Полезная и интересная информация о Чехии
Страницы:
1 ::
2 ::
3 ::
4 ::
5 ::
6
Изменения в НДС при операциях с недвижимостью
Дата: 2025-10-11 13:54:12
От 1 июля 2025 года вступили в силу изменения закона о налоге на добавленную стоимость (НДС), которые, среди прочего, несколько меняют правила налогообложения при операциях с недвижимостью.
Пожалуй, самое главное из них – это существенное сокращение срока, в рамках которого к сделкам с недвижимостью вообще применяется НДС или – другими словами – сокращение срока для освобождения сделки с недвижимостью от НДС. Если ранее налогооблагаемым действием считалась продажа квартиры или дома в течение 5 лет от первой сдачи в эксплуатацию, то теперь этот срок сокращен на 23 календарных месяца.
Поясним, что это означает на конкретном примере. Предположим, девелопер реализовал строительный проект и построил дом. Если он сразу после сдачи объекта в эксплуатацию продал его целиком или распродал квартиры в розницу, он обязан с полученных от продажи доходов заплатить государству НДС (12% в случае квартир до 120 м2 и частных домов до 150 м2 или 21% в случае гаражей, офисов и других нежилых помещений или квартир и домов больше указанной площади). Если же он хочет избежать этого налогообложения, ему достаточно «придержать» продажу на менее чем 2 года, например, оформить свои продажи как «сдачу в аренду с правом последующего выкупа», т.е. фактически передать построенное будущим владельцам, но сами договора купли продажи подписать и основную сумму получить чуть меньше, чем через 2 года.
Не менее важной представляется и другая новинка – теперь закон вводит понятие «первой поставки», т.е. под НДС попадает именно только первая продажа введенного в эксплуатацию объекта. Любая последующая перепродажа на вторичном рынке уже от НДС освобождена. Это нововведение раз и навсегда снимает все неясности относительно применения или неприменения НДС на вторичном рынке.
Представьте себе, что вы покупаете новостройку как зарегистрированный плательщик НДС и предлагаете государству вернуть вам заплаченный при покупке от девелопера НДС (а тут напомним, что у нежилых помещений, т.е. гаражей, офисов, магазинов или так называемых «ательеров» - фактически квартир, но формально по разным причинам нежилых помещений, ставка составляет 21%), а потом перепродаете, причем раньше чем по истечении вышеназванных 23 месяцев. Раньше, вы были бы обязаны отдать государству НДС с цены своей продажи. Но теперь эта операция не подпадает под «первую продажу». Правда, тут следует отметить, что эти изменения, по-видимому, никак не затрагивают другое важное для НДС понятие «испытательного срока». Идея этого испытательного срока состоит в том, что если государство при покупке недвижимости вернуло покупателю-плательщику НДС заплаченный налог, он «списывается» в течение 10 лет. Если такой покупатель продает недвижимость, скажем, через 5 лет, он обязан будет вернуть государству половину «неиспользованного» НДС. Впрочем, к теме «испытательного срока» мы еще снова обратимся ниже в несколько другом контексте.
Однако, вернемся к началу к сроку освобождения от НДС при «первой продаже». Во-первых, нужно помнить, что этот срок теперь измеряется именно в календарных месяцах, т.е. если сдача в эксплуатацию произошла, скажем, в ноябре, отсчет 23 месяцев начнется с декабря. Во-вторых, новый отсчет срока, в рамках которого продажа недвижимости попадает под НДС, начнется в том случае, если недвижимость прошла «существенными изменениями». К существенным изменениям относятся как такие реконструкции, в рамках которых действительно возникло и было принято в эксплуатацию нечто новое (например, превращение чердака в мансардную квартиру, перевод нежилого помещения в жилое, разделение частного дома на отдельные квартиры и т.п.), так и такие ремонты, расходы на которые превысили 30% стоимости последующей продажи недвижимости (без учета НДС).
Опять же поясним на примере. Если мы купили большую квартиру в старом доме и в рамках строительного проекта разделили ее на две независимые квартиры, которые мы официально сдали в эксплуатацию, записали в кадастре и теперь намерены их продать, мы снова попадаем под НДС. Если же мы купили старую квартиру в провинциальном городе, скажем, за 1,5 миллиона крон и сделали в ней без всяких существенных изменений капитальный ремонт за, скажем, 1 миллион крон, а потом продали ее за 3,2-3,3 миллиона крон (причем не сдавали ее снова в эксплуатацию и не вносили изменений в кадастр недвижимости), налоговая может потребовать от нас отчислить в пользу государства НДС в размере 12% от цены продажи на том основании, что расходы на реконструкцию превысили 30% цены продажи.
Это новое правило, таким образом, потребует от тех, чей бизнес или проект так или иначе связан с созданием «добавленной стоимости» в области недвижимости весьма тщательно планировать как расходы на создание этой добавленной стоимости, так и стратегию продажи (в том числе с учетом выше названных 23 месяцев).
К слову, о сниженной 12%-ной ставке НДС на так называемое «социальное жилье», которым считается квартира площадью до 120 м2 и частный дом с площадью до 350 м2. Она сохраняется и после последних изменений, однако, и здесь есть одно достаточно существенное уточнение. Теперь площадь социального жилья определяется не по строительной документации, а по записанным в кадастре данным. А это, по нашему мнению, означает, что площадь квартиры будет для целей налогообложения вычисляться не по правилам нового гражданского кодекса (т.е. только чистая полезная площадь без учета пространств, занятого стенами, стояками, шахтами и т.п., а как общая площадь квартиры, взятая как записываемое в кадастре недвижимости соотношение площади квартиры (числитель) к площади всех помещений в доме (знаменатель). Таким образом, если мы видим в проектной или маркетинговой документации новостройки, что предметом продажи является квартира общей площадью 121 м2, но с чистой площадью (без учета конструкций), скажем, 117 м2, то такая квартира подпадет под ставку НДС в 21%, а не в 12%.
Новые изменения в законе о НДС касаются и строительных участков. Теперь объем этого понятия существенно расширяется. Теперь строительным участком считаются как участки, на которых стоит здание, или те, на которые выдано разрешение на застройку, так и участки, находящиеся в зоне, предусмотренной местным территориальным планом под застройку как в настоящем, так и в потенциальном будущем. То есть предметом продажи может быть сад или поле без подведенных сетей, без конкретного проекта и выданного на него строительного разрешения, но если область, в которой лежит такой участок считается «застраиваемой», доход от продажи такого участка подпадет под 21% НДС. Ну, а про участки, которым подведены сети, сделано разделение под индивидуальную застройку и т.п. не стоит и говорить. То есть опять же те, чем бизнес состоит в том, чтобы приобрести изначально непригодную под застройку землю и затем добиться или дождаться таких изменений территориального планирования, которые превратят эту землю в застраиваемую (что автоматически повышает ее стоимость в десятки раз), теперь должны считаться с отчислением государству пятой части дохода от продажи.
Наконец, новая версия закона специально оговаривает ситуацию продажи недвижимости с заведомо заниженной ценой. Обычно такой трюк применяется при сделках с так называемыми «близкими особами» - родственниками, сотрудниками или партнерами. Однако, круг продавцов и покупателей, способных договориться о формальном снижении цены, вероятно, более широк. Подобная попытка ухода от налоговых обязанностей уже давно была решена относительного налога на прибыль или подоходного налога. В таких случай налоговая могла потребовать от продавца предоставление официальной оценки и высчитать налог не с договорной, а с «обычной рыночной» цены сравнимых объектов. Теперь же аналогичная практика применяется и в части НДС – в случае заведомо заниженной цены налогоплательщик будет обязан заплатить государству НДС с рыночной, а не с контрактной цены.
А теперь – в качестве бонуса для тех, кто дочитал текст до этого места – самое интересное. Если вы наивно полагаете, что все сказанное выше касается только предпринимателей в области недвижимости (например, девелоперов), зарегистрированных плательщиков НДС или хотя бы, как минимум, официальных предпринимателей с регистрацией, то вы сильно заблуждаетесь. Многие операции с недвижимостью физических лиц налоговая вполне может расценить как «бизнес» и заставить такого человека заплатить с них НДС. Что же это за операции?
Во-первых, многократность. Если человек продал свою старую квартиру и, скажем, купил себе другую или продал доставшуюся ему в наследство недвижимость, все в порядке. Если же он совершает операции с покупками и продажами достаточно регулярно (например, 2-3 сделки в год), налоговая вполне может признать это «бизнесом» (чем по сути такая деятельность и является) даже безотносительно того, регистрируется ли такой человек официально как предприниматель.
Во-вторых, как и в общем случае обязанности зарегистрироваться в качестве плательщика НДС, ключевым в таком случае является оборот в течение последнего календарного года. Если этот оборот превысит 2 млн. крон, такой человек «автоматически» становится плательщиком НДС с 1 января следующего года (т.е. он обязан зарегистрироваться в налоговой как плательщик НДС), если же оборот превысит 2 536 500 крон, он становится плательщиком НДС уже на следующий день.
Ну, а далее включается все, что было сказано выше про 23 месяца с момента первой сдачи в эксплуатацию или существенной реконструкции, цена которой превысит 30% продажной стоимости, про строительные участки и т.п.
Итак, еще раз: одноразовая продажа недвижимости частным лицом не подпадает под НДС безотносительно объема сделки и возраста недвижимости. Регулярные же операции с объектами недвижимости (покупка квартир или частных домов с целью их ремонта и последующей продажи, покупка участков с целью их перевода в разряд строительных и последующей продажи и т.п.) могут стать предметом налога на добавленную стоимость при условии превышения названных лимитов оборота (которые, к слову, в случае операций с недвижимостью выглядят скорее символическими).
Что из этого следует для такого рода официальных или неофициальных предпринимателей, мы уже сказали выше – тщательное планирование своих проектов с точки зрения времени реализации, дополнительных расходов на создание добавленной стоимости и общего финансового оборота.
Актуальная (на конец 2024 г.) ситуация на рынке частных домов
Дата: 2024-10-03 15:52:35
Чем менее доступными становятся цены квартир в Праге и большинстве других крупных чешских городов, тем больше вспоминается старое правило, что за сравнимую (или даже меньшую) цену обычной городской квартиры можно приобрести за городом недвижимость существенно лучших потребительских качеств – большей площади, с лужайкой, гаражом или хотя бы парковкой, техническими помещениями, с более чистым воздухом и тишиной и т.п. Нужно всего лишь обменять эти плюсы на худшую по сравнению с крупным городом социальную инфраструктуру и большими расходами времени на транспорт.
Что же, давайте посмотрим, что сегодня происходит на рынке пригородного частного жилья.
Надо сразу заметить, что старые пригородные коттеджи и сельские дома представляют собой один из немногих видов чешской недвижимости, которые в последние годы не только не растут, но кое-где и снижаются. Однако, связано это не столько с менее удобным транспортом до работы или до школы, не столько с удаленностью объектов социальной инфраструктуры, сколько с большой энергетической требовательностью таких домов. Старые дома являются с точки зрения расходов на отопление весьма «дырявыми», для них характерно отсутствие утепления фасада, старые окна, старые не слишком эффективные и неэкологичные системы отопления, отсутствие гидроизоляции подвалов и фундаментов, отсутствие радоновой защиты. К этому добавляется начавший действовать с сентября 2024 года официальный запрет на использование старых неэкологических котлов 1. и 2. класса эмиссий (обычно это котлы уголь и другое твердое топливо). К моменту вступления запрета в силу по всей территории Чехии оставались еще сотни тысяч таких котлов и по некоторым данным дома с такими котлами уже подешевели на 5-15%. Впрочем, подобные старые дома медленно, но верно дешевеют, начиная с 2021 года.
Не стоит забывать и о том, что к 2030 году все дома в Евросоюзе вообще должны стать если уж не энергетически нейтральными, то по крайней мере экономичными, в будущем несоответствующий нормам энергосбережения дом нельзя будет продать.
Другими словами, низкая стоимость такого рода частных домов компенсируется как высокими расходами на эксплуатацию, так и необходимостью в обозримом будущем существенных вложений в реконструкцию и энергосбережение. Правда, что касается расходов на реконструкцию, существуют и в будущем безусловно будут существовать различные дотационные программы на утепление, установку экологического отопления, использование тепловых насосов и солнечных батарей, но они способны лишь отчасти компенсировать необходимые расходы.
Тем не менее, в целом, частные дома на вторичном рынке потихоньку дорожают, за последний год, если верить, например, индексу жилья ЧСОБ (Чешско-словацкого торгового банка), в среднем на 3,2%. И это несмотря на то, что спрос в последнее время – не только на частные дома, но вообще на покупку недвижимости - заметно снизился. Тот же индекс жилья ЧСОБ утверждает, что сегодня в Чехии в целом ежемесячно продается в среднем на 900-1000 домов меньше, чем в период 2018-2022 гг.
Что же касается новых частных домов и собственного строительства, то и тут заметен спад активности. По данным Чешского статистического управления в первой половине 2024 года была начато строительство 6673 частных домов. Это почти на тысячу меньше, чем за сравнимый период прошлого 2023 года, который уже характеризовался заметным ослаблением, ведь в предыдущие годы всегда в первой половина года начиналось строительство более чем 10 тысяч новых частных домов.
Причины понятны и очевидны: высокая стоимость строительных материалов в строительных работ (по данным ЧСУ цена строительства «среднего» частного дома выросла по сравнению с 2021 годом на ровный миллион крон и составила 5 миллионов, т.е. постройка коттеджа подорожала более, чем на четверть), а также высокие цены банковских кредитов. Следовательно, говорить стоит не об охлаждении спроса на новое частное жилье, а об отложенном спросе. Кредитные ставки постепенно снижаются, несколько стабилизировались и цены строительных материалов, хотя все это происходит медленнее, чем ожидалось еще в начале 2024 года. Тем не менее, в 2025 году ставки должны вернуться на приемлемый уровень в районе 3,5% годовых, что означало бы оживление рынка частного строительства в конце 2025 – начале 2026 гг., даже несмотря на по-прежнему высокие расходы на строительство и растущие в привлекательных для частного строительства областях цены земельных участков.
Впрочем, рынок строительных участков – это отдельная тема. Когда в 2022 и 2023 гг. цены других видов недвижимости в целом стагнировали или где-то и снижались, земельные участки продолжали дорожать, в некоторых местах до 20%. К концу 2023 года рост остановился, упершись в потолок экономических возможностей потенциальных покупателей и снижение спроса (как утверждает шеф одной из крупных маклерских сетей, предложение строительных участков на последние 2 года выросло на 32%). Несмотря на эту общую картину стагнации цен, в интересных местах (т.е. вблизи крупных городов, в местах с удобным транспортом и развитой инфраструктурой, в туристически привлекательных областях) спрос сохраняется, и цены земли растут. Так, например, в популярном пражском пригороде Пругонице (5 км от Праги по шоссе, с одной стороны – заповедный парк, с другой – огромная торговая зона), где и так цена земли достаточно высока, только в последние полгода она по словам того же представителя агентства выросла примерно на 17%.
Еще одной немаловажной проблемой при индивидуальном строительстве является дефицит квалифицированной рабочей силы. Толковых мастеров мало, заказов у них – на год вперед, и стоят такие мастера обычно очень дорого. Живущий на севере Чехии знакомый недавно рассказывал, что в его пограничном городе народ заказывает строительные услуги в Германии – цены такие же, качество лучше, а сроки исполнения ниже.
Итак.
При покупке старого частного дома следует сегодня – среди прочего - специально обращать внимание на его энергетические параметры. Более низкая цена покупки может в обозримом будущем компенсироваться как высокими расходами на отопление, так и, несмотря на систему государственных дотаций, крупными расходами на модернизацию дома и его приведение в соответствие с действующими эмиссионными нормами.
В современных новых домах эти энергетические проблемы уже решены, что, естественно, находит свое отражение в их существенно более высокой цене.
Частное коттеджное строительство теоретически может выглядеть дешевле покупки коттеджа в девелоперском проекте – как минимум, на прибыль девелопера. Однако, и оно предполагает ряд финансовых проблем, начиная с растущих цен земли и кончая высокой стоимостью строительных работ, материалов и современных энергосберегающих технологий.
Ну, и конечно, безотносительно к текущей рыночной ситуации главное при выборе частного дома или участка под строительство частного дома – местоположение. Стоит очень тщательно продумать с учетом режима работы общественного транспорта и регулярного автомобильного траффика на въезде в город и выезде из города всю ежедневную логистику жизни в загородном доме – на работу и с работы, в школу, из школы и на различные кружки и секции, в магазины, к врачам, на почту и т.д. Есть, разумеется, и много других важных факторов – площадь участка, ориентация к сторонам света, вид из окон, состояние соседних участков и домов и т.п., но транспортный вопрос в загородном доме будет оставаться главным.
Разрыв между объявляемой и фактической ценой продажи недвижимости существенно вырос
Дата: 2024-03-10 14:44:07
При необходимости продать свою недвижимость неопытные продавцы первым делом обращаются на крупные серверы в поисках подобных своему предложений и таким образом определяют «актуальную рыночную цену». Наиболее оптимистичные при этом еще слегка увеличивают свое предложение.
Мы уже неоднократно подчеркивали, что это - в лучшем случае недостаточная, а в худшем – просто ошибочная и вредная стратегия, ибо цены предложений других продавцов не слишком много говорят о реальной рыночной ситуации. Но этот путь – самый простой и самый дешевый, поэтому сотни продавцов снова и снова воспроизводят ту же ошибку.
В результате время продажи недвижимости сильно удлиняется, а из переоцененного предложения становится такой залежалый товар, что в финале квартира, дом или нежилое помещение продаются даже ниже той цены, которую можно было бы получить при ее изначальном адекватном определении.
Свой роль в повторении этой ошибки ценообразования играют и некоторые агенты недвижимости, которые из справедливого предположения, что их комиссия напрямую зависит от цены продажи, делают совершенно неправильный вывод о том, что доверенный им объект нужно предлагать максимально дорого.
Столь же ошибочны и распространенные мнения, что мол «снизить цену всегда успеем» или «пусть придет конкретный покупатель, а с ним мы уже договоримся».
Но одно дело более или менее голословно утверждать это, другое дело – оперировать фактическими статистическими данными. Такие данные нам, в частности, предлагает компания Valuo, которая профессионально занимается слежением за динамикой цен объявлений о продаже недвижимости вплоть до фактических цен сделок на основании данных кадастра. Мы сейчас не собираемся обсуждать корректность их методик «правильного» определения цен, лишь приведем накопленные и обработанные ими данные.
Итак, сотрудники компании собрали воедино сведения о более чем 38 тысячах предложений продажи квартир и домов по всей Чехии за период с 2020 по 2023 годы, у которых они имели возможность проследить всю историю от первой публикации предложения до совершения сделки. Выяснилось, что в течение 2023 года разница между первоначальным предложением и фактической ценой сделки составляла в среднем 8,42% у квартир, и 11,37% у частных домов. То есть в реальности квартиры и дома продаются за цены примерно на 10% ниже тех, с которыми они первоначально публиковались.
Интересно еще одно обстоятельство. В отрезке между 2020 и 2023 годами наблюдается отчетливая тенденция увеличения этого разрыва между ценой первого предложения и конечной ценой сделки. Так, в частности, у квартир в 2021 году в среднем первая публикация предложений была дороже сделки на 1,25%, то в 2023 – на 8,42%. У домов соответственно на 2,92% в 2021 году и на 11,37% в 2023 году.
Неудивительно, что в 2023 году время продажи объектов в среднем увеличилось вдвое и составило у квартир около 100 дней, а у домов более 4 месяцев.
В цитируемом анализе также подробно рассматриваются различия по отдельным регионам, но не будем читателей загружать множеством чисел. Общий смысл и так понятен: предложения недвижимости на продажу зачастую переоценены и далеки от рыночной реальности. Причем сегодня – в существенно большей степени, чем пару лет назад.
В целом такое поведение продавцов психологически понятно, но очевидно, что оно неправильно. Возникает законный вопрос: как же правильно определять цену продажи?
Самый простой способ – взяв в руки калькулятор, автоматически уменьшать сравнимые предложения на хотя бы 5-6%. Кстати, этот прием вполне подходит и для покупателей, которые на тех же серверах ищут предложения для покупки.
Но лучше всего воспользоваться комбинацией разных методов: и изучить рынок предложений, и рассчитать рекомендуемую цену в аппликациях типа того же Valuo, и проконсультироваться с независимыми специалистами рынка недвижимости. Главное, не стоит в вопросе ценообразования недвижимости считать себя самым умным, а всех остальных «не самыми умными».
Покупка коммерческого помещения в новостройке
Дата: 2021-09-13 19:19:53
Не так давно мы уже обсуждали вопрос о том, какие сложности теоретически могут ожидать владельца коммерческого помещения в многоквартирном доме из-за различия интересов и приоритетов обитателей квартир на верхних этажах и владельцев коммерческих помещений на первом этаже. Теперь же поговорим немного о том, с какими сложностями может столкнуться покупатель такого коммерческого помещения именно в новом жилом доме.
И здесь все дело в основном также сводится к возможной разнонаправленности интересов застройщика и будущего владельца коммерческого помещения. Надо отдавать себе отчет, что для застройщика создание в рамках девелоперского проекта коммерческих помещений не только не является приоритетной темой, но скорее представляет собой определенное обременение. Если бы территориальный план не предусматривал создания в рамках конкретного проекта и нежилых помещений, или если бы квартиры на первом этаже, построенные вместо помещений для магазинов, офисов или кафе, продавались бы также хорошо и дорого, можете быть уверены, что никто из девелоперов бы не связывался бы с нежилыми помещениями. Но это не так: квартиры на первом этаже с окнами на оживленную улицу и покупать мало кто захочет, и по нормам (шума и т.п.) они как квартиры не будут приняты в эксплуатацию, и несущих конструкций на первом этаже будет больше, чем на верхних этажах, и местная власть будет требовать от проектировщиков обеспечить новые квартиры определенным уровнем социальной инфраструктуры … Вот и приходится застройщику фактически пожертвовать частью полезной (или бесполезной) площади на первом этаже во имя целого проекта и предусмотреть там коммерческие помещения. Это все-таки выгоднее, чем делать на первом этаже парковку или помещения для хранения колясок и велосипедов.
Из сказанного следует, что на всех возможных этапах, во всех узких местах реализации проекта девелопер в первую очередь будет решать свои проблемы за счет коммерческих помещений, т.е. за счет их будущего покупателя. Если в рамках согласования будущего проекта с владельцами соседних участков кто-то выдвинет какое-нибудь совершенно абсурдное условие, например, запрет на определенный вид деятельности в будущем помещении (потому что это могло бы создать конкуренцию или просто «потому что не хочу»), девелопер охотно на все согласится, лишь бы было позволено строить квартиры. Несущие конструкции дома создадут неудобства в использовании помещения? Неважно, главное, чтобы в квартирах все было относительно удобно. Что лучше: сделать одно большое помещение (например, под супермаркет) или разделить на несколько маленьких? Не знаем и знать не хотим, сделаем так, как нам дешевле и проще. Какое задать на уровне проекта назначение коммерческих помещений? Дадим самое простое и для процесса строительства необременительное, а с остальным пусть разбирается будущий покупатель. И т.д.
Все сказанное, разумеется, не означает, что торговые помещения в новостройках не следует покупать. Просто покупать их надо с открытыми глазами и ясным планом использования. А для того, чтобы «держать глаза открытыми» и сохранять «ясное понимание», нужно представлять себе, какие происходят процессы и как решаются вопросы в утробах девелоперской компании.
Коммерческие помещения в новостройках (как, впрочем, и квартиры) обычно выставляются на рынок еще до того момента, когда они физически существуют. И это хорошо, поскольку на ранних стадиях строительства в проект еще можно достаточно безболезненно и легко внести изменения. Поэтому идеальный сценарий такой покупки предполагает, что еще в процессе строительства будущий покупатель уже будет иметь либо свое собственное представление о будущем использовании, либо – заранее понятного арендатора, который способен сформулировать свои требования к будущему помещению. Кроме того, до момента распродажи квартир и возникновения ТСЖ вопрос изменения способа использования помещения решается только с девелопером, который является владельцем всего (недостроенного) здания. Когда же дом будет сдан в эксплуатацию, и квартиры обретут своих хозяев, смена способа использования против того, что было предусмотрено первоначальным проектом, будет означать в том числе согласование с определенным (достаточно большим) процентом голосов новых соседей. Это, разумеется, задачу не упрощает.
Вернемся к девелоперу и ранней стадии строительства. Поскольку застройщик обычно не знает, как именно будут использоваться коммерческие помещения, он в своем проекте целого дома выбирает такой способ использования, который для него является наименее накладным и сложным. Например, объявляет, что здесь будет находиться «офис». Покупателю же он обычно продает помещение в состоянии shell&core, т.е. только «грубую» стройку, голый бетон. Эту часть объекта он и не сдает в эксплуатацию, записывая ее в кадастре как «недостроенное помещение». Разумеется, это отражается и в более низкой цене за метр по сравнению с законченными квартирами, и сам покупатель считается с тем, что потратит еще некоторое количество дополнительных денег на финальную отделку. Но вот чего покупатель обычно не понимает, так это то, что ему придется самостоятельно сдавать помещение в эксплуатацию. А это означает, что ему нужно будет, закончив отделку помещения, получить согласие на его использование (т.е. – и это очень важно – на соответствие проектной документации) от пожарников, СЭС, строительного управления и т.п. И вот покупателя могут ждать весьма неприятные сюрпризы.
Предположим, он решил докончить отделку помещения в соответствии с первоначальным проектом девелопера. Значит, он должен детально ознакомиться с проектной документацией. И там он может обнаружить, что для «офиса», расположенного под жилыми квартирами, нужно соблюсти определенные противопожарные требования, обеспечить определенный уровень шумоизоляции и т.п. А это может означать совершенно непредвиденные расходы, например, на очень устойчивый к пожару потолок, о которых девелопер как-то «умолчал».
Если же покупатель знает, как именно будет эксплуатироваться его коммерческое помещение, он заявит об изменении первоначального проекта под свой конкретный способ использования. В рамках сдачи всего дома всю необходимую работу за него может сделать девелопер (за дополнительные деньги, разумеется). Если покупатель займется этим после сдачи основного дома, он должен будет сам нанять архитектора, который сделает совершенно новый проект (в рамках существующих стен и окон), снова согласует его со всеми заинтересованными инстанциями, получит новое разрешение на строительство и только потом сможет начать отделку помещения. И тут снова выяснится, что для магазина или кафе в отличие от офиса нужно соблюсти совершенно другие (более жесткие) требования по пожарной безопасности, санитарии, шумоизоляции и т.п.
Так или иначе, это – дополнительное время, в течение которого помещение будет просто простаивать (о расходах на погашение ипотечного кредита в течение этого времени мы даже не говорим), и дополнительные расходы.
Еще раз повторим: все выше сказанное касается только новостроек. Коммерческие помещения в старых домах могут менять арендаторов «как перчатки», и хотя формально смена способа использования нужна, но во-первых, это обычно забота самого арендатора, а во-вторых, никто сильно с формальной стороной дела не заморачивается (если только дело не касается предприятий питания или здоровья и красоты). Вчера тут был магазин, сегодня – прачечная, завтра – офис, а послезавтра опять магазин, но другой. Пока недовольные чем-то соседи не пожалуются на «непорядок», никому нет до этого дела, и ничего и не случится. Но новостройка, которая раньше никак не использовалась – совсем другое дело.
Что следует из сказанного?
Во-первых, при покупке строящегося коммерческого помещения нужно очень внимательно и подробно ознакомиться с проектной документацией девелопера и отчетливо понимать, что ждет будущего покупателя в рамках достройки и сдачи помещения в эксплуатацию.
Во-вторых, не стоит покупать такие помещения «спекулятивно», т.е. не имея в руках конкретного арендатора. Лучше сначала заранее собрать запросы потенциальных арендаторов, а потом уже подбирать под них подходящее помещение и согласовывать свою покупку с ними.
В-третьих, нужно сделать все возможное, чтобы вопросы доделки помещения под конкретный способ использования были решены еще до окончания строительства. Тогда это можно сделать в кооперации с девелопером в рамках общей сдачи объекта в эксплуатацию. Все, что будет решаться и делаться позже, будет гораздо более сложно и дорого.
Наконец, далеко не всякий коммерческий субъект является подходящим арендатором такого нового помещения. Точнее, подходящим является такой арендатор (как правило, сетевой), который хорошо знает все тропинки в этом темном лесу сдачи помещения в эксплуатацию, располагает соответствующими специалистами и ресурсами для доведения недостроенного помещения до нужной кондиции, не боится этого и способен взять все эти заботы на себя (хотя бы и за цену временных скидок с аренды, арендных каникул и т.п.). Неподходящий же арендатор повесит все эти заботы и расходы на владельца помещения.
В заключение. Коммерческие помещения в новостройке могут быть очень интересной, стабильной и доходной инвестицией. Однако, для того, чтобы в полной мере воспользоваться всеми плюсами такой инвестиции, надо хорошо понимать все сложности и риски, и каждую такую сделку заранее очень тщательно прорабатывать. Тогда вполне можно будет избежать неприятных неожиданностей и лишних расходов денег, нервов, времени и сил.
Аренда жилья в большинстве регионов Чехии стала более экономически привлекательной, чем ипотека
Дата: 2021-05-06 12:03:52
Еще 3-4 года назад было очевидно, что многолетняя выплата ипотеки – дело более выгодное, чем долговременная аренда жилья. Во всяком случае в контексте сравнения ежемесячных расходов на ипотеку и аренду (разумеется, при прочих равных – площадь и состояние квартиры, местоположение и т.п.). Лучше всего это было видно на буме инвестиций в квартиры: частный инвестор вкладывал примерно 15-20% собственных средств, покупал с помощью ипотеки на 20-25 лет квартиру в Праге и сдавал ее в аренду. Доход от аренды обычно не только полностью покрывал расходы на ежемесячную выплату кредита, но во многих случаях еще и приносил небольшой (1,2-2 тыс. крон в месяц) дополнительный доход. На эту тему у нас даже была в 2017 году пара тектов, где утверждалось, что ипотека выгоднее аренды.
Теперь же не только в Праге, но и в большинстве регионов Чехии ситуация радикально изменилась. Сегодня покупатель «средне-статистической» 60-метровой квартиры в Праге с ипотекой на 20 лет и минимальной (10%) долей собственных средств заплатит ежемесячно примерно 27 тыс. крон, т.е. на 11 тыс. крон больше, чем арендатор такой же квартиры (16,5 тыс. крон).
Но не стоит забывать, что Праги – это все-таки специфический регион, где разрыв между ценами покупки и аренды жилья экстремальный. Если же взять Чехию в целом и в среднем, то аренда «среднестатистической» квартиры обойдется сегодня примерно в 15 тыс. крон, а выплата 20-летнего кредита с 10%-м первоначальным взносом за аналогичную квартиру составит на 4-5 тыс. крон в месяц больше.
Таким образом, если раньше арендное жилье было в основном уделом тех, кто не имел достаточного дохода и первоначального капитала для получения ипотечного кредита, то теперь и в обозримом будущем все больше жителей Чехии будет выбирать вариант долговременной аренды жилья из чисто экономических соображений – им просто не будет хватать фактических месячных доходов на выплату ипотеки.
Из этого следует, что инвестиционный спрос на квартиры будет уменьшаться, и на этом рынке постепенно останутся только те инвесторы, которые смогут позволить себе ежемесячно доплачивать за кредит деньги из своего кармана сверх получаемого от аренды купленной в кредит квартиры дохода, а спрос на арендное жилье будет расти, ибо все меньше людей сможет позволить себе приобретать квартиры в собственность.
Разумеется, контекст принятия решения о покупке или аренде недвижимости более сложен и многогранен, чем простое сравнение ежемесячных расходов на выплату кредита и аренду. Тут действует и фактор ожидаемой динамики цен жилья в долгосрочной перспективе, и личные перспективы (через 20 лет я выйду на пенсию и буду иметь ликвидный актив в виде выплаченной и выросшей в цене недвижимости), и семейная ситуация (покупкой квартиры в кредит сегодня мы заложим основы материального благополучия детей и внуков), и долговременные перспективы развития того или иного города, района и т.п.
Тем не менее, планируя инвестицию в недвижимость в Чехии, стоит учесть и эти обстоятельства: существенную разницу в расходах между ипотекой и арендой, ожидаемый стабильный рост спроса на аренду жилья, постепенное уменьшение спроса на собственное жилье … С нашей точки зрения (и мы в последнее время это многократно повторяли) на сегодня для инвестора со средствами в объеме около 0,5-1,5 млн. евро наиболее привлекательной инвестиционной темой являются доходные дома в перспективных региональных центрах. Они дают как возможность стабильного арендного дохода, так и возможность его увеличения с помощью реконструкций, надстроек, пристроек и т.п., а в будущем – частичной или полной распродажи в розницу (если ситуация поменяется и спрос на собственное жилье снова возрастет).
В заключение остается назвать те области Чехии, где на сегодня из-за относительно низких цен квартир ипотека остается более экономически привлекательной, чем аренда жилья. Это области Северной Чехии (Усти над Лабем, Мост, Литвинов, Хомутов) и Северной Моравии и Силезии (например, Острава). Однако, и в этих регионах цены жилья растут достаточно быстро.
Экономический смысл инвестиций в реконструкцию недвижимости
Дата: 2020-12-10 14:36:34
Для любого инвестора в недвижимость является привлекательной возможность извлечения из объекта добавленной стоимости. Но при рассмотрении конкретных предложений покупки недвижимости под реконструкцию (перестройку, расширение, перепланировку и т.п.) возникают обычно два вопроса:
- где гарантия, что дополнительные вложения в ремонт сделают будущую цену недвижимости такой, чтобы она с прибылью покрывала сумму расходов на приобретение и ремонт?
- сколько времени я буду возвращать в виде аренды только вложения в реконструкцию?
Понятно, что первый вопрос задается при «девелоперском» подходе (купить, отремонтировать, продать с прибылью), второй – при более долговременном и консервативном подходе (купить, отремонтировать, сдать в аренду, в будущем продать). И зачастую поиск ответов на эти вопросы приводит к тому, что предложение отбрасывается инвестором как слишком рискованное и непрозрачное.
Приведем ниже пару конкретных примеров того, что ответ на эти вопросы можно искать под несколько другим углом зрения. Все «имена и названия» изменены, но все цифры правдивы.
Пример 1. Инвестор приобрел достаточно большой полифункциональный (торговые, офисные и жилые помещения) доходный дом в среднем по величине и значению городе Чехии за 33 млн. крон. В здании среди прочего был пустующий офис 67 м2, который инвестор решил переделать в квартиру (т.е. оборудовать кухню и санузел, перепланировать помещение под удобство жилья, полностью заменить электропроводку, сделать новые полы и потолки и т.п.). Инвестиция на реконструкцию составила около 350 тыс. крон, т.е. чуть более 1% от общей цены здания. После реконструкции новая квартира была сдана в аренду за 9,5 тыс. крон в месяц. Можно сказать: вложение инвестора в ремонт квартиры будет возвращаться ему 36 месяцев, только через 3 года оно начнет приносить прибыль.
Но можно посмотреть на эти цифры иначе. Арендный доход всего здания до этой сдачи квартиры в аренду составлял около 177 тыс. крон. Таким образом, отремонтированная квартира добавила к доходу 5%. Еще раз: дополнительно вложено было 1%, достигнутое увеличение арендного дохода – 5%.
Пример 2. Другой инвестор приобрел в подобном по величине и значению городе многоквартирную виллу (8 квартир) за 13,5 млн. крон. В момент приобретения дом приносил доход в размере 680 тыс. крон в год (57 тыс. в месяц). Среди прочего, там была одна большая квартира, которая сдавалась в аренду за 10 тыс. крон в месяц. Инвестор расторг договор аренды этой квартиры и занялся ее капитальным ремонтом с разделением на 2 квартиры меньшей площади. Расходы на ремонт составили примерно 1,2 млн. крон, т.е. около 9% первоначальной инвестиции. В результате каждая из двух возникших новых квартир была сдана в аренду за примерно 10 тысяч крон. Следовательно, арендный доход вырос с 57 тысяч в месяц до 67 тыс. крон или с 680 тыс. крон в год до 800 тыс. крон, т.е. на 17%. Дополнительная инвестиция в объеме 9% дала прирост дохода на 17%.
Пример 3. Инвестор приобрел частный дом в крупном краевом центре Чехии за 6,5 млн. крон. Состояние его было таково, что «без слез не взглянешь». Правда, район для жизни вполне подходящий – зеленый, популярный, без панельной застройки и проблемных обитателей. Инвестор в настоящий момент заканчивает тотальную реконструкцию (от первоначального дома остались только внешние стены и крыша) и доделывает там три двухкомнатные квартиры. Объем вложений в ремонт составил около 3 млн. крон. Сейчас дом выставлен на продажу за 12 млн. крон, т.е. прибыль должна составить около 25% на вложенный капитал. В пересчете на годовую доходность (весь цикл никак не занял более 2 лет) это составит не менее 12% годовых. Если покупатель дома сдаст эти квартиры в аренду, он будет получать примерно 4,5% годовых (что для дохода от аренды квартир в Чехии – более чем приемлемый экономический результат).
На этих примерах мы хотим показать, что дополнительные инвестиции в улучшение и развитие недвижимости способны давать существенно больший эффект на стороне доходов, чем рост расходной части. Безусловно, любой такой проект связан не только с дополнительными затратами, но и с дополнительными рисками, трудом и усилиями, тщательным расчетом и проектированием, но экономический смысл во всем этом безусловно есть. Последний же пример говорит о том, что и будущая стоимость улучшенного объекта в результате таких дополнительных вложений возрастает непропорционально затратам. Ведь для любого будущего более консервативного инвестора и повышенный арендный доход, и отсутствие необходимости собственного труда и собственных дополнительных затрат является легитимным обоснованием более высокой цены объекта.
Коммерция и ТСЖ – подводные камни сожительства
Дата: 2020-08-12 15:56:16
Нежилые помещения на первых этажах многоквартирных домов выглядят привлекательно. С инвестицией в такие помещения связано много преимуществ. Во-первых, это обычно дешевле (в абсолютных деньгах), чем приобретение самостоятельного здания хотя бы уже потому, что тут покупается существенно меньшая площадь. Во-вторых, такое помещение, как правило, находится в крупном городе, где есть население, транспорт и другие предпосылки успешного функционирования торгового или офисного помещения. В-третьих, доход от сдачи в аренду коммерческого помещения потенциально выше дохода от сдачи в аренду квартир. Ну, а уж если покупатель намеревается в таком помещении вести собственный бизнес, то остается только выбрать наиболее подходящее место …
Однако, как показывает опыт, владение коммерческими помещениями в составе более крупных жилых домов и жилых комплексов имеет свои негативные стороны и риски. Прежде всего, это связано с тем, что владелец коммерческого помещения становится членом товарищества собственников жилья (ТСЖ), где, во-первых, интересы нежилой части и интересы владельцев квартир (жильцов) не всегда обязаны совпадать, а во-вторых, владелец нежилой части здания обычно оказывается при любом голосовании в меньшинстве. Одновременно его доля на общих частях здания зачастую существенно больше, чем доля совладения каждой отдельной квартиры в доме, поэтому (в-третьих) любые расходы на ремонт или модернизацию общего домового хозяйства окажутся более ощутимыми, чем для большинства владельцев квартир в доме.
Приведем несколько типичных примеров.
ТСЖ решает на своем собрании, что для реализации будущих планов улучшения дома (ремонт крыши, строительство или реконструкция лифта, ремонт фасада и пр.) нужно увеличить взносы в фонд реконструкции. Например, вдвое – с 10 крон за м2 на 20 крон. Для квартир с площадями 50-70 м2 это решение означает увеличение ежемесячных отчислений в фонд реконструкции в сотнях крон. Для коммерческого помещения на 1 этаже с площадью, скажем, 150-200 м2 это уже означает увеличение в тысячи крон.
Еще хуже выглядит история с решениями собрания о внеочередных одноразовых взносах в фонд реконструкции. Такое часто бывает в аварийных случаях (сломался лифт, потекла крыша). Но нередко такая ситуация возникает и в домах, в которых девелопер провел «капитальную реконструкцию» и распродал жилые и нежилые помещения. Вскоре после завершения распродажи выясняется, что такой девелопер «забыл» поменять канализационные трубы, заменить лифт или обновить вентиляционную систему. В фонде реконструкции новые владельцы жилых и нежилых помещений еще не успели накопить нужные для доведения дома до рабочего состояния средства, и наилучшим решением им представляется одноразовый внеочередной взнос.
И, хотя владельцу коммерческого помещения с отдельным входом нет никакого дела ни до лифта, ни до крыши, ни даже до фасада, его голос представляет собой меньшинство, а требуемая с него сумма (исходя из принадлежащих ему метров) достаточно велика и измеряется в десятках или даже сотнях тысяч крон. К тому же он не может получить эти деньги с арендатора своего помещения, ибо по закону тот совершенно не обязан покрывать расходы владельца помещения на реконструкцию общих частей дома.
Теперь представьте себе обратную ситуацию: владельцу коммерческого помещения нужно, чтобы ТСЖ сделало столь же дорогостоящий ремонт какой-то общей части дома, которая имеет непосредственное отношение к качеству и состоянию его коммерческого помещения. Например, решило вопрос гидроизоляции фундамента, без которой в помещение постоянно проникает сырость. Будьте уверены, что собрание собственников решит, что это - не вопрос первоочередной необходимости и в лучшем случае поставит его решение в инвестиционный план на «следующую пятилетку».
Кроме финансовых проблем ТСЖ способно испортить владельцу коммерческого помещения в жилом доме жизнь и в административной области. Вот пара типичных примеров.
В коммерческое помещение приходит новых арендатор, для деятельности которого требуется так называемое «изменение способа использования». Скажем, раньше здесь был «магазин», а теперь будет медицинский кабинет, парикмахерская, кафе или что-то другое. Кроме согласования с СЭС, пожарными и прочими инстанциями нужно также получить согласие 75% голосов совладельцев дома. Можете быть уверены, что не менее половины хозяев квартир вы либо не найдете, либо они будут против того, чтобы в «их» доме было именно такое предприятие, либо будут выдвигать какие-то нереальные условия своего согласия. И никто ничего с этим не сможет поделать.
Нечто подобное может случиться и в более простых и совершенно невинных случаях. Так, например, как-то раз наш клиент хотел установить в витрине своего коммерческого помещения … банкомат. Помещение – его, витрина – его. Однако, это есть вмешательство во внешний вид фасада, требуется согласие совладельцев общих частей дома. И что вы думаете? Практически все владельцы квартир (которые, к слову сказать, по большей части сдавали свои квартиры через AirBnB) были категорически против. Что уж говорить про ресторан, продуктовый магазин или что-то подобное?
Кстати, об AirBnB и подобных сервисах краткосрочной сдачи в аренду. Тут ТСЖ даны очень большие права вмешиваться в такого рода коммерческое использование недвижимой собственности вплоть до полного запрета подобного использования квартир. Но запрет – мера крайняя и не слишком частая. Обычно ТСЖ создает своим предприимчивым соседям такие невыносимые условия в виде повышенных платежей за вывоз мусора, уборку подъездов, использование лифта и т.п., в виде бесконечных жалоб на шум и беспорядок, что предприниматели в области краткосрочной аренды скорее склонны купить собственный многоквартирный дом, чем связываться с соседями …
Еще один типичный аспект противоречий между коммерческим использованием части жилого дома и соседями-жильцами – строительство мансардных квартир на чердаках существующих домов. На бумаге все выглядит очень заманчиво: купить за «копейки» никому не нужный чердак в хорошем районе, согласовать проект строительства нескольких квартир, заплатить подрядчику и распродать квартиры в розницу с прибылью. Однако, в реальности для этого нужно получить согласие всех (!) совладельцев квартир в доме. А это (см. выше) может занять годы и не кончиться ничем. Достаточно одного несговорчивого соседа, чтобы превратить отличный инвестиционный проект в ад на земле.
В общем подобных примеров можно привести много. Задача совершенно не в том, чтобы напугать потенциального инвестора или отговорить его от каких-то планов и покупок. Мы лишь хотим, чтобы наши клиенты шли в реализацию своих замыслов с открытыми глазами. Некоторые потенциальные опасности можно выявить уже на фазе предварительного рассмотрения инвестиционных предложений. И нужно сказать, что наши более опытные клиенты все чаще предпочитают сделать более дорогое приобретение, но купить самостоятельный объект (торговый, офисный или многоквартирный), где владельцу не будет нужно оглядываться на соседей-совладельцев с совершенно отличными интересами.
Время менять инвестиционную стратегию?
