2018 год будет годом очередного «великого перелома» на чешском рынке жилья
опубликовано: 2018-07-07 последняя актуализация: 2018-07-07 автор: Павел Мейтув
Сегодня (в июле 2018 года) вы не найдете в прессе утверждений о том, что в 2018 году тенденция начала меняться, что больше не нужно делать ставку на рост цен, а следует ожидать «стабилизации» и «коррекции». Как сказал поэт, «но мы знаем, что о главном не пишут газеты, и о главном молчит телеграф». Поэтому рекомендуем прислушаться к этому пока что одинокому голосу, не подкрепленному почти что никакими статистическими данными и мнениями других экспертов.
Более того, еще некоторое время – минимально до конца осени 2018 года – говорить об этом и не будут, это просто никому не нужно. В первую очередь, это невыгодно политикам, которых осенью ждут муниципальные выборы, и которые сделали вопрос цен жилья одной из главных тем своих предвыборной риторики. В определенном смысле высокие цены недвижимости выгодны и государству (точнее, Минфину), ведь при более высоких ценах в бюджет придет больше налогов с приобретения. Разумеется, это невыгодно девелоперам, ценники которых рассчитаны на продолжающийся линейный рост. Иначе нельзя, ведь земля и строительные работы в последние год-два дорожали едва ли не быстрее, чем квартиры. Говорить о возможном снижении цен не заинтересованы и банки, хотя для них уже первый звоночек прозвенел – в мае 2018 года впервые за последние 9 лет зафиксировано снижение как объемов кредитования, так и количества выданных кредитов. И хотя это снижение по сравнению с предыдущим месяцем носит почти что символический характер (1%), это должно настораживать. Средняя ставка ипотеки в мае не изменилась. Ну, и, разумеется, обращать внимание на грядущее прекращение роста цен невыгодно большой армии агентов недвижимости, доходы которых напрямую зависят от цен сделок.
Итак, мы утверждаем: рост цен недвижимости (прежде всего, жилья) уже прекратился. Просто это пока что не все заметили. Рынок ждет период стагнации и коррекции цен. Под этим словосочетанием мы понимаем то, что достаточно высокий, но «объективно» оправданный уровень цен сохранится (в Праге хорошая квартира в хорошем районе по-прежнему будет стоить плюс-минус 4 тыс. евро за метр), но явно завышенные цены отдельных продавцов и застройщиков придется пересмотреть (их товар просто никто не будет покупать).
Пройдет некоторое время, прежде чем эти изменения найдут свое отражение в статистических данных о рынке недвижимости – сначала в снижающихся объемах сделок и ипотек, потом – в изменившейся динамике средних цен. Будет иметь место естественная инерция рынка – ведь сегодня застройщики продают квартиры, которые будут построены не раньше второй половины 2019 года, а поменять бизнес-план проекта не так просто. Поэтому темой в прессе это станет примерно к концу 2018 года, а «кризис» рынка в полной мере нас ждет в 2019 году.
На чем основано это утверждение?
В предыдущих прогнозах мы называли несколько факторов, которые определяют ценовую ситуацию на рынке. Логично поэтому посмотреть и оценить, продолжают ли эти факторы действовать в том же направлении и с той же силой, и выяснить, не появились ли новые факторы.
К главному объективному фактору относится общая кондиция экономики – темпы роста ВВП, уровень безработицы, рост заработной платы и т.п. Этот фактор по-прежнему продолжает действовать, хотя очевидно (например, по предельно низкому уровню безработицы, который стал уже контрпродуктивным и препятствует развитию предприятий), что экономика Чехии на сегодня достигла своего потолка, она перегревается, она не может дальше расти. Темпы роста уже замедлились, дальше охлаждение станет еще более выразительным.
Второй объективной причиной роста цен называлось наличие дешевых и доступных кредитных денег. Эта эпоха уже закончилась. Только за период с января по июль 2018 года Центробанк Чехии уже 4 раза поднимал ставку рефинансирования. Следовательно, кредиты становятся более дорогими и будут еще дороже и менее доступными.
Мы также говорили о том, что одной из причин спроса на квартиры является несовершенство существующей пенсионной системы Чехии, в рамках которой представляется хорошим альтернативным решением покупка квартиры в кредит с последующей сдачей в аренду. Доход от аренды в значительной степени покроет расходы на погашение ипотеки, а к моменту выхода на пенсию человек будет иметь ликвидный актив в виде квартиры, которая за это время (15-20 лет) так или иначе вырастет в цене. Квартира может продолжать приносить арендный доход или быть продана. В любом случае существенная прибавка к низкой государственной пенсии гарантирована. Другими словами, инвестиция в недвижимость рассматривается многими жителями Чехии как вполне надежная и ликвидная.
Этот фактор никуда не делся, никакой пенсионной реформы не произошло (и не предвидится). Однако, сегодня этот путь уже не является таким уж привлекательным. Кредиты дорожают, а цены жилья слишком высоки. Хотя цена аренды в последнее время значительно выросла, доходы от аренды сегодня уже не смогут в прежней мере покрывать расходы на обслуживание кредита. К тому же сегодняшнее правительство популистов при поддержке социал-демократов и коммунистов делает все, чтобы увеличить размеры пенсий. Так что страх «нищей старости» в последнее время в прессе не подогревается.
Однако, важнейшим фактором роста цен квартир является ситуация на рынке, а именно – острый недостаток нового жилья. Дефицит проявился в 2015 году, когда постепенно были исчерпаны «запасы» непроданных квартир со времен кризиса 2009-2011 годов и последующих лет относительно слабого спроса. С тех пор количество новых квартир на рынке неуклонно уменьшается. Это вызвано тем, что в Чехии процесс получения строительного разрешения – один из самых длительных и сложных в мире. И это по-прежнему так, хотя политики постоянно говорят о том, что процессы разрешения новых проектов нужно упростить и ускорить. Возможно, однажды так и будет, но явно не в ближайший год или два. Но рынок – это ведь не только предложение, но и спрос, это - сбалансированность. И дефицит предложения легко может быть уравновешен снижением спроса. Достаточно, чтобы усложнились требования к получению ипотеки (об этом отдельно чуть позже), спрос сократится сам собой, и баланс на рынке восстановится, рыночной причины для повышения цен просто не будет.
Теперь о субъективных факторах ценообразования. Тут нужно выделить две вещи:
- настроение населения, его видение экономических перспектив, желание брать кредит, желание приобретать недвижимость при существующем уровне цен, прогнозы относительно будущей ценовой динамики и ликвидности приобретаемых активов;
- активное вмешательство в рынок государственных структур. Тут мы имеем в виду как политику Центрального банка, так и изменения в налоговой системе.
Начнем с конца. Во-первых, с ноября 2016 года изменилось взимание налога со сделок с недвижимостью. Если раньше это называлось «налогом с продажи», который платил продавец из денег, полученных от продажи недвижимости, то теперь это называется «налогом с приобретения», и платит его покупатель. То есть почти к любой покупке недвижимости (исключение составляют первые продажи жилых помещений в новостройках) покупатель теперь должен добавить 4%. В ценах предложений этот налог не учитывается, так что де-факто цена недвижимости и так на 4% выше «расчетной». Все разговоры о том, что банки при предоставлении кредитов умеют учесть этот факт, оказались сказкой – покупатель должен вынуть в течение 3 месяцев после записи сделки в кадастре 4% дополнительно из своего кармана.
Во-вторых, как мы уже говорили, Центральный банк Чехии начал активно ужесточать условия для выдачи коммерческими банками ипотечных кредитов. Там сидят неглупые люди, которые понимают, что рынок перегрет. Ужесточение касается не только ставки рефинансирования, т.е. цены кредитных денег. Сначала было запрещено выдавать кредиты на 100% залоговой стоимости, потом – свыше 90%, теперь – свыше 80%. Это усложнило покупку жилья тем, у кого нет свободных средств для первого взноса собственными деньгами (не менее 20% цены недвижимости). С октября же 2018 года ограничения коснутся не только размеров залога, но и доходов просителей: нельзя будет взять кредит в объеме, превышающем чистый годовой доход более, чем в 9 раз. Кроме того, размер кредита должен быть таков, чтобы ежемесячная выплата не превышала 45% чистого месячного дохода должника. По разным оценкам этим требованиям не соответствовало бы 25-30% всех выданных в последнее время кредитов. Центробанк намерен такими ограничениями существенно сократить платежеспособный спрос – не менее четверти желающих купить недвижимость просто не смогут себе этого позволить.
Наконец, в -третьих, не стоит забывать о том, что Центробанк в апреле 2017 года закончил режим искусственного занижения курса кроны, который был введен в конце 2013 года. Крона в этот период была занижена на 8-10%, курс составлял примерно 27 крон за евро. Это делало чешскую недвижимость более привлекательной для иностранных инвесторов. Валютная фиеста закончилась, и курс потихоньку вернулся к прежнему значению в районе 25 крон за евро. Стало быть, для тех, кто инвестировал в недвижимость валюту (как для иностранцев, так и для тех чехов с заработками и сбережениями в евро), приобретение этого актива стало более дорогим и менее привлекательным.
Смысл всего сказанного понятен: кроме того, что цены недвижимости растут, и растут они в последние пару лет очень быстрым темпом, купить недвижимость становится все более сложно и все менее привлекательно, ибо растут и побочные расходы (цены кредитов, курс кроны, налог с приобретения), а получение кредита становится все более сложным. Так что этот фактор действует сегодня против повышения цен.
Здесь можно перейти к обсуждению к «индексу ожиданий» населения. Насколько нам известно, никаких опросов среди потенциальных покупателей недвижимости не проводится, и статистических данных на этот счет нет. Но есть общее ощущение, что «цены - запредельные» и что «вечно так продолжаться не может». Следовательно, даже если у меня есть относительно стабильная работа, даже если моя зарплата имеет тенденцию расти, и даже если вопрос обеспеченной старости меня волнует, есть ли смысл именно сегодня при таких высоких ценах и растущей цене денег покупать квартиру и влезать в кредитные обязательства? Не окажусь ли я в ситуации, что при будущей продаже недвижимости я не заработаю, а потеряю? Может, лучше подождать 2-3 года, когда ситуация поменяется? Думается, что так рассуждают многие жители Чехии.
Вернемся к тому, о чем мы говорим в каждом подобном анализе. Цена недвижимости всегда складывается из двух компонентов – «объективной» стоимости (затрат на строительные материалы и работы, цены и доступности земли в данном месте, качества жизни в конкретном районе, определяемого наличием транспорта, социальной инфраструктуры, зелени и экологии, вытекающей из этого престижности района, потребительских свойств самого жилья – наличия гаража и террасы, качества постройки и т.п., не в последнюю очередь – исторической и культурной ценности объекта) и «спекулятивной» составляющей (ожиданий будущего роста цены данной недвижимости в будущей экономической ситуации). Вполне возможно, что в разных странах и регионах доля этих компонентов в финальной цене различается. Но в Чехии и конкретно в Праге соотношение достаточно стабильно: спекулятивная составляющая дает примерно 10% сверх «объективной» ценности. Хорошая квартира в хорошем районе и плохая квартира (квартира в плохом районе) не могут стоить примерно одинаково. Поэтому, когда начнется «коррекция», хорошие квартиры не потеряют в цене ничего (или потеряют незначительно), а плохие квартиры должны будут подешеветь на ту самую спекулятивную часть, т.е. на 10% и более.
Что следует из сказанного по состоянию на сегодняшний день?
Для покупателей: не торопиться и выбирать объект приобретения тщательно (т.е. так, чтобы объективная ценность была максимальной, а спекулятивная – минимальной), не стесняться делать встречные ценовые предложения (в рамках разумного). Наступает время, когда покупатель (а не продавец) будет диктовать условия сделки.
Для продавцов: не стоит настойчиво пытаться продать свою недвижимость по максимальной цене (она, скорее всего, нереальная).
Для спекулянтов со строящимися квартирами: самое время остановиться и пересмотреть свои планы, вполне реально, что через год-полтора (когда будет сдаваться дом с достроенными квартирами) вы будете решать очень большие проблемы с ликвидностью.
Для девелоперов: не стоит при калькуляции проекта исходить из линейного роста цен недвижимости, т.е. к сегодняшним ценам добавлять 10% на каждый год строительства, то, что действовало 2 года назад, не обязано действовать в будущем. Не стоит также покупать слишком дорогую землю и слишком дорогие проекты – прибыль от этого получат ваши партнеры сегодня, а вы завтра будете иметь лишь проблемы с неликвидными квартирами.
А мы будем продолжать внимательно следить за рынком, проверять и корректировать наши прогнозы и, как и всегда, рекомендовать вам для рассмотрения только самые интересные предложения.
<<< вернуться к списку тем
Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
