Как платить меньше налогов с доходов от аренды недвижимости?
опубликовано: 2015-07-23 последняя актуализация: 2015-07-23 автор: Павел Мейтув
Мы не будем здесь остнавливаться на заведомо нелегальных операциях, к которым, в частности, относится проплата «липовых» счетов теми субъектами, у которых доходы слишком велики, тем дружественным субъектам, у которых – напротив – имеют место одни убытки. За это можно попасть и под уголовную статью. Поговорим лучше о легальных путях уменьшения размеров налоговых отчислений.
Собственно, таких путей всего два: во-первых, можно стараться уменьшить налогооблагаемую базу, во-вторых, можно попытаться получить более низкую налоговую ставку. Как ни странно это звучит, такое в Чехии вполне возможно и совершенно легально.
Однако, вернемся к первому пути (снижение налогооблагаемой базы). Налог на прибыль платится с разницы между доходами и расходами на создание и удержание этих доходов. Доходы от аренды коммерческой недвижимости таковы, каковы есть, вариант кассировать аренду наличными и не проводить через бухгалтерию мы не рассматриваем. Однако, расходы можно показыать и проводить по-разному.
Физические лица, которые не обязаны (в отличие от юридических лиц) вести двойную бухгалтерию, могут воспользоваться фиксированным списанием доходов (по-чешки это называется «паушал»), т.е. от всех полученных в течение года доходов без объяснений и доказательств отнять 30% на расходы, а налог на прибыль платить с остального. Интересно, что способ отчета и расчета налогов можно год от года менять. Т.е. если, скажем, в прошлом году вы делали реконструкцию своей недвижимости (и у вас в связи с этим много расходов), то выгоднее применить классический способ расчета прибыли, т.е. указать все расходы, а в этом году никаких специальных расходов у вас не было, то можно воспользоваться «паушальным» списанием.
Отдельной темой налоговой оптимизации доходов от аренды недвижимости является амортизация (это касается как юридических, так и физических лиц). По закону недвижимость амортизируется 30 лет, т.е. каждый год владелец недвижимости имеет право отнести в расходы 1/30 часть цены покупки. Теоретически только амортизация может «съесть» большую часть прибыли. При этом амортизация – это лишь бухгалтерский расход, фактически доходы от аренды недвижимости по-прежнем принадлежат вам. Однако, амортизация – это обоюдоострое оружие: при последующей продаже недвижимости вам придется платить налог на прибыль с разницы между фактической ценой продажи и бухгалтерской стоимостью недвижимости. Т.е. при амортизации балансовая стоимость недвижимости будет постоянно уменьшаться. Так что, если вы планируете в обозримой перспективе продавать свой объект, лучше либо вообще не связываться с амортизаией, либо иметь в виду последствия.
Чтобы завершить обзор возможностей уменьшения налогооблагаемой базы, напомним, что обычно владелец недвижимости (особенно если он де-факто проживает в Чехии) так или иначе несет расходы – телефоны, автомобили (эксплуатация, топливо, прокат), различные страховки, услуги третьих лиц и т.п. Все это смело можно относить в расходы, напрвленные на получение и удержание доходов. Если покупка недвижимости финансировалась с помощью ипотеки, то проценты по кредиту также относятся к расходной части. Если есть задача увеличить расходную часть, несите вашему бухгалтеру все мыслимые расходные документы, он сам вам скажет, что можно, а что нельзя включить в годовой отчет.
Кроме того, как правило, при покупке недвижимости на чешскую фирму ее учредители предоставляют этой фирме капитал на покупку (у самой фирмы ничего собственного нет кроме минимального уставного капитала). Это предоставление средств обычно оформляется как займ, к которому в принципе могут применяться такие же правила, как и при любом другом кредите, т.е. проценты по нему будут списываться в расходы. Поскольку кредитуемая фирма и ее учредители являются так называемыми «особами близкими», нельзя установить ставку по кредиту в несколько раз выше рыночной. Однако, даже если ставка такого кредита будет более-менее символической (скажем, 1% при рыночной ставке в районе 2,5-3% годовых), это уже может существенно изменить расходную часть фирмы. К тому же это – неплохой способ потихоньку возвращать свои собственные деньги без того, чтобы платить с них 15%-ный налог на дивиденды.
Теперь – ко второй возможности. Можно ли действительно снизить ставку налога на прибыль? Напомним, что для юридических лиц она на сегодня составляет 19%. Естественно, лазеек немного, и не всем они подойдут. Тем не менее.
Самый простой вариант – подумать, каким образом выгоднее владеть недвижимостью и эксплуатировать ее. Подоходный налог физических лиц составляет 15%. В то же время, если вы владеете недвижимостью через юридическое лицо и хотите фактически получить прибыль, то помимо 19%-ного корпоративного налога на прибыль с вас возьмут еще 15% как с физического лица-учредителя в качестве дохода «на дивиденды».
Другое дело, что в ряде случаев юридическое лицо с доходами вам все равно может быть нужно. Например, если вы намерены получать и продлевать долговременную предпринимательскую визу, которая в финале превратится сначала в долговременный вид на жительство, потом в постоянный, а потом – в чешское гражданство. Тут уже придется выгодами владения недвижимости физическим лицом пожертвовать.
Однако, и тут не все так плохо. Для крупных инвесторов чешский закон предусматривает интересную возможность. Если перевести свой бизнес из классической формы (товарищество с ограниченной ответственностью или акционерное общество) в так называемый «фонд квалифицированных инвесторов», зарегистрировать его его на бирже (операции с акциями фонда будут лишь имагинарными) и подавать соответствующие документы о деятельности «фонда» в Национальный банк, то ставка налога на прибыль будет не 19% и не 15%, а всего 5%. Правда, обслуживание такого фонда стоит существенных средств (десятков тысяч крон ежемесячно), однако, во-первых, и эти расходы уменьшают налогооблагаемую базу, во-вторых, несложно посчитать, при каком объеме доходов это начинает иметь смысл. Если вы такой инвестор, который владеет недвижимостью в Чехии, скажем, на сумму 100 млн. крон (т.е. на самом деле «всего лишь» порядка 4 млн. долларов), и эта недвижимость генерирует в среднем доход в размере 8% годовых, то ваша прибыль может составить (без учета расходов) 8 млн. крон в год, с которых вы заплатите в качестве налога прибыль порядка 2 млн. крон (19%). В то же время, если у вас есть «фонд квалифицированных инвесторов», который обходится вам, скажем, в 600 тыс. крон в год (50 тыс. крон в мес.), то потом ваш налог составляет всего 400 тыс. крон (5% от 8 млн.). Таким образом, общий расход на налогообложение будет уже не 2 млн. крон, а «всего» 1 миллион, т.е. вдвое меньше.
Какой бы путь оптимизации налогообложения в конечном счете ни выбрали инвесторы, мы настоятельно рекомендуем им тщательно обсудить его со своими бухгалтерами и адвокатами. Воспользоваться консультационными услугами аудиторских фирм также совсем не будет лишним.
<<< вернуться к списку тем
Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа: