Квартиры

Покупая квартиру в Чехии, нужно иметь в виду несколько моментов. 1. Форма собственности. Значительная часть квартир (в новостройках почти все) находится в частной собственности. Это означает, что каждая квартира отдельно записана в кадастре недвижимости, и сделка считается завершенной, когда в кадастр вписан новый владелец. Однако на рынке довольно много кооперативных квартир. У них есть ряд плюсов и минусов. К плюсам относится то, что членом кооператива зачастую может стать и иностранное физическое лицо (тут все зависит от устава кооператива), следовательно необязательно регистрировать фирму. Сама сделка по переводу членских прав проста, происходит быстро, и не нужно ждать записи в кадастре (иногда и несколько месяцев). С кооперативной квартиры не надо платить налог на недвижимость и специальный налог при последующей продаже. Кооперативная собственность несколько дешевле, чем частная (поскольку под залог кооперативной квартиры, как правило, нельзя взять ипотечный кредит). Кооперативный дом может иметь нежилые помещения, доход от аренды которых может распределяться между членами (впрочем, такое может быть и у квартиры в частной собственности). И наконец, у большинства кооперативных квартир есть перспектива перевода в частную собственность. К минусам относится то, что все зависит от конкретного устава, правления и конкретных решений общего собрания. Кооператив, например, может не хотеть иностранцев, не принимать в члены юридические лица или не разрешать им иметь в кооперативе юридический адрес. Перевод в частную собственность тесно связан с полной выплатой пая, которая (выплата) может в финале существенно повлиять на цену или решением общего собрания быть разложена на 20-30 лет. Кооператив может возражать против сдачи Вашей квартиры в аренду или брать за это деньги и т.д. Наконец, кооперативное жилье не может служить залогом для получения кредита. Иными словами, бояться кооператива не следует, но решение о покупке кооператива нужно принимать с учетом множества конкретных обстоятельств. Нередки случаи, когда при приватизации дома жильцы выбрали паевую (или долевую) форму собственности. Это означает, что дом в кадастре недвижимости записан как единое целое (без разделения на квартиры), а его владельцем является фирма (товарищество с ограниченной ответственностью) с уставным капиталом в размере стоимости дома, а компаньонами фирмы являются жильцы с долями, соответствующими размерам их квартир. Покупка квартиры в таком случае юридически является покупкой доли в компании, и для этого требуется согласие всех компаньонов (соседей) на общем собрании, а запись сделки происходит не в кадастре недвижимости, а в торговом реестре. Здесь главная опасность в том, что кто-то из соседей проголосует против сделки, и она сорвется, несмотря на искреннее желание продавца и покупателя ударить по рукам. Наконец, много квартир являются наемными, живущие в них люди ими не владеют, а платят аренду частному или государственному владельцу дома. Здесь предметом продажи является наемное право (так называемый «декрет»). Хотя сделки такого типа действительно осуществляются (путем «фиктивного обмена»), нередки и случаи мошенничества, когда иностранный покупатель наивно полагает, что дешево купил квартиру (естественно, уровень цен здесь другой), а на самом деле купил право эту квартиру снимать. Впрочем, в свете грядущей либерализации рынка аренды смысл таких сделок теряется. 2. Коммунальные платежи. Важным моментом в чешской квартире являются коммунальные и другие платежи, а также способ их расчета. Новый владелец может быть весьма неприятно удивлен, узнав, что квартира будет дополнительно обходиться ему несколько тысяч крон в месяц. Помимо собственно стоимости коммунальных услуг (света, воды, тепла, мусора, телефона и т.д.) часто нужно платить за лифт, за уборку и освещение площадей общего пользования и территории, в фонд реконструкции, эксплутационной фирме и т.д. Тут надо обратить внимание, во-первых, на структуру инженерных сетей (например, газовое отопление дешевле электрического, а электрическое – дешевле мазутной котельной), во-вторых, на наличие счетчиков на воду, газ и т.д. (потому что в противном случае вы платите долю от общего потребления по метрам или по жильцам безотносительно к тому, сколько воды или отопления потребили лично вы), а также на наличие терморегуляторов отопления и других устройств, позволяющих регулировать фактический расход воды, тепла и т.п., в третьих на то, как учитывается потребление нежилых помещений (в вашем доме может быть ресторан, у которого нет своих счетчиков электричества, воды и тепла, или общий подземный гараж и т.п.). Более подробно о коммунальных платежах можно прочитать здесь 3. Особенности планировки. Как правило, у каждой чешской квартиры есть свой подвал. Его площадь не должна входить в общую площадь квартиры. Любые подсобные помещения в самой квартире повышают ее ценность. Совмещенный санузел не считается минусом, скорее наоборот. Чехи не сидят вечерами на кухне (они делают это в гостинной или в ближайшей пивной), поэтому ее размер не имеет большого значения. Нередко кухни как отдельного помещения и нет, а рабочая зона с кухонным оборудованием располагается в коридоре, в главной комнате или в темном закутке. Для этого типа кухни есть специальное название «кухински коут» (сокращенно «к.к.») – кухонный угол. В случае полноценной кухни предложение пишется в формате «количество комнат +1» (например 3+1 означает три комнаты и кухня), в случае «к.к.» – 3+кк – три комнаты с кухонным углом). В Чехии существует две нумерация этажей - нумерация "надземных этажей" (которой обычно пользуются девелоперы и которая начинается с первого) и "обычная" нумерация этажей, которая начинается с нулевого, поэтому «первый этаж» в обычной нумерации де-факто означает второй, а "первый надземный этаж" - привычный нам первый. Кроме того, бывают еще различные межэтажные уровни Следует проверять данные о площади – обычно указывается не жилая, а общая площадь квартиры, в которую могут входить и балконы (терассы), и подвал и все, что угодно. В новостройках цена существенно возрастает с этажностью. Считается, что чем выше этаж, тем лучше. 4. Новостройки. В связи с тем, что в последние годы рост цен недвижимости ускорился (особенно это заметно в Праге), повысился и интерес к первичному жилью как к инструменту инвестиции. Дело в том, что прайс-лист нового проекта публикуется обычно еще до того, как дом фактически начал строиться, и большая часть квартир (особенно малометражных) продается еще на нулевом цикле. Как правило, девелопер не меняет цены в процессе строительства (во всяком случае, в нашей практике был только один такой случай), поэтому есть прямой резон "купить" квартиру, которой еще нет, а через 1,5 года, когда она построена и переведена на покупателя, начать думать о ее продаже, ведь 10-15% стоимости за это время она прибавила. К плюсам новостроек - кроме очевидного: все новое, все современное, все на гарантии - относится и то, что платить за них, как правило, нужно частями. Сначала делается резервация и вносится первых 3-5 тыс. долл. аванса, потом (обычно в течение месяца) подписывается договор о будущем договоре покупки и платится какая-то часть (30-40%), потом оплата идет либо поэтапно, либо уже при подписании собственно купчей (когда квартира готова) и передаче недвижимости в пользование. Новые квартиры продаются всегда полностью готовыми к заселению, вся отделка там уже проведена. От покупателя требуется только решить вопрос кухонного оборудования, кухня почти никогда не входит в цену. До определенного момента можно делать изменения планировки и отделки, получившуюся в результате более дорогих материалов и дополнительных работ разницу клиент оплачивает сразу же. В новых проектах, как правило, к каждой квартире предусмотрен подвал и подземный гараж. Среди минусов стоит указать следующее. Во-первых, нужно помнить, что кроме оплаты квартиры покупателю потребуется еще некое дополнительное вложение - кухня, встроенные шкафы и т.п. Во-вторых, в цену квартиры не включается НДС. Сегодня он составляет 10% (у гаражей и других нежилых помещений, а также у квартир площадью более 120 кв.м. - 20%), но в любой момент ставка НДС может быть изменена государством (ожидается, что с 2012 г. НДС на жилье составит 20%). Правда, тут покупатель-иностранец может оказаться в более выгодном положении: если его фирма является плательщиком НДС, переплата налога (разница между полученным за свои "услуги" и заплаченным поставщикам НДС) государство со скрипом, но вернет. И последнее. Перед тем, как Вы начнете делать в квартире ремонт, нужно, как минимум, предупредить об этом соседей объявлением – в какие дни будет шумно, когда будет прервана подача воды и т.д. Еще лучше проконсультироваться об этом с руководством кооператива, сообществом владельцев или эксплутационной фирмой. Не исключено, что для тех изменений, которые Вы хотите сделать, нужно получать строительное разрешение. Перейти на актуальный каталог квартир по всей Чехии >>>

Рекомендуемые объекты

Торговое помещение (76 м) в г. Брно, ул. Радницка

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: после реконструкции
номер объекта: 15162

16 500 000 CZK Торговое помещение в центре Брно

Квартира 3+КК (128 м2) с участком (138 м2), ул.Нусельска, Прага 4 - Нусле

раздел: квартиры
состояние: новостройка
номер объекта: 14766

9 976 510 CZK Квартира 3+КК (128 м2) с участком (138 м2), ул.Нусельска, Прага 4

Административно-торговый объект (2954 м2), ул.Длоуга, г.Усти над Лабем, Северная Чехия

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: новостройка
номер объекта: 15007

108 000 000 CZK Административно-торговый объект (2954 м2), ул.Длоуга, г.Усти над Лабем

Квартира 3+КК (129 м2), ул.Перуцка, Прага 2 - Винограды

раздел: квартиры
состояние: новостройка
номер объекта: 14137

14 500 000 CZK Квартира 3+КК, ул.Перуцка, Прага 2

Будущий ресторан (295,8 м2), ул.Оплеталова, Прага 1 - Нове Мнесто

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: после реконструкции
номер объекта: 14004

37 851 000 CZK Ресторан (295,8 м2), ул.Оплеталова, Прага 1

Доходный дом (2034 м2) под реконструкцию, ул.28 ржийна, г.Оломоуц, Северная Моравия

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: требуется капитальная реконструкция
номер объекта: 14874

43 798 122 CZK Доходный дом (2034 м2) под реконструкцию, ул.28 ржийна, г.Оломоуц, Северная Моравия

Комментарии эксперта

из опыта риэлтора

По горячим следам

У полицейских есть понятие «раскрытие преступления по горячим следам». Смысл в том, что чем больше проходит времени между совершением преступления и проведением следственных действий, тем ниже шансы на раскрытие. Нечто подобное, как мы часто замечаем, происходит и при продаже или сдаче в аренду недвижимости. Чем больше проходит времени от первой публикации предложения, тем ниже шансы того, что объект удастся продать или сдать на хороших условиях. Разумеется, аналогия весьма условна. Однако, эффект «остывания» предложения имеет место. Для предложения объекта недвижимости на рынке существует счетное количество путей: интернет – специализированные поисковики, социальные сети и сайты агентств, наружная реклама (например, вывеска «Квартира на продажу» на фасаде), прямая адресная рассылка потенциальным покупателям или представляющим их агентствам, газетная и журнальная публикация … Пожалуй, все. Все эти каналы более или менее ограничены во времени. Потенциальные покупатели в поисках нужного варианта достаточно интенсивно и систематично просматривают интернет, агенты знакомятся с присылаемыми предложениями в течение нескольких дней, газеты и журналы люди читают только «свежие», а под окнами дома, на котором вывешено объявление о продаже квартиры ходят в общем каждый день одни и те же люди – жители или работники данного района. В результате в течение одной-двух недель с предложением знакомится основная масса потенциальных покупателей. И результат должен был бы проявиться в виде откликов и вопросов, из которых выкристаллизуется пара-тройка действительных претендентов. Да, можно рассчитывать на то, что однажды к соседям приедут в гости друзья из другого района или города, что потенциальный покупатель предлагаемой недвижимости начнет свои поиски только через пару месяцев после публикации предложения, случайно окажется на вашей улице или однажды сядет в самолет на рейс Москва-Прага, где от нечего делать начнет листать журнал с рекламой продажи нашей недвижимости … Действительно, иногда случается и такое, но, согласитесь, это не путь. Ни охотник, ни рыбак не рассчитывает на добычу или улов на основании веры в везение. Поэтому если потенциальные покупатели не проявляются в течение, максимум, первого месяца, шансы на их появление начинают уменьшаться примерно с той же скоростью, с какой уменьшаются с течением времени шансы на раскрытие преступления. Тут продавец должен задуматься: то ли он обращается со своим предложением недвижимости не к тем группам (не теми каналами), то ли само предложение обладает дефектами, главным из которых обычно является неадекватно высокая цена. Выяснить это достаточно просто: если есть звонки, мейлы и вопросы потенциальных покупателей, если есть просмотры, но нет реальной сделки – дело, очевидно, в самом предложении. Грубо говоря, мы предлагаем неликвид. Если же на предложение никто или почти никто не реагирует, то либо предложение плохое, либо оно почему-то проходит мимо потенциальных покупателей. На наш взгляд, интернет (в Чехии есть 1-2 крупных поисковика, которыми пользуются все и всегда), реклама на самой недвижимости (некоторые агентства также используют уличную рекламу в данном районе) и адресная рассылка в значительной степени покрывают аудиторию потенциальных покупателей или арендаторов. Все остальное носит вспомогательный характер. Поэтому за редким исключением (действительно некоторые объекты недвижимости настолько специфичны, что клиента на них нужно дожидаться иногда и годы) объяснение, что предложение не встречается с целевой аудиторией, не срабатывает. Проблему скорее всего нужно снова искать в самом предложении, прежде всего, в цене. Правда, поскольку владелец недвижимости обычно рассматривает коррекцию цены как последнее средство, агентам приходится идти на различные уловки и изменения в стратегии презентации. Так, например, некоторые маклеры, видя, что предложение не вызывает реакции, намеренно удаляют его и через некоторое время публикуют снова как «новое». Из сказанного также следует, что с теми появившимися потенциальными покупателями (обычно их количество составляет 1-3) продавец должен вести себя «правильно». Не надо думать, как герой одного старого анекдота, что «тот, кто мои помидоры купит, спит еще» или, как герой другого анекдота, который эмигрировал в Америку с мыслью, что «там деньги на земле валяются», а увидев в аэропорту на полу доллар, сказал «не с первого же дня работать». Не стоит также думать, что «что-то быстро откликнулись, наверное, я продешевил». Если предложение разумное, покупатель (арендатор) должен в большинстве случаев найтись достаточно быстро. И чем дольше его нет, тем более задумчивым и беспокойным следует быть продавцу. Чем больше проходит времени, тем шансы на хорошую сделку меньше. Ибо если потенциальные покупатели видят «висящее» неделю за неделей и месяц за месяцем предложение, ничего хорошего это не приносит … В общем продавать или сдавать нужно «по горячим следам».

 

...узнать больше.

инвестиции

Инфляционное повышение аренды

Один раз в год примерно в феврале-марте Чешское статистическое управление публикует официальные данные о мере инфляции за прошлый год. Инфляция выражена в процентах. Этот показатель является инструментом для коррекции цены аренды, выраженной в чешских кронах. Правда, в последние годы инфляция составляет менее 1% в год (то 0,4%, то 0,6%), поэтому многие владельцы недвижимости с таким незначительным повышением аренды предпочитают не связываться, особенно, если арендатор платит аккуратно и не создает проблем. Не решают этот вопрос и те, у кого договора аренды квартир, частных домов или коммерческих объектов заключены на фиксированный относительно короткий срок 1-2 лет. Тем не менее, повышение цен аренды в связи с инфляцией предусмотрено законом. У арендаторов квартир, которые ранее назывались «защищенными», т.е. в свое время квартиры в аренду им предоставило государство (муниципалитет), а потом дома с этими квартирами и находящимися там жильцами в результате реституций или приватизаций перешли в частные руки, домовладельцу вообще нельзя менять установленную договором цену аренды в одностороннем порядке, это может произойти только в результате обоюдного соглашения сторон или в рамках официально объявленной инфляции. Инфляционное повышение аренды активно практикуется также у коммерческих помещений. Тут в зависимости от искусности фирмы-арендатора могут применяться более сложные формулы расчета новой цены (например, если учитывать инфляцию только некоторых месяцев года, повышать аренду только на часть инфляции и т.п.). Важно понимать, что данные о прошлогодней инфляции публикуются уже в течение актуального года (как уже говорилось, обычно в конце зимы-начале весны), поэтому соглашение или одностороннее извещение о повышении аренды на текущий год действует и на уже прошедшие первые месяцы года. Соответственно арендатор должен не только ближайший арендный платеж сделать на новую сумму, но и доплатить задним числом на предыдущие месяцы нового года. В тех же немногих случаях, когда цена аренды выражена в другой валюте, чем чешская крона, аналогично применяются данные соответствующей огранизации, например, для евро - данные Евростата. Вероятно, излишне напоминать, что правила повышения аренды в связи с инфляцией должны быть отчетливо прописаны в договоре аренды.

 

...узнать больше.

Цены, статистика и другие цифры

Эволюция цен жилья в Чехии и в Европе

Мы часто повторяем как мантру один и тот же тезис: несмотря на возможные колебания, взлеты и падения цены недвижимости в долговременной перспективе всегда растут. Сейчас есть возможность подтвердить эту мысль статистическими данными, опубликованными самыми авторитетными источниками – Чешским статистическим управлением и Евростатом. За период от 2000 года до конца марта 2017 года цены квартир на вторичном рынке в Чехии (в целом) выросли на 136% (!). Цены частных домов выросли почти вдвое, а цены строительных участков – на 162%. Инфляция за тот же период составила 40%. Начиная с 2000 года рост цен недвижимости ускорялся трижды: в 2003 году перед вступлением Чехии в Евросоюз, в 2007-2008 году, когда позитивные настроения от бурного роста экономики вылились в лихорадку на рыке недвижимости, и сейчас, начиная с 2014 года, благодаря низким ставкам ипотек и экономическому росту. Что, однако, еще более интересно, чем впечатляющие цифры роста цен, так это то, что и в других странах Европы недвижимость ведет себя подобным образом. Вообще полезно иногда посмотреть на ситуацию в более широком контексте. И хотя в настоящий момент в Чехии действительно цены недвижимости растут быстрее всего (в первом квартале 2017 года по данным Евростата межгодовой рост составил 12,8%), но и , например, в Литве и Латвии цены в это же врем выросли более, чем на 10%, а в среднем по Евросоюзу рост цен недвижимости составил 4,5%. В горизонте же последних трех лет Чехия занимает по темпам роста цен жилья «всего-навсего» шестое место с приростом 22%. Более всего цены росли в Скандинавии и Ирландии. В Исландии за это время цены жилья выросли на 35,7%!

 

...узнать больше.