Покупка недвижимости в аукционе - в чем особенности?
На чешских поисковых серверах по недвижимости иногда можно встретить предложения квартир, домов или нежилых помещений в аукционах. Они привлекают, прежде всего, низкой ценой.
Однако, все не так просто, конечно.
Прежде всего, аукционы надо разделить на добровольные, недобровольные и государственные (или муниципальные).
Добровольный аукцион обычно проводится продавцом с целью достичь наивысшей возможной цены или – чаще – с целью определить рыночную цену. В добровольном аукционе продавец не обязан свою недвижимость продавать, ни самому высокому предложению, ни каком-либо другому. Достаточно, чтобы достигнутая в ходе аукциона цена его не устраивала. К тому же стартовая цена добровольного аукциона обычно назначается достаточно произвольно и вовсе не обязана быть какой-то специально низкой.
Недобровольный аукцион – совсем другое дело. Он организуется обычно экзекутором и является последним актом трагедии отношений между владельцем недвижимости и его кредиторами (обычно – банком, предоставившим кредит под залог недвижимости). Это – совсем другая история со своими четкими правилами. Экзекутор обязан начать торги на определенном уровне (скажем, 70% официальной оценки) и обязан продать наивысшему предложению. Если желающих покупать даже за стартовую цену нет, он обязан назначить новые торги с более низкой стартовой ценой. Теоретически тут действительно можно приобрести что-то довольно дешево. Приятно и осознание, что никакие долги бывшего владельца на покупателя не переходят. Но при этом надо понимать, что:
- покупать придется скорее всего «вслепую», просмотр недвижимости до торгов будет возможен в лучшем случае только снаружи. Ведь владелец недвижимости (который, как правило, там же и живет) едва ли будет сотрудничать и приглашать потенциальных покупателей зайти посмотреть на предлагаемый в аукционе объект;
- по той же причине победитель скорее всего и после покупки не скоро попадет в свое помещение, сначала надо будет предпринять законные шаги для принудительного выселения бывшего владельца, и это займет несколько месяцев;
- по той же причине то, что победитель аукциона наконец физически получит, будет иметь весьма плачевный вид, напоминающий отступление армии под лозунгом «Ничего врагу не оставлять»: там может не быть ни котла, ни радиаторов, ни розеток, ни унитазов … Там не будет не только того, что может иметь хоть какую-то цену, но и того, что просто «отступающая армия» не оставит из ненависти к победителю. Другими словами, к аукционной цене и комиссии организатора нужно добавлять немалые затраты на ремонт.
Самое же главное, что умников, желающих купить по дешевке всегда найдется немало, особенно, если речь действительно идет о привлекательной недвижимости (что, к слову сказать, в принудительных аукционах бывает нечасто), и начальная низкая цена в азарте торгов очень легко может подняться существенно выше разумных пределов, что сделает саму покупку гораздо менее привлекательной.
Продажа в публичном аукционе государственной или муниципальной недвижимости также регулируется четкими правилами и законными предписаниями. Тут начальная цена определяется официальной оценкой. Опасность может крыться в требованиях к участникам и ограничениям на участие. Так, например, когда не так давно муниципалитет Праги 2 принял решение, что продаст некоторые квартиры (по определению – в отличном районе) в аукционе, он в правилах оговорил, что участвовать в нем могут только люди, постоянно проживающие в Чехии, и что участники не могут купить в аукционе более 1 квартиры. Таким образом, сразу же были отсечены иностранцы без ПМЖ, юридические лица. Муниципалитет не пустил в аукцион и спекулянтов, придумав обременение продаваемых квартир преимущественной обратной покупкой в течение нескольких лет. Словом, государственные и муниципальные продавцы не обязаны руководствоваться только критерием самой высокой цены.
Вообще аукционы муниципальной собственности обычно проходят в 2 этапа. На первом этапе отбираются участники торгов, которые соответствуют заданным квалификационным требованиям (доказывают отсутствие долгов по налогам, наличие требуемого капитала и т.п. Муниципалитет Праги 10, например, при распродаже нежилых помещений осенью 2016 г. требовал для участия в аукционе подтверждение об участии в просмотре в один из установленных дней), на втором этапе проходит собственно торг. Не попасть на второй этап легко – достаточно формальной ошибки в документах или доставки документов чуть позже установленного для приема заявок срока.
Аукционы различаются и по процедуре: они бывают очные или электронные (заочные), правила повышения цены могут различаться, они могут иметь ограничения во времени или вестись до победного конца, но суть в общем от этого не меняется. Для участия в аукционе надо так или иначе зарегистрироваться и внести взнос участника (в районе 10-15% стартовой цены). Проигравшим взнос возвращают, победителю он засчитывается как первый взнос в общую сумму покупки. Из него оплачивается вознаграждение организатора (4-5% сверх фактической цены). Остальную сумму победитель должен заплатить в достаточно сжатые сроки – обычно в течение 20-30 дней подписывается купчая, в ней может быть предусмотрен срок для оплаты в районе 10-20 дней. Это означает, что в аукционе сложно пользоваться кредитными деньгами: сроки для оформления ипотеки после аукциона слишком сжаты, а заранее (не видя недвижимости и не знаю финальной цены) банк едва ли может ответственно обещать определенный размер кредита. Впрочем, это уже отношение покупателя со своим банком. Если же победитель не оплатит покупку, он потеряет свой аукционный залог, а организатор либо обратится к первому проигравшему, либо начнет все сначала (все эти варианты предусмотрены в официальном документе о правилах проведения данного аукциона).
Победитель в течение 3 месяцев после записи прав собственности в кадастре недвижимости должен будет (как, впрочем, любой покупатель недвижимости) заплатить и налог с приобретения (4%).
Пару слов о тендерах. Это – вариация на тему добровольного аукциона, только игра в данном случае происходит «в темную» - участники к определенной дате подают в конвертах свои ценовые предложения. В некоторых тендерах процедура вскрытия конвертов публичная, в других – закрытая. Обычно в тендерах предлагается имущество банков, крупных корпораций или муниципальная собственность. В остальном все достаточно сходно.
Крупные компании и банки, где стороннему наблюдателю не видны механизмы принятия решений, часто после «первого тура» тендера начинают менять правила игры: то приглашают авторов некоторых понравившихся им предложений сделать свое предложение «еще лучше», то отказываются от своих первоначальных обязательств (например, обычное обязательство оставить за собой в аренде определенные площади на определенный срок за определенные деньги вдруг меняется во всех своих параметрах) и т.д. Поэтому известная доля пессимизма относительно возможной победы в тендере вполне уместна.
Все сказанное, разумеется, не означает, что в аукционах или тендерах участвовать не надо, или что там уже все заранее решено (хотя и такое не исключено). Надо просто понимать, какой объем усилий и средств для подготовки к участию понадобится (в том числе часть из них может быть невозвратной), какой в конкретном случае должен быть разумный потолок цены, какой исход является реальным и т.д. Если предлагаемый объект стоит того, чтобы за него побороться, надо пробовать.
