Регионы Чехии и районы Праги

Чтобы Вы могли составить представление о климате, достаточно сказать, что на всей территории Чешской Республики (ну, за исключением гор) растут каштаны, грецкие орехи, черешня, персики и виноград. В Праге снег бывает примерно 2-3 недели в году. В то же время в горных районах (на высоте 700-1300 м над уровнем моря), которые практически со всех сторон окружают "чешский котел", с декабря до конца марта гарантированно лежит снег и светит солнце. Относительно демографической ситуации и структуры населенных пунктов существует, в частности, следующая статистика. По результатам последней переписи населения (2001 г.) в Чехии проживает 10 230 тыс. жителей в 6258 населенных пунктах. Половина всех населенных пунктов имеет менее 382 жителей. 90% всех населенных пунктов имеет размер до 2000 жителей (в том числе 80% населенных пунктов насчитывают до 1000 жителей), и в них проживает около 26% населения. Всего 2% населенных пунктов имеет свыше 10 тыс. жителей, однако, в них живет больше половины (54,2%) всех жителей Чехии; в том числе около 21% населения проживает в 5 крупных городах с населением более 100 тыс. чел. (в Праге около 1 миллиона 200 тыс. человек). Оставшиеся 19,7% населения проживают в городках размером от 2 до 10 тыс. жителей, которые составляют 8% населенных пунктов Чехии. Чешская Республика состоит из трех исторических областей – Чехии (Богемии) в западной части страны, Моравии – в юго-восточной части и небольшой части Силезии (у восточных границ с Польшей). Большая часть наших предложений относится именно к Богемии. Область Праги. Это территории, непосредственно примыкающие к границам столицы, они разделены на 2 административных округа – Прага-восток и Прага-запад. Их главной особенностью является именно близость к Праге со всеми вытекающими из этого последствиями (пражский городской транспорт, пражские цены и т.д.). Прага-запад в целом считается более престижной и дорогой областью. Здесь много зелени и рельефа, лучшие дороги и вообщше транспортное сообщение, традиционная индивидуальная застройка. Здесь наиболее дорогая земля - в среднем 3,5-4,5 тыс крон за квадратный метр. Однако, в наиболее престижных местах (Пругонице, Черношице, Розтоки, Ржитка и т.п.) цена квадратного метра легко может составлять и 7-8 тыс. крон. Для Праги-восток в несколько большей степени характерна застройка современными сателлитными поселками ("в чистом поле").

Центральная Чехия

Это следующий шаг в удалении от Праги. Эта область представляет собой кольцо административных округов с центрами в Мельнике, Кладно, Раковнике, Бероуне, Прибраме, Бенешове, Кутне Горе, Колине, Нимбурке и Млада Болеславе. До всех этих центров примерно 20-30 минут езды от Праги на машине. В некоторые места ходят и пражские автобусные маршруты. Наиболее известные чешские замки – Конопиште, Карлштейн, Кокоржин, Кривоклат – расположены в этой области. Недалеко от Млада Болеславы лежит знаменитая туристическая область «Чешский рай» (один из 4 национальных парков Чехии), у Нимбурка – знаменитый курорт Подебрады.

Южная Чехия

Характерный регион для дачного отдыха с большим количеством водохранилищ (влтавский каскад) и озер, живописных лесов и со своеобразной архитектурой в стиле «сельского барокко». Считается очень чистой областью, несмотря на присутствие ядерной электростанции Темелин (соседей-австрийцев она очень беспокоит, чехи же утверждают, что станция современная и безопасная). Кроме того, Южная Чехия полна исторических памятников, достаточно назвать Табор, Чешске Будейовице и Чешский Крумлов. Далее на юг – Австрия (пограничного контроля нет, с 21 декабря 2007 г. Чехия вошла в Шенгенское пространство). Определенным минусом области до последнего времени было то, что здесь не было никакой автострады, и добираться от Праги до выбранного места приходилось не меньше 1,5 – 2 часов. Но теперь эта проблема хотя бы частично решена: с августа 2013 года открыт участок шоссе между Табором и Весели над Лужници (примерно 30-40 км), так что путь в Южную Чехию существенно сократился. Строительство участка южной автострады от Праги до Табора - в планах. Когда будет шоссе к австрийской границе - неясно, хотя с австрийской стороны строительство уже последнего участка от границы до единой автострадной сети идет полным ходом).

Юго-Западная Чехия

Это область к югу от Пильзня (до которого нужно ехать 70 км от Праги по автостраде), известная, прежде всего, лежащим на границах с Баварией горно-лесным массивом Шумава. Это – национальный парк с горнолыжными центрами, густым хвойным лесом, возможностью сплава по горным рекам и катанием на горных велосипедах. Очень популярная область летнего и зимнего отдыха. Основные центры – Клатовы, Домажлице. Минус тот же – отсутствие в этом районе автострад, добираться не менее полутора часов.

Западная Чехия

Главный город – Пильзень. Именно в Западной Чехии находится знаменитый курортный треугольник Карловы Вары (Карлсбад) – Марианске Лазне (Марианбад) – Франтишковы Лазне (Францбад). Горы и холмы, леса (в частности, огромный лесной массив "Чешский лес"), свежий воздух, минеральные источники и главная автотрасса в направлении на Нюрнберг и Мюнхен (а оттуда - во всех направлениях: Инсбрук и Зальцбург, Верона и Венеция, Фрайбург и Страсбург, Ницца, Милан и т.д.) Благодаря этой автостраде, путь от Праги к большинству главных центров юго-западной Европы преодолевается на машине за один день.

Северная Чехия

Обширная и довольно противоречивая область. С одной стороны, те же горы, сосны и курорты (например, Теплице, Махово озеро или национальный парк «Чешская Швейцария» у границ с Германией), с другой стороны, социалистическая промышленность (прежде всего, добыча угля и химия) весьма сильно изуродовала многие места. Основные центры: Усти над Лабем, Теплице, Чешска Липа. Всего в 30 км от северных чешских границ находится Дрезден, от него до Берлина 170 км автострады. В настоящее время Прага уже почти полностью (за исключением одного участка в заповедной зоне "Чешское Средогорье" соединена автострадой с Дрезденом, Берлином и всей северной частью Германии). Северная Чехия – это область с одним из самых высокий уровней безработицы в стране, что, естественно, отражается и на ценах недвижимости.

Северо-Восточная Чехия

Это – прежде всего, главный горнолыжный центр Чехии и самые высокие чешские горы Крконоше. Это - четвертый национальный парк Чехии. Основные города: Либерец, Яблонец над Нисой, Трутнов, Рихнов над Кнежной. Крконошские горы отделяют Чехию от Польши. Западная, Северо-Западная и Северо-Восточная Чехия составляют те самые Судеты – область, в которой до войны жили в основном немцы и из-за которой был подписан Мюнхенский договор в 1938 г. После войны немецкое население было насильно изгнано, и область была заселена чехами. Здесь характерная немецкая архитектура (как в городах, так в сельской местности) и до сих пор часто можно видеть «отсутствие настоящего хозяина». Выселившие немцев чехи вплоть до последнего времени не сильно заботились о сохранении традиционной местной культуры.

Восточная Чехия

Область без явных плюсов и минусов с основными центрами Градец Кралове, Пардубице, Усти над Орлици, Хрудим и Свитавы. Есть несколько интересных исторических городков, например, Литомышль. Наиболее крупные города - Градец Кралове и Пардубице - являются не только административными центарми соответствующих краев, но и серьезными промышленными агломерациями (в частности, в Пардубице кроме известных пряников производится на заводе "Синтезия" в взрывчатка семтекс.

Юго-Восточная Чехия (Высочина)

Примерно на полпути из Праги в Брно (до 100 км по автостраде) лежит пограничная с Моравией область Высочина – знаменитый дачный регион (здесь, например, жил на своей даче, уйдя на пенсию, бывший премьер, а теперь президент Чехии М.Земан). Чистая живописная область с достаточно удобным транспортным соединением с Прагой. Основные центры: Пелгжимов, Хавличкув Брод, Гумполец, Йиглава.

Южная Моравия

Солнечный равнинный край, традиционная винодельческая область со своеобразной культурой и заметным австрийским влиянием. Главный город – Брно (200 км от Праги). Другие центры: Злин (центр обувной промышленности, созданный знаменитым Батей), Зноймо и Годонин (центры виноделия). Очень интересный курортный городок Лугачовице. Его слава была в 20-30 гг., с тех пор неповторимая атмосфера этого времени здесь культивируется. В Южной Моравии полно винных погребков и фольклорных праздников. Местный диалект настолько отличается от чешского языка, что существуют даже чешско-моравские словари.

Северная Моравия

С одной стороны промышленный, с другой стороны довольно социально отсталый край с очень высоким уровнем безработицы. Внимания заслуживает область Есеницких гор – известная зона отдыха, курортного лечения и горнолыжного спорта. Главный город – исторический Оломоуц (в котором царь Александр подписывал мир с Наполеоном). Другие центры: Есеник (горнолыжно-курортная область), Шумперк, Простейов (центр швейной промышленности).

Силезия

Сосредоточие тяжелой промышленности – угледобычи и металлургии. Главный центр – Острава (это даже не город, а агломерация шахтерских и металлургических городов и городков), другие города: Брунтал, Опава, Фридек-Мистек. В последние годы Острава старается профилироваться и как культурный центр, достаточно упомянуть известный международный мультижанровый музыкальный фестиваль Colours of Ostrava, концерты которого проходят прямо на бывших шахтах. Промышленность имеет тенденцию сворачиваться, закрытые предприятия часто превращаются в технические памятники и туристические аттракции. Остравский регион известен также как один из наибоее социально и экологически неблагополучных.

Прага и ее районы

Крупнейший город Чехии (население более 1,3 миллионов) отличается от остальных мест примерно так же, как Москва от остальной России. Раньше Прага была разделена на 10 районов, теперь их больше, но, поскольку новые районы возникли выделением из старых, имеет смысл рассматривать старую десятку. Говоря о том или ином районе Праги, имеет смысл всегда указывать еще конкретный "микрорайон" (не знаю, как правильно назвать конкретное место внутри крупного района, имеющее собственное развание). Это связано с тем, что административное деление Праги на районы от 1 до 10 - это довольно крупное членение, говорить в целом о районе (скажем, что Прага 6 - это обязательно хорошо, а Прага 8 - обязательно плохо) некорректно.

Прага 1. Исторический центр по обоим берегам Влтавы – Старый город, Еврейский город, область Вацлавской площади (Новый город), Мала Страна и частично Градчаны (с Пражским Градом), словом, то, что видят туристы. Все самое дорогое, самое красивое и самое охраняемое как ЮНЕСКО, так и гос.охраной памятников. Парковка только платная или для резидентов.

Прага 2. Жилые буржуазные районы, возникшие в основном в конце 19 – начале 20 вв., с развитой инфраструктурой вокруг Карловой площади (Новый город) и Площади Мира, Винограды, Вышеград. Здесь (прежде всего, на Виноградах) живет много состоятельных иностранцев. Тоже как правило все очень дорого и очень престижно. Несмотря на это проблема парковки стоит весьма остро, впрочем, в этом районе можно вполне жить и без машины. К Праге 2 относится и часть старого рабочего района Нусле. Познакомиться с районом Винограды поближе (с помощью видео) можно здесь.

Прага 3. Хотя и близкий к центру, но построенный в начале 20 в. как рабочее и мещанское предместье район Жижков и застроенный в основном после войны малоинтересный Яров. Хотя эта часть активно реконструируется и улучшается, здесь по-прежнему много «деклассированного» населения. Часть престижных Виноград тоже формально относится к Праге 3.

Прага 4. Огромная область к югу от центра по линии метро С от «Вышеграда» до конечной «Хайе», в основном состоящая из социалистической панельной застройки (Качеров, Моджаны, Ходов), районов частных домиков (Спожилов, Крч, Подоли) и современных новостроек (Катежинки, Гостиварж). В Праге 4 есть и более старые – 30-х – 40-х. гг. постройки - кварталы (Михле, Панкрац, Браник). В этой части города много лесопарков.

Прага 5. Такой же огромный район по другую сторону Влтавы, в который входит историческая буржуазная застройка влтавских набережных и вокруг станции метро В «Андел», где в последние годы возникает респектабельный центр жизни с большим количеством дорогих отелей, торговых, офисных и развлекательных центров. Кроме этого, к Праге 5 относятся живописные холмы с очень солидными виллами и малоквартирными домами (Кошиже, Цибулка, Гребенки, Баррандов и т.д.), а также все социалистические панельные микрорайоны вдоль линии метро В до конечной «Зличин». В Праге 5 в последние годы возникло несколько крупных торгово-развлекательных зон. Идет активная новая застройка, поскольку Прага 5 позволяет строить "в чистом поле" и при этом - рядом с метро и инфраструктурой.

Прага 6. Считается самым лучшим районом для жизни в Праге, находится в западной части города, начинается сразу за областью Пражского Града и тянется почти до аэропорта. Здесь находятся как не уступающие Праге 2 городские кварталы (метро «Градчанска» и «Дейвицка», Бубенеч), так и лучшие вилловые районы – Стрешовице, Оржеховка, Ханспаулка и т.д., где живут чешские президенты, послы, старые аристократы и новые богачи. Есть, конечно, и здесь панельные микрорайоны (например, Петршины, Воковице), но даже они высоко ценятся. Видео экскурсия по Праге 6.

Прага 7. Сравнительно небольшой и близкий к центру район, переживающий бум девелоперской популярности. Его «буржуазная» часть (Летна) лежит вблизи огромного парка «Стромовка» и во всех отношениях сравнима с Прагой 2, а его «рабочая» часть (Холешовице) постепенно превращается в пражское подобие Сохо, где охотно размещаются дизайнерские и компьютерные фирмы, строятся стильные лофты в бывших фабриках и т.п.

Прага 8. Мещанский район, застроенный в начале 20 в., сильнее всего пострадал от наводнения в 2002 г. (прежде всего, часть Карлин и Либень). Очень похож на Прагу 3 и на рабочую часть Праги 7. В отличие от них там проходит линия метро. К Праге 8 относятся и роскошные вилловые кварталы на холмах в северной части Праги – Троя и Кобылисы. Есть и скучное социалистическое панельное жилье (Ладви, Чимице). Но расположение на горе, множество зелени и новая линия метро делают и эти районы вполне привлекательными.

Прага 9. Один из наименее привлекательных районов на северо-востоке города, традиционное сосредоточение промышленности (ЧКД, Тесла и т.п.), далеко от центра (несмотря на метро), наименее чистый воздух и много панельной застройки (Высочаны, Летняны, Черный Мост). Есть здесь и вилловые, и современные кварталы (Хорни Почернице, Дольни Почернице, Хлоубетин,Кийе и др.), но все-таки далековато от центров жизни.

Прага 10. Это как бы два совершенно разных района – один (Вршовице) находится в непосредственной близости от Виноград и, не сильно отличаясь качеством застройки и удаленностью от центра, существенно выигрывает ценой. Здесь идет активная реконструкция старых домов. Кроме того, здесь же лежит очень респектабельный район старых буржуазных вилл – Краловске Винограды. Другой – Страшнице, Скалка, Богдалец, Заградни Место – скорее похож на Прагу 9: далеко, пыльно и неуютно. Естественно, в каждом районе есть свои лучшие и худшие места, у каждого района есть свои патриоты. Здесь дан только самый общий обзор, каждое предложение нужно рассматривать конкретно.


Рекомендуемые объекты

Помещение под ресторан, Прага 2 - Винограды, ул.Ходска

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: после реконструкции
номер объекта: 13091

8 990 000 CZK Помещение под ресторан, Прага-Винограды

Квартира 2+КК/Т (89 м2) Прага 5 – Андел, ул. Надражни

раздел: квартиры
состояние: после реконструкции
номер объекта: 14510

8 900 000 CZK Красивая квартира 2+КК в Прага 5- Андел

Доходный дом (669 м2), ул.Костельни, г.Йирков, Северная Чехия

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: стандарт
номер объекта: 14302

7 570 000 CZK Доходный дом (669 м2), ул.Костельни, обл.Хомутов, Северная Чехия

Квартира-лофт 3+кк/Т (166 м2) с террасой в Праге 10-Винограды, ул. Корунни

раздел: квартиры
состояние: новостройка
номер объекта: 6706

21 000 000 CZK Стильная квартира-лофт 3+КК впрестижном районе Прага 10 - Винограды

Квартира 3+1 (91 м2) с садиком в г.Марианске Лазне, ул. Карловарска.

раздел: квартиры
состояние: после реконструкции
номер объекта: 6578

3 000 000 CZK Квартира в Чехии - Марианские Лазне

Доля доходного дома (3 квартиры) в Праге 5-Смихов, ул. На Скалце

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: требуется частичная реконструкция
номер объекта: 12193

8 500 000 CZK Доля в доходном доме

Комментарии эксперта

из опыта риэлтора

Клиент всегда прав?

По роду деятельности (помощь в поиске, покупке, последующем использовании и/или продажи недвижимости в Чехии) мы представляем интересы клиентов – покупателей и инвесторов. Иногда в присутствии клиента, иногда – за глаза. При этом нам часто приходится иметь дело с коллегами –представителями другой стороны. Зачастую среди них попадаются такие, которые, в первую очередь, преследуют свои собственные интересы. Таких «помощников» мы вообще не будем обсуждать, тут можно лишь посочувствовать тем, кто их нанял. Сложнее, однако, обстоит дело с теми, кто искренне считает, что «действовать в интересах клиента» означает твердо следовать его инструкциям, пожеланиям и даже капризам. Мы не раз наблюдали, как излишнее старание отстоять интересы клиента становится контрпродуктивным и приводит к неблагоприятному результату. То есть, клиент идет со своим представителем заключить сделку, а в результате усилий и действий представителя (и, конечно, самого клиента) сделка срывается. Поскольку исполнять капризы клиента и действовать в интересах клиента – это часто несовпадающие цели. И тут мы ставим под сомнение расхожее утверждение, что «клиент всегда прав». То, что клиент считает для себя правильным и наилучшим вовсе не обязано соответствовать его интересам. Клиент – не всеведущ, он может заблуждаться, может неправильно оценивать ситуацию и местную специфику, некритично и некорректно переносить в новые условия свой прежний (не всегда применимый в данном случае) опыт, опираться на ошибочные представления и т.п. Причем это касается не только сути дела, но и стиля поведения, навыков коммуникации или построения межличностных отношений. Тут-то и нужен такой помощник, который и клиенту разъяснит контекст происходящего, и смягчит по отношению к контрагентам его неуместные проявления. Но такой подход – действовать в интересах клиента, но не слепо идти у него на поводу – требует от помощника совершенно особой квалификации. Можно сказать, что помощник в таком случае должен понимать интересы клиента лучше самого клиента. На самом деле при определенном опыте, интеллектуальном уровне и моральной зрелости это не так уж сложно, как может показаться. Достаточно руководствоваться, во-первых, принципом «чтобы потом не пожалеть» (т.е. понимать, что в случае проблем клиент скорее будет винить помощника, чем самого себя), во-вторых, всегда помнить, что «честность – лучшая политика» (т.е. лучше заранее обратить внимание клиента на все возможные негативные стороны как самой сделки (объекта, условий и т.п.), так и принимаемых в ее рамках решений, в-третьих, не терять целостное видение ситуации и перспективы и помогать самому клиенту выходить за пределы свой собственной (по определению ограниченной) точки зрения. Ну, и наконец, руководствоваться общечеловеческими принципами морали, порядочности и уважения ко всем участникам, они – общечеловеческие принципы – не подведут.

 

...узнать больше.

инвестиции

Инфляционное повышение аренды

Один раз в год примерно в феврале-марте Чешское статистическое управление публикует официальные данные о мере инфляции за прошлый год. Инфляция выражена в процентах. Этот показатель является инструментом для коррекции цены аренды, выраженной в чешских кронах. Правда, в последние годы инфляция составляет менее 1% в год (то 0,4%, то 0,6%), поэтому многие владельцы недвижимости с таким незначительным повышением аренды предпочитают не связываться, особенно, если арендатор платит аккуратно и не создает проблем. Не решают этот вопрос и те, у кого договора аренды квартир, частных домов или коммерческих объектов заключены на фиксированный относительно короткий срок 1-2 лет. Тем не менее, повышение цен аренды в связи с инфляцией предусмотрено законом. У арендаторов квартир, которые ранее назывались «защищенными», т.е. в свое время квартиры в аренду им предоставило государство (муниципалитет), а потом дома с этими квартирами и находящимися там жильцами в результате реституций или приватизаций перешли в частные руки, домовладельцу вообще нельзя менять установленную договором цену аренды в одностороннем порядке, это может произойти только в результате обоюдного соглашения сторон или в рамках официально объявленной инфляции. Инфляционное повышение аренды активно практикуется также у коммерческих помещений. Тут в зависимости от искусности фирмы-арендатора могут применяться более сложные формулы расчета новой цены (например, если учитывать инфляцию только некоторых месяцев года, повышать аренду только на часть инфляции и т.п.). Важно понимать, что данные о прошлогодней инфляции публикуются уже в течение актуального года (как уже говорилось, обычно в конце зимы-начале весны), поэтому соглашение или одностороннее извещение о повышении аренды на текущий год действует и на уже прошедшие первые месяцы года. Соответственно арендатор должен не только ближайший арендный платеж сделать на новую сумму, но и доплатить задним числом на предыдущие месяцы нового года. В тех же немногих случаях, когда цена аренды выражена в другой валюте, чем чешская крона, аналогично применяются данные соответствующей огранизации, например, для евро - данные Евростата. Вероятно, излишне напоминать, что правила повышения аренды в связи с инфляцией должны быть отчетливо прописаны в договоре аренды.

 

...узнать больше.

Цены, статистика и другие цифры

Эволюция цен жилья в Чехии и в Европе

Мы часто повторяем как мантру один и тот же тезис: несмотря на возможные колебания, взлеты и падения цены недвижимости в долговременной перспективе всегда растут. Сейчас есть возможность подтвердить эту мысль статистическими данными, опубликованными самыми авторитетными источниками – Чешским статистическим управлением и Евростатом. За период от 2000 года до конца марта 2017 года цены квартир на вторичном рынке в Чехии (в целом) выросли на 136% (!). Цены частных домов выросли почти вдвое, а цены строительных участков – на 162%. Инфляция за тот же период составила 40%. Начиная с 2000 года рост цен недвижимости ускорялся трижды: в 2003 году перед вступлением Чехии в Евросоюз, в 2007-2008 году, когда позитивные настроения от бурного роста экономики вылились в лихорадку на рыке недвижимости, и сейчас, начиная с 2014 года, благодаря низким ставкам ипотек и экономическому росту. Что, однако, еще более интересно, чем впечатляющие цифры роста цен, так это то, что и в других странах Европы недвижимость ведет себя подобным образом. Вообще полезно иногда посмотреть на ситуацию в более широком контексте. И хотя в настоящий момент в Чехии действительно цены недвижимости растут быстрее всего (в первом квартале 2017 года по данным Евростата межгодовой рост составил 12,8%), но и , например, в Литве и Латвии цены в это же врем выросли более, чем на 10%, а в среднем по Евросоюзу рост цен недвижимости составил 4,5%. В горизонте же последних трех лет Чехия занимает по темпам роста цен жилья «всего-навсего» шестое место с приростом 22%. Более всего цены росли в Скандинавии и Ирландии. В Исландии за это время цены жилья выросли на 35,7%!

 

...узнать больше.