Общая ситуация

Пожалуй, главной особенностью недвижимости Чехии является ее, как правило, исторический характер. Лучшие существующие объекты – как в городском жилом фонде, так и в сельской местности – построены в основном в конце 19 – первой трети 20 века. Стили этого периода – модерн, кубизм, функционализм и др. – вошли в учебники архитектуры. В Чехии вообще чтут историю и редко сносят, и хотя годы социализма принесли в чешские города уродливую панельную застройку, традиционный архитектурный образ почти не пострадал. Можно сказать, что приобретение недвижимости в Чехии - это во многом вопрос хорошего вкуса. В то же время многие объекты (особенно вне Праги) находятся в плачевном состоянии, поскольку в Чехии просто нет денег на их модернизацию. Реконструкция старых объектов в привлекательных районах является одним из главных направлений строительного и девелоперского бизнеса в Чехии. Одновременно в последние годы в крупных городах (прежде всего, конечно, в Праге) наблюдается бум нового современного строительства многоквартирных домов и коттеджных поселков. Параллельно ведется санация старых панельных домов в «спальных» районах, которая во многом устраняет их как эксплутационные, так и эстетические недостатки. Именно исторические объекты и – по нашему мнению, в меньшей степени - новостройки должны рассматриваться в первую очередь при решении вопроса инвестиций в чешскую недвижимость, поскольку у этих объектов риск снижения цены минимальный, а перспектива роста цены наилучшая. Другой интересной чертой чешской недвижимости является многообразие форм собственности, возникшее как в результате реституций, так и в результате постепенной и платной приватизации жилого фонда. Подробнее об этом говорится в разделе "Квартиры". У частных домов и вилл речь, как правило, идет о частной собственности. У доходных домов (впрочем, не только у них) встречается такая форма собственности как "владение идеальной долей". Трудно придумать, что-то менее удобное. По целому ряду причин мы рекомендуем сразу же исключить такие предложения (особенно, если речь идет об "идеальной половине") из числа рабочих вариантов, даже если они с ценовой точки зрения весьма выгодны. Во-первых, на такую собственность нельзя взять ипотеку. Во-вторых, по всем вопросам управления недвижимостью должно быть согласие всех совладельцев (вот тут-то "половина" и может создать неразрешимые проблемы). В-третьих, возможная экзекуция коснется всего объекта в целом. В-четвертых, совладельцы идеальных долей имеют преимущественное право покупки других долей, что усложняет процедуру продажи (можно либо дарить свою долю, либо делать письменное предложение совладельцам на откуп своей доли). Решение таких ситуаций совладения может быть только одно: разделить по возможности общую недвижимость в кадастре на отдельные единицы (например, на квартиры) и передать каждому из владельцев соответствующую "реальную" (вместо "идеальной") долю. Чешские реституции – отдельная тема. После 1989 г. государство реализовало возврат большей части собственности, которая была национализирована коммунистами в 1948 г. Доходные дома и сельские угодья приобрели прежних хозяев или их наследников, или же им были предоставлены компенсации в виде преимущественного права приобретения другой недвижимости по льготной цене. Правда, возврат не распространялся на ту собственность, которая была национализирована между 1945 и 1948 гг. на основании так называемых «Бенешовых декретов», которыми имущественных прав лишались немцы и пособники нацистов. К настоящему моменту волна реституций в основном завершилась. Тем не менее, при покупке земельного участка или доходного дома не помешает выяснить, не обременена ли данная недвижимость претензиями или спорами реституентов. Примерная цена квадратного метра в хорошем районе Праги за пределами центра (Прага 5, Прага 6) составляет сегодня порядка 75-100 тыс. крон (приблизительно 3000-4000 евро), элитное жилье в Праге 1, Праге 2 и первоклассных резидентных районах вне центра может стоить и 4000-5000 евро за метр. За пределами Праги и некоторых других крупных городов стоимость квадратного метра ниже в разы. Цены новостроек существенно выше цен вторичного рынка, причем у новостроек действует правило, что цена квартир растет с ростом этажности. Цена квадратного метра обратно пропорциональна общей площади квартиры - чем меньше квартира, тем дороже метр. Главным субъективным фактором, который определяет спрос, является доступность (или недоступность) ипотечных кредитов для граждан Чехии и стран ЕС (к иностранцам из третьих стран это относится в меньшей степени). Другим специфическим фактором, определяющим спрос на собственное жилье, является сегодня уже завершившаяся дерегуляция рынка аренды. Дело в том, что реституции-то чешское государство провело и в том числе вернуло домовладельцам все их доходные дома, но живущих там людей "вернуло" тоже. Это так называемые "защищенные арендаторы": их нельзя выселить без предоставления аналогичной замены и адекватной компенсации, им нельзя установить цену аренды по усмотрению домовладельца, размер аренды ежегодно устанавливался "сверху" предписанием. В 2007 году начался процесс "постепенной дерегуляции" так, что ставки аренды дерективно поднимались на 15-20% так, чтобы к концу периода дерегуляции домовладельцы вышли примерно на уровень 5%-ной годовой доходности. В большинстве населенных пунктов Чехии процесс дерегуляции завершился к началу 2011 года, а в Праге, почти всех краевых центрах и в городах Центральной Чехии с населением свыше 10 тыс. чел. процесс завершился к концу 2012 года. Тогда тысячи людей, которые до этого жили, скажем, в центре Праги за смехотворный (по сравнению с рыночной ценой аренды) найм, вынуждены были заключать договор аренды по рыночной цене, переезжать в худшие условия либо покупать себе собственное жилье. При невозможности владельца и арендатора договориться об адекватной цене аренды этот вопрос решался судом.

Цены недвижимости сильно различаются по регионам и городам. Естественно, в Праге они самые высокие, поэтому цена квартиры в Праге может быть существенно выше цены по всем параметрам лучшего дома в пригороде. Иностранцы активно покупают чешскую недвижимость, хотя действующее законодательство им это до 2010 года фактически запрещало (условия, когда иностранец, не являющийся гражданином одной из стран ЕС, может быть владельцем недвижимости, для большинства были невыполнимы). Однако этот запрет легко и абсолютно легально обходился тем, что иностранец может быть владельцем или компаньоном чешской фирмы, которая, в свою очередь, является чешским субъектом и может владеть любой недвижимостью в любых количествах. Конечно, содержание фирмы требует некоторых дополнительных забот и затрат, однако, они того стоят. Достаточно сказать, что и иностранец, являющийся директором чешской компании, и члены его семьи, имеют право на долговременную (с 2006 г. - двухлетнюю) визу в Чехии, а поскольку в январе 2008 г. Чехия присоединилась к Шенгенскому соглашению, речь, таким образом, фактически идет о долговременной шенгенской визе с реальной перспективой получения через пять или 10 лет постоянного вида на жительство в Чехии, который предоставляет иностранцу фактически те же права (за исключением избирательного), что и гражданину Чехии. Сам по себе факт владения недвижимостью такого права иностранцу не дает. Так что подумать о регистрации чешской компании стоит и вне покупки недвижимости. О процедуре Вы можете подробно прочитать в разделе «Регистрация чешской фирмы». В последнее время чешские банки в поиске новой клиентуры обратили свое внимание на иностранцев и разработали продукты, в рамках которых учрежденные иностранцами для покупки недвижимости фирмы могут получать ипотечные кредиты. Конечно, условия получения кредитов для иностранцев не так просты и не так выгодны, как для физических лиц-граждан Чехии, но тем не менее, рассматривать приобретение недвижимости с использованием ипотечного кредитования вполне реально, особенно, если сумма кредита не будет превышать 50% стоимости объекта, и иностранцы могут предоставить справку об адекватных доходах (обычно - на территории Чехии, но в некоторых случаях - и в своей стране). Еще один важный момент. К цене новостроек прибавляется НДС, который у жилых помещений сегодня составляет 15%, у нежилых (к которым относятся не только коммерческие помещения, но и, например, гаражи), а также у квартир с площадью свыше 120 кв.м. (у частных домов площадью более 150 кв.м.) – 21%. Важно понимать, что НДС применяется только к новому жилью и только в первые пять лет после его сдачи в эксплуатацию (это правило действует для новостроек, сданных после 2012 года, у более ранних объектов срок применения НДС составлял 3 года). У недвижимости на вторичном рынке (точнее - через пять лет после первой сдачи объекта в эксплуатацию) НДС не учитывается. К нежилым помещениям относятся и так называемые "ательеры", т.е. в сущности обычные квартиры, которые из-за несоответствия нормам освещенности не записывают в кадастре как квартиры, а именно как нежилые помещения. Из-за более высокой ставки НДС они обычно имеют меньшую цену (без налога). Покупка ательера представляется выгодной для иностранцев, по-прежнему приобретающих недвижимость на юр.дицо - и дешевле, и НДС вернут, и юр.адрес можно разместить без проблем. Единственный минус - в таком ательере невозможно официально оформить адрес проживания (аналог прописки), ведь формально это не квартира, а нежилое помещение. Девелоперы в своих предложениях обычно указывают цену без НДС. Об этом следует помнить. Предприниматели, которые зарегистрированы как плательщики НДС, могут через некоторое время и при определенных условиях получить переплату НДС обратно. В первую очередь, это касается иностранцев, которые покупают недвижимость на юридическое лицо.

