Изменения в НДС при операциях с недвижимостью
От 1 июля 2025 года вступили в силу изменения закона о налоге на добавленную стоимость (НДС), которые, среди прочего, несколько меняют правила налогообложения при операциях с недвижимостью.
Пожалуй, самое главное из них – это существенное сокращение срока, в рамках которого к сделкам с недвижимостью вообще применяется НДС или – другими словами – сокращение срока для освобождения сделки с недвижимостью от НДС. Если ранее налогооблагаемым действием считалась продажа квартиры или дома в течение 5 лет от первой сдачи в эксплуатацию, то теперь этот срок сокращен на 23 календарных месяца.
Поясним, что это означает на конкретном примере. Предположим, девелопер реализовал строительный проект и построил дом. Если он сразу после сдачи объекта в эксплуатацию продал его целиком или распродал квартиры в розницу, он обязан с полученных от продажи доходов заплатить государству НДС (12% в случае квартир до 120 м2 и частных домов до 150 м2 или 21% в случае гаражей, офисов и других нежилых помещений или квартир и домов больше указанной площади). Если же он хочет избежать этого налогообложения, ему достаточно «придержать» продажу на менее чем 2 года, например, оформить свои продажи как «сдачу в аренду с правом последующего выкупа», т.е. фактически передать построенное будущим владельцам, но сами договора купли продажи подписать и основную сумму получить чуть меньше, чем через 2 года.
Не менее важной представляется и другая новинка – теперь закон вводит понятие «первой поставки», т.е. под НДС попадает именно только первая продажа введенного в эксплуатацию объекта. Любая последующая перепродажа на вторичном рынке уже от НДС освобождена. Это нововведение раз и навсегда снимает все неясности относительно применения или неприменения НДС на вторичном рынке.
Представьте себе, что вы покупаете новостройку как зарегистрированный плательщик НДС и предлагаете государству вернуть вам заплаченный при покупке от девелопера НДС (а тут напомним, что у нежилых помещений, т.е. гаражей, офисов, магазинов или так называемых «ательеров» - фактически квартир, но формально по разным причинам нежилых помещений, ставка составляет 21%), а потом перепродаете, причем раньше чем по истечении вышеназванных 23 месяцев. Раньше, вы были бы обязаны отдать государству НДС с цены своей продажи. Но теперь эта операция не подпадает под «первую продажу». Правда, тут следует отметить, что эти изменения, по-видимому, никак не затрагивают другое важное для НДС понятие «испытательного срока». Идея этого испытательного срока состоит в том, что если государство при покупке недвижимости вернуло покупателю-плательщику НДС заплаченный налог, он «списывается» в течение 10 лет. Если такой покупатель продает недвижимость, скажем, через 5 лет, он обязан будет вернуть государству половину «неиспользованного» НДС. Впрочем, к теме «испытательного срока» мы еще снова обратимся ниже в несколько другом контексте.
Однако, вернемся к началу к сроку освобождения от НДС при «первой продаже». Во-первых, нужно помнить, что этот срок теперь измеряется именно в календарных месяцах, т.е. если сдача в эксплуатацию произошла, скажем, в ноябре, отсчет 23 месяцев начнется с декабря. Во-вторых, новый отсчет срока, в рамках которого продажа недвижимости попадает под НДС, начнется в том случае, если недвижимость прошла «существенными изменениями». К существенным изменениям относятся как такие реконструкции, в рамках которых действительно возникло и было принято в эксплуатацию нечто новое (например, превращение чердака в мансардную квартиру, перевод нежилого помещения в жилое, разделение частного дома на отдельные квартиры и т.п.), так и такие ремонты, расходы на которые превысили 30% стоимости последующей продажи недвижимости (без учета НДС).
Опять же поясним на примере. Если мы купили большую квартиру в старом доме и в рамках строительного проекта разделили ее на две независимые квартиры, которые мы официально сдали в эксплуатацию, записали в кадастре и теперь намерены их продать, мы снова попадаем под НДС. Если же мы купили старую квартиру в провинциальном городе, скажем, за 1,5 миллиона крон и сделали в ней без всяких существенных изменений капитальный ремонт за, скажем, 1 миллион крон, а потом продали ее за 3,2-3,3 миллиона крон (причем не сдавали ее снова в эксплуатацию и не вносили изменений в кадастр недвижимости), налоговая может потребовать от нас отчислить в пользу государства НДС в размере 12% от цены продажи на том основании, что расходы на реконструкцию превысили 30% цены продажи.
Это новое правило, таким образом, потребует от тех, чей бизнес или проект так или иначе связан с созданием «добавленной стоимости» в области недвижимости весьма тщательно планировать как расходы на создание этой добавленной стоимости, так и стратегию продажи (в том числе с учетом выше названных 23 месяцев).
К слову, о сниженной 12%-ной ставке НДС на так называемое «социальное жилье», которым считается квартира площадью до 120 м2 и частный дом с площадью до 350 м2. Она сохраняется и после последних изменений, однако, и здесь есть одно достаточно существенное уточнение. Теперь площадь социального жилья определяется не по строительной документации, а по записанным в кадастре данным. А это, по нашему мнению, означает, что площадь квартиры будет для целей налогообложения вычисляться не по правилам нового гражданского кодекса (т.е. только чистая полезная площадь без учета пространств, занятого стенами, стояками, шахтами и т.п., а как общая площадь квартиры, взятая как записываемое в кадастре недвижимости соотношение площади квартиры (числитель) к площади всех помещений в доме (знаменатель). Таким образом, если мы видим в проектной или маркетинговой документации новостройки, что предметом продажи является квартира общей площадью 121 м2, но с чистой площадью (без учета конструкций), скажем, 117 м2, то такая квартира подпадет под ставку НДС в 21%, а не в 12%.
Новые изменения в законе о НДС касаются и строительных участков. Теперь объем этого понятия существенно расширяется. Теперь строительным участком считаются как участки, на которых стоит здание, или те, на которые выдано разрешение на застройку, так и участки, находящиеся в зоне, предусмотренной местным территориальным планом под застройку как в настоящем, так и в потенциальном будущем. То есть предметом продажи может быть сад или поле без подведенных сетей, без конкретного проекта и выданного на него строительного разрешения, но если область, в которой лежит такой участок считается «застраиваемой», доход от продажи такого участка подпадет под 21% НДС. Ну, а про участки, которым подведены сети, сделано разделение под индивидуальную застройку и т.п. не стоит и говорить. То есть опять же те, чем бизнес состоит в том, чтобы приобрести изначально непригодную под застройку землю и затем добиться или дождаться таких изменений территориального планирования, которые превратят эту землю в застраиваемую (что автоматически повышает ее стоимость в десятки раз), теперь должны считаться с отчислением государству пятой части дохода от продажи.
Наконец, новая версия закона специально оговаривает ситуацию продажи недвижимости с заведомо заниженной ценой. Обычно такой трюк применяется при сделках с так называемыми «близкими особами» - родственниками, сотрудниками или партнерами. Однако, круг продавцов и покупателей, способных договориться о формальном снижении цены, вероятно, более широк. Подобная попытка ухода от налоговых обязанностей уже давно была решена относительного налога на прибыль или подоходного налога. В таких случай налоговая могла потребовать от продавца предоставление официальной оценки и высчитать налог не с договорной, а с «обычной рыночной» цены сравнимых объектов. Теперь же аналогичная практика применяется и в части НДС – в случае заведомо заниженной цены налогоплательщик будет обязан заплатить государству НДС с рыночной, а не с контрактной цены.
А теперь – в качестве бонуса для тех, кто дочитал текст до этого места – самое интересное. Если вы наивно полагаете, что все сказанное выше касается только предпринимателей в области недвижимости (например, девелоперов), зарегистрированных плательщиков НДС или хотя бы, как минимум, официальных предпринимателей с регистрацией, то вы сильно заблуждаетесь. Многие операции с недвижимостью физических лиц налоговая вполне может расценить как «бизнес» и заставить такого человека заплатить с них НДС. Что же это за операции?
Во-первых, многократность. Если человек продал свою старую квартиру и, скажем, купил себе другую или продал доставшуюся ему в наследство недвижимость, все в порядке. Если же он совершает операции с покупками и продажами достаточно регулярно (например, 2-3 сделки в год), налоговая вполне может признать это «бизнесом» (чем по сути такая деятельность и является) даже безотносительно того, регистрируется ли такой человек официально как предприниматель.
Во-вторых, как и в общем случае обязанности зарегистрироваться в качестве плательщика НДС, ключевым в таком случае является оборот в течение последнего календарного года. Если этот оборот превысит 2 млн. крон, такой человек «автоматически» становится плательщиком НДС с 1 января следующего года (т.е. он обязан зарегистрироваться в налоговой как плательщик НДС), если же оборот превысит 2 536 500 крон, он становится плательщиком НДС уже на следующий день.
Ну, а далее включается все, что было сказано выше про 23 месяца с момента первой сдачи в эксплуатацию или существенной реконструкции, цена которой превысит 30% продажной стоимости, про строительные участки и т.п.
Итак, еще раз: одноразовая продажа недвижимости частным лицом не подпадает под НДС безотносительно объема сделки и возраста недвижимости. Регулярные же операции с объектами недвижимости (покупка квартир или частных домов с целью их ремонта и последующей продажи, покупка участков с целью их перевода в разряд строительных и последующей продажи и т.п.) могут стать предметом налога на добавленную стоимость при условии превышения названных лимитов оборота (которые, к слову, в случае операций с недвижимостью выглядят скорее символическими).
Что из этого следует для такого рода официальных или неофициальных предпринимателей, мы уже сказали выше – тщательное планирование своих проектов с точки зрения времени реализации, дополнительных расходов на создание добавленной стоимости и общего финансового оборота.
...узнать больше.
