Имеет ли смысл рассматривать инвестиционные объекты недвижимости за пределами Праги?
Имеет!
Выбор объекта для инвестирования (тем более, в чужой стране) – вопрос комплексный и многоаспектный. И, как мы знаем из всех учебников по реалитному делу, при любом выборе недвижимости самым главным фактором является местоположение. Однако, как ни трудно это признать, фактор места следует рассматривать в комплексе других факторов, а для объекта, приобретаемого с целью получения дохода от аренды, этими «другими факторами» являются цена приобретения, коэффициент доходности, ликвидность (легкость поиска арендаторов и легкость будущей продажи), удобство обслуживания и перспектива роста цены.
Если теперь посмотреть на предложение объектов коммерческой недвижимости комплексно, то мы увидим, что Прага как столичный и самый крупный – к тому же туристический – город Чехии может предложить большую ликвидность, лучшую сохранность инвестиции и большее удобство обслуживания, но едва ли сможет предоставить наилучшее соотношение между ценой приобретения и ценой аренды, т.е. доходность. Да, при прочих равных (при той же площади и состоянии) размер аренды в Праге будет выше, чем в каком-либо другом городе, но доходность скорее всего будет существенно ниже.
Причина проста: лучшая ликвидность и большая сохранность вложенных средств сами по себе стоят денег, в данном случае эти выгоды оплачиваются меньшей доходностью. Иначе говоря, покупка недвижимости с целью последующей сдачи в аренду в Праге является более консервативной и в то же время более крупной инвестицией, чем покупка аналогичного объекта в другом регионе Чехии.
В то же время и в других чешских городах вполне можно найти места, которые с большой вероятностью будут пользоваться спросом как со стороны потенциальных арендаторов, так и со стороны возможных будущих покупателей. Прежде всего, это касается центров крупных и средних городов, торговых зон в таких городах, курортных центров и т.п. В таком случае разница в цене первоначального вложения будет существенно большей, чем разница в размере аренды, т.е. ожидаемая доходность будет более высокой, риски же будут ненамного выше.
В настоящее время есть еще одна причина, по которой интерес инвесторов все чаще обращается к предложениям вне Праги. На рынке коммерческой недвижимости сегодня наблюдается превышение платежеспособного спроса над предложением, другими словами, продаваемых объектов в Праге на всех не хватает. Поэтому инвесторы готовы рассматривать и менее, на первый взгляд, привлекательные объекты за пределами чешской столицы.
Естественно, само по себе расположение в Праге еще не является гарантией устойчивого высокого арендного дохода. Сплошь и рядом и здесь можно наткнуться на полный «неликвид». Так что, в заключение мы возвращаемся к тому, с чего начали: выбор объекта недвижимости для инвестирования – вопрос комплексный. Однако, с порога отметать какое-либо предложение только потому, что объект не находится в Праге, нам представляется неразумным.
