждены продавать весьма привлекательные объекты за вполне интересные (не "бросовые", но и не спекулятивные) цены. Таким образом, совсем неплохой доходный дом, который обеспечит своему владельцу 5-7% годовых на вложенный капитал, можно приобрести уже в горизонте до 1 млн. евро.
Вообще интересно, что даже в кризисные времена цены на недвижимость не посыпались вниз (как, например, в Прибалтике, Испании и т.п.) а лишь приостановились и слегка отступили (5-10%) - у неинтересных с коммерческой точки зрения объектов, в неперспективных регионах и у переоцененных новостроек. Тоже можно сказать о усточивости процентных ставок по кредитам. Иностранцы, по-прежнему, получают сравнительно дешевые ипотечные кредиты (в среднем порядка 6,5% годовых). Рынок недвижимости остыл, но слова "остановился", "все замерло" и т.п., которые мы слышим в связи с Украиной или Россией, здесь совершенно неуместны.
Все это говорит только о том, что ценообразование недвижимости в Чехии в целом подчиняется объективной экономической логике и лишено свойств "мыльного пузыря". Впрочем, это уже относится к обсуждению вопроса надежности и стабильности инвестиций в недвижимость в Чехии.
Что касается надежности вложений, то здесь следует иметь в виду несколько обстоятельств:
- курс чешской кроны (в которой номинированы все цены чешской недвижимости) имеет устойчивую поступательную тенденцию по отношению к доллару и евро, т.е. валютные средства, превращенные в недвижимость в Чехии, гарантированно растут в цене, как минимум, за счет изменения курсов. Да-да, многолетняя статистика показывает постоянное среднегодовое усиление чешской кроны по отношению к евро и доллару.
- налогообложение физических лиц-домовладельцев (а теперь, как известно, иностранцы могут приобретать недвижимость в Чехии на свое имя как физические лица без необходимости учреждать для этого чешское юридическое лицо) носит исключительно благоприятный характер: домовладелец платит в виде подоходного налога всего 5% с прибыли (т.е. с разницы между арендными доходами и расходами на содержание дома, включая его амортизацию), при этом он не обязан отчислять с этого дохода взносы на социальное и медицинское страхование.
Рост цен на недвижимость в Чехии, может, не носит головокружительного характера, но имеет стабильную поступательную тенденцию, определяемую целым рядом объективных факторов. Опять же, несмотря на мировой кризис, в этой стране наблюдается хоть и незначительный, но все-таки экономический рост. Спрос на недвижимость в Чехии со стороны иностранных инвесторов не только не упал, а наоборот инвестиции именно в чешскую недвижимость становятся все более привлекательными.
Среди прочих факторов, определяющих рост этого спроса (демографических, экономических и т.п.) имеет смысл упомянуть и политических предпосылках. В последние годы Чехия вновь «повернулась лицом» к России. Внутри страны царит либеральное отношение к гражданам из стран СНГ, чего нельзя было сказать еще 5 лет назад. Прага, да и вся Чехия, остается неким спокойным островом стабильности и уверенности, демонстрирующим пример многим европейским государствам.
Чешская недвижимость 18-19 столетия, как правило, представляет собой архитектурную и культурную ценность, отличается высоким качеством строительства и материалов.
Начавшаяся в 2007 г. постепенная либерализация ставок аренды жилья у «защищенных арендаторов», которая должна завершиться в 2012 г., заставляет людей, живущих в арендованном жилье, задуматься о приобретении собственной недвижимости. Это еще один фактор, гарантирующий стабильность спроса на жилье. В то же время домовладелец может рассчитывать на то, что, по крайней мере до 2012 года "защищенная аренда" будет законодательно расти в цене и должна выйти на уровень примерно 5% стоимости жилья. Впрочем, это мы уже говорим о доходности.
Что же касается доходности, выраженной через рост стоимости, то она, естественно, различается в зависимости от типа недвижимости и региона (например, земельные участки и квартиры в Праге растут на 10-20% в год), в среднем по стране до 2009 года рост составляет порядка 10% годовых. Впрочем, сегодня никого не интересует будущий рост стоимости, всех интересует только актуальная подтвержденная фактами доходность в годовых процентах. Доходность, пересчитанная в терминах возврата инвестиции в сданную в аренду недвижимость (например, квартиры или доходного дома) составляет примерно 4-7%, поскольку средний срок окупаемости недвижимости арендой составляет около 20 лет. Инвестиция в девелоперский проект возвращается в среднем в горизонте 3 лет с приблизительной чистой прибылью примерно 30-40%, т.е. опять же доходность составляет примерно 10% годовых.
Что касается ликвидности, то она предопределена общим ростом спроса на чешскую недвижимость. Теоретически ликвидность обратно пропорциональна объему инвестирования (т.е. чем дешевле объект, тем легче его приобрести, но тем труднее от него избавиться), иначе говоря, то, что ликвидно, стоит дороже. Тем не менее, имея собственное чутье и совет опытного специалиста, можно найти объекты и места, популярность которых в будущем возрастет. Кроме того, ликвидность недвижимости можно повысить дополнительными вложениями в ее модернизацию.
Вывод №1: мы действительно считаем, что инвестирование свободных средств в недвижимость в Чехии представляет собой очень хорошую инвестицию консервативного типа - надежную, ликвидную, достаточно доходную (4-7% годовых), и имеющую перспективу роста доходности и ценности.
Вывод №2: современная ситуация мирового кризиса создает, как ни парадоксально это звучит, отличные предпосылки для приобретения чешской недвижимости именно сейчас - когда в мире резко уменьшилось количество надежных областей инвестирования, когда предложение на рынке больше, чем спрос, и цены несколько снизились, когда покупатели в большей степени могут диктовать свои условия. Сколько такая конъюнктура будет длится, непонятно, не исключено, что такой благоприятный момент уйдет довольно быстро, и неизвестно, когда повторится снова.