Дата: 2020-05-07 16:40:41
Заграничных консервативных инвесторов в чешскую недвижимость можно условно разделить на две группы: тех, кто предпочитает приобретать квартиры для сдачи в аренду, и тех, кто ищет нежилые (торговые, офисные или складские) помещения. Инвесторы первой группы обычно привлекает «понятность» вложения в квартиру, долговременная перспектива сохранения и роста стоимости и ликвидность (квартиру всегда можно достаточно быстро продать). Представители второй группы ожидают от своей инвестиции, прежде всего, более высокой доходности на вложенный капитал.
Однако, наступающие время от времени экономические кризисы - и теперешний коронавирусный не является исключением – может заставить пересматривать подходы. Вдруг оказывается, что коммерческая недвижимость может стать проблематичной: арендатор-предприниматель может быть не способен возобновить деятельность в прежних рамках (в худшем случае вообще обанкротится), и потребует значительного снижения аренды, а найти на его место нового может оказаться непростой задачей. У квартир же напротив: неясная экономическая перспектива снижает спрос на собственное жилье и повышает спрос на аренду. Кстати говоря, практически полное (будем надеяться – временное) прекращение туристических, трудовых и студенческих заграничных потоков оптически привело к резкому снижению цен аренды квартир, но это касается только специфического сегмента кратковременной аренды и в основном ограничено узким центром Праги. Во всех же других районах Праги и городах Чехии с уровнем цен аренды жилья ничего драматического не происходит.
Одновременно при любом экономическом кризисе цены недвижимости хотя бы на некоторое время перестают расти. Поскольку лидером бурного роста цен последних лет были именно квартиры (прежде всего, конечно, в Праге), то именно в этой части рынка следует ожидать наиболее заметных ценовых коррекций.
Так что, может получиться, что квартиры для долговременной аренды могут в данный момент оказаться не только более надежным, но и более прибыльным объектом инвестирования в недвижимость.
Для достаточно финансово сильных инвесторов решением может стать доходный дом или пакет квартир в одном доме или одном жилом комплексе. В свое время (в начале 2016 г., материал назывался «Доходные дома как хит лихорадки на рынке недвижимости») мы уже обсуждали достоинства и недостатки доходных домов и правила, которыми следует руководствоваться при выборе такого типа объекта. Есть основания ожидать, что в ближайшее время спрос инвесторов на доходные дома снова возрастет.
Некоторые обязанности при продаже недвижимости
Дата: 2019-10-10 14:12:26
Если вы думаете, что, продав недвижимость в Чехии, можно о ней забыть, вы ошибаетесь. Хотя продавцу недвижимости не нужно (как это было раньше) подавать декларацию по налогу с продажи, у него остаются некоторые обязанности.
1. Хотя договор страхования недвижимости автоматически прекращает свое действие при переходе недвижимости новому владельцу, страховая компания об этом факте не знает. Поэтому, ее нужно после продажи известить письмом, приложив к нему подтверждающий факт продажи документ (лучше всего, уведомление из кадастра о проведении новой записи) и потребовать возврат неиспользованной части страховки. Кроме возврата части страховых денег вы, таким образом, защитите себя от ситуации, когда страховая автоматически предпишет вам оплату на следующий год, а в случае ее неоплаты будет ее всячески добиваться.
2. Продав недвижимость, вы также не обязаны больше платить за нее налог на недвижимость. Однако, как ни странно, налоговая этого не знает. Следовательно, нужно налоговую об этом известить. Мы уже раньше об этом писали. Если же у вас в собственности несколько объектов недвижимости, а продали вы лишь некоторые из них, нужно снова подать декларацию с новыми данными.
3. Не исключено, что коммунальные услуги по проданному объекту оплачивались вами формой постоянного приказа, инкассо со счета или т.н. SIPO (системой интегрированных платежей). В таком случае желательно не забыть эти приказы или разрешения прямого инкассо отменить у себя в банке.
Ипотека, аренда и средняя зарплата - часть 2.
Дата: 2019-06-12 18:03:02
Опубликована любопытная статистика сравнения расходов на выплату ипотеки и расходов на аренду аналогичного жилья в связи со средней зарплатой в различных регионах Чехии. В качестве базы для сравнения была взята «стандартная» трехкомнатная квартира площадью 70 кв.м. Ипотека на такую квартиру бралась как кредит в объеме 80% стоимости со ставкой 2,91% годовых с выплатой в течение 20 лет и фиксацией на 5 лет. Данные – по состоянию на июнь 2019 г.
Картина выглядит следующим образом. В Праге снимать такую квартиру выйдет почти что вполовину (точнее на 42%) дешевле – если аренда квартиры будет стоить примерно 20 тысяч крон в месяц, то выплата ипотеки – 28,4 тыс. крон. А это, между прочим, – более 90% чистой средней зарплаты жителей Праги.
Во всех остальных городах и регионах Чехии ситуация прямо противоположная – снимать квартиру дороже, чем выплачивать за нее ипотеку. И выплата ипотеки составляет обычно в районе трети средней зарплаты данного города или региона. Исключением является Брно, где выплата ипотеки съест 70% средней зарплаты. Но есть и регионы с особо низкими ценами квартир, где выплата ипотеки составляет не более 20% средней зарплаты. Например, в Усти над Лабем.
В то же время в этих регионах расходы на аренду квартиры составляют около половины среднего месячного дохода. Подобная разница существует, например, в Либерце или Остраве.
Чем и кому могут быть полезны эти сведения? Прежде всего, тем, кто приобретает квартиры в Чехии в качестве инвестиции с целью получения от них арендного дохода. Традиционно инвесторы стремятся покупать квартиры в Праге – как наиболее ликвидные и с наилучшей перспективой роста стоимости. Однако, они должны понимать, что сегодня доход от аренды квартиры в Праге скорее всего (конкретная квартира – не среднестатистическая) не будет покрывать расходы на выплату ипотеки. С другой стороны, спрос на аренду квартир в Праге будет в обозримой перспективе стабильно высоким, поскольку многие потенциальные покупатели жилья просто не могут позволить себе ипотеку.
Одновременно покупка такой инвестиционной квартиры не в Праге, а в любом другом городе Чехии (тут, конечно, тоже надо выбирать с умом) может быть с экономической точки зрения существенно более привлекательной: купить квартиру можно существенно дешевле, выплата ипотеки будет с лихвой покрываться относительно высокой арендой, и еще останется. Но и рынок аренды будет меньше, ведь и местным жителям выгоднее выплачивать ипотеку, чем платить существенно более высокую аренду.
Разумеется, самих про себе этих усредненных данных недостаточно для принятия инвестиционных решений, в дело вступает множество других факторов. Но важно, что по-прежнему действует наша давняя рекомендация: инвесторы, обратите внимание на некоторые другие города Чехии, где соотношение между ценой приобретения и возможным доходом от аренды может быть существенно более интересным, чем в Праге.
Продажа банковской недвижимости в тендерах
Дата: 2019-05-29 17:11:50
Некоторые крупные чешские банки время от времени продают принадлежащие им здания в различных городах Чехии с тем, что сам банк останется после продажи в части здания в качестве арендатора. Такие продажи осуществляются в форме тендеров. Однако, правила этих тендеров и – главное – процессы принятия банками решения по результатам этих тендеров настолько непрозрачны, что отпугивают многих потенциальных инвесторов. Далеко не каждый хочет тратить время и усилия на подготовку ценового предложения, вести переговоры с кредитующими организациями на тему финансирования возможной будущей покупки и переводить организатору тендера приличный залог (разумеется, возвратный, но все-таки) без понимания того, кто и как будет рассматривать его предложение и принимать по нему решение, без уверенности в том, что банк по ходу дела не поменяет условий будущей аренды (по площади, деньгам или срокам) или вообще не выберет в качестве покупателя никого. Словом, у банков в руках все «козыри», у претендентов – ничего, кроме надежды.
Тем не менее, я уже не в первый раз вижу на рынке выставляемые на продажу здания, которые год или два назад были предметом тех самых тендеров. Во всех случаях продавцами выступает уже вовсе не банк, а цена – существенно выше той, которую я в свое время рассчитывал в качестве «разумной» для предложения в банковском тендере.
Это означает, что тендеры все-таки проходят, у них есть победители, и эти новые владельцы недвижимости потом перепродают купленные в тендерах объекты. Очевидно, не в убыток себе. Следовательно, они выиграли в тендере с той самой «разумной» или еще более низкой ценой и стали собственниками зданий, расположенных обычно в самых лучших местах чешских городов и городков с – по крайней мере – одним надежным арендатором. Не исключено также, что они приложили некоторые дополнительные усилия к тому, чтобы повысить привлекательность своих приобретений: сделали, если нужно, некоторый ремонт, нашли на пустующие помещения новых арендаторов и т.п.
Одно из возможных объяснений этого явления может состоять в том, что имеет место нечестная игра, сговор между теми, кто в банке принимает решение о продаже недвижимости за определенную относительно низкую цену, и теми, кто потом перепродает эти объекты по более высокой цене. Но, возможно, все гораздо проще: тот, кто не боится рисковать тратить время и силы на участие в тендерах, получает за это добавленную стоимость при перепродаже на открытом рынке по классической схеме. В таком случае «консервативный инвестор» просто заплатит дороже и получит меньшую доходность за то, что избежал хлопот и нервов.
