Налоги

Иностранному владельцу чешской недвижимости следует иметь в виду две основные группы налогов: собственно налоги на недвижимость и налоги фирмы. К налогам недвижимости относятся собственно налог на недвижимость и налог с перевода недвижимости. К налогам фирмы относится, прежде всего, налог на прибыль. Налог на недвижимость платится 4 раза в год равными долями, если его размер превышает 1000 крон в год (около 40 евро), если налог меньше, то он должен быть заплачен до 31 мая оплачиваемого года. Отчет по налогу на недвижимость подается до 31 января (за предыдущий календарный год). Налог рассчитывается по квадратным метрам разных видов застроенной надземной площади (жилая, нежилая и т.п.) и земли (двор, сад, луг и т.п.). Так, например, для жилых помещений базовая ставка налога составляет: - у жилого (многоквартирного) дома – 1 крона/кв.м - у частного дома и дачи – 3 кроны/кв.м - у отдельно стоящего гаража – 4 кроны/кв.м - у промышленных объектов – 5 крон/кв.м. В случае квартир базовая ставка умножается на 1,2 (поскольку налог взимается с застроенной площади (т.е. включая стены), а у квартиры считается площадь пола). В случае многоэтажных жилых домов все следующие этажи выше первого облагаются ставкой 0,75 крон/кв.м. Для земельных участков ставка налога составляет, например: - у застроенной площади и дворов – 0,1 кроны/кв.м - у строительных участков – 1 крона/кв.м. Впрочем, это - только для ориентации. Налог на землю исчисляется, исходя из цены земли в данном месте. Эту цену никто заранее не знает, кроме местной налоговой инспекции. Далее базовая ставка налога на квадратный метр (как у строений, так и земли) умножается на местный коэффициент, который составляет 0,3 в населенных пунктах с населением до 300 человек, растет с размером населенного пункта и доходит до 3,5 в городах с населением свыше 500 тысяч человек, а также в курортных городах Франтишкове Лазне, Лугачовице, Марианске Лазне и Подебрады. В Праге коэффициент составляет 4,5. Так, например, квартира в частной собственности в Праге площадью 100 кв.м. примерно обходится с точки зрения налога на недвижимость: 100*1,2 (квартирный коэффициент)*4,5 (повышающий коэффициент) = 540 крон в год (примерно 20 евро), а загородный дом с застроенной площадью 150 кв.м и с участком 1000 кв.м. предполагает налог в размере (150*3 (строение) + 300*0,1 (застроенная площадь и двор) +700*1 (участок зелени))*1 (коэффициент для поселка 600-1000 жителей) = 1180 крон в год (примерно 50 евро). Иначе говоря, налог на недвижимость не разорительный, жить можно. Однако, нужно помнить, что налог на недвижимость полностью идет в местный бюджет, и местная влать имеет право по собственной воле менять указанные выше коэффициенты. Нам, например, приходилось встречаться с тем, что статус рекреационного объекта означает в одном поселке автоматическое увеличение налога на недвижимость в 1,5 раза по сравнению с соседним обычным частным домом, где местный житель живет постоянно (и голосует на местных выборах). В любом случае налог на недвижимость не представляет собой какого-то драматического расхода. Напомним, что у кооперативных квартир налог на недвижимость не платится (ведь член кооператива недвижимостью де-юре не владеет), а то, что платит кооператив за дом как целое, содержится в ежемесячных членских платежах кооперативу.

Налог с перевода недвижимости

В случаях продажи недвижимости с продавца взимается налог в размере 4% цены продажи, причем речь идет о реальной или оценочной цене. Если сделка заключена за более высокую цену, то налог рассчитывается с нее, если за более низкую, налоговая инспекция может самостоятельно досчитать продавцу налог. Поэтому при сделке с недвижимостью важно иметь документ об официальной экспертной оценке продаваемого объекта (это - забота плательщика). С 1.11.2016 обязанность платить налог с перевода легла с продавца на покупателя. Еще одно важное замечание к этому налогу: налог с перевода не взимается при "первой продаже", т.е. при переводе новостройки с девелопера на первого покупателя.

При продаже недвижимости необходимо также учитывать некоторые обстоятельства, которые влияют на то, следует ли продавцу включать доход от продажи недвижимости в налогооблагаемую базу подоходного налога (налога на прибыль). Избежать уплаты подоходного налога с продажи недвижимости можно, если: - продавец владел недвижимостью не менее 5 лет - продавец владел недвижимостью не менее 2 лет, но был там "прописан" - продавец не выполняет ни одно из двух условий, но в течение года после продажи недвижимости использует эти средства для финансирования (покупки, строительства, оплаты ипотеки) другой жилой недвижимости. Если же ни одно из этих условий не выполняется, продавец должен будет заплатить 15% с положительной разницы между ценой покупки и ценой продажи в виде подоходного налога (юридическое лицо заплатит 19% налога на прибыль).

Фирмы - налог на прибыль

Владеющая недвижимостью фирма также отчитывается раз в год (до 31 марта за предыдущий календарный год) перед налоговой инспекцией по результатам своей хозяйственной деятельности и платит налог на прибыль. Прибыль рассчитывается как разность между всеми доходами и разрешенными расходами и облагается налогом по единой ставке (в 2011 - 19%). В законные расходы включается и частичная амортизация недвижимости, и расходы по ее эксплуатации. Фирма не обязана иметь прибыль и может находиться «в минусе». В то же время совсем не иметь доходов не очень хорошо. Поэтому владеющая недвижимостью фирма обычно заключает «договор аренды» своей недвижимости (например, с физическими лицами-учредителями фирмы) и, таким образом, показывает какие-то доходы, которые потом уравновешиваются расходами на рекострукцию, амортизацию, коммунальные услуги и т.п. Доход от продажи недвижимости не включается в налогооблагаемую базу налога на прибыль, если между покупкой и последующей продажей недвижимости прошло более 5 лет, если в это время недвижимость использовалась для проживания, и если полученные от продажи средства в течение 2 лет будут использованы на приобретение другого жилья (или погашение ипотеки по другому жилью). Правда, все это касается только физических лиц. Фирма налог на прибыль заплатит так или иначе, если она продала свою недвижимость дороже, чем приобрела, или если она делала ее амортизацию, т.е. списывала ежегодно в расходы одну тридцатую часть цены покупки. Тогда при продаже прибыль будет разницей между ценой продажи и остаточной (после списывания) стоимостью недвижимости. Впрочем, после того, как иностранцы получили право владеть недвижимостью, причин покупать что-либо через чешское юридическое лицо осталось довольно мало. Главная из них - перспектива получить вид на жительство на основании предпринимательства, которое так или иначе связано с владением недвижимостью.



Рекомендуемые объекты

Вилла (280 м2), ул. Над Мразовкой, Прага 5 - Мальвазинки

раздел: частные дома или виллы
состояние: новостройка
номер объекта: 14185

89 000 000 CZK Вилла на ул. Над Мразовкой, Прага 5

Историческая вилла времен Первой республики, 691 м2, Прага 7 – Троя, ул. Над Казанкой.

раздел: частные дома или виллы
состояние: требуется капитальная реконструкция
номер объекта: 11129

79 000 000 CZK Недвижимость в Праге

Квартира 3+КК (127 м2), ул.Перуцка, Прага 2 - Винограды

раздел: квартиры
состояние: новостройка
номер объекта: 14137

17 200 000 CZK Квартира 3+КК, ул.Перуцка, Прага 2
12 987 850 CZK Двухуровневые квартиры 4+КК в Праге 5

Квартира 3+КК, ул.На Венечку, Прага 5 - Смихов

раздел: квартиры
состояние: новостройка
номер объекта: 13221

11 900 000 CZK Эксклюзивное место и проект

Доходный дом (2000 м2) с парковкой во внутреннем вдоре в г. Острава, ул. Стодолни

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: после реконструкции
номер объекта: 12701

59 900 000 CZK Доходный дом на знаменитой Стодолной улице в Остраве

Комментарии эксперта

из опыта риэлтора

Страховка должна быть «хорошей», т.е. разумной

Большинство наших клиентов, приобретая недвижимость в Чехии, страхует ее и попадает в ситуацию борьбы мотивов: с одной стороны, хочется спать спокойно, с другой – не хочется тратить лишних денег на страховку, ведь, скорее всего, просто пропадут. Наш опыт на этом рынке уже достаточно велик для того, чтобы мы с разными клиентами пережили разные ситуации. Например: на забор частного дома упало дерево. Звоним в страховую и слышим: «Извините, но у вас застрахован только дом. А забор – это отдельное строение». Или: дом стоял пустой, воры украли медные водостоки и желоба. Ущерб? Безусловно. Будет страховое возмещение? Нет. Почему? Вы не застрахованы на случай кражи и вандализма. А вот еще. Сосед сверху заливает квартиру. Звоним в его страховую компанию и слышим: «У него нет страховки на ущерб третьим лицам, так что мы решаем только ущерб от затопления в его собственной квартире, а вы с ним можете судиться о компенсации им вашего ущерба». Отличная перспектива – на суд уйдут годы, и даже, если он будет выигран, нет никакой гарантии, что с соседа удастся получить деньги, он, между тем, может просто продать свою квартиру и исчезнуть … Хорошо еще, что у нас есть собственная страховка на случай такого затопления, которая оплатила ремонт … Таких примеров можно приводить много, общий же знаменатель у всех этих историй один: к вопросу страхования нужно подходить разумно и всесторонне, не преследовать только одну цель заплатить поменьше. К типичным ошибкам клиентов страховых компаний относится: - недооценка недвижимости, которая ведет к меньшим страховым взносам, но при наступлении страхового случая может существенно снизить сумму возмещения. - неправильная финансовая оценка рисков. Например, новый гражданский кодекс дает «пострадавшим» большие права требовать компенсации «морального ущерба», «упущенной выгоды» и т.п. Поэтому имеет смысл лимит выплат по статье «ущерб третьим лицам» повысить. Ведь если с вашей крыши упала сосулька на чужую машину (возможно, дорогую), или ваш арендатор споткнулся о порог и сломал руку (или выбил зубы), пусть лучше его претензии решает ваша страховая компания. - неправильная оценка самих рисков. Пример про забор или украденные водостоки показывает, что предложение страховой компании надо внимательно читать и обсуждать именно с точки зрения того, что с большей или меньшей вероятностью может произойти, и где стоит «подстелить соломку». Стандартного набора – стихийные бедствия, водопроводный ущерб и ущерб третьим лицам – может быть недостаточным. Где-то стоит задуматься об угрозе наводнения, где-то – о вандализме, где-то – в дополнение к собственно недвижимости застраховать и движимое имущество (мебель, технику, предметы искусства …) и т.п. Стоит заметить, что важной переменной в размере страхового взноса является степень соучастия клиента. Чем больше доля собственных средств, которые клиент потратит на ликвидацию ущерба при наступлении страхового случая, тем меньше страховой взнос. Таким образом, можно добиться того, что покрытие рисков будет достаточно большим, а цена страховки относительно небольшой. Правда, если что-то случится, придется, скажем, не 5%, а 10% ущерба заплатить самим, но мы же верим, что ничего не случится …

 

...узнать больше.

инвестиции

Инфляционное повышение аренды

Один раз в год примерно в феврале-марте Чешское статистическое управление публикует официальные данные о мере инфляции за прошлый год. Инфляция выражена в процентах. Этот показатель является инструментом для коррекции цены аренды, выраженной в чешских кронах. Правда, в последние годы инфляция составляет менее 1% в год (то 0,4%, то 0,6%), поэтому многие владельцы недвижимости с таким незначительным повышением аренды предпочитают не связываться, особенно, если арендатор платит аккуратно и не создает проблем. Не решают этот вопрос и те, у кого договора аренды квартир, частных домов или коммерческих объектов заключены на фиксированный относительно короткий срок 1-2 лет. Тем не менее, повышение цен аренды в связи с инфляцией предусмотрено законом. У арендаторов квартир, которые ранее назывались «защищенными», т.е. в свое время квартиры в аренду им предоставило государство (муниципалитет), а потом дома с этими квартирами и находящимися там жильцами в результате реституций или приватизаций перешли в частные руки, домовладельцу вообще нельзя менять установленную договором цену аренды в одностороннем порядке, это может произойти только в результате обоюдного соглашения сторон или в рамках официально объявленной инфляции. Инфляционное повышение аренды активно практикуется также у коммерческих помещений. Тут в зависимости от искусности фирмы-арендатора могут применяться более сложные формулы расчета новой цены (например, если учитывать инфляцию только некоторых месяцев года, повышать аренду только на часть инфляции и т.п.). Важно понимать, что данные о прошлогодней инфляции публикуются уже в течение актуального года (как уже говорилось, обычно в конце зимы-начале весны), поэтому соглашение или одностороннее извещение о повышении аренды на текущий год действует и на уже прошедшие первые месяцы года. Соответственно арендатор должен не только ближайший арендный платеж сделать на новую сумму, но и доплатить задним числом на предыдущие месяцы нового года. В тех же немногих случаях, когда цена аренды выражена в другой валюте, чем чешская крона, аналогично применяются данные соответствующей огранизации, например, для евро - данные Евростата. Вероятно, излишне напоминать, что правила повышения аренды в связи с инфляцией должны быть отчетливо прописаны в договоре аренды.

 

...узнать больше.

Цены, статистика и другие цифры

Эволюция цен жилья в Чехии и в Европе

Мы часто повторяем как мантру один и тот же тезис: несмотря на возможные колебания, взлеты и падения цены недвижимости в долговременной перспективе всегда растут. Сейчас есть возможность подтвердить эту мысль статистическими данными, опубликованными самыми авторитетными источниками – Чешским статистическим управлением и Евростатом. За период от 2000 года до конца марта 2017 года цены квартир на вторичном рынке в Чехии (в целом) выросли на 136% (!). Цены частных домов выросли почти вдвое, а цены строительных участков – на 162%. Инфляция за тот же период составила 40%. Начиная с 2000 года рост цен недвижимости ускорялся трижды: в 2003 году перед вступлением Чехии в Евросоюз, в 2007-2008 году, когда позитивные настроения от бурного роста экономики вылились в лихорадку на рыке недвижимости, и сейчас, начиная с 2014 года, благодаря низким ставкам ипотек и экономическому росту. Что, однако, еще более интересно, чем впечатляющие цифры роста цен, так это то, что и в других странах Европы недвижимость ведет себя подобным образом. Вообще полезно иногда посмотреть на ситуацию в более широком контексте. И хотя в настоящий момент в Чехии действительно цены недвижимости растут быстрее всего (в первом квартале 2017 года по данным Евростата межгодовой рост составил 12,8%), но и , например, в Литве и Латвии цены в это же врем выросли более, чем на 10%, а в среднем по Евросоюзу рост цен недвижимости составил 4,5%. В горизонте же последних трех лет Чехия занимает по темпам роста цен жилья «всего-навсего» шестое место с приростом 22%. Более всего цены росли в Скандинавии и Ирландии. В Исландии за это время цены жилья выросли на 35,7%!

 

...узнать больше.