Новости из Чехии
Рынок чешской недвижимости глазами специалистов: Trend Report 20142014-04-20 12:23:39
Ассоциация развития рынка недвижимости опубликовала очередной отчет о состоянии рынка недвижимости в Чехии и прогнозах на ближайшую перспективу. Подобный отчет Ассоциация издает каждые 2 года, поэтому в этот раз подведение итогов касалось периода 2012-2013 гг.
Хотя принципиально ничего нового этот отчет не приносит, он интересен, во-первых, тем, что комплексно охватывает все секторы рынка недвижимости, во-вторых, тем, что каждый из разделов составляется соответствующем специалистом из соответствующей компании, так что в целом отчет лишен тенденциозности и предвзятости.
Так, например, профессор Й.Фрайт из Чешского национального банка составлял раздел о влиянии макроэкономики на цены недвижимости. Он утверждает, что наблюдаемое сегодня некоторое оживление экономики отразится оживлением на рынке недвижимости лишь в 2015 году, потому что оно будет следствием предшествующего ему оживления на рынке труда. Его прогноз на обозримую перспективу в целом оптимистический (т.е. цены будут расти), если, конечно, не вмешаются внешние факторы типа украинской войны.
На рынке жилья не ожидается больших перемен (автор - Й.Пацал, Central Europe Holding), за пределами Праги и, может быть, Брно новых квартир не прибавится. Ожидается объем продаж в районе 5 тыс. квартир в год, цены сильно меняться не будут.
В области частных домов рост проявляется и далее ожидается, однако, превалирует индивидуальное строительство (95%). Девелоперские проекты застройки частными домами ушли в прошлое. Рост индивидуального строительства частных домов влечет за собой и (небольшой) рост цен строительных участков, который, правда, будет очень сильно зависеть от качестве самих участков и их местоположения.
Интересным представляется указание на перспективность сектора строительства жилья для пенсионеров, количество которых быстрым темпом возрастает, однако, инвесторы и девелоперы еще не нашли подходящих коммерческих моделей для освоения этого рынка.
С точки зрения инвестиционной привлекательности по-прежнему наиболее интересным остается рынок офисов. Хотя степень их незаполненности в последние 2 года возросла на уровень 13,2%, а максимальная аренда снизилась на уровень 19,5-20,5 евро за кв.м. в мес. (и по мнению Й.Лингарта из Knight Frank может продолжать снижаться), в 2013 году предложение офисов возросло на 13%, в 2014 году планируется завершение строительства еще 145 тыс. кв.м., а в 2015 - еще 181 тыс. кв.м. Так что, несмотря, на все негативы, рынок офисов остается с точки зрения доходности очень привлекательным. Правда, тут надо от себя добавить, что речь идет только о крупных офисных центрах класса А, поэтому такая инвестиция может рассматриваться как интересная только крупными инвесторами, примерная цена таких центров составляет 40-60 млн. евро.
Увеличивается и количество торговых площадей, хотя этот сегмент рынка недвижимости отказался очень чувствительным к снижению покупательского спроса в последние годы в целом, к росту интернет-торговли и связанному с этим давлению на снижение цен аренды, вводятся в эксплуатацию новые сотни тысяч кв.м. По мнению автора этой части отчета тенденцией будет увеличение вилки между успешными и неуспешными торговыми центрами и, соответственно, рост дифференциации в ценах аренды. Будет возрастать роль внутригородских торговых центров (в отличие от пригородных), большие шансы на успех будут иметь инвестиционно менее требовательные проекты, у крупных центров будет расти давление на то, чтобы они выполняли не только торговые, но и общественно-культурные функции.
Что касается промышленно-складских объектов, в прошлом году наблюдалось оживление спроса на современные производственные и складские площпди. Существующий потенциал предложения в целом исчерпан, и девелоперы активно ищут новые участки для такого строительства, прежде всего, в Праге, Брно и вдоль шоссе Прага-Плзень-Нюрнберг. Проблемой для промышленных объектов, однако, может быть ограничение государственных послаблений для инвесторов, которое начнет действовать с июля 2014 года. Граница финансовой поддержки инвесторов правительствами снизится решением ЕС с сегодняшних 40% на 25% общего объема инвестиции.
Интересна и та часть отчета, которая касается финансирования рынка недвижимости и составлена специалистом из ЧСОБ (крупнейшего банка в Чехии). По его словам годовой рост банковского финансирования инвестиций в недвижимость составил 103% (!). С другой стороны банки обязаны придерживаться правил Basel III и тщательно различают, кому и на что они готовы дать денег. В настоящее время банки гораздо более охотно дают деньги на инвестиции в существующие объекты, чем в более с их точки зрения рискованные девелоперские проекты.
Новой тенденцией является повышение роли небанковских субъектов в финансировании рынка недвижимости (страховые компании, инфестиционные и пенсионные фонды, группы частных инвесторов).Их доля на рынке финансирования сделок с недвижимостью возросла в 2012-2013 гг. с 40% на 45%. Естественно, такие субъекты интересуется только доходными объектами, т.е., прежде всего, офисными и логистическими центрами.
Среди факторов, которые повлияют (или уже влияют) на некоторый рост цен недвижимости, специалисты отмечают, во-первых, инфляционные тенденции в связи с искусственным ослаблением чешской кроны в конце 2013 года и отмену освобождения от НДС у строительных участков, которое вступило в силу 1.1.2014 г.
Кроме того, вступившие в силу также 1.1.2014 новое гражданское право и налоговые изменения приносят столько изменений и юридической неуверенности на рынке недвижимости, что это безусловно приведет к существенному повышению транзакционных издержек (участникам рынкам понадобятся в большем объеме и более качественные юридические и консультационные услуги).
Последние 20 и одна новость:
