Квартиры

Покупая квартиру в Чехии, нужно иметь в виду несколько моментов. 1. Форма собственности. Значительная часть квартир (в новостройках почти все) находится в частной собственности. Это означает, что каждая квартира отдельно записана в кадастре недвижимости, и сделка считается завершенной, когда в кадастр вписан новый владелец. Однако на рынке довольно много кооперативных квартир. У них есть ряд плюсов и минусов. К плюсам относится то, что членом кооператива зачастую может стать и иностранное физическое лицо (тут все зависит от устава кооператива), следовательно необязательно регистрировать фирму. Сама сделка по переводу членских прав проста, происходит быстро, и не нужно ждать записи в кадастре (иногда и несколько месяцев). С кооперативной квартиры не надо платить налог на недвижимость и специальный налог при последующей продаже. Кооперативная собственность несколько дешевле, чем частная (поскольку под залог кооперативной квартиры, как правило, нельзя взять ипотечный кредит). Кооперативный дом может иметь нежилые помещения, доход от аренды которых может распределяться между членами (впрочем, такое может быть и у квартиры в частной собственности). И наконец, у большинства кооперативных квартир есть перспектива перевода в частную собственность. К минусам относится то, что все зависит от конкретного устава, правления и конкретных решений общего собрания. Кооператив, например, может не хотеть иностранцев, не принимать в члены юридические лица или не разрешать им иметь в кооперативе юридический адрес. Перевод в частную собственность тесно связан с полной выплатой пая, которая (выплата) может в финале существенно повлиять на цену или решением общего собрания быть разложена на 20-30 лет. Кооператив может возражать против сдачи Вашей квартиры в аренду или брать за это деньги и т.д. Наконец, кооперативное жилье не может служить залогом для получения кредита. Иными словами, бояться кооператива не следует, но решение о покупке кооператива нужно принимать с учетом множества конкретных обстоятельств. Нередки случаи, когда при приватизации дома жильцы выбрали паевую (или долевую) форму собственности. Это означает, что дом в кадастре недвижимости записан как единое целое (без разделения на квартиры), а его владельцем является фирма (товарищество с ограниченной ответственностью) с уставным капиталом в размере стоимости дома, а компаньонами фирмы являются жильцы с долями, соответствующими размерам их квартир. Покупка квартиры в таком случае юридически является покупкой доли в компании, и для этого требуется согласие всех компаньонов (соседей) на общем собрании, а запись сделки происходит не в кадастре недвижимости, а в торговом реестре. Здесь главная опасность в том, что кто-то из соседей проголосует против сделки, и она сорвется, несмотря на искреннее желание продавца и покупателя ударить по рукам. Наконец, много квартир являются наемными, живущие в них люди ими не владеют, а платят аренду частному или государственному владельцу дома. Здесь предметом продажи является наемное право (так называемый «декрет»). Хотя сделки такого типа действительно осуществляются (путем «фиктивного обмена»), нередки и случаи мошенничества, когда иностранный покупатель наивно полагает, что дешево купил квартиру (естественно, уровень цен здесь другой), а на самом деле купил право эту квартиру снимать. Впрочем, в свете грядущей либерализации рынка аренды смысл таких сделок теряется. 2. Коммунальные платежи. Важным моментом в чешской квартире являются коммунальные и другие платежи, а также способ их расчета. Новый владелец может быть весьма неприятно удивлен, узнав, что квартира будет дополнительно обходиться ему несколько тысяч крон в месяц. Помимо собственно стоимости коммунальных услуг (света, воды, тепла, мусора, телефона и т.д.) часто нужно платить за лифт, за уборку и освещение площадей общего пользования и территории, в фонд реконструкции, эксплутационной фирме и т.д. Тут надо обратить внимание, во-первых, на структуру инженерных сетей (например, газовое отопление дешевле электрического, а электрическое – дешевле мазутной котельной), во-вторых, на наличие счетчиков на воду, газ и т.д. (потому что в противном случае вы платите долю от общего потребления по метрам или по жильцам безотносительно к тому, сколько воды или отопления потребили лично вы), а также на наличие терморегуляторов отопления и других устройств, позволяющих регулировать фактический расход воды, тепла и т.п., в третьих на то, как учитывается потребление нежилых помещений (в вашем доме может быть ресторан, у которого нет своих счетчиков электричества, воды и тепла, или общий подземный гараж и т.п.). Более подробно о коммунальных платежах можно прочитать здесь 3. Особенности планировки. Как правило, у каждой чешской квартиры есть свой подвал. Его площадь не должна входить в общую площадь квартиры. Любые подсобные помещения в самой квартире повышают ее ценность. Совмещенный санузел не считается минусом, скорее наоборот. Чехи не сидят вечерами на кухне (они делают это в гостинной или в ближайшей пивной), поэтому ее размер не имеет большого значения. Нередко кухни как отдельного помещения и нет, а рабочая зона с кухонным оборудованием располагается в коридоре, в главной комнате или в темном закутке. Для этого типа кухни есть специальное название «кухински коут» (сокращенно «к.к.») – кухонный угол. В случае полноценной кухни предложение пишется в формате «количество комнат +1» (например 3+1 означает три комнаты и кухня), в случае «к.к.» – 3+кк – три комнаты с кухонным углом). В Чехии существует две нумерация этажей - нумерация "надземных этажей" (которой обычно пользуются девелоперы и которая начинается с первого) и "обычная" нумерация этажей, которая начинается с нулевого, поэтому «первый этаж» в обычной нумерации де-факто означает второй, а "первый надземный этаж" - привычный нам первый. Кроме того, бывают еще различные межэтажные уровни Следует проверять данные о площади – обычно указывается не жилая, а общая площадь квартиры, в которую могут входить и балконы (терассы), и подвал и все, что угодно. В новостройках цена существенно возрастает с этажностью. Считается, что чем выше этаж, тем лучше. 4. Новостройки. В связи с тем, что в последние годы рост цен недвижимости ускорился (особенно это заметно в Праге), повысился и интерес к первичному жилью как к инструменту инвестиции. Дело в том, что прайс-лист нового проекта публикуется обычно еще до того, как дом фактически начал строиться, и большая часть квартир (особенно малометражных) продается еще на нулевом цикле. Как правило, девелопер не меняет цены в процессе строительства (во всяком случае, в нашей практике был только один такой случай), поэтому есть прямой резон "купить" квартиру, которой еще нет, а через 1,5 года, когда она построена и переведена на покупателя, начать думать о ее продаже, ведь 10-15% стоимости за это время она прибавила. К плюсам новостроек - кроме очевидного: все новое, все современное, все на гарантии - относится и то, что платить за них, как правило, нужно частями. Сначала делается резервация и вносится первых 3-5 тыс. долл. аванса, потом (обычно в течение месяца) подписывается договор о будущем договоре покупки и платится какая-то часть (30-40%), потом оплата идет либо поэтапно, либо уже при подписании собственно купчей (когда квартира готова) и передаче недвижимости в пользование. Новые квартиры продаются всегда полностью готовыми к заселению, вся отделка там уже проведена. От покупателя требуется только решить вопрос кухонного оборудования, кухня почти никогда не входит в цену. До определенного момента можно делать изменения планировки и отделки, получившуюся в результате более дорогих материалов и дополнительных работ разницу клиент оплачивает сразу же. В новых проектах, как правило, к каждой квартире предусмотрен подвал и подземный гараж. Среди минусов стоит указать следующее. Во-первых, нужно помнить, что кроме оплаты квартиры покупателю потребуется еще некое дополнительное вложение - кухня, встроенные шкафы и т.п. Во-вторых, в цену квартиры не включается НДС. Сегодня он составляет 10% (у гаражей и других нежилых помещений, а также у квартир площадью более 120 кв.м. - 20%), но в любой момент ставка НДС может быть изменена государством (ожидается, что с 2012 г. НДС на жилье составит 20%). Правда, тут покупатель-иностранец может оказаться в более выгодном положении: если его фирма является плательщиком НДС, переплата налога (разница между полученным за свои "услуги" и заплаченным поставщикам НДС) государство со скрипом, но вернет. И последнее. Перед тем, как Вы начнете делать в квартире ремонт, нужно, как минимум, предупредить об этом соседей объявлением – в какие дни будет шумно, когда будет прервана подача воды и т.д. Еще лучше проконсультироваться об этом с руководством кооператива, сообществом владельцев или эксплутационной фирмой. Не исключено, что для тех изменений, которые Вы хотите сделать, нужно получать строительное разрешение. Перейти на актуальный каталог квартир по всей Чехии >>>

Рекомендуемые объекты

Вилла (280 м2), ул. Над Мразовкой, Прага 5 - Мальвазинки

раздел: частные дома или виллы
состояние: новостройка
номер объекта: 14185

89 000 000 CZK Вилла на ул. Над Мразовкой, Прага 5

Историческая вилла времен Первой республики, 691 м2, Прага 7 – Троя, ул. Над Казанкой.

раздел: частные дома или виллы
состояние: требуется капитальная реконструкция
номер объекта: 11129

79 000 000 CZK Недвижимость в Праге

Квартира 3+КК (127 м2), ул.Перуцка, Прага 2 - Винограды

раздел: квартиры
состояние: новостройка
номер объекта: 14137

17 200 000 CZK Квартира 3+КК, ул.Перуцка, Прага 2
12 987 850 CZK Двухуровневые квартиры 4+КК в Праге 5

Квартира 3+КК, ул.На Венечку, Прага 5 - Смихов

раздел: квартиры
состояние: новостройка
номер объекта: 13221

11 900 000 CZK Эксклюзивное место и проект

Доходный дом (2000 м2) с парковкой во внутреннем вдоре в г. Острава, ул. Стодолни

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: после реконструкции
номер объекта: 12701

59 900 000 CZK Доходный дом на знаменитой Стодолной улице в Остраве

Комментарии эксперта

из опыта риэлтора

Страховка должна быть «хорошей», т.е. разумной

Большинство наших клиентов, приобретая недвижимость в Чехии, страхует ее и попадает в ситуацию борьбы мотивов: с одной стороны, хочется спать спокойно, с другой – не хочется тратить лишних денег на страховку, ведь, скорее всего, просто пропадут. Наш опыт на этом рынке уже достаточно велик для того, чтобы мы с разными клиентами пережили разные ситуации. Например: на забор частного дома упало дерево. Звоним в страховую и слышим: «Извините, но у вас застрахован только дом. А забор – это отдельное строение». Или: дом стоял пустой, воры украли медные водостоки и желоба. Ущерб? Безусловно. Будет страховое возмещение? Нет. Почему? Вы не застрахованы на случай кражи и вандализма. А вот еще. Сосед сверху заливает квартиру. Звоним в его страховую компанию и слышим: «У него нет страховки на ущерб третьим лицам, так что мы решаем только ущерб от затопления в его собственной квартире, а вы с ним можете судиться о компенсации им вашего ущерба». Отличная перспектива – на суд уйдут годы, и даже, если он будет выигран, нет никакой гарантии, что с соседа удастся получить деньги, он, между тем, может просто продать свою квартиру и исчезнуть … Хорошо еще, что у нас есть собственная страховка на случай такого затопления, которая оплатила ремонт … Таких примеров можно приводить много, общий же знаменатель у всех этих историй один: к вопросу страхования нужно подходить разумно и всесторонне, не преследовать только одну цель заплатить поменьше. К типичным ошибкам клиентов страховых компаний относится: - недооценка недвижимости, которая ведет к меньшим страховым взносам, но при наступлении страхового случая может существенно снизить сумму возмещения. - неправильная финансовая оценка рисков. Например, новый гражданский кодекс дает «пострадавшим» большие права требовать компенсации «морального ущерба», «упущенной выгоды» и т.п. Поэтому имеет смысл лимит выплат по статье «ущерб третьим лицам» повысить. Ведь если с вашей крыши упала сосулька на чужую машину (возможно, дорогую), или ваш арендатор споткнулся о порог и сломал руку (или выбил зубы), пусть лучше его претензии решает ваша страховая компания. - неправильная оценка самих рисков. Пример про забор или украденные водостоки показывает, что предложение страховой компании надо внимательно читать и обсуждать именно с точки зрения того, что с большей или меньшей вероятностью может произойти, и где стоит «подстелить соломку». Стандартного набора – стихийные бедствия, водопроводный ущерб и ущерб третьим лицам – может быть недостаточным. Где-то стоит задуматься об угрозе наводнения, где-то – о вандализме, где-то – в дополнение к собственно недвижимости застраховать и движимое имущество (мебель, технику, предметы искусства …) и т.п. Стоит заметить, что важной переменной в размере страхового взноса является степень соучастия клиента. Чем больше доля собственных средств, которые клиент потратит на ликвидацию ущерба при наступлении страхового случая, тем меньше страховой взнос. Таким образом, можно добиться того, что покрытие рисков будет достаточно большим, а цена страховки относительно небольшой. Правда, если что-то случится, придется, скажем, не 5%, а 10% ущерба заплатить самим, но мы же верим, что ничего не случится …

 

...узнать больше.

