Доходные дома как хит лихорадки на рынке недвижимости
опубликовано: 2016-01-09 последняя актуализация: 2016-01-09 автор: Павел Мейтув
Одним из аспектов общего оживления ренка недвижимости Чехии в 2015 году является оживление интереса к доходным домам. Нужно отметить, что после того, как в начале 90-х гг. большая часть "старого" городского фонда была возвращена по реституции потомкам бывших владельцев, иностраные инвесторы (прежде всего, итальянцы) начали скупать такие дома. Массовое желание новых домовладельцев избавиться от вновь приобретенной собственности и превратить ее в деньги в общем понятно: у большинства этих людей не было ни опыта управления недвижимостью, ни средств на ее содержание и реконструкцию, ни толком доходов от аренды - ведь аренда еще до недавнего времени была регулируемой.
После этого всплеска активности, который длился несколько лет, рынок доходных домов стал скорее периферией операций с недвижимостью. Доходные дома покупались в основном с целью реконструкции и последующей распродажи "в розницу". Однако, та же пресловутая регуляция аренды жилья делала крайне сложной и дорогостоящей процедуру выселения защищенных законом жильцов (ведь таких условий аренды, как в доме, где они жили до падения социализма в 1989 году им никто нигде больше не предложит). Так что купить такой доходный дом мог только такой инвестор, который не боялся этих трудностей, например, по этому пути уже много лет назад пошла компания "Пражска справа немовитости" (Пражское управление недвижимостью). Купить же под реконструкцию дом без жильцов было настолько дороже такого же дома "с жильцами", что коммерческий смысл реконструкции и распродажи в розницу зачастую вообще терялся. Покупать же дом с "защищенными" жильцами также не имело большого экономического смысла, если только покупатель не был таким оптимистом, что верил, что однажды регуляция аренды будет отменена.
Тем не менее, эти трудности не помешали ценам доходных домов в центре Праги вырасти с середины 90-х гг. до настоящего времени примерно на 300%. Причем за пределами центра этот рост был существенно выше - и до 1000% (т.е. в 10 раз). Такая разница в темпах роста связана с тем, что в центре и начальный уровень цен был достаточно высоким, следовательно, рост цены - более плавным.
В настоящее время регуляция аренды осталась в прошлом, появились дотации фондов Евросоюза на реконструкцию и модернизацию (в частности, на утепление и снижение энергозатрат), а итальянцы, которые когда-то были основными покупателями доходных домов стали их основными продавцами. Покупают же в основном доходные дома местные чешские инвесторы.
Тут нужно сказать, что в 2015 году не менее 20% новых квартир в Праге было куплено исключительно для целей сдачи в аренду, т.е. для инвестиции. В ситуации, когда в течение 2015 года было продано (по разным оценкам) от 6500 до 7000 новых квартир, а за это же время началось строительство "лишь" 3225 новых квартир, то еще через пару таких лет инвесторам просто нечего будет купить.
Иначе говоря, чешская публика, располагающая относительно крупными свободными деньгами, предпочитает вкладывать их в недвижимость, приносящую арендный доход, и доходные дома вполне могут быть интересной альтернативой покупке квартир.
В пользу такого выбора дома перед пакетом квартир (сравнивать покупку пусть небольшого доходного дома с покупкой отдельной квартиры бессмысленно, эти вещи финансово несопоставимы) говорит то, что, как правило, такой дом расположен в привлекательном близком к центру району со сложившейся инфрастуктурой, старыми парками и понятным транспортом. Новостройка же, скорее всего, будет построена где-то в "чистом поле". Другим плюсом является относительная простота управления по сравнению с набором отдельных квартир в разных домах и районах. К тому же доходный дом позволяет владельцу решить и вопрос собственного жилья, что одноврекменно аозволяет держать свой объект под постоянным контролем.
Далее. Доходный дом, конечно, требует расходов на содержание, однако, с другой стороны его владелец не обязан (в отличие от владельца квартиры) делать ежемесячно взносы в фонд реконструкции, которые арендатор обычно не компенсирует (т.е. доходность от аренды квартиры автоматически снижается). Такие вещи как высокие потолки, сохранность исторических элементов интерьера или богатый фасад также придают дополнительную ценность и привлекательность. Но главное - доходный дом может иметь не только жилые квартиры, но и коммерческие помещения, собственный земельный участок или двор и другие части, которые могут существенно повысить доход от аренды или дать перспективу развития (например, чердак, на котром можно создать дополнительные квартиры).
Среди главных недостатков таких домов обычно является отсутствие гаражей (и невозможность их построить) и существенная степень износа материалов и конструкций, в том числе в ряде случаев и моральное устарение (например, не соответствующие сегодняшним стандартам жилья планировки квартир). Кроме того, в глазах многих доходный дом является менее ликвидным товаром по сравнению с квартирами, в случае необходимости его продажа займет большего времени и потребует больших усилий.
Тем не менее, главное отличие доходного дома от квартиры (суммы квартир) - это в целом более высокая доходность. Получить от сдачи квартиры в Праге в аренду 5% грубой доходности - большое везение. Скорее всего, это будет менее 4% годовых. У доходных домов 5% считается минимальным стандартом. Конечно, в центре Праге и 4% дохода будет немало, но это дано высокой престижностью, архитектурной уникальностью, высокой сохранностью стоимости и, как следствие, высокой ценой. В стороне от центра доходность такого объекта (при хорошем стечении обстоятельств) может достигать 7% годовых и более. Если же выйти за пределы Праги (в относительно крупные, но все-таки провинциальные города), где цены недвижимости существенно ниже, а уровень аренды тоже ниже, но не намного, то и доходность в районе 10% годовых не является невозможной.
Как ни странно, чешские банки финансируют подобные покупки без большого воодушевления. Во-первых, они предпочитают доходный дом с жильцами покупке пустого дома с целью его реконструкции. Во-вторых, они будут требовать не менее четверти стоимости в качестве первого взноса (у квартир это может быть существенно меньше). В-третьих, покупателю нужно будет доказать доходную часть такого дома (сущекствующими арендными договорами) в объеме не менее 1,2 годовой выплаты кредита. Впрочем, при теперешних ценах ипотек (пусть даже выше среднего т.е. в районе 3-3,5% годовых), объеме кредита в 50-60% цены и доходности дома в районе пусть хотя бы 6%, выплата такого кредита не будет предствлять собой проблему, еще останется.
Естестенно, доходный дом (как и любое приобретение недвижимости, не исключая и классические квартиры) надо выбирать тщательно и с умом, взвешивая и расположение, и состояние, и структуру сдаваемых площадей, и цену, и доходность, и перспективы. Однако, этот тип недвижимости вполне может стать интересной альтернативой пулу квартир или любому другому типу доходной недвижимости и обспечить перспективу долговременной сохранности и приумножения вложенных средств.
<<< вернуться к списку тем
Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
