Как правильно перевести купленную на фирму недвижимость на частное лицо?
С тех пор, как иностранцы получили возможность приобретать недвижимость в Чехии на свое имя как физические лица, мы часто слышым этот вопрос. Действительно, для тех, кому фирма была нужна только как инструмент приобретения недвижимости, содержать юридическое лицо представляется обузой.
Однако, следует помнить, что, во-первых, такая смена владельца будет стоить денег (во многих случаях - существенных), во-вторых, что здесь легко "наломать дров" и наделать себе проблем.
Перевести недвижимость с фирмы на физическое лицо можно несколькими способами - классической куплей-продажей, засчетом долга (если учредители давали в свое время фирме кредит на приобретение недвижимости) или, например, дарением.
Однако, во всех случаях приобретатель недвижимости будет обязан заплатить налог с перевода недвижимости (4% от оценочной или договорной стоимости, а именно от той, которая выше). Поэтому важно, чтобы недвижимость была формально правильно оценена. Поскольку и "продавец" (фирма, где вы являетесь учредителем и директором), и покупатель (вы как физическое лицо) являеются "особами близкими", важно выполнить два условия в определении цены:
- ее должен установить официальный оценщик
- этого оценщика должен назначить суд.
В практике это выглядит так, что оценщика вы найдете сами, а в суд подадите заявление с просьбой данного оценщика назначить для оценки вашей недвижимости, суд обычно не имеет причин возражать. Однако, это сделать надо обязательно. Если оценщик не назначен решением суда, сделка по чьему-нибудь заявлению может быть признана недействительной.
О таких случаях приходилось слышать: ловкие мошенники предлагают иностранцам продать их "уже ненужные" фирмы, а потом подают иск с требованием признать сделку с переводом недвижимости недействительной именно по вышеназванной причине (оценщмик не был назначен судом). Следовательно, недвидимость должна быть возвращена первоначальному владельцу (фирме), только фирма теперь уже вам не принадлежит ...
Для общения с судом на тему назначения оценщика лучше обратиться к адвокату.
В остальном все просто: составляется соответствующий договор, подается заявление в кадастр на запись изменения собственника, оплачивается налог с перевода недвижимости ...
Другой важный момент. Прежде чем заниматься переводом недвижимости с фирмы на частное лицо, нужно проконсультироваться с бухгалтером фирмы. Недвижимость могла в бухгалтерии фирмы амортизироваться, соответственно может возникнуть положительная разница между ценой переводимой недвижимости (по оценке) и ее остаточной стоимости по бухгалтерии. В таком случае фирма-продавец обязана будет включить эту разницу в базу обложения по налогу на прибыль и заплатить с этой разницы 19%.
Сами видите, что такая чисто формальная передача вашей недвижимости из одних рук в другие может вылиться в крупные расходы. Так что рекомендуем серьезно задуматься, прежде чем начинать этот процесс и проконсультироваться со всеми специалиствми (юристом, бухгалтером и т.п.)
