Регистрация чешской фирмы

Для владения недвижимостью в Чехии иностранцу необходимо быть учредителем чешской компании. Как правило, наиболее удобной юридической формой компании является товарищество с ограниченной ответственностью (по-чешски «s.r.o.»). Регистрация проходит в несколько этапов. 1. Подготовка регистрационных документов. На этом этапе учредителями определяются все реквизиты будущей компании – название, состав учредителей и их долей (максимальное количество компаньонов «s.r.о.» - 20, минимальный размер доли – 20 тыс. крон), размер уставного капитала (минимум для «s.r.о.» - 200 тыс. крон), виды деятельности, юридический адрес, имя первого директора и т.д. Все это фиксируется в учредительном договоре и протоколе учредительного собрания, которые подписываются всеми учредителями в присутствии нотариуса. Одновременно у нотариуса заверяются еще сопутствующие формальные документы. Некоторые документы подписывает только директор фирмы (например, заявление в суд о регистрации). Уставной капитал в чешских кронах складывается в один из чешских банков. К этому добавляются документы, подтверждающие право компании пользоваться юридическим адресом, справка о несудимости директора, документ об оплате гос.пошлины и т.п., и все это подается в суд. Если компания создается не только с целью приобретения недвижимости, но и для осуществления одного или нескольких видов деятельности, записанных в учредительном договоре, то перед подачей заявления в суд необходимо получить в предпримательском управлении хотя бы одну лицензию на предпринимательскую деятельность (по-чешски «живностенски лист»). Для этого нужно дополнительно «назначить» на каждую лицензию ответственное лицо (им может быть и учредитель, и директор), которое выполняет общие и специфические требования (если таковые для данной деятельности установлены). В случае же регистрации фирмы для покупки недвижимости достаточно указать в качестве деятельности «аренду жилых и нежилых помещений», для которой не требуется получать лицензию. 2. Регистрация в суде и запись в торговом реестре. В течение нескольких недель суд рассматривает предложенные ему документы и, если не требуется что-то исправить или дополнить, записывает компанию в реестр. Фирме присваивается уникальный идентификационный номер («ИЧО»), и из торгового реестра можно получить официальную справку о существовании компании с соответствующими реквизитами. С этого момента компания считается существующей (вообще-то некоторые действия от имени компании можно призводить уже после подписания учредительных документов, но фактически компания считается существующей, когда она записана в реестре и имеет идентификационный номер). 3. Налоговая регистрация. После того, как компания зарегистрирована, нужно сделать еще две вещи. Во-первых, нужно открыть в банке текущий счет и перевести на него уставной капитал. С этого момента деньгами можно пользоваться – снять их, перевести на другой счет или использовать для оплаты недвижимости. Во-вторых, нужно немедленно зарегистрироваться в налоговой инспекции и получить налоговый номер («ДИЧ»). После этого, компания считается полностью прошедшей цикл регистрации. Поскольку на 2 и 3 этапе от имени компании выступает директор или официально уполномоченное им лицо (например, адвокат), присутствие и участие учредителей не требуется. 4. Смена директора и юридического адреса. Последний этап – неформальный, но очень важный. Еще недавно в момент создания компании учредители-иностранцы не имели права быть директорами (компания может иметь несколько директоров), и им предоставлялся «временный» директор. Сменить его можно было тогда, когда хотя бы один из учредителей получал долговременную чешскую визу. Теперь этого не требуется, иностранец-учредитель сразу же может стать директором. Аналогично с юридическим адресом, который обычно предоставляется новым компаниям только формально и временно для целей регистрации. Купив себе недвижимость, Вы можете перенести юридический адрес своей компании по месту покупки. Для смены директора и/или юридического адреса, а также других возможных изменений в фирме учредителям нужно пройти процедуру, подобную регистрации – подписать у нотариуса соответствующие документы об изменениях, предоставить нужные справки (в частности, для того, чтобы стать директором – чешскую несудимость и несудимость в стране происхождения) и подать это в суд, дождаться новой справки из торгового реестра и внести необходимые изменения в налоговую регистрацию. Мы рекомендуем по возможности сделать все эти изменения одновременно. В случае необходимости мы окажем содействие в этой процедуре. Существует услуга по продаже готовых компаний, созданных специально для продажи, ей можно воспользоваться. Плюсами такого пути являются скорость (поскольку продаваемая компания уже записана в торговом реестре, Вам не нужно ничего ждать, и Вы сразу же можете осуществлять действия от ее имени), отсутствие забот по поиску «временного» юридического адреса и отсутствие необходимости складывать в банк уставной капитал. Минус – несколько более высокая цена. К тому же готовая фирма не избавляет Вас от необходимости лично присутствовать при подписании перевода фирмы и пройти последующую перерегистрацию по пункту 4. Тем не менее, это – неплохая возможность для тех, кто ценит время больше, чем деньги. Исходя из нашего опыта, мы рекомендуем бизнесменам из стран СНГ открывать свои фирмы в Праге. Сегодня Прага - бесспорный экономический лидер среди городов Чехии, международный культурный и туристический центр. Каждый год ее посещают около 10 млн. туристов, которые оставляют здесь более 400 млн. долларов. Это - столица с быстрым оборотом денег и широкими возможностями для завязывания деловых связей на высоких экономическом, финансовом и управленческом уровнях. Прага открывает практически неограниченные возможности по выгодному ведению всевозможных сфер бизнеса. В главном городе Чехии существует постоянный повышенный спрос на свежие идеи и пока еще не слишком плотная заполненность рынка, что дает возможность реализовать свои планы амбициозным и талантливым предпринимателям. Это - европейская столица, с оживленной деловой жизнью, где находятся чешские или восточно-европейские филиалы практически всех крупнейших компаний мира. Со временем они вполне могут стать Вашими партнерами. Созданные связи и партнерские отношения будут полезны Вам и для ведения бизнеса у себя на родине. 5. Список документом, необходимый нам для регистрации вашей фирмы.
1.Копия з/паспорта, сроком действия не менее 2 лет от каждого учредителя (заверение нотариуса не требуется). 2. Доверенностиь от всех учредителей фирмы (текст доверенности мы предоставим). 3. Справку о несудимости, по месту жительства (Россия, Украина, Беларусь, Казахстан, Молдавия и т.д.) Справки из ряда стран мы может получить и за вас. 4. Заверенное от хранителя уставного капитала, о том, что он принял от всех учредителей сумму уставного капитала (текст заявления мы предоставим). 5. Несколько вариантов названия Вашей будущей фирмы. 6. Виды деятельности, на которые Вы хотели бы получить лицензии, либо по умолчанию мы включаем в уставной договор "максимальный" список. 7. Анкетные данные, прописка, девичья фамилия для тех, у кого она менялась (бланк анкеты мы предоставим).

Рекомендуемые объекты

Квартира 2+КК с галереей в Праге 1 – Нове Мнесто, ул. Краковска

раздел: квартиры
состояние: после реконструкции
номер объекта: 13557

6 990 000 CZK Квартира 2+КК в Праге 1

Дом (7+1), ул. Чернокостелецка, Прага 10 - Страшнице

раздел: частные дома или виллы
состояние: после реконструкции
номер объекта: 13662

19 900 000 CZK Дом (7+1), ул. Чернокостелецка, Прага 10

Квартира 3+КК (117 м2) с балконом класса ЛЮКС, ул.На Венечку, Прага 5 - Смихов

раздел: квартиры
состояние: новостройка
номер объекта: 14656

15 500 000 CZK Квартира 3+КК (117 м2) с балконом класса ЛЮКС, ул.На Венечку, Прага 5

Девелоперский проект - многоквартирный дом (2368 м2), ул.Варшавска, Прага 2

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: требуется капитальная реконструкция
номер объекта: 14648

133 900 000 CZK Девелоперский проект - доходный дом (2368 м2), ул.Варшавска, Прага 2

Загородная усадьба (3577 м2) в пос. Рачице, область Литомнержице

раздел: загородные резиденции
состояние: после реконструкции
номер объекта: 10847

9 900 000 CZK Стильный хутор после реконструкции

Дом класса ЛЮКС (284 м2) с участком (330 м2), Намнести Кинских, Прага 5 - Мала Страна

раздел: частные дома или виллы
состояние: новостройка
номер объекта: 14579

55 000 000 CZK Дом класса ЛЮКС (284 м2) с участком (330 м2), Намнести Кинских, Прага 5

Комментарии эксперта

из опыта риэлтора

Мрачное наследие социализма

В прессе попалась статья о том, что в кадастрах недвижимости Чехии фигурирует более 16 тысяч объектов, у которых в качестве владельца записаны давно уже не существующие социалистические предприятия. Таких фантомных владельцев в чешских кадастрах в общей сложности числится 820. Видимо, это надо понимать так, что эти предприятия были ликвидированы без правопреемника, и, видимо, по большей части речь идет о менее ценных объектах недвижимости (иначе бы претенденты на их «прихватизацию» безусловно объявились). Разумеется, если собственником недвижимости в кадастре значится несуществующий субъект, с такой недвижимостью весьма сложно оперировать. Но, как правило, это скорее проблема местных органов власти, которые не могут использовать чужие земельные участки для развития инфраструктуры своего поселка или городка и на чьих территории находятся реально ничьи (а формально чьи-то) разваливающие объекты. Наших клиентов эта проблема скорее всего никоим образом не касается. Просто при смене на рубеже 80-90 гг. всей системы хозяйственных отношений произошли неизбежные и в общем по-человечески понятные ошибки. Однако, и у сегодняшних покупателей и инвесторов могут в связи с непорядком при неряшливо проведенной в свое время приватизации возникнуть такие проблемы, над которыми и опытные юристы крутят головой. Приведем конкретный пример. Представьте себе построенный в 70-е годы комплекс объектов социальной инфраструктуры в крупном микрорайоне панельной застройки вблизи станции метро – магазины, парикмахерские, пивные и т.п. Ранее все это формально было записано на какое-то (ныне несуществующее) государственное предприятие. Все это было в свое время приватизировано, записано в кадастре и является нормальным объектом купли-продажи, привлекательным для сдачи в аренду и ведения собственного бизнеса. У всех помещений есть конкретные хозяева, все совершенно законно. Вот только проход между двумя зданиями был по прихоти социалистического архитектора перекрыт козырьком. Действительно удобно: прямо на улице возникло пространство под крышей, где можно торговать или оборудовать крытую террасу ресторанчика, торцы этой крыши отлично подходят для рекламных щитов, ибо висят прямо перед глазами проходящих от метро и к метро людей, да и верхняя часть этой конструкции найдет свое применение, например, на ней можно разместить внешние блоки сплит-систем кондиционирования. Все хорошо до момента, пока этот козырек не начинает требовать ремонта. Тут владельцы помещений в двух зданиях, пространство между которыми закрывается этой крышей, выясняют, что крыша де-юре никому не принадлежит: она не является частью ни одного из зданий, ни у кого не записана в кадастре. При разделении здания на части и их последующий приватизации про нее просто забыли. Теоретически у совладельцев зданий есть два пути: либо всем признать, что крыша является их общей собственностью, либо не признавать ее как свою собственность. Оба пути чреваты осложнениями. Ведь если владельцы решат, что крыша принадлежит им (и вложат средства в ее реконструкцию), нет никаких гарантий, что в один прекрасный день не явится кто-то, кто объявил себя правопреемником несуществующего госпредприятия и не заявит свои права на крышу, а соседей будет судить за незаконное использование его недвижимости. Если считать, что крыша не принадлежит совладельцам зданий, и им до нее дела нет, она однажды просто упадет прохожим на голову. Тем более, что между совладельцами согласия нет – те, кому от крыши ни тепло, ни холодно совершенно не намерены вкладывать свои деньги в то, чем пользуются только соседи и их арендаторы. Для полноты картины нужно добавить, что проход, который перекрывает эта крыша, является муниципальной собственностью (пешеходной коммуникацией). Но и местная власть не спешит считать крышу над тротуаром своей и нести за нее ответственность. Внести ясность в эту ситуацию мог бы суд, в который была подана так называемая жалоба на определение собственника. Судебное рассмотрение вопроса длится уже не менее двух лет, и света в конце тоннеля пока что не видно.

 

...узнать больше.

инвестиции

Инфляционное повышение аренды

Один раз в год примерно в феврале-марте Чешское статистическое управление публикует официальные данные о мере инфляции за прошлый год. Инфляция выражена в процентах. Этот показатель является инструментом для коррекции цены аренды, выраженной в чешских кронах. Правда, в последние годы инфляция составляет менее 1% в год (то 0,4%, то 0,6%), поэтому многие владельцы недвижимости с таким незначительным повышением аренды предпочитают не связываться, особенно, если арендатор платит аккуратно и не создает проблем. Не решают этот вопрос и те, у кого договора аренды квартир, частных домов или коммерческих объектов заключены на фиксированный относительно короткий срок 1-2 лет. Тем не менее, повышение цен аренды в связи с инфляцией предусмотрено законом. У арендаторов квартир, которые ранее назывались «защищенными», т.е. в свое время квартиры в аренду им предоставило государство (муниципалитет), а потом дома с этими квартирами и находящимися там жильцами в результате реституций или приватизаций перешли в частные руки, домовладельцу вообще нельзя менять установленную договором цену аренды в одностороннем порядке, это может произойти только в результате обоюдного соглашения сторон или в рамках официально объявленной инфляции. Инфляционное повышение аренды активно практикуется также у коммерческих помещений. Тут в зависимости от искусности фирмы-арендатора могут применяться более сложные формулы расчета новой цены (например, если учитывать инфляцию только некоторых месяцев года, повышать аренду только на часть инфляции и т.п.). Важно понимать, что данные о прошлогодней инфляции публикуются уже в течение актуального года (как уже говорилось, обычно в конце зимы-начале весны), поэтому соглашение или одностороннее извещение о повышении аренды на текущий год действует и на уже прошедшие первые месяцы года. Соответственно арендатор должен не только ближайший арендный платеж сделать на новую сумму, но и доплатить задним числом на предыдущие месяцы нового года. В тех же немногих случаях, когда цена аренды выражена в другой валюте, чем чешская крона, аналогично применяются данные соответствующей огранизации, например, для евро - данные Евростата. Вероятно, излишне напоминать, что правила повышения аренды в связи с инфляцией должны быть отчетливо прописаны в договоре аренды.

 

...узнать больше.

Цены, статистика и другие цифры

Эволюция цен жилья в Чехии и в Европе

Мы часто повторяем как мантру один и тот же тезис: несмотря на возможные колебания, взлеты и падения цены недвижимости в долговременной перспективе всегда растут. Сейчас есть возможность подтвердить эту мысль статистическими данными, опубликованными самыми авторитетными источниками – Чешским статистическим управлением и Евростатом. За период от 2000 года до конца марта 2017 года цены квартир на вторичном рынке в Чехии (в целом) выросли на 136% (!). Цены частных домов выросли почти вдвое, а цены строительных участков – на 162%. Инфляция за тот же период составила 40%. Начиная с 2000 года рост цен недвижимости ускорялся трижды: в 2003 году перед вступлением Чехии в Евросоюз, в 2007-2008 году, когда позитивные настроения от бурного роста экономики вылились в лихорадку на рыке недвижимости, и сейчас, начиная с 2014 года, благодаря низким ставкам ипотек и экономическому росту. Что, однако, еще более интересно, чем впечатляющие цифры роста цен, так это то, что и в других странах Европы недвижимость ведет себя подобным образом. Вообще полезно иногда посмотреть на ситуацию в более широком контексте. И хотя в настоящий момент в Чехии действительно цены недвижимости растут быстрее всего (в первом квартале 2017 года по данным Евростата межгодовой рост составил 12,8%), но и , например, в Литве и Латвии цены в это же врем выросли более, чем на 10%, а в среднем по Евросоюзу рост цен недвижимости составил 4,5%. В горизонте же последних трех лет Чехия занимает по темпам роста цен жилья «всего-навсего» шестое место с приростом 22%. Более всего цены росли в Скандинавии и Ирландии. В Исландии за это время цены жилья выросли на 35,7%!

 

...узнать больше.