Новости из Чехии
Уже с осени налог с перевода недвижимости будет платить только покупатель2016-06-03 08:46:49
Парламентом прошло изменение закона, которым обязанность заплатить при сделке с недвижимостью налог с перевода полностью ложится на покупателя. Это изменение должно еще быть одобрено Сенатом и подписано президентом, однако, никаких серьезных препятствий на этом пути не ожидается, так что, скорее всего, закон начнет действовать в октябре-ноябре (по правилам этот закон начнет действовать в первый день третьего месяца после опубликования в сборнике законов).
Вероятно стоит напомнить, что налог с перевода недвижимости составляет 4% цены (контрактной или оценочной), и что ранее существовал порядок, что плательщиком этого налога был продавец (тот, кто получал деньги), а покупатель выступал перед государством гарантом (у него появлялось то, на что можно наложить экзекуцию). Теперь же ситуация такова, что стороны могут договориться о том, кто является плательщиком налога, или разделить бремя между собой, если не договорятся, отвечает за оплату налога продавец.
Нужно заметить, что в прошлом году государство на этом налоге собрало почти что 11 млрд. крон.
Теперь же институт гаранта будет упразднен, а обязанность рассчитаться с государством по налогу будет лежать только и исключительно на покупателе.
К слову сказать, в некоторых случаях это действует уже сегодня, например, при покупках недвижимости "с молотка".
Первый вопрос, который в связи с этим изменением возникает, как это отразится на ценообразовании и на механизмах взаиморасчетов? Сейчас система настроена понятно и логично: есть цена сделки, она включает в себя и налог со сделки. Покупатель вносит деньги на хранение (нотариусу, банку или адвокату), хранитель после проведения сделки выплачивает 96% суммы продавцу, а 4% - в налоговую. Теперь же, очевидно, налог станет личным делом покупателя и в общую цену включаться не будет. В ситуации рецессии на рынке это повело бы к снижению цен, но в ситуации, когда цены квартир в Праге растут темпом около 10% в год, продавцы, скорее всего, останутся на уровне своих ценовых пожеланий, а покупателю нужно будет считаться с тем, что к договорной цене он заплатит еще 4% сверху. То есть цены просто скачкообразно вырастут на 4%.
Далее не стоит забывать, что не менее 3/4 всех сделок оплачивается с помощью ипотеки. Это значит, что либо покупателю нужно иметь финансовый запас на оплату налога, либо банк должен давать деньги не только на покупку, но и на оплату налога. Министр финансов утверждает, что банки к этому готовы, мы его уверенность не склонны разделять. Он также утверждает, что в таком случае и проценты по кредиту, предоставленному для оплаты налога с перевода, можно будет отнимать от налогооблагаемой базы также, как это сегодня делается у процентов по ипотеке.
Есть в новом законе и другие изменения. Одно из них - весьма любопытное. Налог теперь (почему-то) будет браться с цены сделки по договору или с 75% (!) оценки (естественно, с той цены, которая окажется выше). Почему, однако, при официальной оценке берется за базу налога всего 75% (а не 100%), остается загадкой. Возможно, это как-то связано с принудительнми аукционами, где стартовая недижимости начинается на 70% оценки и теоретически может продаться существенно ниже оценки ...
Новый закон содержит в себе еще одно малозаметное, но весьма неприятное изменение. Дело в том, что первый платный перевод недвижимости освобожден от этого налога, другими словами, к девелоперским проектам и новостройкам этот налог не относился. Теперь же освобождение от налога касается только "достроенных" квартир и домов, но не будет касаться "недостроенных".
Кажется, будто бы законодатели защищают покупателей новостроек: зачем же им "заранее" покупать объект, который еще не был сдан в эксплуатацию и платить налог, если можно подождать сдачи и не платить налог?
Однако, на самом деле это не совсем так. Есть много случаев, когда именно "недостроенный" объект является предметом сделки. Например, это может касаться покупки "коробки" частного дома, которую потом покупатель сам доделает (за существенно меньшие деньги) по своему вкусу и стандарту. Это касается практически всех коммерческих помещений в девелоперских проектах, которые умышленно не "достраиваются", потому что девелопер не знает, будет ли там кафе, парикмахерская, продуктовый магазин или кабинет врача. Обычно покупатель (или арендатор) такого помещения сам получает все нужные согласования для сдачи помещения в эксплуатацию под конкртеную цель. Теперь за эту роскошь надо будет платить.
В общем, если раньше мы утверждали, что перенос статуса плательщика налога с продавца на покупателя - это вопрос только оптики и слов, то теперь, похоже, действительно придется иметь дело с ценой, автоматически увеличенной на 4%.
Ссылки по теме:
Последние 20 и одна новость:
