В чем плюсы и минусы покупки кооперативной квартиры в Чехии? Имеет ли смысл вступать в кооператив?
Во времена социализма кооперативная собственность на жилье бурно процветала. Почти все новое (в основном, панельное) строительство было по форме кооперативным. Оно и понятно: кооперативная форма собственности, во-первых, была суррогатом частной собственности, которую социализм стремился упразднить полностью, во-вторых, успешно решала в то время проблему ипотечного кредитования жилья.
Однако, полагать, что кооперативная форма собственности – это исключительно наследие социализма, и что кооперативной может быть только квартира в панельном доме 70-80 гг. ХХ века, неправильно. Кооперативное строительство имело место в Чехии и во времена Первой республики (например, один из самых престижных районов Праги вблизи метро «Градчанска» возник в свое время как кооператив трамвайщиков), жилищные кооперативы (товарищества) возникают и сегодня. Но во всех случаях главным мотивом их возникновения и существования по-прежнему является решение вопроса финансирования жилья.
Современные кооперативы возникают двумя способами. Первый способ – в результате приватизации муниципального жилого фонда. Местная власть предлагает арендаторам квартир в данном доме выкупить их в собственность. Поскольку жильцы в квартирах не обязаны иметь свободные средства для покупки квартиры даже по заниженным по сравнению с рыночными приватизационным ценам, они создают товарищество (юридическое лицо), которое является фактическим владельцем дома и которому банк под залог этого дома с удовольствием дает кредит (на специальных условиях), а члены кооператива должны много лет его выплачивать в размере своей доли (кооперативный пай).
Второй способ – при новом строительстве. В тех случаях, когда цены квартир в проекте входят в противоречие с возможностями целевой группы покупателей (проще говоря, когда далеко не все потенциальные покупатели способны получить в банке ипотеку в нужном объеме), девелопер создает (или приглашает уже существующий) кооператив, который получает в банке один большой ипотечный кредит, а покупатель, становясь членом кооператива, берет на себя обязательства выплачивать его пропорциональную часть. Для членства в кооперативе не нужно предоставлять декларацию о доходах. То есть тот, кто не может получить классическую ипотеку, может вступить в кооператив и пользоваться квартирой. В таком случае в одном доме обычно существует сразу два товарищества: одно – обычное товарищество владельцев квартир (то есть тех, кто купил свою квартиру в собственность за свои деньги или с помощью ипотечного кредита), другое – кооператив. Это не слишком удобно, но ничего невозможного в таком сосуществовании нет.
Кстати говоря, надо отчетливо понимать (и в каждом конкретном случае это уточнять), что кооператив может быть как «маленьким» (товариществом одного дома), так и очень большим (объединять целые микрорайоны и части городов). Если кооперативы, возникшие в результате недавних муниципальных приватизаций, являются, как правило, «кооперативами одного дома», то девелоперские кооперативы вполне могут быть социалистическими «монстрами», ведь такому кооперативу с огромным жилым фондом существенно легче получить в банке кредит на новый проект.
Итак, мы теперь понимаем, что в Чехии существуют разные типы кооперативов, назовем их условно «старые» и «новые». Между ними есть много общего, но есть и существенные различия. Когда мы их рассмотрим, мы вплотную подойдем к ответу на вопрос о том, стоит ли (и в каких случаях) связываться с кооперативной квартирой.
Итак – общие черты кооперативов.
1. Покупатель кооперативной квартиры формально не является ее собственником. Он является ее арендатором.
2. Кооперативная квартира не может быть залогом для банка, поэтому на ее покупку нельзя получить ипотеку. Исключением является тот случай, когда точно известно, что в течение ближайшего года кооператив будет приватизирован. В таком случае банк может выдать «пред-ипотечный» кредит с тем, что квартира будет ему передана в залог позже (в течение года).
3. Кооперативный дом записан в кадастре недвижимости как одно целое. Поэтому кооперативная квартира не может быть предметом купли-продажи, покупатель такой квартиры платит деньги за право быть членом кооператива.
4. В связи с этим при сделках с кооперативными квартирами не платится налог с перевода недвижимости (4%), а сама сделка проходит в течение 1 дня, поскольку не требуется ожидание записи нового владельца в кадастре. Можно, таким образом, сэкономить и на ответственном хранении денег: ни адвокат, ни нотариус в данном случае не понадобятся.
5. Выплата кооперативного пая несравнимо более демократична, чем досрочное погашение ипотеки у банка. Никаких санкций за досрочную частичную или полную выплату не существует. Правила конкретного (особенно, нового) кооператива могут регулировать внеочередное погашение (например, раз в год до 20% невыплаченного пая), но в целом тут царствует свобода: есть возможность – гаси, нет возможности – плати себе ежемесячный взнос и не волнуйся.
Есть, однако, и различия, иногда – довольно существенные.
1. У старых кооперативов пай, обычно, выплачен или почти выплачен, у новых, как правило, представляет собой немалую сумму.
2. Членом нового кооператива (созданного на основании современного закона) может быть практически кто угодно – иностранец, юридическое лицо и т.п. У старых кооперативов членство определяется старым уставом, который может включать в себя формулировки типа «членом кооператива может быть физическое лицо – гражданин Чешской республики». В кооператив с таким уставом иностранца просто не примут.
3. Новые кооперативы обычно изначально возникают как временное явление, все понимают, что через какое-то время (когда будут выплачены паи), квартиры будут переведены в частную собственность. У старых же кооперативов это совершенно необязательно. Собрание может решить, что кооперативная форма собственности вполне устраивает большинство, и тогда о переводе своей квартиры в частную собственность можно забыть. Хотя формально закон не запрещает нескольким членам кооператива с выплаченным паем создать свое собственное товарищество совладельцев, и кооператив не имеет права этому препятствовать, но в таком случае инициатор выхода из кооператива должен будет взять на себя усилия и расходы по подготовке приватизации (прежде всего, на разделение в кадастре целого дома на отдельные единицы, каждая из которых может иметь своего собственника и быть предметом свободной купли-продажи).
4. Цены квартир в старых кооперативах обычно несколько ниже аналогичных квартир в частной собственности. Это связано с наличием невыплаченного пая и невозможностью оформить ипотеку под залог такой квартиры. У новых же кооперативов это правило не действует. Размер невыплаченного пая обычно таков, что вполне сравним и ипотечным кредитом, так что цена квартиры в новом кооперативе обычно представляет собой лишь уже заплаченные взносы плюс прибыль продавца (последнее обычно касается кооперативов, возникших в результате приватизации муниципального жилья, где приватизационная цена существенно ниже рыночной, и многие новоиспеченные члены кооператива предпочитают с выгодой продать свое членство в кооперативе: цена для покупателя все равно будет несколько ниже рыночной, а продавец прилично заработает). Другими словами, если сложить цену новой кооперативной квартиры и невыплаченный пай, то суммарная цена вполне может быть вполне рыночной и даже выше.
5. На вступление в новый кооператив вполне можно смотреть как на другую форму кредитования, которая существенно проще процедуры получения кредита в банке. У старого кооператива такой подход, скорее всего, невозможен – невыплаченный пай составляет лишь небольшую (остаточную) часть общей цены.
Из сказанного, в общем, уже понятно, в чем может быть привлекательность и неудобство квартир в кооперативной собственности.
Главным плюсом является альтернативное кредитование. Особенно это касается именно иностранцев, у которых чешский банк, скорее всего, не признает доходы за пределами Чехии. Кооператив же этим интересоваться не будет. Плюсом является и то, что сделка по переводу членских прав происходит быстро и без дополнительных налоговых или накладных расходов. Более того, владелец кооперативной квартиры не только не платит налог с перевода недвижимости, но не платит и ежегодный налог на недвижимость. А поскольку членство в кооперативе нигде (кроме самого кооператива) не регистрируется, то и доход от последующей продажи кооперативной квартиры может не облагаться никакими налогами и нигде не признаваться (если только вы этого сами не захотите). Во многих случаях кооперативная квартира стоит дешевле аналогичной квартиры в частной собственности (о причинах мы говорили выше – наличие невыплаченного пая и невозможность взять ипотечный кредит).
Главным минусом является то, что поскольку кооперативная квартира не является частной собственностью, ее можно достаточно легко лишиться. Для этого нужно перестать платить паевые взносы или залоги на коммунальные услуги, нарушать устав кооператива и т.п. Более того, еще до недавнего времени действовало правило, что член кооператива не мог владеть другой жилой недвижимостью или не жить в кооперативной квартире. И то, и другое являлось законным основанием для расторжения договора аренды между кооперативом и его членом! Эта абсурдность является рудиментом социалистического Гражданского кодекса (один человек – одно жилье), тем не менее, этот кодекс до 2014 года действовал, и подобные случаи известны. И – главное – важно не столько то, что написано в законе, сколько то, что написано в уставе конкретного кооператива.
Этот момент не помешает учесть при покупке кооперативной квартиры. Если, будучи членом кооператива вы становитесь собственником другого жилья (или наоборот), то лучше оформить членство в кооперативе на кого-то другого (жену, ребенка …). Так будет спокойнее.
Вообще не нужно забывать, что перевод членских прав требует согласия кооператива. И хотя по закону, кооператив не имеет права препятствовать своим членам распоряжаться квартирами в их пользовании, на деле это согласие, во-первых, может быть ограничено уставом (только граждане ЧР или что-то в этом роде), во-вторых, может быть связано с определенным платежом кооперативу. Так, например, фантастически дешевые кооперативные квартиры на севере Чехии (в Теплице и некоторых других городах), которые принадлежат крупным кооперативам, при ближайшем рассмотрении оказывались не такими уж дешевыми. Во-первых, там был невыплаченный пай, а во-вторых, при переводе квартиры нужно было заплатить кооперативу 30-50 тыс. крон, что зачастую увеличивало цену такой квартиры на 20-30% и более.
Согласие кооператива может потребоваться и при сдаче квартиры в аренду, и оно также может быть сопряжено с определенными финансовыми отчислениями в пользу кооператива.
Словом, покупка кооперативной квартиры сама по себе возможна. Однако, решение вступить в конкретный кооператив на конкретных условиях требует серьезного анализа всех фактов, обстоятельств, планов использования и возможных рисков, которые совсем не обязаны лежать на поверхности.
