Квартиры премиум-класса в Праге до 2018 года подорожают на 12-15%
опубликовано: 2016-01-22 последняя актуализация: 2016-01-22 автор: Павел Мейтув
Если учесть, что цены квартир в Праге в принципе растут сегодня (на рубеже 2015-2016 гг.) примерно на 5% в год, то сказанное всего лишь означает, что дорогие квартиры в престижных районах с высоким уровнем отделки, со специальными услугами типа рецепции и бассейна и с неповторимыми чертами (например, с уникальным видом) подорожают несколько более быстрым темпом (6-7% в год).
А таких квартир по определению всегда мало, поэтому спрос здесь, скорее всего, будет превышать предложение.
То, что платежеспособный спрос имеет место быть, сомневаться не приходиться: кредиты дешевы, уверенных в своем будущем хорошо зарабатывающих людей среди жителей Чехии становится все больше, а российский кризис (каким бы обрушительным он ни был), едва ли задевает покупательную способность тех россиян, которые в принципе могут позволить себе жилье в Праге за 6-8 тыс. евро за кв.м. (т.е. квартиру площадью около 120 кв.м., которая будет стоить в районе миллиона евро).
Так что, проблема вовсе не в покупательной способности и не в платежеспособном спросе, а в том, что по-настоящему шикарного жилья, которое действительно стоит тех денег, которые за него просят (а это от 4 до 7,5 тыс. евро за кв.м. без НДС), в Праге действительно мало, очень мало. Многие проекты очень хотели бы выглядеть элитными, но самом деле таковыми не являются. И только высокая цена их такими, конечно же, не сделает.
Так что тут для начала надо определиться с тем, что такое "жилье премиум-класса" в Праге. В первую очередь, это конечно же новостройка или такая масштабная реконструкция старого объекта, которую можно считать новостройкой. Естественно, ожидается, что строительные и отделочные материалы будут первоклассными.
Во-вторых, это конечно же район. И тут надо сказать, что, несмотря на то, что в Праге совмес немного откровенно плохих районов, но по-настоящему хороших - еще меньше. Даже центр (например, некоторе части Нового Мнеста), не является сам по себе гарантией хорошего района. Хороший пример в данном случае - "Централ парк" на Жижкове. Израильский девелопер (явно ничего не понимающий в географии Праги) купил за несусветные деньги участок земли, думая, что это "близко к центру". В результате сегодня в этом коплексе живут только русскоговорящие люди, точно также купившиеся на "близость к центру". Ни один чех там квартиру покупать не хотел и не хочет - район не тот, не для такого проекта.
Отличными районами являются (кроме Старого места и Малой Стороны) некоторые (далеко не все) части Праги 6 (Оржеховка, Ханспалка, Бубенеч, Стржешовице, отчасти Бржевнов) и Праги 5 (Смихов, Гржебенки), большая часть Карлина, и очень малая часть Праги 4. Все осталаьное под понятие "элитное жилье" не может подпадать по определению.
Особую роль в престижности района играет наличие в нем престижной платной школы, в которую дети жителей дома могут ходить пешком. Так стало, например, с пражским районом Небушице, который 25 лет назад был ничем не примечательной окраиной. Но там построили международную школу, которая имеет статус одной из лучших чуть ли не в мире. И вдруг все дипломаты, менеджеры международных корпораций и просто состоятельные люди захотели жить в Небушице! Жилье там стоит не менее, чем вдвое дороже, чем в других подобных районах, а аренда - так и втрое!
Между первым и вторым признаками элитного жилья есть прямая связь. Если дом строится в эксклюзивном районе, где земля исключительно дорога, и понятно, что квартиры будт стоить дорого, есть смысл не экономить и на отделочных материалах.
В-третьих, естественно, в доме (или жилом комплексе) должна быть широкая шкала услуг и сервисов, которых нет в "обычном" доме - круглосуточная рецепция и охрана (хотя она и не нужна), фитнесс-центр или бассейн, услуги резиденции (выгул собак, доставка еды, присмотр за детьми, стирка, глажка, уборка и т.п.).
Такой сервис дома означает, что содержание квартиры будет стоить дорого (одна только рецепция обойдется в кругленькую сумму ежемесячно, а если там еще есть парк, за которым надо ухаживать, или бассейн, который нужно отапливать ...), а это значит, что жильцам такого дома будет гарантировано благополучное соседство. И это - четвертая отличительная черта жилья премиум-класса.
С вышесказанным связано еще одно обстоятельство: чем меньше в доме квартир (соседей), тем более элитным (при сохранении всех прочих признаков) такой дом является. В доме со 100 квартирами элитных будет 2-3, в доме с 10 квартирами элитными будут все 10.
Наконец, в-пятых, элитная квартира характеризуется собственной уникальностью и неповторимостью. Это может быть вид из окна на Пражский град, на реку или на панораму города, терраса на крыше, необычная планировка или что-то другое, но вторую такую квартиру нужно еще поискать!
Если же жилье соответствует названным признакам и действительно является элитным, то его цена будет, во-первых, существенно выше среднерыночной (даже с учетом данного района и качества строительства), во-вторых, она обычно сравнима с подобными пердложениями в других городах Центральной Европы. Как уже говорилось, она примерно укладывается в диапазон от 4 тыс. евро до 7,5 тыс. евро.
Элитное жилье имеет еще ряд особенностей.
Во-первых, как правило, речь идет о квартирах на последних этажах (и вообще действует правило, что чем выше - тем дороже, это связано, кроме прочего, и с тем, что в Праге жилых высотных зданий крайне мало). Во-вторых, такая кваартира немыслима без гаража, а гараж в центре это - специальная большая ценность. Парковочное место может само по себе стоить до 2 млн. крон (т.е. до 80 тыс. евро). В-третьих, такие квартиры обычно бывают нестандартно больших площадей, что далеко не всем покупателям нужно. Представьте себе пару пожилых состоятельных пенсионеров или неженатого топ-менеджера или бездетную гомосексуальную пару каких-нибудь известных модельеров. Зачем им пятикомнатная квартира около 200 кв.м.? Им вполне достаточно двух-трехкомнатной квартиры около 80-120 кв.м. Но как раз таких на рынке (и так относительно небольшом) элитного жилья еще меньше!
Все эти рассуждения общего плана полностью подтверждают результаты "исследования", которое прогнозирует, что в 2016-20188 гг. цены элитного жилья в Праге будут расти более быстрым темпом, чем рынок в целом и достигнут общего подорожания 12-15%.
<<< вернуться к списку тем
Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
