Термины и сокращения

Ниже приводится основная терминология, которой оперируют на рынке чешской недвижимости и в связанной с недвижимостью сфере предпринимательского права. Поскольку некоторые чешские реалии не имеют точных аналогов в русском языке, постараемся их здесь также назвать и объяснить.

«гарсоньера»гарсонка», «студио») – небольшая квартира, состоящая из одного помещения, в котором находится и жилая часть, и кухня.

«к.к.» - кухня, которая не имеет собственной комнаты с окном; может находиться в коридоре, в гостиной или в специальной темной комнате.

«отопление твердым топливом» - т.е. дровами или углем. Такое отопление довольно распространено в сельской местности, особенно в тех местах, где нет газа. Такое отопление бывает как локальным (классические печки, камин, буржуйки и т.п.), так и центральным (есть котельная с котлом, который топится дровами, углем, брикетами или "пелетами"). Кстати, системы такого отопления есть и вполне современные, очень экономичные и с высоким КПД. Плюс такого отопления - дешевизна, минус - необходимость постоянного присутствия того, кто будет подкладывать в топку топливо (если, конечно, это не котел с автоматической подачей топлива).

«пржиземи» – нулевой этаж на уровне земли. Бывает «звышене» - высокий первый этаж и «снижене» - полуподвал. В связи с нулевым этажом меняется нумерация этажей в доме. "Первый" этаж по-чешски - это русский второй этаж. Различается это так: если речь идет "надземном этаже" ("NP"), то нумерация соответствует привычной, и 1.NP и "пржиземи" - это то же самое. Если же речь идет о просто "этаже" ("patro"), то "первый этаж" превращается фактически во второй, второй - в третий и т.д. 

«пуда» или «подкрови» - чердак (если не используется для жилья), мансарда (если чердак перестроен под жилье).

«реконструкция капитальная» - такой ремонт объекта, при котором существенно меняется его качество – смена коммуникаций и эксплутационных принципов (например, замена отопления, создание новой системы канализации), строительство мансардного жилья на чердаке, замена конструкций и т.д. «реконструкция частичная» - может использоваться в двух значениях. Первое значение – косметический ремонт (новые полы, новая сантехника). Второе значение – один из этапов капитальной реконструкции (например, новая крыша, новый фасад, новая система отопления и т.п.), предполагающий осуществение других этапов.

«ржадовый дом»таунхаус») – дом, стоящий в ряду с другими и имеющий с соседними общие стены.

«септик» - вариант решения канализации в ситуации отсутствия магистральной канализации. Представляет собой подземную сборную емкость, из которой сточная вода перетекает в местную сточную систему, либо емкость с бактериями, выпускающая чистую воду. Вне зависимости от конструкции подразумевается, что септик не требует специального ухода (в отличие от выгребной ямы, которую нужно время от времени вычищать).

«ставебни парцела» (строительный участок) – та часть земельного участка, которая в территориальном плане обозначена как площадь для застройки. Только на таком участке можно строить. В площадь земельного участка могут входить и другие части – сад, лес, земледельческая земля, коммуникация и т.д., но их нельзя использовать для строительства. Информация о структуре участка содержится в выписке из кадастра и кадастральной карте.

«стодола» (сарай) – типичная часть сельского двора. В отличие от деревянных покосившихся русских сараев, стодола обычно представляет собой капитальное каменное строение большой площади (нередко 250-270 кв.м.) и высоты (до 7 м).

«тепловой насос» - не очень известная в России система экономного отопления. Суть в том, что на участке бурится довольно глубокая скважина, в которую заливается жидкость типа фреона, и электромотор гоняет ее вверх-вниз. При этом возникает разница температур, которая используется для обогрева помещений. Другими словами, "тепловой насос" или "термонасос" это своего рода "холодильник наоборот". такая система довольно дорога в установке (хотя в настоящее время уже существуют насосы дешевле 100 тыс. крон), но исключительно дешева в эксплуатации (пользователь платит только за электричество мотора, само тепло - бесплатное). В последнее время часто можно встретить тепловые насосы, построенные на другом принципе - они забирают уличный воздух и сжимают и разжимают его, при этом возникает разница температур. Их недостаток - повышенный уровень шума (что может не нравиться соседям) 

«шатна» (гардеробная) - «клозет», т.е. специальное помещение для хранения одежды, нечто среднее между стенным шкафом и комнатой.

«халупа» - загородная недвижимость (дача), созданная на базе сельского дома и зачастую приспособленная (или приспосабливаемая) для постоянного жительства. «хата» - летняя загородная недвижимость (дача), построенная в дачном поселке.

«ательер» - по сути квартира, которая в кадастре записана как нежилое помещение. Причина этого - весьма устаревшие, но действующие гигиенические нормы жилья, прежде всего, касающиеся уровня освещенности. Помещение на первом этаже окнами на север скорее всего не разрешат называть квартирой, а назовут ательером. Не надо путать "ательер" с "гарсонкой", это не одно и то же. В случае новостройки к такой квартире будет применяться 21% НДС (а не 15% как у обычного жилья). Главной проблемой, однако, является не НДС, а то, что в такой квартире невозможно "прописаться". Это же относится и к объектам для отдыха - "хатам", которые в кадастре записаны не как жилой дом, а как объект для отдыха.

«выписка из кадастра» - документ о недвижимости и праве собственности на нее. В ней зафиксированы основные сведения об объекте, имя владельца, способ приобретения им недвижимости, а также – возможные ограничения на манипуляции с недвижимостью (залог, экзекуция, поданное в кадастр заявление об изменениях и т.п.). Официальную выписку на любой объект может получить любой человек в кадастре за 100 крон (за страницу), а также в отделениях Czech POINT, которые находятся во всех органах местного самоуправления, у всех нотариусов и на всех почтах. Основные сведения (без подробностей) можно также посмотреть на интернете (бесплатно).

«кадастральная карта» - документ о земельном участке. Служит дополнением (не заменой!) выписки из кадастра и дает точное и официальное представление о геометрии и границах участка. В отличие от выписки из кадастра, которую можно получить в любом кадастральном управлении Чехии или на любой почте, карту можно получить только в том управлении, на территории которого находится участок.

«застроенная площадь (и двор)» - площадь «нулевого» этажа объекта, измеренная по внешнему краю стен (пятно застройки). Используется для описания размеров строения и расчета базы налога на недвижимость. Не применяется к квартирам. В застроенную площадь может входить и прилегающая территория двора, крыльца и т.п. (особенно, если постройка имеет характер закрытого двора).

«жилая площадь» - у квартир то же самое, что и «полезная площадь», т.е. параметр, включающий в себя не только площадь собственно жилых, но и подсобных помещений (за исключением балконов и террас). Напротив, площадь подвально кладовой обычно включается в общую площадь. У домов, вилл и загородных резиденций – это размер собственно жилой части объекта. Гаражи, сараи и т.п. в расчет жилой площади не включаются.

«номер дома» - в Чехии используется двойная нумерация домов: «красные» номера соответствуют номеру записи строения в кадастре, «синие» - это обычные поуличные номера для ориентации. В небольших поселках синих номеров может не быть. В то же время отсутствие «красного» номера означает, что строение не записано в кадастре, т.е. было построено нелегально, не было по каким-то причинам зарегистрировано (не прошло приемку, не записано, чтобы не платить налог на недвижимость) или это здание такого рода (например, хата), которое в кадастре не записывается. Любопытно, что в многоквартирных домах каждый подъезд имеет свой номер и считается отдельным домом.

«строительное разрешение» (ставебни поволени) - официальное разрешение местного строительного управления на строительство или реконструкцию. Часто требуется и для сравнительно небольшого ремонта (например, замены окон, если дело касается зоны охраны памятников), хотя последняя редакция строительного закона резко сократила список работ, для реализации которых требуется строительное разрешение. Выдается под конкретный проект при наличии всех необходимых согласований (гигиена, пожарный надзор, охрана памятников и т.д.) и имеет срок действия, который, впрочем, можно продлевать. Собственно, основная проблема строительного разрешения - это как раз согласования. Во-первых, все это долго (по закону каждая инстанция имеет 30-90 дней для ответа), во-вторых, этого много. Например, по закону участниками процедуры по строительному разрешению являются все соседи, они будут выражать свое согласие или несогласие с проектом. В целом ряде случаев строительное разрешение не требуется, но все равно необходимо сообщить строительному управлению о планируемых работах.

"уземни розготнути" (территориальное разрешение) - та фаза проектирования, которая предшествует выдаче строительного разрешения. Нужна в тех случаях, когда речь идет о новом объекте или о такой реконструкции, которая существенно меняет характер существующего объекта. По сути это - разрешение на размещение данного объекта (с определенными этим уровнем проектирования параметрами) на данном участке. Важно понимать, что выдача такого разрешения, вопрос не только соответствия предписаниям и нормам, но и вопрос политический. В первую очередь проектировщику необходимо полчить согласие местой комиссии по застройке, в которой заседают избранные местные политки. Комиссия руковдствуется не только территориальным планом застройки (если участок находится в зоне промышленности или социальной инфраструктуры, на нем нельзя будет построить жилой дом, придется сначала добиться изменения территориального плана), но и политическими мотивами. Так, например, препятствием для строительства жилого дома на месте старой виллы может быть обязательство местной власти "сохранить характер вилловых кварталов". Ну, а если комиссия дала "добро", в дело вступают предписания по допустимой высоте, максимальному количеству парковочных мест, требованим по озеленению, требования охраны памятников ...  

 

«усхова» - безопасное хранение денег (а также зачастую купчих и других документов в связи со сделкой) при оплате недвижимости (от момента подписания договора до момента изменения владельца в кадастре). Покупатель отдает деньги за недвижимость при подписании договора, а продавец получит их после регистрации сделки в кадастре, что занимает около месяца. В это время деньги находятся на спеуиальном счете хранения. Усхова может быть нотариальная, адвокатская или банковская. Услуга по хранению денег – платная. Размер оплаты прямо пропорционален степени надежности хранителя и размеру хранимой суммы. Рекомендуется с осторожностью относиться к "бесплатной" услуге хранения. Обе стороны сделки обычно оплачивают услугу хранения поровну.

«s.r.o.» - общество с ограниченной ответственностью. Наиболее распространенная юридическая форма коммерческой компании. До того, как иностранцы получили возможность приобретать недвижимость на свое имя, часто была наиболее удобной для владения недвижимостью формой. Другой такой формой, которая и сегодня активно применяется для владения коммерческой недвижимостью и сделок с ней, является акционерное общество - "a.s.". Выгода сделки с недвижимостью через перевод 100% долей компании-владельца, прежде всего, в отсутствии налогового обременения: при продаже долей или акций не платится налог с перевода недвижимости (4%), не платится налог на прибыль компании-продавца (19%), а также при продаже через некоторый срок после приобретения (кажется, 2 года) продающий компаньон не платит со сделки налог на прибыль физических лиц. Некоторой невыгодой тако сделки являются во-первых, несколько более высокие транзакционные расходы, поскольку тщательная проверка продаваемой компании потребует усилий нескольких квалифицированных специалистов (юристов, аудиторов и т.п.), во-вторых, несмотря на все проверки и декларации продавца, не существует абсолютных гарантий, что в фирме не найдется через какое-то время "скелет в шкафу".

«еднател» - директор общества с ограниченной ответственностью, обладающий правом подписи и уполномоченный выступать от имени фирмы. Еднателем может быть и иностранец, имеющий долговременную визу. Директоров у фирмы может быть несколько, все с одинаковыми правами.

«живностенски лист» - лицензия на тот или иной вид предпринимательской деятельности. Выдается районным управлением по предпринимательству и требует установления ответственного лица. Для некоторых видов деятельности нужно, чтобы ответственное лицо предложило документы о соответствующем образовании или практическом опыте в данной деятельности.

«одповедны заступце» (ответственный представитель) – лицо, назначенное предпринимателем для коммуникации по поводу осуществляемой деятельности с органами контроля предпринимательства по данному виду деятельности. Хотя никаких специальных прав у него нет, условием выдачи лицензии может быть профессиональное соответствие ответственного представителя установленным законом требованиям (образование и/или специальный опыт). Поскольку такой человек хочешь-не хочешь называется "ответственным", то в тех случаях, когда он прямо не участвует в деятельности по "живностенскому листу", ему придется что-то платить (немного, но все-таки).

Если у вас и после прочтения этого небольшого обзора остались или возникли вопросы по поводу чешских реалий из области недвижимости или бизнеса, не стесняйтесь их задавать нам.


Рекомендуемые объекты

Квартира 4+1 (149 м2) с террасой в Праге 10 (Вршовице) на ул.Герольдовы сады

раздел: квартиры
состояние: после реконструкции
номер объекта: 17742

23 990 000 CZK Квартира 4+1 (149 м2) с террасой в Праге 10 (Вршовице) на ул.Герольдовы сады

Кофейня & Бистро (500 м2) на Петршине (Прага 1), ул.Страговска

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: после реконструкции
номер объекта: 17708

98 000 000 CZK Кофейня & Бистро (500 м2) на Петршине (Прага 1), ул.Страговска

Квартира 1+КК (46 м2) в Праге 1 – Старе Мнесто (Йозефов) на ул.Билкова

раздел: квартиры
состояние: после реконструкции
номер объекта: 17705

9 900 000 CZK Квартира 1+КК (46 м2) в Праге 1 – Старе Мнесто (Йозефов) на ул.Билкова

Квартира 4+КК (188 м2) с террасой в Праге 5 (Смихов) на ул.На Доубкове

раздел: квартиры
состояние: стандарт
номер объекта: 17685

24 870 000 CZK Квартира 4+КК (188 м2) с террасой в Праге 5 (Смихов) на ул.На Доубкове

Торговое помещение (893 м2) на стадии строительства в Праге 8 (Карлин) на ул. Кржижикова

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: новостройка
номер объекта: 16840

96 000 000 CZK Торговое помещение (893 м2) на стадии строительства в Праге 8 (Карлин) на ул. Кржижикова

Доходный дом (951 м2), ул.Пражска, г.Либерец, Северо-Восточная Чехия

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: после реконструкции
номер объекта: 16726

59 000 000 CZK Доходный дом - ул.Пражска, г.Либерец, Северо-Восточная Чехия

Комментарии эксперта

из опыта риэлтора

Некоторые обязанности при продаже недвижимости

Если вы думаете, что, продав недвижимость в Чехии, можно о ней забыть, вы ошибаетесь. Хотя продавцу недвижимости не нужно (как это было раньше) подавать декларацию по налогу с продажи, у него остаются некоторые обязанности. 1. Хотя договор страхования недвижимости автоматически прекращает свое действие при переходе недвижимости новому владельцу, страховая компания об этом факте не знает. Поэтому, ее нужно после продажи известить письмом, приложив к нему подтверждающий факт продажи документ (лучше всего, уведомление из кадастра о проведении новой записи) и потребовать возврат неиспользованной части страховки. Кроме возврата части страховых денег вы, таким образом, защитите себя от ситуации, когда страховая автоматически предпишет вам оплату на следующий год, а в случае ее неоплаты будет ее всячески добиваться. 2. Продав недвижимость, вы также не обязаны больше платить за нее налог на недвижимость. Однако, как ни странно, налоговая этого не знает. Следовательно, нужно налоговую об этом известить. Мы уже раньше об этом писали. Если же у вас в собственности несколько объектов недвижимости, а продали вы лишь некоторые из них, нужно снова подать декларацию с новыми данными. 3. Не исключено, что коммунальные услуги по проданному объекту оплачивались вами формой постоянного приказа, инкассо со счета или т.н. SIPO (системой интегрированных платежей). В таком случае желательно не забыть эти приказы или разрешения прямого инкассо отменить у себя в банке.

 

...узнать больше.

инвестиции

Экономический смысл инвестиций в реконструкцию недвижимости

Для любого инвестора в недвижимость является привлекательной возможность извлечения из объекта добавленной стоимости. Но при рассмотрении конкретных предложений покупки недвижимости под реконструкцию (перестройку, расширение, перепланировку и т.п.) возникают обычно два вопроса: - где гарантия, что дополнительные вложения в ремонт сделают будущую цену недвижимости такой, чтобы она с прибылью покрывала сумму расходов на приобретение и ремонт? - сколько времени я буду возвращать в виде аренды только вложения в реконструкцию? Понятно, что первый вопрос задается при «девелоперском» подходе (купить, отремонтировать, продать с прибылью), второй – при более долговременном и консервативном подходе (купить, отремонтировать, сдать в аренду, в будущем продать). И зачастую поиск ответов на эти вопросы приводит к тому, что предложение отбрасывается инвестором как слишком рискованное и непрозрачное. Приведем ниже пару конкретных примеров того, что ответ на эти вопросы можно искать под несколько другим углом зрения. Все «имена и названия» изменены, но все цифры правдивы. Пример 1. Инвестор приобрел достаточно большой полифункциональный (торговые, офисные и жилые помещения) доходный дом в среднем по величине и значению городе Чехии за 33 млн. крон. В здании среди прочего был пустующий офис 67 м2, который инвестор решил переделать в квартиру (т.е. оборудовать кухню и санузел, перепланировать помещение под удобство жилья, полностью заменить электропроводку, сделать новые полы и потолки и т.п.). Инвестиция на реконструкцию составила около 350 тыс. крон, т.е. чуть более 1% от общей цены здания. После реконструкции новая квартира была сдана в аренду за 9,5 тыс. крон в месяц. Можно сказать: вложение инвестора в ремонт квартиры будет возвращаться ему 36 месяцев, только через 3 года оно начнет приносить прибыль. Но можно посмотреть на эти цифры иначе. Арендный доход всего здания до этой сдачи квартиры в аренду составлял около 177 тыс. крон. Таким образом, отремонтированная квартира добавила к доходу 5%. Еще раз: дополнительно вложено было 1%, достигнутое увеличение арендного дохода – 5%. Пример 2. Другой инвестор приобрел в подобном по величине и значению городе многоквартирную виллу (8 квартир) за 13,5 млн. крон. В момент приобретения дом приносил доход в размере 680 тыс. крон в год (57 тыс. в месяц). Среди прочего, там была одна большая квартира, которая сдавалась в аренду за 10 тыс. крон в месяц. Инвестор расторг договор аренды этой квартиры и занялся ее капитальным ремонтом с разделением на 2 квартиры меньшей площади. Расходы на ремонт составили примерно 1,2 млн. крон, т.е. около 9% первоначальной инвестиции. В результате каждая из двух возникших новых квартир была сдана в аренду за примерно 10 тысяч крон. Следовательно, арендный доход вырос с 57 тысяч в месяц до 67 тыс. крон или с 680 тыс. крон в год до 800 тыс. крон, т.е. на 17%. Дополнительная инвестиция в объеме 9% дала прирост дохода на 17%. Пример 3. Инвестор приобрел частный дом в крупном краевом центре Чехии за 6,5 млн. крон. Состояние его было таково, что «без слез не взглянешь». Правда, район для жизни вполне подходящий – зеленый, популярный, без панельной застройки и проблемных обитателей. Инвестор в настоящий момент заканчивает тотальную реконструкцию (от первоначального дома остались только внешние стены и крыша) и доделывает там три двухкомнатные квартиры. Объем вложений в ремонт составил около 3 млн. крон. Сейчас дом выставлен на продажу за 12 млн. крон, т.е. прибыль должна составить около 25% на вложенный капитал. В пересчете на годовую доходность (весь цикл никак не занял более 2 лет) это составит не менее 12% годовых. Если покупатель дома сдаст эти квартиры в аренду, он будет получать примерно 4,5% годовых (что для дохода от аренды квартир в Чехии – более чем приемлемый экономический результат). На этих примерах мы хотим показать, что дополнительные инвестиции в улучшение и развитие недвижимости способны давать существенно больший эффект на стороне доходов, чем рост расходной части. Безусловно, любой такой проект связан не только с дополнительными затратами, но и с дополнительными рисками, трудом и усилиями, тщательным расчетом и проектированием, но экономический смысл во всем этом безусловно есть. Последний же пример говорит о том, что и будущая стоимость улучшенного объекта в результате таких дополнительных вложений возрастает непропорционально затратам. Ведь для любого будущего более консервативного инвестора и повышенный арендный доход, и отсутствие необходимости собственного труда и собственных дополнительных затрат является легитимным обоснованием более высокой цены объекта.

 

...узнать больше.

Цены, статистика и другие цифры

Эволюция цен жилья в Чехии и в Европе

Мы часто повторяем как мантру один и тот же тезис: несмотря на возможные колебания, взлеты и падения цены недвижимости в долговременной перспективе всегда растут. Сейчас есть возможность подтвердить эту мысль статистическими данными, опубликованными самыми авторитетными источниками – Чешским статистическим управлением и Евростатом. За период от 2000 года до конца марта 2017 года цены квартир на вторичном рынке в Чехии (в целом) выросли на 136% (!). Цены частных домов выросли почти вдвое, а цены строительных участков – на 162%. Инфляция за тот же период составила 40%. Начиная с 2000 года рост цен недвижимости ускорялся трижды: в 2003 году перед вступлением Чехии в Евросоюз, в 2007-2008 году, когда позитивные настроения от бурного роста экономики вылились в лихорадку на рыке недвижимости, и сейчас, начиная с 2014 года, благодаря низким ставкам ипотек и экономическому росту. Что, однако, еще более интересно, чем впечатляющие цифры роста цен, так это то, что и в других странах Европы недвижимость ведет себя подобным образом. Вообще полезно иногда посмотреть на ситуацию в более широком контексте. И хотя в настоящий момент в Чехии действительно цены недвижимости растут быстрее всего (в первом квартале 2017 года по данным Евростата межгодовой рост составил 12,8%), но и , например, в Литве и Латвии цены в это же врем выросли более, чем на 10%, а в среднем по Евросоюзу рост цен недвижимости составил 4,5%. В горизонте же последних трех лет Чехия занимает по темпам роста цен жилья «всего-навсего» шестое место с приростом 22%. Более всего цены росли в Скандинавии и Ирландии. В Исландии за это время цены жилья выросли на 35,7%!

 

...узнать больше.