Типология инвестиционных стратегий

опубликовано: 2016-08-29 последняя актуализация: 2016-08-29    автор: Павел Мейтув

1. Приобретаемая недвижимость будет использоваться исключительно в личных целях в качестве «второго дома» или «дачи». В таком случае тип (дом или квартира), размеры, состояние и местоположение будут определяться только пожеланиями покупателя. Однако, тут сразу надо решать два немаловажных вопроса: ежемесячные расходы на содержание (об этом мы говорим отдельно в другом месте, сейчас важно понимать, что они будут) и обслуживание объекта в отсутствие владельца (что также имеет финансовый и организационный аспекты).
2. Недвижимость будет использоваться как для целей извлечения дохода, так и в личных целях. В таком случае диапазон вариантов сразу же существенно сужается до туристически привлекательных областей – центр Праги, курортные зоны городов типа Карловы Вары, Марианские Лазне или Теплице (курортов в Чехии десятки, но они существенно различаются по размеру, развитости инфраструктуры и сервиса, диагнозам и известности), популярные горнолыжные центры и т.п. В таком случае также понадобится местный человек (или агентство), который обеспечит уборку и стирку белья, встречи и проводы туристов и т.п. Теоретически можно такую туристическую квартиру сдать «на корню» местному агентству (за фиксированную плату или с разделением фактических доходов по определенной формуле) или же эксплуатировать самостоятельно через системы типа AirBNB.
3. Недвижимость будет использоваться исключительно как инвестиционный инструмент с целью извлечения постоянного стабильного дохода от аренды. В таком случае это может быть как жилая недвижимость (обычно, квартира, но в некоторых случаях это может быть и частный дом), так и «коммерческая» - торговое помещение, офис или, например, доходный дом (в последнем случае идеальной является комбинация жилых и нежилых помещений). Для таких инвестиций мы рекомендуем рассматривать, в первую очередь, коммерческие объекты, поскольку они обычно способны обеспечить более высокую доходность на вложенный капитал: если у квартир грубая доходность (т.е. отношение годового дохода к цене приобретения) в случае долговременной аренды составляет обычно 3,5-4% годовых, у коммерческих помещений это может быть 6-7%, в некоторых случаях и больше.
4. Приобретаемая недвижимость будет использоваться не только с целью получения арендного дохода, но и будет иметь перспективу роста цены в случае последующей продажи в среднесрочном или долгосрочном горизонте. На сегодняшний день на такое развитие событий можно рассчитывать, в первую очередь, у квартир в Праге (речь идет только о качественных ликвидных квартирах в хороших районах), где в последние год-полтора рост средней цены составил (по разным данным) от 8% до 13%. Инвестицией в недвижимость, рассчитанной на сохранение и приумножение вложенного капитала, является и покупка сельскохозяйственных земель, где, правда, доход от ее аренды земледельцу сам по себе невелик, однако, во-первых, за последние 10 лет средняя цена такой земли выросла, как минимум, вдвое, во-вторых, большинство сельскохозяйственных земель подпадает под различные дотационные программы (как национальные, так и европейские). Кроме того, выгодой инвестиции в землю является то, что владение землей (в отличие от, например, квартиры) почти что не предполагает расходов на ее содержание. С этой точки зрения (минимума расходов в связи с владением) в качестве инвестиции могут рассматриваться и некоторые строительные участки, их цена (в привлекательных местах – в крупных городах или пригородах) также в целом стабильно растет.
5. Приобретаемая недвижимость будет иметь потенциал «активного улучшения» с последующим ростом стоимости, существенно превышающим сумму первоначального вложения и дополнительных инвестиций. Это может быть, например, доходный дом с потенциалом надстройки (пристройки), объект, требующий реконструкции, сельскохозяйственная земля с перспективой перевода в статус строительного участка, девелоперский проект и т.п. Добавленная стоимость в таком случае возникает в результате дополнительного вложенного в объект труда, знания, связей, усилий и т.п., т.е. потребует активного участия инвестора в процессе «улучшения», а также – определенных рисков. Естественно, такой проект иностранный инвестор не сможет реализовать без местного «помощника».
6. Инвестор ожидает от своего вложения максимальной доходности с минимальным собственным участием, что, однако, невозможно с имеющимся капиталом. В таком случае можно было бы рассматривать вступление в кооперацию с другими инвесторами и приобретение существенно более дорогого (и более доходного) объекта «в складчину», где каждый из со-инвесторов владеет лишь «идеальной долей» недвижимости, пропорциональной его вкладу, пропорционально делится и доходная часть. Не каждому может понравится, что решение любых вопросов будет коллективным и в финале может зависеть от тех, кто владеет большинством голосов.
7. Вариацией на тему предыдущего пункта может быть создание пула со-инвесторов для покупки одного крупного объекта, состоящего из нескольких самостоятельных единиц, например, доходного дома или его части, где каждая квартира самостоятельно записана в кадастре недвижимости, или торгового объекта, состоящего из нескольких магазинов. Обычно подобные объекты продаются одним владельцем (зачастую и в форме перевода 100% долей компании владельца). Плюсом такого варианта является то, что сам по себе объект может быть с инвестиционной точки зрения привлекательным, к тому же нет возможности купить его «частями». Пул инвесторов может такой объект приобрести, а потом разделить его на отдельные части с самостоятельными владельцами, каждый, таким образом, будет владеть конкретной «ощутимой» недвижимостью. Как и в случаях распродажи квартир девелоперами, совладельцы должны будут создать «товарищество совладельцев» или (если речь идет о покупке нескольких квартир в одном более крупном доме) стать членами существующего товарищества собственников. Минусом такого варианта является то, что, когда вдруг такое предложение появится на рынке, принимать решение и действовать нужно будет достаточно быстро.
8. Еще одной вариацией на тему коллективной инвестиции может быть внесение своего вклада в более анонимный фонд «квалифицированных инвесторов», где аккумулируются средства многих напрямую никак не связанных между собой участников, а управляющая компания (за вознаграждение) на средства фонда формирует портфолио различных активов чешской недвижимости и управляет им в интересах участников фонда. Плюсом такой инвестиции является достаточно высокая и достаточно защищенная (за счет диверсификации активов) доходность, достаточно хорошая ликвидность (любой из участников может достаточно легко и быстро (по сравнению с продажей конкретной недвижимости) перепродать свою долю в фонде. Минусом является то, что де-юре участник такого фонда не владеет чем-то конкретным, от него требуется высокая степень доверия в управляющего, решение стратегических вопросов деятельности фонда зависит и от мнения большинства …
9. Возможен еще вариант, когда предметом покупки будет объект для собственной предпринимательской деятельности (например, гостиница, ресторан, магазин или производственное здание). Однако, такие варианты связаны с рядом сложностей. Во-первых, покупка такого объекта для начала предполагает регистрацию предпринимательского субъекта и получение вида на жительство в связи с предпринимательской деятельностью (что – получение вида на жительство в Чехии - само по себе непросто). Во-вторых, зачастую с точки зрения cash-flow выгоднее иметь объект собственного бизнеса в аренде. В-третьих, собственное активное ведение бизнеса предполагает не только знание конкретного вида деятельности, но и хотя бы первоначальное знание и понимание рынка, местной среды, языка и т. п. Рассчитывать в таком деле на «местный персонал» или «управляющего» - одна из самых больших ошибок, которые может совершить начинающий инвестор в Чехии. Другими словами, такая инвестиция возможна (в ряде случаев даже весьма выгодна, если ее поддержит чешское государство налоговыми каникулами, доплатой на созданные новые рабочие места и т.п.), но к ней инвестор должен быть во всех отношениях хорошо подготовлен.
Пусть читатель этого текста тщательно обдумает свои пожелания, ожидания и возможности и определит, какой именно тип инвестиции в недвижимость в Чехии ему более всего по вкусу. А потом – пусть обращается к нам.


<<< вернуться к списку тем


Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
* фамилия, имя, отчество:
skype:
*e-mail:
* контактный телефон:
ваши пожелания или вопросы, которые Вы бы хотели обсудить:

Последние предложения