Новости из Чехии
Парадоксы и перекосы рынка нового жилья в Праге2012-05-19 10:45:36
Все говорят, что в Праге существует перевес предложения над спросом. По некоторым данным на рынке сейчас предлагается семь тысяч новых квартир (в разной степени реализации). Однако, при ближайшем рассмотрении кваартир большой площади (планировки 4+кк или больше) среди них всего 10%. Малометражных же квартир 1+кк и 2+кк - целых три пятых, среди которых "наиболее ходовая" планировка 2+кк занимает 39% всего рынка.
В результате основная группа покупателей жилья - достаточно обеспеченные семьи с детьми - сталкиваются с трудностями подобрать для себя новую квартиру подходящих параметров. Большие квартиры в последнее время покупаются быстрее (раньше было наоборот, и некоторые девелоперы делили большие недостроенные квартиры на две или даже три маленькие).
Источников такого перекоса мы видим два. Во-первых, в Чехии всегда действует правило, что более дешевый в абсолютном значении товар продается быстрее и пользуется большим спросом. Это касается не только квартир, но и продуктов питания, одежды, автомобилей и чего угодно. Поэтому и девелоперы по традиции обычно калькулируют так, что небольших "дешевых" квартир в их проекте будет большинство. То же обстоятельство, что в пересчете на цену квадратного метра такие небольшие квартиры выходят существенно дороже, чем более крупные, девелоперу только на руку. Просто для чешского потребителя что дешево, то и хорошо. Считается, что продать двухкомнатную квартиру дороже, чем за 2,6 млн. крон (примерно 110 тыс. евро) будет существенно сложнее (хотя это, конечно, мягко говоря, не совсем так).
Во-вторых, значительную группу покупателей жилья вплоть до конца 2008 года составляли иностраные инвесторы, которые покупали квартиры не для жизни, а для сдачи в аренду или для будущей перепродажи. А этим покупателям нужен ходовой товар - одно- и двухкомнатные квартиры составляют основу рынка аренды. И на них сложилась у девелоперов привычка ориентироваться.
Кроме того, люди, которые покупают квартиры не для собственной жизни, обычно мало интересуются чистотой, транспортной доступностью и инфраструктурой района застройки. Это, конечно, стимулировало девелоперов идти и в менее привлекательные районы.
Поэтому теперь - когда есть из чего выбирать - основным и главным фактором ценообразования новостройки является район, его качества и популярность. Себестоимость строительства и уровень использованных материалов - это уже вторичный фактор.
То, что хорошо во всех отношениях, стоит дорого и при этом покупается и продается. Плохой, неинтересный, удаленный, непопулярный район - гарантия неликвида.
А те, кто способны заплатить за первоклассные районы, способны заплатить и за большую площадь, и за высокий уровень материалов, и за содержание рецепции и охраны, и за ухоженную территорию.
Из всего сказанного можно сделать несколько выводов:
- тот, кто хочем купить квартиру, имеет, из чего выбирать. Правда, при этом даже дорогую большую квартиру найти будет непросто, их, можно сказать, недостаток
- тот, кто намерен заниматься девелопментом в Праге, должен избежать движения в проторенной колее и тщательно самостоятельно продумать, кому именно и что он хочет предложить своим проектом.
- иностранец, который хочет купить квартиру в Праге, не должен делать это вслепую (по картинкам, по Гуглу), ему настоятельно рекомендуется проконсультироватьсч со знающими людьми о тех ил иных конкретныхз районах.
Последние 20 и одна новость:
