Специфика инвестиций в сельскохозяйственные угодья в Чехии
опубликовано: 2016-07-24 последняя актуализация: 2016-07-24 автор: Павел Мейтув
Во-первых, покупка сельскохозяйственной земли – это долговременная инвестиция с горизонтом не менее 5-7 лет. Известны, однако, и случаи (это касается, например, высадки новых лесов), когда возврат инвестиции начинается через 80-100 лет.
Ее очевидной выгодой (в отличие от других инвестиционных инструментов и в отличие от других видов недвижимости) является то, что она практически не предполагает расходов на содержание. Единственный расход – ежегодный налог на недвижимость, который и сельскохозяйственной земли – минимальный (ставки налога на землю составляют 0,20-0,25% от «оценочной стоимости» в год. Существует таблица действующих средних цен земли по всем кадастрам Чехии, которая является базой для расчета налога на землю. Налогом вообще не облагаются лесные участки и водоемы (за исключением тех, которые используются для производства древесины и для разведения рыбы). Есть еще множество других освобождений от налога, но ни одно из них частного инвестора, скорее всего, не будет касаться (земля в собственности государства, публично доступные памятники, плотины, охранные зоны источников воды и т.п.).
Одновременно земля не списывается (не амортизируется), т.е. расходы на ее приобретение нельзя отнести в затраты классическим способом (в течение 30 лет).
Во-вторых, инвестиция в землю предполагает несколько путей доходности – доход от аренды земледельцу, будущий рост цены земли, возможность разнообразных спекуляций, перспектива перевода угодий в строительные земли и т.п.
Возможные инвестиционные стратегии
При вложении денег в сельскохозяйственные угодья можно идти несколькими путями.
1. Долговременный и консервативный характер инвестиции (ожидание роста цены в горизонте 10 и более лет и последующая продажа, получение дохода от аренды и/или доли в дотации хозяйствующего на земле субъекта).
2. Активный (спекулятивный) характер инвестиции (скупка небольших участков в одной области и создание более крупных блоков участков, цена которых существенно выше, последующая продажа). Это – более короткий инвестиционный цикл, примерно 5-7 лет. Вариацией на тему спекуляций с землей в еще более коротком горизонте являются попытки скупать участки ниже рыночной цены (многие землевладельцы зачастую не имеют адекватного представления о цене земли). Однако, в 2015 году, доля таких сделок составила всего 1%.
3. Паевой характер инвестиции в виде покупки доли в специализированном фонде, который реализует (в той или иной степени) обе вышеназванные стратегии и выплачивает участникам фонда дивиденды. В случае необходимости о таких фондах мы расскажем отдельно.
Необходимо, однако, иметь в виду риск, связанный с возможным изменением законодательства, регулирующего операции с сельскохозяйственными угодьями (подобный закон был принят в Словакии в 2014 г.). Существует законопроект, который намерен ограничить свободу торговли с землей, ввести преимущественное право покупки прямым пользователям (местным земледельцам и/или арендаторам), сделать условием покупки 10-летний срок постоянного жительства в Чехии и т.п. Хотя все эти ограничения можно обойти через покупку 100% долей компаний-владельцев или создание целевых компаний (как в свое время это уже было с покупкой любой недвижимости иностранцами), подобное законодательство может существенно снизить конкуренцию на рынке (ведь неземледельческие инвесторы составляли в 2015 году около половины всех покупателей) и в конечном счете привести к снижению цен (или к снижению темпов роста) земли. Судьба и перспективы этого законопроекта на сегодняшний день неясны.
В то же время привлекательность инвестиций в угодья поддерживается двумя объективными факторами:
А) цена земли в Чехии все еще остается существенно ниже, чем в «старых» странах Евросоюза (среди новых членов цена чешской земли сопоставима). Правда, последние данные Евростата на эту тему относятся к 2012 г. и складываются из того, что предоставляют отдельные страны (так что эти данные весьма сложно сравнивать), тем не менее, и из этих неполных и отрывочных сведений видно, что дешевле, чем в Чехии, земля лишь в Румынии, Венгрии и государствах Прибалтики
Б) Количество сельскохозяйственной земли неуклонно уменьшается. Как следует из «Ситуационного и прогнозного отчета о земле (ноябрь 2015)» министерства земледелия ЧР, в целом между 2000 и 2015 гг. убыло из земельного фонда 66 825 га (в среднем 12,2 га в день). Одновременно площадь лесов возросла на почти что 32 тыс. гa (главным образом, благодаря высадке лесов на малопродуктивных площадях и в анклавах неиспользуемой земли, на это существует дотационная программа). Однако, основной причиной уменьшения количества земли является застройка (в том числе – под солнечные электростанции).
Сказанное (и ниже мы это обоснуем конкретными числами) заставляет предполагать, что цена угодий в среднесрочной перспективе постоянно растет и далее, скорее всего, расти будет.
Также большая часть угодий приносит пусть и относительно небольшой, о все-таки доход от аренды хозяйствующим на ней землевладельцам. Кстати, в отличие от аренды других видов недвижимости, арендатор сельскохозяйственной земли по закону (действующему с 2014 г.) обязан о ней заботиться и заниматься ее улучшением, сохранением плодородности и т.п.
Поскольку цена земли (и продажная, и арендная, и дотационная) зависит, среди прочего, от размеров и формы участков, зачастую имеет смысл заниматься целенаправленно скупкой земель и создания более крупных блоков. Это повысит и цену продажи, и цену аренды, позволит найти более крупного и более платежеспособного арендатора.
Что касается связи между характеристиками земли и сельскохозяйственными дотациями, то, хотя, судя по официальным документам, получателем дотации является «активный земледелец», а не землевладелец, но некоторые дотации привязаны к определенным минимальным размерам площадей. Так, если прямой платеж на площадь начинается от 1 га, доплата за greening (специальные мероприятия, состоящие, например, в диверсификации культур, сохранности лугов и пастбищ и т.п.) начинается от 10 га, и требования различаются для площадей 10-30 га и свыше 30 га. Вероятно, и это может быть фактором в принятии решения о покупке того или иного участка.
Наконец, определенная перспектива для землевладельца проистекает из возможности перевода земель сельскохозяйственного назначения в другой статус (например, под строительство), где цена становится совершенно другой. Причем, речь идет не столько о жилищном строительстве, сколько о строительстве солнечных электростанций, дорог, линий электропередач и другой инфраструктуры
Цена сельскохозяйственной земли и ее динамика в последние годы
Прежде, чем обсуждать, сколько стоит сельскохозяйственная земля, нужно знать один термин - BPEJ - "bonitovaná půdně ekologická jednotka" – базовая единица официальной оценки земли, выраженная пятиместным кодом и записанная на листе собственности в кадастре недвижимости. Она фиксирует основные природные и климатические условия, которые определяют продуктивность данной земли и частично влияют на рыночную цену. Рыночная цена, однако, зависит о множества иных факторов и может быть как существенно выше, так и существенно ниже BPEJ.
База данных BPEJ ведется и актуализируется Государственным институтом мелиорации и охраны почвы, последняя актуализация кодов была сделана на 2015 год.
Рыночная цена сельскохозяйственных земель (тут обычно учитываются только такие сделки, у которых предполагается продолжение сельскохозяйственного использования) является предметом мониторинга компании farmy.cz s.r.o. Источником их данных для анализа являются реально проведенные сделки (неясно, через них или вообще на рынке), среди которых в анализ включены только сделки с сельскохозяйственными угодьями и только те, которые они считают «рыночными» (когда обе стороны действуют свободно, без давления и с достаточной информированностью). Эти сделки разделены на 24 категории по качеству и размеру участков, получаемая в результате средняя цена учитывает количество сделок в каждой категории.
Нужно сразу сказать, что средняя цена по версии farmy.cz s.r.o. – самая высокая из всех доступных источников. Возможно, это связано с их интересом мотивировать землевладельцев продавать свои угодья именно с их помощью. Тем не менее …
По их данным, средняя цена в 2015 г. колебалась в пределах 13-25 крон за кв. м., особенно качественные земли в местах с конкуренцией продаются и за 30 крон за кв. м. По сравнению с 2014 годом рост средней цены составил 16,46% (со 139.590 крон/га т.е. 13,96 Kč/m2 в 2014 году на 162.565 крон/га т.е. 16,26 крон/m2 в 2015 г. и был самым большим за все время мониторинга (т.е. с 2004 г.). К этому нужно добавить и тот факт, что примерно в четверти сделок налог с перевода недвижимости уже платил покупатель, что дает к средней цене еще 1% роста, т.е. в целом рост цены составил около 17,5%.
Отметим, что в начале мониторинга (2004 г.) средняя рыночная цена земли составляла по их данным 65864 крон за га, в 2015 – 162 565 крон. Т.е. за последние 11 лет средняя цена выросла примерно в 2,5 раза (примерно на 150%), что означает среднегодовой рост на 13-14%.
В последние годы наблюдается увеличение разрыва между ценами пахотных земель и ценами лугов. Если в 2012 a 2013 пахота продавалась в среднем на 15-16 % дороже, чем луга, в 2014 г. эта разница составляла 25 %, а в 2015 – уже 29 %. Подобным образом возрастает и разница между менее и более качественной пахотной землей.
Разница в ценообразовании пашни и луга связана с тем, что луг в меньшей степени зависит от доходности земледелия (от конкретных природно-климатических условий, урожайности того или иного года, качества и плодородности земли).
Что касается зависимости цены от размеров участков, то наиболее высокие средние цены были достигнуты у участков площадью от 5 до 50 га (16,8 крон за кв. м.). Для сравнения – у участков до 2 га средняя цена составила 14,6 крон за кв. м., а у участков 2-5 га – 14,9 крон за кв. м. В то же время маленькие участки росли в цене быстрее: если рост цены у участков свыше 5 га составил в 2015 г. 8%, то у участков до 2 га – 21%. Интересно также, что участки более 50 га продаются не так уж хорошо (меньше платежеспособного спроса), поэтому у сделок с сотнями гектаров наблюдается скорее снижение средней цены за кв. м.
Что касается региональных различий, то максимальные цены сделок наблюдались в плодородном регионе между моравскими городами Оломоуц, Пшеров, Вышков и Простейов. Цены выше среднего также нередки для пограничных регионов Южной и Западной Чехии, где ощущается влияние покупателей из Германии и Австрии (кстати, на северной границе с Германией ничего подобного не наблюдается).
Небезынтересно сравнить реальные рыночные цены с «официальными», т.е. теми, которые исходят из BPEJ и последующего повышения или понижения в каждом кадастре. Цены, установленные для каждого кадастра инструкцией, используются, главным образом, для расчета налога на недвижимость, а также для расчета ставок аренды. При транзакциях же рыночные цены в 2015 г. были в среднем на 128% выше официальных (т.е. если средняя рыночная цена составляла 16,26 крон за кв. м., то средняя официальная – 7,14 крон за кв. м.) Интересно, что разрыв между рыночной и официальной ценой меняется обратно пропорционально качеству земли, т.е. у участков с минимальной бонитой он может достигать более 500%, а у участков с максимальной бонитой – «всего» 37%, и это соотношение плавно меняется в сторону уменьшения различия по мере увеличения качества земли.
По данным другой специализированной фирмы (http://www.prodejpudy.cz/) средняя цена сельскохозяйственных земель находится в диапазоне 80–110 тыс. крон/гa (что существенно ниже вышеназванного). Однако, и здесь подчеркивается, что это – «средняя температура по больнице», т.е. что разброс очень велик и определяется целым рядом факторов.
Фирма «Биореалити» приводит данные собственных продаж за 2015 год: они заключили договора на 205 гa земель с тем, что 67 % из этого были пашни, 32 % - луга и 1 % - прочие площади. Цены сделок были в диапазоне 12 - 23 крон/m2. Средняя цена составила 19,22 крон/m2, а средняя цена по BPEJ у этих сделок составляла 6,59 крон/m2.
Чешское статистическое управление (ЧСУ) оперирует с данными о сделках, которые предоставляются в налоговые инспекции для целей вычисления налога с перевода недвижимости (могут быть заниженными). В соответствии с ними средняя цена (без дифференциации типа земли) составляла в 2008 и 2009 гг. 5,9 крон/кв. м., в 2010 – 5,6 крон/кв. м., в 2011 – 4,5 крон/кв. м., в 2012 – 6,8 крон/кв. м., а в 2013 – 7,5 крон/кв. м. (более свежих данных нет).
За те же годы есть данные официальных оценщиков, оценки которых были сделаны для тех же налоговых целей или для целей кредитования. Правда, они касаются только нескольких отдельных регионов - Клатовы, Хавличкув Брод, Мельник, Оломоуц и окрестности Брно. Здесь: 2009 г. - 9,1 крон/кв. м., 2010 – 6,3 крон/кв. м., 2011 - 11,3 крон/кв. м., 2012 - 8,2 крон/кв. м., 2013 - 11,7 крон/кв. м., 2014 - 11,8 крон/кв. м.
