Налоги

Иностранному владельцу чешской недвижимости следует иметь в виду две основные группы налогов: собственно налоги на недвижимость и налоги фирмы. К налогам недвижимости относятся собственно налог на недвижимость и налог с перевода недвижимости. К налогам фирмы относится, прежде всего, налог на прибыль. Налог на недвижимость платится 4 раза в год равными долями, если его размер превышает 1000 крон в год (около 40 евро), если налог меньше, то он должен быть заплачен до 31 мая оплачиваемого года. Отчет по налогу на недвижимость подается до 31 января (за предыдущий календарный год). Налог рассчитывается по квадратным метрам разных видов застроенной надземной площади (жилая, нежилая и т.п.) и земли (двор, сад, луг и т.п.). Так, например, для жилых помещений базовая ставка налога составляет: - у жилого (многоквартирного) дома – 1 крона/кв.м - у частного дома и дачи – 3 кроны/кв.м - у отдельно стоящего гаража – 4 кроны/кв.м - у промышленных объектов – 5 крон/кв.м. В случае квартир базовая ставка умножается на 1,2 (поскольку налог взимается с застроенной площади (т.е. включая стены), а у квартиры считается площадь пола). В случае многоэтажных жилых домов все следующие этажи выше первого облагаются ставкой 0,75 крон/кв.м. Для земельных участков ставка налога составляет, например: - у застроенной площади и дворов – 0,1 кроны/кв.м - у строительных участков – 1 крона/кв.м. Впрочем, это - только для ориентации. Налог на землю исчисляется, исходя из цены земли в данном месте. Эту цену никто заранее не знает, кроме местной налоговой инспекции. Далее базовая ставка налога на квадратный метр (как у строений, так и земли) умножается на местный коэффициент, который составляет 0,3 в населенных пунктах с населением до 300 человек, растет с размером населенного пункта и доходит до 3,5 в городах с населением свыше 500 тысяч человек, а также в курортных городах Франтишкове Лазне, Лугачовице, Марианске Лазне и Подебрады. В Праге коэффициент составляет 4,5. Так, например, квартира в частной собственности в Праге площадью 100 кв.м. примерно обходится с точки зрения налога на недвижимость: 100*1,2 (квартирный коэффициент)*4,5 (повышающий коэффициент) = 540 крон в год (примерно 20 евро), а загородный дом с застроенной площадью 150 кв.м и с участком 1000 кв.м. предполагает налог в размере (150*3 (строение) + 300*0,1 (застроенная площадь и двор) +700*1 (участок зелени))*1 (коэффициент для поселка 600-1000 жителей) = 1180 крон в год (примерно 50 евро). Иначе говоря, налог на недвижимость не разорительный, жить можно. Однако, нужно помнить, что налог на недвижимость полностью идет в местный бюджет, и местная влать имеет право по собственной воле менять указанные выше коэффициенты. Нам, например, приходилось встречаться с тем, что статус рекреационного объекта означает в одном поселке автоматическое увеличение налога на недвижимость в 1,5 раза по сравнению с соседним обычным частным домом, где местный житель живет постоянно (и голосует на местных выборах). В любом случае налог на недвижимость не представляет собой какого-то драматического расхода. Напомним, что у кооперативных квартир налог на недвижимость не платится (ведь член кооператива недвижимостью де-юре не владеет), а то, что платит кооператив за дом как целое, содержится в ежемесячных членских платежах кооперативу.

Налог с перевода недвижимости

В случаях продажи недвижимости с продавца взимается налог в размере 4% цены продажи, причем речь идет о реальной или оценочной цене. Если сделка заключена за более высокую цену, то налог рассчитывается с нее, если за более низкую, налоговая инспекция может самостоятельно досчитать продавцу налог. Поэтому при сделке с недвижимостью важно иметь документ об официальной экспертной оценке продаваемого объекта (это - забота плательщика). С 1.11.2016 обязанность платить налог с перевода легла с продавца на покупателя. Еще одно важное замечание к этому налогу: налог с перевода не взимается при "первой продаже", т.е. при переводе новостройки с девелопера на первого покупателя.

При продаже недвижимости необходимо также учитывать некоторые обстоятельства, которые влияют на то, следует ли продавцу включать доход от продажи недвижимости в налогооблагаемую базу подоходного налога (налога на прибыль). Избежать уплаты подоходного налога с продажи недвижимости можно, если: - продавец владел недвижимостью не менее 5 лет - продавец владел недвижимостью не менее 2 лет, но был там "прописан" - продавец не выполняет ни одно из двух условий, но в течение года после продажи недвижимости использует эти средства для финансирования (покупки, строительства, оплаты ипотеки) другой жилой недвижимости. Если же ни одно из этих условий не выполняется, продавец должен будет заплатить 15% с положительной разницы между ценой покупки и ценой продажи в виде подоходного налога (юридическое лицо заплатит 19% налога на прибыль).

Фирмы - налог на прибыль

Владеющая недвижимостью фирма также отчитывается раз в год (до 31 марта за предыдущий календарный год) перед налоговой инспекцией по результатам своей хозяйственной деятельности и платит налог на прибыль. Прибыль рассчитывается как разность между всеми доходами и разрешенными расходами и облагается налогом по единой ставке (в 2011 - 19%). В законные расходы включается и частичная амортизация недвижимости, и расходы по ее эксплуатации. Фирма не обязана иметь прибыль и может находиться «в минусе». В то же время совсем не иметь доходов не очень хорошо. Поэтому владеющая недвижимостью фирма обычно заключает «договор аренды» своей недвижимости (например, с физическими лицами-учредителями фирмы) и, таким образом, показывает какие-то доходы, которые потом уравновешиваются расходами на рекострукцию, амортизацию, коммунальные услуги и т.п. Доход от продажи недвижимости не включается в налогооблагаемую базу налога на прибыль, если между покупкой и последующей продажей недвижимости прошло более 5 лет, если в это время недвижимость использовалась для проживания, и если полученные от продажи средства в течение 2 лет будут использованы на приобретение другого жилья (или погашение ипотеки по другому жилью). Правда, все это касается только физических лиц. Фирма налог на прибыль заплатит так или иначе, если она продала свою недвижимость дороже, чем приобрела, или если она делала ее амортизацию, т.е. списывала ежегодно в расходы одну тридцатую часть цены покупки. Тогда при продаже прибыль будет разницей между ценой продажи и остаточной (после списывания) стоимостью недвижимости. Впрочем, после того, как иностранцы получили право владеть недвижимостью, причин покупать что-либо через чешское юридическое лицо осталось довольно мало. Главная из них - перспектива получить вид на жительство на основании предпринимательства, которое так или иначе связано с владением недвижимостью.



Рекомендуемые объекты

Новая квартира 4+кк (124 м2) в Праге 6 – Бубенеч, ул. Волкерова

раздел: квартиры
состояние: после реконструкции
номер объекта: 18105

25 900 000 CZK

Квартира 3 + кк/Б/Г (88 м2) в закрытой резиденции в г. Плзень, ул. Паллова

раздел: квартиры
состояние: новостройка
номер объекта: 18076

7 200 000 CZK

Доходный дом (1669 м2) в г.Теплице на улице 28.ржийна

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: после реконструкции
номер объекта: 18067

39 000 000 CZK Доходный дом (1669 м2) в г.Теплице на улице 28.ржийна
15 500 000 CZK Двухуровневый пентхаус 5+КК (396 м2) с террасой в новостройке, г.Плзень (Западная Чехия), ул.Бенишкова

Квартира 2+КК (69 м2) с балконом в г.Плзень (Западная Чехия) на ул.Шафаржиковы сады

раздел: квартиры
состояние: новостройка
номер объекта: 17897

5 110 000 CZK Квартира 2+КК (69 м2) с балконом в г.Плзень (Западная Чехия) на ул.Шафаржиковы сады

Историческая вилла (387 м2) в Праге 4 (Крч) на ул.У Сполеченске заграды

раздел: частные дома или виллы
состояние: требуется частичная реконструкция
номер объекта: 16887

27 400 000 CZK Историческая вилла (387 м2) в Праге 4 (Крч) на ул.У Сполеченске заграды

Комментарии эксперта

из опыта риэлтора

Некоторые обязанности при продаже недвижимости

Если вы думаете, что, продав недвижимость в Чехии, можно о ней забыть, вы ошибаетесь. Хотя продавцу недвижимости не нужно (как это было раньше) подавать декларацию по налогу с продажи, у него остаются некоторые обязанности. 1. Хотя договор страхования недвижимости автоматически прекращает свое действие при переходе недвижимости новому владельцу, страховая компания об этом факте не знает. Поэтому, ее нужно после продажи известить письмом, приложив к нему подтверждающий факт продажи документ (лучше всего, уведомление из кадастра о проведении новой записи) и потребовать возврат неиспользованной части страховки. Кроме возврата части страховых денег вы, таким образом, защитите себя от ситуации, когда страховая автоматически предпишет вам оплату на следующий год, а в случае ее неоплаты будет ее всячески добиваться. 2. Продав недвижимость, вы также не обязаны больше платить за нее налог на недвижимость. Однако, как ни странно, налоговая этого не знает. Следовательно, нужно налоговую об этом известить. Мы уже раньше об этом писали. Если же у вас в собственности несколько объектов недвижимости, а продали вы лишь некоторые из них, нужно снова подать декларацию с новыми данными. 3. Не исключено, что коммунальные услуги по проданному объекту оплачивались вами формой постоянного приказа, инкассо со счета или т.н. SIPO (системой интегрированных платежей). В таком случае желательно не забыть эти приказы или разрешения прямого инкассо отменить у себя в банке.

 

...узнать больше.

инвестиции

Экономический смысл инвестиций в реконструкцию недвижимости

Для любого инвестора в недвижимость является привлекательной возможность извлечения из объекта добавленной стоимости. Но при рассмотрении конкретных предложений покупки недвижимости под реконструкцию (перестройку, расширение, перепланировку и т.п.) возникают обычно два вопроса: - где гарантия, что дополнительные вложения в ремонт сделают будущую цену недвижимости такой, чтобы она с прибылью покрывала сумму расходов на приобретение и ремонт? - сколько времени я буду возвращать в виде аренды только вложения в реконструкцию? Понятно, что первый вопрос задается при «девелоперском» подходе (купить, отремонтировать, продать с прибылью), второй – при более долговременном и консервативном подходе (купить, отремонтировать, сдать в аренду, в будущем продать). И зачастую поиск ответов на эти вопросы приводит к тому, что предложение отбрасывается инвестором как слишком рискованное и непрозрачное. Приведем ниже пару конкретных примеров того, что ответ на эти вопросы можно искать под несколько другим углом зрения. Все «имена и названия» изменены, но все цифры правдивы. Пример 1. Инвестор приобрел достаточно большой полифункциональный (торговые, офисные и жилые помещения) доходный дом в среднем по величине и значению городе Чехии за 33 млн. крон. В здании среди прочего был пустующий офис 67 м2, который инвестор решил переделать в квартиру (т.е. оборудовать кухню и санузел, перепланировать помещение под удобство жилья, полностью заменить электропроводку, сделать новые полы и потолки и т.п.). Инвестиция на реконструкцию составила около 350 тыс. крон, т.е. чуть более 1% от общей цены здания. После реконструкции новая квартира была сдана в аренду за 9,5 тыс. крон в месяц. Можно сказать: вложение инвестора в ремонт квартиры будет возвращаться ему 36 месяцев, только через 3 года оно начнет приносить прибыль. Но можно посмотреть на эти цифры иначе. Арендный доход всего здания до этой сдачи квартиры в аренду составлял около 177 тыс. крон. Таким образом, отремонтированная квартира добавила к доходу 5%. Еще раз: дополнительно вложено было 1%, достигнутое увеличение арендного дохода – 5%. Пример 2. Другой инвестор приобрел в подобном по величине и значению городе многоквартирную виллу (8 квартир) за 13,5 млн. крон. В момент приобретения дом приносил доход в размере 680 тыс. крон в год (57 тыс. в месяц). Среди прочего, там была одна большая квартира, которая сдавалась в аренду за 10 тыс. крон в месяц. Инвестор расторг договор аренды этой квартиры и занялся ее капитальным ремонтом с разделением на 2 квартиры меньшей площади. Расходы на ремонт составили примерно 1,2 млн. крон, т.е. около 9% первоначальной инвестиции. В результате каждая из двух возникших новых квартир была сдана в аренду за примерно 10 тысяч крон. Следовательно, арендный доход вырос с 57 тысяч в месяц до 67 тыс. крон или с 680 тыс. крон в год до 800 тыс. крон, т.е. на 17%. Дополнительная инвестиция в объеме 9% дала прирост дохода на 17%. Пример 3. Инвестор приобрел частный дом в крупном краевом центре Чехии за 6,5 млн. крон. Состояние его было таково, что «без слез не взглянешь». Правда, район для жизни вполне подходящий – зеленый, популярный, без панельной застройки и проблемных обитателей. Инвестор в настоящий момент заканчивает тотальную реконструкцию (от первоначального дома остались только внешние стены и крыша) и доделывает там три двухкомнатные квартиры. Объем вложений в ремонт составил около 3 млн. крон. Сейчас дом выставлен на продажу за 12 млн. крон, т.е. прибыль должна составить около 25% на вложенный капитал. В пересчете на годовую доходность (весь цикл никак не занял более 2 лет) это составит не менее 12% годовых. Если покупатель дома сдаст эти квартиры в аренду, он будет получать примерно 4,5% годовых (что для дохода от аренды квартир в Чехии – более чем приемлемый экономический результат). На этих примерах мы хотим показать, что дополнительные инвестиции в улучшение и развитие недвижимости способны давать существенно больший эффект на стороне доходов, чем рост расходной части. Безусловно, любой такой проект связан не только с дополнительными затратами, но и с дополнительными рисками, трудом и усилиями, тщательным расчетом и проектированием, но экономический смысл во всем этом безусловно есть. Последний же пример говорит о том, что и будущая стоимость улучшенного объекта в результате таких дополнительных вложений возрастает непропорционально затратам. Ведь для любого будущего более консервативного инвестора и повышенный арендный доход, и отсутствие необходимости собственного труда и собственных дополнительных затрат является легитимным обоснованием более высокой цены объекта.

 

...узнать больше.

Цены, статистика и другие цифры

Эволюция цен жилья в Чехии и в Европе

Мы часто повторяем как мантру один и тот же тезис: несмотря на возможные колебания, взлеты и падения цены недвижимости в долговременной перспективе всегда растут. Сейчас есть возможность подтвердить эту мысль статистическими данными, опубликованными самыми авторитетными источниками – Чешским статистическим управлением и Евростатом. За период от 2000 года до конца марта 2017 года цены квартир на вторичном рынке в Чехии (в целом) выросли на 136% (!). Цены частных домов выросли почти вдвое, а цены строительных участков – на 162%. Инфляция за тот же период составила 40%. Начиная с 2000 года рост цен недвижимости ускорялся трижды: в 2003 году перед вступлением Чехии в Евросоюз, в 2007-2008 году, когда позитивные настроения от бурного роста экономики вылились в лихорадку на рыке недвижимости, и сейчас, начиная с 2014 года, благодаря низким ставкам ипотек и экономическому росту. Что, однако, еще более интересно, чем впечатляющие цифры роста цен, так это то, что и в других странах Европы недвижимость ведет себя подобным образом. Вообще полезно иногда посмотреть на ситуацию в более широком контексте. И хотя в настоящий момент в Чехии действительно цены недвижимости растут быстрее всего (в первом квартале 2017 года по данным Евростата межгодовой рост составил 12,8%), но и , например, в Литве и Латвии цены в это же врем выросли более, чем на 10%, а в среднем по Евросоюзу рост цен недвижимости составил 4,5%. В горизонте же последних трех лет Чехия занимает по темпам роста цен жилья «всего-навсего» шестое место с приростом 22%. Более всего цены росли в Скандинавии и Ирландии. В Исландии за это время цены жилья выросли на 35,7%!

 

...узнать больше.