инвестиции

Инфляционное повышение аренды

Один раз в год примерно в феврале-марте Чешское статистическое управление публикует официальные данные о мере инфляции за прошлый год. Инфляция выражена в процентах. Этот показатель является инструментом для коррекции цены аренды, выраженной в чешских кронах. Правда, в последние годы инфляция составляет менее 1% в год (то 0,4%, то 0,6%), поэтому многие владельцы недвижимости с таким незначительным повышением аренды предпочитают не связываться, особенно, если арендатор платит аккуратно и не создает проблем. Не решают этот вопрос и те, у кого договора аренды квартир, частных домов или коммерческих объектов заключены на фиксированный относительно короткий срок 1-2 лет. Тем не менее, повышение цен аренды в связи с инфляцией предусмотрено законом. У арендаторов квартир, которые ранее назывались «защищенными», т.е. в свое время квартиры в аренду им предоставило государство (муниципалитет), а потом дома с этими квартирами и находящимися там жильцами в результате реституций или приватизаций перешли в частные руки, домовладельцу вообще нельзя менять установленную договором цену аренды в одностороннем порядке, это может произойти только в результате обоюдного соглашения сторон или в рамках официально объявленной инфляции. Инфляционное повышение аренды активно практикуется также у коммерческих помещений. Тут в зависимости от искусности фирмы-арендатора могут применяться более сложные формулы расчета новой цены (например, если учитывать инфляцию только некоторых месяцев года, повышать аренду только на часть инфляции и т.п.). Важно понимать, что данные о прошлогодней инфляции публикуются уже в течение актуального года (как уже говорилось, обычно в конце зимы-начале весны), поэтому соглашение или одностороннее извещение о повышении аренды на текущий год действует и на уже прошедшие первые месяцы года. Соответственно арендатор должен не только ближайший арендный платеж сделать на новую сумму, но и доплатить задним числом на предыдущие месяцы нового года. В тех же немногих случаях, когда цена аренды выражена в другой валюте, чем чешская крона, аналогично применяются данные соответствующей огранизации, например, для евро - данные Евростата. Вероятно, излишне напоминать, что правила повышения аренды в связи с инфляцией должны быть отчетливо прописаны в договоре аренды.

 

...узнать больше.

Цены, статистика и другие цифры

Эволюция цен жилья в Чехии и в Европе

Мы часто повторяем как мантру один и тот же тезис: несмотря на возможные колебания, взлеты и падения цены недвижимости в долговременной перспективе всегда растут. Сейчас есть возможность подтвердить эту мысль статистическими данными, опубликованными самыми авторитетными источниками – Чешским статистическим управлением и Евростатом. За период от 2000 года до конца марта 2017 года цены квартир на вторичном рынке в Чехии (в целом) выросли на 136% (!). Цены частных домов выросли почти вдвое, а цены строительных участков – на 162%. Инфляция за тот же период составила 40%. Начиная с 2000 года рост цен недвижимости ускорялся трижды: в 2003 году перед вступлением Чехии в Евросоюз, в 2007-2008 году, когда позитивные настроения от бурного роста экономики вылились в лихорадку на рыке недвижимости, и сейчас, начиная с 2014 года, благодаря низким ставкам ипотек и экономическому росту. Что, однако, еще более интересно, чем впечатляющие цифры роста цен, так это то, что и в других странах Европы недвижимость ведет себя подобным образом. Вообще полезно иногда посмотреть на ситуацию в более широком контексте. И хотя в настоящий момент в Чехии действительно цены недвижимости растут быстрее всего (в первом квартале 2017 года по данным Евростата межгодовой рост составил 12,8%), но и , например, в Литве и Латвии цены в это же врем выросли более, чем на 10%, а в среднем по Евросоюзу рост цен недвижимости составил 4,5%. В горизонте же последних трех лет Чехия занимает по темпам роста цен жилья «всего-навсего» шестое место с приростом 22%. Более всего цены росли в Скандинавии и Ирландии. В Исландии за это время цены жилья выросли на 35,7%!

 

...узнать больше.