В заключение этого обзора средних цен по разным источникам приведем еще данные о среднем размере кредита (в пересчете на кв. м.) на покупку земли в рамках государственной программы «Поддержка покупки земли», где «Земельный гарантийный крестьянско-лесной фонд» кредитует земледельцев с целью покупки ими земель в собственность. Здесь «средняя цена» составляла: в 2009 г. -7,6 крон/кв. м, в 2010 - 8,7 крон/кв. м, в 2011 - 10,6 крон/кв. м, в 2012 – нет данных (либо не было программы кредитования), в 2013 - 10,5 крон/кв. м, в 2014 - 11,3 крон/кв. м.
Как мы видим, несмотря на разброс в ценах и различия в методиках, общим остается главное - цены неуклонно растут.
Цены лесов определяются более сложным образом, чем цены пашни или лугов, они зависят от сортов дерева и их пропорций, возраста леса и возможности экономической добычи древесины, от размеров и количества пустошей и т.п.
Общие факторы, влияющие на цену земли
Негативное влияние:
Большое количество совладельцев,
Малая площадь участка,
Низкая бонита (BPEJ),
Рассеянность участков (отсутствие целостности),
Юридически неясный доступ к участку,
Запись участков в упрощенном учете,
Невыгодные арендные договора с расторжением более, чем в течение 1 года.
Позитивное влияние:
Площадь свыше 10 ha,
Бонита выше 10 крон/m2 (BPEJ),
Правильная форма участка,
Проведенная реализация «земельных улучшений» - комплекса мероприятий про рационализацию использования угодий (к концу 2014 г. такие мероприятия проведены на примерно 26% земель, еще примерно на 8-9% находились в 2015 г. в стадии решения)
Запись в кадастре,
Отсутствие арендного договора или договор с кратким сроком расторжения.
Аренда земли.
Сельскохозяйственная земля зачастую продается вместе с существующим арендным договором. Поскольку арендные отношения на сельскохозяйственную землю обычно (из-за специфики земледелия, плана севооборота и т.п.) заключаются на длительные сроки и – главное – имеют весьма долгий срок расторжения (иногда и несколько лет) при покупке земли имеет смысл специально обратить внимание на условия существующего договора (если таковой есть), они могут оказаться для землевладельца весьма невыгодными.
По данным Союза землевладельцев цена аренды у относительно новых договоров обычно составляет в районе 2-4% от средней «официальной» цены кадастра, т.е. порядка 1000–4000,- крон/гa/год (+ налог на недвижимость, хотя обязанность платить налог на недвижимость – это обязанность владельца, а не арендатора). У более крупных блоков цена может быть более высокой, напротив – у мелких участков более низкой. Однако, старые договора могут иметь и цену в районе 1% средней цены кадастра.
Подобные цифры приводятся и на http://www.prodejpudy.cz/ Там дополняется, что аренда в размере 1% с официальной цены установлена законом (№ 229/1991 Sb., в действующей редакции § 22 пункт 9), «если стороны не договорятся иначе». Однако, есть и области, где цена аренды существенно ниже 1%. Крупные фермы (свыше 300 га) обычно платят аренду примерно на 20% выше, чем фермы с площадью до 50 га.
Неофициально считается, что цена аренды должна стремиться к размеру дотаций, которые получает земледелец на каждый гектар площади, на которой он ведет хозяйство. С этой точки зрения интересными могут быть и так называемые LFA (Less Favoured Areas) – земли в горных и других невыгодных областях, на которые распространяются специальные поддерживающие дотации.
Рекомендуется заключать арендные договора либо на неопределенный срок с уведомлением о расторжении в течение 1 года, либо на 5 лет. У более долгих сроков договоров (которые могут быть для арендатора оправданными) рекомендуется применять инфляционный коэффициент.
В арендных договорах следует избегать невыгодных для владельца положений:
• Слишком долгий срок расторжения,
• Автоматическое продление аренды,
• Натуральная выплата аренды,
• Право преимущественной покупки арендатором,
• Автоматическое согласие с поднаймом другому пользователю.
В заключение скажем, что так же, как и у других видов недвижимости (жилых, нежилых, земельных участков) и сельскохозяйственные земли имеют записываемый в кадастре способ использования – пахотная земля, луг, лес, сад, виноградник, хмельнице, водная площадь, огород и т.п. И так же, как и у других видов недвижимости перевод земли из одного способа использования в другой весьма сложен. Мы говорили в основном о пашнях и лугах, у других видов сельскохозяйственных земель есть своя специфика, которую надо бьудет в конкретном случае учитывать.
<<< вернуться к списку тем
Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