Что следует из этого наблюдения? Во-первых, что участвовать в тендерах по продаже банковской собственности, вероятно, все-таки имеет смысл. Во-вторых, для тех, кто так не считает, остается возможность купить ту же самую недвижимость на худших финансовых условиях, но без всяких хлопот и рисков. Каждый может выбрать подходящую стратегию.
Как определяется площадь квартиры?
Дата: 2019-04-05 09:22:07
На первый взгляд - наивный вопрос, при ближайшем рассмотрении – не такой уж простой.
Прежде всего, надо понимать, что система жилищной документации в Чехии совершенно не похожа на принятую в России или других странах бывшего СССР. Никаких «справок БТИ» (как, впрочем, и самих бюро технической инвентаризации) в Чехии просто не существует. Кроме того, сами законы Чехии зачастую настолько либеральны (и одновременно невнятны), что это легко может сбивать иностранцев с толку. Да что там иностранцев; и сами чехи, читая объявления о продаже или аренде квартир не всегда могут докопаться до правдивых фактов и сведений о площади предлагаемых помещений. Ну, и наконец неписанные правила, традиции и привычки чешской жизни сильно отличаются от того, к чему привыкли жители других стран.
Пойдем, однако, по порядку. Первые официальные сведения о площади квартиры можно почерпнуть из выписки из кадастра недвижимости. Правда, там напрямую площадь той или иной квартиры не указана, указывается лишь идеальная доля квартиры на общих частях здания (крыше, фундаменте, фасаде, лестницах и т.п.). Эта идеальная доля выражается дробью, в числителе которой площадь конкретной квартиры, а в знаменателе – площадь всего дома. Таким образом, можно составить себе представление о зафиксированной в кадастре недвижимости площади интересующей нас квартиры. Правда, тут есть одно но: нигде не определено, что площадь дома и квартиры должны записываться в фактических числах. Авторы этих соотношений могут руководствоваться удобством пересчета и принять, например, общую площадь дома, фактически составляющую, например, 1753 м2 за 1000 (10 000, 20 000 и т.п.). Тогда квартира площадью, скажем, 87,65 м2, доля которой на общих частях дома составляла бы 8765/175300, может в кадастре иметь запись 50/1000. Более того, на выписке из кадастра на квартиру может быть указано одно соотношение, а на выписке всего дома – другое, ведь соотношение остается тем же самым. Только вот информации о площади нам это не дает.
Но, спросите вы, кто предоставляет в кадастр сведения о размерах помещений, соотношениях и долях? И это – правильный вопрос. Основополагающим документом для записи в кадастре является так называемая «декларация собственника», объемный документ, в котором подробно расписаны все помещения и их назначение (квартира, нежилое помещение, гараж и т.п.). У новостроек его создает и подает в кадастр застройщик, у старых домов этот документ делает владелец (частный собственник, муниципалитет или кооператив перед приватизацией). Так что, если хотите точно выяснить площадь приобретаемой квартиры, читайте декларацию. Там вы узнаете не только общую площадь квартиры, но и конкретные размеры всех составляющих ее помещений.
Сложность в том, что этот документ надо либо специально запрашивать в кадастре или просить у домовладельца (ТСЖ или управляющей компании). Поэтому обычно «подкованный» покупатель просит вместо этого продавца показать предыдущий договор купли-продажи или другой документ, на основании которого он был записан в качестве собственника в кадастре. Обычно данные о предмете купли-продажи копируются из декларации собственника и потом при каждой следующей перепродаже или сдаче в аренду кочуют из договора в договор.
Еще один способ выяснения действительной площади квартиры - предписание управляющей компании по коммунальным платежам. Поскольку некоторые платежи (в том числе - фонд реконструкции) рассчитываются из метров, то можете быть уверены, что там в этом предписании все посчитано весьма точно, причем там мы найдем не только \"общую площадь\" для расчета взносов в ремонтный фонд, но и \"отапливаемую площадь\" (для расчета расходов на отопление).
Проблема на этом пути может быть лишь в том, что этот документ вам может предоставить либо сам продавец (который может не очень этого хотеть), либо управляющая компания, которая вообще не обязана предоставлять такого рода информацию третьему лицу.
Дополнительным источником информации о фактической площади квартиры может быть местное управление строительства, где по идее (если не было наводнений, пожаров и т.п. форс-мажорных обстоятельств) хранится все строительная документация по каждому дому. Каждый дом однажды принимался в эксплуатацию после его строительства или капитального ремонта, и у местной власти в архиве хранится документ о фактической реализации, где точно даны все размеры, высоты и т.п. И познакомиться с этими материалами может любой человек с улицы. Правда, и тут нас могут ждать сюрпризы. Дело в том, что большинство внутренних переделок в квартирах (пока это не касается несущих конструкций и вообще общих частей дома) требует лишь заявительного режима, т.е. де-факто можно перенести кухню ванную, ванную в спальню, а в кладовке оборудовать дополнительный санузел без всяких согласований и разрешений. Это весьма удобно, только вот следов в архиве управления строительства об этом не останется. Не останется и заявления о планируемой реконструкции, большинство хозяев в таких случаях не заморачивается излишней бюрократией.
Но, даже узнав площадь квартиры из декларации собственника или из документов управления строительства, мы еще не имеем полного и точного представления. Тут надо понимать несколько обстоятельств, относящихся как к юридической стороне вопроса, так и к области привычек и традиций.
Во-первых, в Чехии почти что нет разделения на понятия «жилая площадь» и «общая полезная площадь» (почему «почти нет», объясним чуть дальше). Вся площадь квартиры является и жилой, и общей. Т.е. санузел, коридор и т.п. – это все жилая площадь.
Во-вторых, некоторые вещи в жилую площадь входят, а некоторые нет, и искать тут какую-либо логику бессмысленно. Так, например, кладовка в подвале в общую площадь входит, а балкон или терраса – не входят. Это, впрочем, не мешает ни девелоперам, ни маклерам в своих рекламных материалах «незаметно» завышать площадь квартиры, складывая в одну кучу и балкон, и подвал, и еще лужайку (если у квартиры таковая имеется).
В-третьих, так называемый Новый гражданский кодекс (закон №89/2012 Sb.) предусматривает, что в площадь квартиры входит не только «полезная» площадь, но и «бесполезная», а именно – та площадь, которая приходится на внутренние перегородки и стены. Иначе говоря, квартира фактической площадью, скажем, 60 м2 по кодексу является квартирой с площадью, например, 63- 64 м2. Вы этих метров не видите, пользоваться ими не можете, но они у вас есть под стенами. Снесите ненесущие стены (несущие стены являются общими частями дома) и получите законные лишние метры площади. Как раз в связи с этим мы выше говорили о том, что различия между общей и жилой площадью почти нет. В данном случае было бы уместно говорить о жилой площади как о полезной, а об общей как о той, в которую входит и бесполезная толщина стен.
Из сказанного следует несколько выводов.
1. Не стоит слишком доверчиво относиться к тем числам, которые предлагают в своих объявлениях продавцы и их агенты по недвижимости. Эту информацию надо воспринимать как примерную и ориентировочную. Надо смотреть на квартиру реально и решать, устраивает ли вас ее площадь для ваших целей, а какой она окажется по документам в конце концов не так уж важно.
2. Отношение к цене продажи или аренды конкретной квартиры через перерасчет в цену за метр площади имеет свои лимиты и не является безусловным, поскольку сама информация о площади во многих случаях весьма приблизительна. И здесь мы рекомендуем смотреть на квартиру в целом, на ее планировку, местоположение, состояние, дополнительные бенефиты в виде гаража, вида из окна и т.п. и решать для себя, стоит ли данное предложение тех денег, которые хочет продавец.
3. Выяснить фактическую площадь можно, но для этого надо произвести несколько специальных действий (и, возможно, некоторые из них - в обход продавца).
По горячим следам
Дата: 2018-08-21 11:09:23
У полицейских есть понятие «раскрытие преступления по горячим следам». Смысл в том, что чем больше проходит времени между совершением преступления и проведением следственных действий, тем ниже шансы на раскрытие.
Нечто подобное, как мы часто замечаем, происходит и при продаже или сдаче в аренду недвижимости. Чем больше проходит времени от первой публикации предложения, тем ниже шансы того, что объект удастся продать или сдать на хороших условиях.
Разумеется, аналогия весьма условна. Однако, эффект «остывания» предложения имеет место.
Для предложения объекта недвижимости на рынке существует счетное количество путей: интернет – специализированные поисковики, социальные сети и сайты агентств, наружная реклама (например, вывеска «Квартира на продажу» на фасаде), прямая адресная рассылка потенциальным покупателям или представляющим их агентствам, газетная и журнальная публикация … Пожалуй, все. Все эти каналы более или менее ограничены во времени. Потенциальные покупатели в поисках нужного варианта достаточно интенсивно и систематично просматривают интернет, агенты знакомятся с присылаемыми предложениями в течение нескольких дней, газеты и журналы люди читают только «свежие», а под окнами дома, на котором вывешено объявление о продаже квартиры ходят в общем каждый день одни и те же люди – жители или работники данного района. В результате в течение одной-двух недель с предложением знакомится основная масса потенциальных покупателей. И результат должен был бы проявиться в виде откликов и вопросов, из которых выкристаллизуется пара-тройка действительных претендентов.
Да, можно рассчитывать на то, что однажды к соседям приедут в гости друзья из другого района или города, что потенциальный покупатель предлагаемой недвижимости начнет свои поиски только через пару месяцев после публикации предложения, случайно окажется на вашей улице или однажды сядет в самолет на рейс Москва-Прага, где от нечего делать начнет листать журнал с рекламой продажи нашей недвижимости … Действительно, иногда случается и такое, но, согласитесь, это не путь. Ни охотник, ни рыбак не рассчитывает на добычу или улов на основании веры в везение.
Поэтому если потенциальные покупатели не проявляются в течение, максимум, первого месяца, шансы на их появление начинают уменьшаться примерно с той же скоростью, с какой уменьшаются с течением времени шансы на раскрытие преступления.
Тут продавец должен задуматься: то ли он обращается со своим предложением недвижимости не к тем группам (не теми каналами), то ли само предложение обладает дефектами, главным из которых обычно является неадекватно высокая цена.
Выяснить это достаточно просто: если есть звонки, мейлы и вопросы потенциальных покупателей, если есть просмотры, но нет реальной сделки – дело, очевидно, в самом предложении. Грубо говоря, мы предлагаем неликвид. Если же на предложение никто или почти никто не реагирует, то либо предложение плохое, либо оно почему-то проходит мимо потенциальных покупателей.
На наш взгляд, интернет (в Чехии есть 1-2 крупных поисковика, которыми пользуются все и всегда), реклама на самой недвижимости (некоторые агентства также используют уличную рекламу в данном районе) и адресная рассылка в значительной степени покрывают аудиторию потенциальных покупателей или арендаторов. Все остальное носит вспомогательный характер. Поэтому за редким исключением (действительно некоторые объекты недвижимости настолько специфичны, что клиента на них нужно дожидаться иногда и годы) объяснение, что предложение не встречается с целевой аудиторией, не срабатывает. Проблему скорее всего нужно снова искать в самом предложении, прежде всего, в цене.
Правда, поскольку владелец недвижимости обычно рассматривает коррекцию цены как последнее средство, агентам приходится идти на различные уловки и изменения в стратегии презентации. Так, например, некоторые маклеры, видя, что предложение не вызывает реакции, намеренно удаляют его и через некоторое время публикуют снова как «новое».
Из сказанного также следует, что с теми появившимися потенциальными покупателями (обычно их количество составляет 1-3) продавец должен вести себя «правильно». Не надо думать, как герой одного старого анекдота, что «тот, кто мои помидоры купит, спит еще» или, как герой другого анекдота, который эмигрировал в Америку с мыслью, что «там деньги на земле валяются», а увидев в аэропорту на полу доллар, сказал «не с первого же дня работать». Не стоит также думать, что «что-то быстро откликнулись, наверное, я продешевил».
Если предложение разумное, покупатель (арендатор) должен в большинстве случаев найтись достаточно быстро. И чем дольше его нет, тем более задумчивым и беспокойным следует быть продавцу. Чем больше проходит времени, тем шансы на хорошую сделку меньше. Ибо если потенциальные покупатели видят «висящее» неделю за неделей и месяц за месяцем предложение, ничего хорошего это не приносит … В общем продавать или сдавать нужно «по горячим следам».
Мрачное наследие социализма
Дата: 2018-05-24 16:09:30
В прессе попалась статья о том, что в кадастрах недвижимости Чехии фигурирует более 16 тысяч объектов, у которых в качестве владельца записаны давно уже не существующие социалистические предприятия. Таких фантомных владельцев в чешских кадастрах в общей сложности числится 820. Видимо, это надо понимать так, что эти предприятия были ликвидированы без правопреемника, и, видимо, по большей части речь идет о менее ценных объектах недвижимости (иначе бы претенденты на их «прихватизацию» безусловно объявились).
Разумеется, если собственником недвижимости в кадастре значится несуществующий субъект, с такой недвижимостью весьма сложно оперировать. Но, как правило, это скорее проблема местных органов власти, которые не могут использовать чужие земельные участки для развития инфраструктуры своего поселка или городка и на чьих территории находятся реально ничьи (а формально чьи-то) разваливающие объекты. Наших клиентов эта проблема скорее всего никоим образом не касается. Просто при смене на рубеже 80-90 гг. всей системы хозяйственных отношений произошли неизбежные и в общем по-человечески понятные ошибки.
Однако, и у сегодняшних покупателей и инвесторов могут в связи с непорядком при неряшливо проведенной в свое время приватизации возникнуть такие проблемы, над которыми и опытные юристы крутят головой. Приведем конкретный пример.
Представьте себе построенный в 70-е годы комплекс объектов социальной инфраструктуры в крупном микрорайоне панельной застройки вблизи станции метро – магазины, парикмахерские, пивные и т.п. Ранее все это формально было записано на какое-то (ныне несуществующее) государственное предприятие. Все это было в свое время приватизировано, записано в кадастре и является нормальным объектом купли-продажи, привлекательным для сдачи в аренду и ведения собственного бизнеса. У всех помещений есть конкретные хозяева, все совершенно законно. Вот только проход между двумя зданиями был по прихоти социалистического архитектора перекрыт козырьком. Действительно удобно: прямо на улице возникло пространство под крышей, где можно торговать или оборудовать крытую террасу ресторанчика, торцы этой крыши отлично подходят для рекламных щитов, ибо висят прямо перед глазами проходящих от метро и к метро людей, да и верхняя часть этой конструкции найдет свое применение, например, на ней можно разместить внешние блоки сплит-систем кондиционирования.
Все хорошо до момента, пока этот козырек не начинает требовать ремонта. Тут владельцы помещений в двух зданиях, пространство между которыми закрывается этой крышей, выясняют, что крыша де-юре никому не принадлежит: она не является частью ни одного из зданий, ни у кого не записана в кадастре. При разделении здания на части и их последующий приватизации про нее просто забыли.
Теоретически у совладельцев зданий есть два пути: либо всем признать, что крыша является их общей собственностью, либо не признавать ее как свою собственность. Оба пути чреваты осложнениями. Ведь если владельцы решат, что крыша принадлежит им (и вложат средства в ее реконструкцию), нет никаких гарантий, что в один прекрасный день не явится кто-то, кто объявил себя правопреемником несуществующего госпредприятия и не заявит свои права на крышу, а соседей будет судить за незаконное использование его недвижимости. Если считать, что крыша не принадлежит совладельцам зданий, и им до нее дела нет, она однажды просто упадет прохожим на голову. Тем более, что между совладельцами согласия нет – те, кому от крыши ни тепло, ни холодно совершенно не намерены вкладывать свои деньги в то, чем пользуются только соседи и их арендаторы. Для полноты картины нужно добавить, что проход, который перекрывает эта крыша, является муниципальной собственностью (пешеходной коммуникацией). Но и местная власть не спешит считать крышу над тротуаром своей и нести за нее ответственность.
Внести ясность в эту ситуацию мог бы суд, в который была подана так называемая жалоба на определение собственника. Судебное рассмотрение вопроса длится уже не менее двух лет, и света в конце тоннеля пока что не видно.
Американская ипотека и обратное проплачивание
Дата: 2018-05-15 18:51:47
Кроме классических ипотечных продуктов (целевых кредитов на приобретение недвижимости) банки сегодня предлагают и некоторые неклассические.
Так, например, если вы менее, чем 3 года назад приобрели в Праге квартиру в частную собственность за собственные деньги, вы можете, обратившись в банк, получить до 70-80% оценочной стоимости этой квартиры (которая, кстати, за это время существенно возросла) в виде наличных денег. Ставка при этом будет несколько выше, чем при классической ипотеке, зато есть огромное преимущество в том, что банк не спрашивает вас о том, куда вы намерены тратить эти деньги.
Американская ипотека - это нечто подобное с той разницей, что она применяется к квартирам, приобретенным более 3 лет назад. Здесь ставка еще чуть выше, а максимальный объем предоставляемых под ее залог средств чуть меньше.
В остальном же действуют обычные для ипотек правила - минимальная фиксация 3 года, ежемесячная выплата, после каждого года выплаты клиент может погасить до 25% суммы кредита без штрафов и т.д.
Такая форма кредитования может быть удобна для тех, кто хочет заниматься своего рода малым девелопментом, т.е. покупать требующие ремонта квартиры, ремонтировать их и продавать с прибылью. На проектное финансирование своего проекта такой частник не может претендовать, если же купить убитую квартиру на классическую ипотеку, будут трудности потом - после ремонта - ее продать (банк не заинтересован в том, чтобы клиент досрочно погашал кредит, штрафы за это велики). Но, отдав в залог свою собственную квартиру, которую вы не собираетесь продавать, вы, как минимум, на три года получаете оборотный капитал и можете за это время трижды обернуть и приумножить его, а в момент фиксации спокойно рассчитаться с банком.
Оговоримся еще, что эти продукты касаются только жилых помещений.
Страницы:
1 ::
2 ::
3 ::
4 ::
5 ::
6
