Новости из Чехии
Агентство недвижимости выпускает облигации на новые проекты2018-11-25 14:32:28
Чешский национальный банк уже одобрил эмиссию долговых обязательств за 750 миллионов крон (примерно 30 млн. евро), которую подготовил крупный чешский реалитный холдинг M&M Reality.
Собранные от в основном мелких инвесторов таким образом средства будут использованы для развития деятельности компании в нескольких направлениях:
1. Реализация девелоперских проектов кооперативного жилья
2. Приобретение инвестиционных объектов с последующим получением дохода от их аренды
3. Покупка объектов недвижимости с целью их реконструкции, т.е. создания добавленной стоимости, и последующей спекулятивной продажей с прибылью.
Облигации предлагают доходность 5% годовых на вложенный капитал и не обеспечены имуществом фирмы. Тут надо отметить, что поскольку холдинг действует на базе франшизы, то, несмотря на огромное количество филиалов по всей Чехии и ощущение повсеместного присутствия марки на рынке маклерских услуг в области недвижимости, своего имущества у компании действительно толком нет. По всей видимости также покупка инвестором облигаций не предполагает, что он вступает в какой-то конкретный проект, скорее, все деньги попадают в "общий котел", где множество различных проектов на круг обеспечивает обещанную доходность.
Однако, нас в данном случае больше интересуют не параметры эмиссии облигаций, а предполагаемые направления инвестиций собранных таким образом средств. На наш взгляд, это эмиссионное предложение фокусирует в себе практически все основные моменты развития рынка недвижимости в Чехии.
В части строительства жилья компания намерена сосредоточиться, во-первых, на кооперативной форме собственности, во-вторых, на проектах в небольших провинциальных городах - первые два подготовленные проекты строительства кооперативного жилья находятся в Врхлаби и в Находе. Эта ориентация на внепражские регионы - реакция на очевидную "дыру" на рынке нового жилищного строительства. Действительно большинство девелоперов сосредоточено на Праге, где, конечно, цены жилья и спрос самые высокие, но и цены земли, и сложность разрешения проектов также самые большие. А с усложнением требований к получению ипотек вполне логично ожидать, что платежеспособный спрос в Праге заметно снизится. И хотя на уровень цен новых квартир в Праге это едва ли существенно повлияет, продавать по сегодняшним ценам жилье в Праге девелоперам станет намного сложнее, и сроки реализации строительных проектов существенно увеличатся (следовательно, их прибыльность снизится).
Реакцией на ужесточение ситуации на рынке ипотечных кредитов является и ориентация на кооперативную форму собственности. Ведь при вступлении в такой кооператив клиентам не придется соответствовать новым требованиям банков к боните, достаточно сделать первоначальный взнос в размере примерно 25% стоимости жилья, а остальное выплачивать в течение ряда лет вплоть до полного расчета и перевода в частную собственность.
Что же касается второго и третьего направлений (покупка недвижимости, ее реконструкция (или другое улучшение и повышение стоимости) и последующая продажа или же покупка объектов с целью получения дохода от их аренды, то тут M&M Reality как любой достаточно опытный маклер видит множество возможностей, реализация которых упирается лишь в отсутствие свободных инвестиционных средств. Такие возможности и мы уже в прошлом неоднократно обсуждали в наших аналитических материалах. Так что и тут мы склонны верить в успешность замысла.
Единственное, что могло бы помешать холдингу в реализации его планов аккумулировать через облигации средства инвесторов, это оживление в последние месяцы старого скандала с крахом подобного проекта компании H-System, которая в середине 90-х гг. в попытке строить "очень дешевые дома" благополучно разорилась сама и разбазарила деньги множества дольщиков. Последствия этого краха отзываются до сих пор. И тут даже этаблованность марки M&M Reality может не помочь. С другой стороны, все подобные проекты коллективного инвестирования других девелоперских компаний и фондов в последнее время были (по крайней мере на фазе сбора средств) достаточно успешными.
Ссылки по теме:
Последние 20 и одна новость:
