Покупка и последующее использование недвижимости за границей является непростым делом, требующим знания и местной специфики, и самой предметной области. Поэтому крайне желательно, прежде всего, найти себе в выбранной стране (в нашем случае – в Чехии) надежного партнера, которому Вы можете доверять. Ниже описаны некоторые неприятные ситуации, в которые может попасть покупатель.
При выборе объекта для покупки.
Главной опасностью при выборе объекта являются скрытые дефекты (загрязнение, сырость, запахи и шумы, геологические проблемы участка, нарушенная статика дома, повышенный уровень радона, планы на строительство в непосредственной близости, которые могут снизить ценность и ликвидность выбранной недвижимости и т.п.). Поэтому рекомендуется по возможности собрать максимально полную информацию о районе нахождения понравившегося объекта и о самом объекте. В последнее время на рыке существует и специальная услуга - осмотр выбранного для покупки объекта недвижимости (квартиры или дома) с авторизованным строительным инженером и составление "паспорта" объекта с указанием возможных проблем в различных областях (статика, акустика, гигиена, изоляция и т.д.) и примерной калькуляцией расходов на их устранение. Стоит это примерно 20-40 тыс. крон в зависимости от размеров объекта и полноты охвата проблематики, но в целом ряде случаев эти расходы рекомендуется понести, они окупятся, например, в качестве аргумента в переговорах с продавцом о снижении цены. Кстати, новый Гражданский кодекс предусматривает ответственность продавца недвижимости за скрытые дефекты, так что рекламацию можно предъявить и задним числом в течение 5 лет после покупки.
Среди юридических опасностей главную представляют собой проблемы полноценности права собственности. К ним относятся возможные реституционные споры, коллективная собственность (например, у объекта есть несколько владельцев – супруги или члены семьи), разного рода ограничения на манипулирование с недвижимостью (залог недвижимости, экзекуция имущества продавца, существование преимущественного права покупки и т.п.). Большинство этих проблем видно сразу при анализе выписки из кадастра недвижимости (листа собственности). Однако, есть множество прав, которые представляют собой ограничение в распоряжении недвижимостью, но не записываются в кадастре. Так, например, в кадастр не записываются арендные отношения, которые могут представлять собой обременение (вы купите объект вместе с арендатором, и по закону сама по себе смена владельца недвижимости не является основаниям для расторжения арендного договора). В кадастре вы не найдете и преимущественное право государства на приобретение земельных участков, расположенных на территории национальных парков и природных резерваций. Если купить такую землю, которая первоначально должна была быть предложена к выкуп государству, тем более, что-то на ней построить, а через несколько лет выяснить, что ваша первоначальна сделка может быть объявлена недействительной, будет неприятно, согласитесь.
В период с 1.1.2018 до 1.7.2020 года нужно было обратить внимание на покупку квартир с парковочными местами. Неуклюжее внесение изменений в новый Гражданский кодекс привело к тому, что парковочные места в общих гаражах, которые обычно оформляются как "пропорциональная доля совладения гаражом с правом исключительного пользования местом № ...", также как и любая долевая собственность по закону подпадают под право преимущественной покупки всех других совладельцев. Т.е., покупая или продавая такую квартиру с парковкой, нужно было каким-то образом позаботиться о том, чтобы парковочное место не пришлось потом принудительно продавать соседу. Впрочем, вскоре эта несуразность была исправлена.
Вообще с правом преимущественной покупки следует быть аккуратными. Хотя после вышеназванных изменений 2020 года эти отношения упростились, в ряде случаев право преимущественной покупки у совладельцев (речь тут идет, прежде всего, о долевой собственности) осталось. Особенно это касается случаев, когда совладение возникло в результате наследования. Типичный случай: два или несколько братьев или сестер унаследовали недвижимость от родителей в долевую собственность. Один из родственников намерен свою долю продать. В первые 6 месяцев после его вступления в наследство действует право преимущественной покупки другими наследниками-совладельцами.
Еще одна тонкость с правом преимущественной покупки касается девелоперских проектов реконструкции жилых домов. Дело в том, что довольно часто предметом покупки может быть многоквартный дом (вместе с проживающими в нем арендаторами), который покупатель намерен, купив целиком, разделить в кадастре на отдельные квартиры и распродать в розницу. В таком случае у арендаторов этих квартир также есть в течение 6 месяцев после первой записи квартир в кадастре право преимущественной покупки этих квартир.
Любопытная (и непрятная коллизия) может быть связана с недвижимостью, которая была переведена в собственность физического лица-иностранца из собственности фирмы после того, как иностранцы получили возможность приобретать недвижимость на свое имя, и фирмы стали не нужны. Мало, кто знал, что в соответствии с параграфом 196 Торгового кодекса цена сделки между особами близкими (а иностранец и его фирма таковыми вне всякого сомнения являются) определяется официальным оценщиком, назначенным судом. И если этой мелкой формальности не соблюсти, сделка будет с самого начала считаться недействительной. Этим в свое время воспользовались мошенники, которые предлагали таким иностранцам (имена которых они находили в кадастре и в реестре фирм) выкупить у них теперь уже ненужную фирму. А потом от имени этой фирмы подавали в суд жалобу на недействительность перевода недвижимости с "их" фирмы на физическое лицо и требовали возврата имущества (или компенсации). К счастью, если в течение 3-4 лет никто не предъявил к такому переводу недвижимости с фирмы на ее владельца претензий, считается, что все в порядке, срок давности для предъявления претензий истек.
В некоторых случаях проблемы сравнительно легко устраняются (например, то, что у недвижимости есть несколько владельцев, не будет проблемой, если все они дружно намерены ее продать). В остальных случаях лучше воздержаться от покупки или, по крайней мере, сначала проконсультироваться об этом с юристом. В любом случае не помешает настоять на том, чтобы в договоре купли-продажи был пункт о том, что продавец несет ответственность за ущерб, возникающий в результате предоставления неправдивой информации.
Особым случаем, касающимся только иностранцев, является перевод ипотеки. Поскольку ипотечный кредит – это продукт, рассчитанный в основном на частных лиц-граждан ЧР, то иностранцу (или созданной им фирме) получить ипотеку несколько сложнее. Поэтому - проконсультировавшись с ипотечным специалистом (а он вам нужен, чтобы не ходить неприкаянно из одного банка в другой) - лучше при покупке такого объекта на перевод существующей ипотеки на вас не рассчитывать, чего бы вам не обещал на эту тему маклер или продавец. Впрочем, уже появились банки, которые готовы предоставить ипотечный кредит иностранцу (или принадлежащей ему чешской фирме). Сама же покупка объекта, обременного ипотекой, это - дело техники. Большинство предлагаемых сегодня в Чехии объектов обременено ипотекой. Поскольку такая ситуация не пугает банк, который готов предоставить вам кредит на покупку такого объекта, тем более это не должно пугать вас. Техника отработанная - банк продавца должен дать согласие с продажей и досрочным погашением кредита и выставить точный расчет доплаты к определенной дате. Покупатель вносит свои (или кредитные из своего банка) деньги на ответственное хранение, из которого часть суммы, соответствующая доплате банку продавца, отправляется прямо в банк, а остальное - после записи нового владельца в кадастре - продавцу. При этом надо понимать, что в кадастре вместе с новым владельцем по-прежнему записано залоговое обременение в пользу банка продавца, и к нему при необходимости добавляется залоговое обременение в пользу банка покупателя. Банк же продвца, получив свои деньги, выставляет так называемую "квитанцию" - документ о том, что залоговое право банка исчезло в связи с погашением кредита. Эта бумажка посылается в кадастр, который удалит первое залоговое обременение. на все это обычно уходит до 2 месяцев.
При покупке земельного участка с целью его последующей застройки следует в первую очередь интересоваться тем, насколько вообще на данной земле можно что-либо построить. Отчасти это следует из записанного в кадастре способа использования земли, но - главным образом - это становится понятно из подробного знакомства с существующей местной документацией территориального планирования. Если совсем просто, то участок, расположенный в зоне, например, промышленной застройки, или предназначенной для спортивно-оздоровительных объектов, или объектов социальной инфраструктуры и т.п., не может быть использован для строительства жилья. Ну, и наоборот. Но и это еще не все. Даже если участок ведется в кадастре как строительный, и в территориальном плане предусмотрен под застройку, легко может оказаться, что построить на нем в обозримой перспективе ничего нельзя, потому что местная власть установила на своей территории запрет на строительство (например, пока в послке не будет построена новая канализация, дополнительный детский сад или система охраны против возможного наводнения. Одним словом, с покупкой земельных участков требуется особенная осторожность, внимательность и тщательная проверка всех возможных рисков.
При выборе новостройки, которая еще не была закончена с сдана в эксплуатацию, имеет смысл поинтересоваться наличием разрешительной документации (минимально, должно быть выдано и вступить в силу так называемое "разрешение на размещение объекта"). В то же время - особенно во времена девелоперских бумов - бывают случаи, когда девелоперы предлагают к продаже квартиры в проектах, которые еще не получили соответствующих разрешений. В лучшем случае это может грозить тем, что квартиру придется ждать "несколько" дольше обещанного (и горизонт 1-2 лет вовсе не является преувеличением), в худшем случае есть риск, что проект вообще никогда не будет реализован. Правда, никаких денег такой неудачливый покупатель, скорее всего, не потеряет, однако, будет потеряно время, и упущены другие варианты.
Если объект прошел реконструкцию (особенно, если речь идет о частичной реконструкции), то следует поинтересоваться документацией, на основании которой были осуществлены те или иные ремонтно-строительные изменения. Дело в том, что предыдущий хозяин мог сделать ремонт без официального строительного разрешения (т.е. фактически нелегально). Если этот факт всплывет (например, при оформлении банковского кредита под залог недвижимости), у нового хозяина могут быть большие проблемы, которые в лучшем случае будут решены штрафом. Но, скорее всего, придется дополнительнот легализовывать сделанные строительные изменения, а это, в частности, означает получения согласия всех соседей. Представляете, сколько будет хлопот оформить, например, превращение первоначальной открытой террасы в "зимний сад" или (еще хуже) в жилую комнату. К счастью, режим получения строительного разрешения нужен далеко не на все изменения. например, перенос кухни или ванной из одной части квартиры в другую, снос ненесущих стен и т.п. под этот режим не подпадает.
Когда объект выбран, то резервационный аванс нужно вносить только одновременно с подписанием тщательно проработанного резервационного договора. Иногда бывают случаи, когда продавец берет аванс, а потом совершает сделку с другим покупателем на более выгодных для себя условиях или же просто по каким-то причинам отказывается от сделки. На этот случай нужно сделать все возможное, чтобы подстраховать себя, гарантированно вернуть аванс и еще получить компенсацию. Поскольку, как правило, резервационный договор подписывает и аванс берет реалитный маклер продавца, следует убедиться, что он действительно является его представителем (имеет от продавца соответствующую доверенность).
При заключении сделки по недвижимости
При заключении сделки покупки недвижимости в частную собственность должна быть предложена максимально «свежая» выписка из кадастра. Бывают случаи (правда, крайне редко), когда объект «продается» несколько раз, когда продается объект, владельцем которого «продавец» на самом деле не является, или объект, которым нельзя распоряжаться (например, заложенный). Как только в кадастр подается заявление о внесении изменений (скажем, изменение владельца, установление залога, временного ареста или наложение экзекуции), на объект ставится «пломба», и на выписке это видно. Об этом уже говорилось выше. Но проблема может быть в том, что в тот момент, когда вы изучаете предложенные документы, все еще хорошо, а к моменту совершения сделки произошли изменения. Поэтому-то и нужна максимально свежая выписка. Выписку может предоставить продавец или посредник, но будет надежнее, если покупатель не пожалеет 100 крон и лично получит выписку из кадастра (а сегодня такую выписку можно получить и на почте) непосредственно перед совершением сделки. Вообще в случае любых неясностей, содержащихся в выписке из кадастра, рекомендуется воздержаться от каких-либо оплат до их выяснения или устранения. Если же продавцом недвижимости является юридическое лицо (фирма), выписки из кадастра становится мало, потребуется еще и выписка из торгового реестра по данной фирме. Во-первых, нужно убедиться, что представитель этой фирмы действительно является тем лицом, которое может совершать действия от имени фирмы ("еднатель") или официально уполномочен им для совершения именно этого действия доверенностью. В отличие от кадастра в выписке из торгового реестра не отображаются изменения, которые уже поданы в реестр, но еще там не записаны, "пломбы" не ставятся. Поэтому теоретически может возникнуть ситуация, когда директор фирмы по всем документам уполномочен совершить сделку, но накануне собрание учредителей отозвало его с функции, и он уже не имеет права выступать от имени фирмы. Такой "экс-директор", конечно, совершает уголовное преступление, но покупателю-то от этого не легче: сделка будет признана недействительной. Из-за длительности процедуры записи в кадастре (официально - до 30 дней + 20 дней "охранного срока", в течение которого кадастр информирует владельца недвижимости, что по поводу его собственности в кадастр подано заявление, так что, от момента подписания купчей до официального изменения владельца проходит, минимум, почти 2 месяца, но иногда процесс может затянуться и дольше) сделка де-факто считается состоявшейся, когда документы поданы в кадастр. Подтверждением об этом является штамп кадастра на копии заявления. Иногда договор купли-продажи прямо предусматривает, что, по крайней мере, часть сложенных у нотариуса денег выплачивается продавцу после подачи заявления в кадастр. Например, это касается выплаты остатка кредита продавца его банку. Это создает некоторый риск остаться и без недвижимости, и без денег. Впрочем, аналогично рискует и продавец: после подписания договора продажи и подачи заявления в кадастр он на некоторое время остается и без денег, и без недвижимости. Вообще говоря, кроме длительного времени записи проблем с кадастром быть не должно, особенно, если перед заключением сделки все документы тщательно анализировались. Многие реалитные агентства считают сделку завершенной в момент подачи заявления в кадастр: в этот момент они кассируют комиссионные, рассчитываются с маклером и т.п. Если кадастральному управлению что-то не нравится, оно вызовет стороны дополнить заявление недостающими документами. Однако, если у этому моменту продавец уже получил деньги, от него может быть сложно добиться кооперации. Поэтому рекомендуется по возможности связать выплату уложенных на хранение третьему лицу денег до момента фактической записи нового владельца в кадастре.
Новый Гражданский кодекс, который действует с 1 января 2014 года, предусматривает (среди прочего), что долги продавца недвижимости по взносам в фонд реконструкции и оплатам коммунальных услуг на общие помещения дома в товарищество собственников или управляющую компанию (вывоз мусора, вода, отопление, лифт, освещение лестниц, услуги управляющей компании и т.п.) автоматически переходят на нового владельца. Эта опасность касается, прежде всего, покупателей квартир. Поэтому при покупке квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме рекомендуется обязательно получить от продавца (а еще лучше - прямо из управляющей компании или из ТСЖ) подтверждение об отсутствии таких долгов. Речь может идти о вполне серьезных суммах! Закон также предусматривает, что продаве перед подписанием договора купли-продажи обязан предъявить продавцу так называемый "сертификат энергозатрат недвижимости". По сути это - официальное заключение о степени теплоизоляции объекта. Кроме авторов закона это не нужно никому - ни покупателю, ни продавцу. Тем не менее, такая обязанность есть, и ее невыполнение грозит штрафом. Владельцы квартир могут не волноваться - этот документ обычно хранится к управляющей компании, которая пошлет вам копию на электронную почту. А вот владельцам самостоятельных объектов (частных домов, многоквартирных домов) придется за изготовление такого сертификата заплатить.
После завершения сделки по недвижимости
С 1.11.2016 плательщиком налога с перевода недвижимости (4%) является покупатель. Поэтому сверх заплаченной цены покупки он должен в течение 3 месяцев после записи сделки в кадастре подать налоговую декларацию и заплатить налог. Приложением к декларации обычно является официальная оценка эксперта-оценщика (есть, правда, еще и возможность определить цену недвижимости "сравнительным" методом, но, во-первых, она касается далеко не всех объектов, во-вторых, это в реальности настолько сложно, что проще заплатить оценщику. Налог платится с той цены (фактической или оценочной), которая окажется выше. При этом допускается отклонение в пределах 25%. Поэтому, прежде чем предлагать другой стороне указать в договоре более низкую, чем реальная, цену, следует крепко подумать, имеет ли это смысл. Впрочем, в 2020 году этот многократно критизованный налог был вообще отменен, теперь его не платит ни покупатель, ни продавец. Что, впрочем, не означает, что в один прекрасный день он не будет снова возрожден к жизни.
С момента подачи документов о купле-продаже объекта в кадастр автоматически перестает действовать страховка недвижимости, заключенная предыдущим хозяином (если таковая имела место). Покупателю будет нужно без лишнего промедления заключить новый страховой договор (это - не обязанность, но мы настоятельно рекомендуем на страховке не экономить). Тонкость в том, что по закону чешские страховые компании не страхуют объект по его фактической стоимости (продажной, оценочной или иной). Они страхуют на такую сумму, которая была бы нужна, чтобы в случае наступления страхового случая можно было построить новый такой же объект на том же месте. Другими словами, недвижимость страхуется на стоимость новостройки, что, естественно, повышает ее размер. Если объем страхования был снижен, и наступит страховой случай, страховая компания оштрафует владельца недвижимости и выплатит существенно (непропорционально) меньшую сумму, а то и вообще откажется платить.
Поскольку наша задача – защищать интересы покупателя недвижимости, мы сделаем все возможное для того, чтобы наши клиенты ни с чем подобным в Чехии не столкнулись. Среди прочего, мы предоставляем нашим клиентам полный сервис опытного адвоката и рекомендуем подписывать только те документы, которые прошли его юридическую экспертизу.
другие материалы раздела "подводные камни"
Имеет ли смысл вступать в чешский кооператив?
На сколько безопасно покупать квартиру и платить не за недвижимость, а за право быть членом кооператива.
Многие считают, что самое трудное при покупке недвижимости – это найти подходящий объект, не ошибиться с выбором. Это, конечно, так, однако, значительные опасности ожидают покупателя и на этапе оформления сделки, и мы настоятельно рекомендуем не пускать процесс составления договора купли-продажи на самотек.