 


Рекомендуемые объекты

Комментарии эксперта

из опыта риэлтора

С продажей недвижимости обязанности перед налоговой не исчезают автоматически

Мы хорошо знаем, что после покупки недвижимости в Чехии нужно зарегистрироваться в налоговой в качестве плательщика налога на недвижимость. Известно также, что при изменении имущественной ситуации (покупка другого объекта или продажа одного из имеющихся объектов) следует снова подать в налоговую декларацию, которая будет отражать актуальное состояние собственности. Однако, для многих может быть сюрпризом получение предписания налога на недвижимость за уже проданные объекты. Оказывается, обязанность платить налог на недвижимость не исчезает автоматически с продажей объекта. Бывший владелец должен уведомить об этом соответствующую налоговую инспекцию и сняться с учета. Технически это не сложно. Достаточно написать в налоговую письмо в свободной форме с сообщением о факте избавления от недвижимости, указав дату сделки и данные нового владельца. Но согласитесь, мало кому придет в голову через несколько месяцев после продажи своей квартиры или дома, получения денег, передачи собственности новому владельцу и т.п. еще вспомнить, что следует уведомить об этом налоговые органы. Тем не менее. Возьмите это на заметку и, когда будете продавать свою чешскую недвижимость, вспомните об этом.

 

...узнать больше.

инвестиции

Инфляционное повышение аренды

Один раз в год примерно в феврале-марте Чешское статистическое управление публикует официальные данные о мере инфляции за прошлый год. Инфляция выражена в процентах. Этот показатель является инструментом для коррекции цены аренды, выраженной в чешских кронах. Правда, в последние годы инфляция составляет менее 1% в год (то 0,4%, то 0,6%), поэтому многие владельцы недвижимости с таким незначительным повышением аренды предпочитают не связываться, особенно, если арендатор платит аккуратно и не создает проблем. Не решают этот вопрос и те, у кого договора аренды квартир, частных домов или коммерческих объектов заключены на фиксированный относительно короткий срок 1-2 лет. Тем не менее, повышение цен аренды в связи с инфляцией предусмотрено законом. У арендаторов квартир, которые ранее назывались «защищенными», т.е. в свое время квартиры в аренду им предоставило государство (муниципалитет), а потом дома с этими квартирами и находящимися там жильцами в результате реституций или приватизаций перешли в частные руки, домовладельцу вообще нельзя менять установленную договором цену аренды в одностороннем порядке, это может произойти только в результате обоюдного соглашения сторон или в рамках официально объявленной инфляции. Инфляционное повышение аренды активно практикуется также у коммерческих помещений. Тут в зависимости от искусности фирмы-арендатора могут применяться более сложные формулы расчета новой цены (например, если учитывать инфляцию только некоторых месяцев года, повышать аренду только на часть инфляции и т.п.). Важно понимать, что данные о прошлогодней инфляции публикуются уже в течение актуального года (как уже говорилось, обычно в конце зимы-начале весны), поэтому соглашение или одностороннее извещение о повышении аренды на текущий год действует и на уже прошедшие первые месяцы года. Соответственно арендатор должен не только ближайший арендный платеж сделать на новую сумму, но и доплатить задним числом на предыдущие месяцы нового года. В тех же немногих случаях, когда цена аренды выражена в другой валюте, чем чешская крона, аналогично применяются данные соответствующей огранизации, например, для евро - данные Евростата. Вероятно, излишне напоминать, что правила повышения аренды в связи с инфляцией должны быть отчетливо прописаны в договоре аренды.

 

...узнать больше.

Цены, статистика и другие цифры

В период с 2005 по 2016 цены квартир в среднем по Чехии выросли на 80%

Чешское статистическое управление ведет специальный учет цен жилья, начиная с 2005 года (почему этим не занимались до этого, непонятно). За это время, как мы знаем, цены квартир росли, снижались, стагнировали, снова росли и росли ускоряющимся темпом. И хотя методика ЧСУ вызывает вопросы, очевидно одно (собственно, это и так понятно, но тут подкреплено цифрами): цены недвижимиости в достаточно долговременном горизонте устойчиво и выразительно растут, несмотря ни на что. Конкретно в Чехии за последние 11 лет они выросли на 80%, в том числе в Праге - на 83% (!), а вне Праги - на 77%. Инфляция за этот же период составила 25%, иначе говоря в последнее десятилетие рост цен жилья привысил уровень инфляции более, чем втрое. В период с 2005 по 2008 год цены жилья росли, причем в предкризисном 2008 году этот рост составил 22,9%! Между 2008 и 2012 гг. цены снижались, наиболее \\\\\\\\\\\\\\\"динамичным\\\\\\\\\\\\\\\" это снижение было в 2011 году - 4,9%. Затем цены снова начали расти. Только в последний год по данным ЧСУ цены предложения квартир выросли примерно на 10% (в Праге - 10,4%, вне Праги - 9,6%). Тут надо заметить, что по другим данным цены жилья в последний год выросли сильнее. Если по методике ЧСУ цены в Праге и в других городах имеют в целом сходную динамику, то, если мы возьмем только период экономического кризиса и после (т.е. с 2008 года), разница в динамике цен между Прагой и регионами будет существенной: в Праге цены квартир возросли за это время на 23,3%, в других городах - на 3,9%. Как мы уже говорили, методика ЧСУ вызывает большие вопросы. Во-первых, статистики почему-то работают только с ценами предложений, взятыми из ценников девелоперов и каталогов агентств недвижимости (хотя совершенно непонятно, что мешает государственной организации получать данные о реальных ценах сделок от другой государственной организации - кадастра недвижимости). Во-вторых, что такое \\\\\\\\\\\\\\\"регионы вне Праги\\\\\\\\\\\\\\\"? На самом деле это краевые центры (Плзень, Либерец, Брно, Острава, Карловы Вары, Градец Кралове, Чешске Будейовице, Пардубице, Злин, Йиглава, Оломоуц, Усти над Лабем), города Кладно и Опава, а также - 12 выбранных городов с населением от 10 до 50 тыс. человек, из которых 9 находятся в Центральной Чехии. Насколько такая выборка дает корректное представление о Чехии в целом - вопрос. Однако, можно остаться только у цен в Праге, картина будет еще более резкой и отчетливой: тот, кто купил квартиру в Праге 10-12 лет назад, может заработать на ней в 1,5-2 раза больше, чем тогда вложил.

 

...узнать больше.

simple share button