Как платится налог на прибыль при продаже квартиры?
В последнее время наши клиенты довольно часто продают свои купленные в свое время квартиры и другую недвижимость в Чехии. Отчасти это связано с ухудшившейся экономической ситуацией в России, отчасти с нормальным перераспределением активов после некоторого времени (изменилась семейная ситуация, изменилась инвестиционная концепция и т.п.). В связи с этим возникает вопрос об оплате налога на прибыль от продажи.
Прежде всего, нужно понимать, что налогооблагаемая база (т.е. прибыль) возникает только в том случае, если цена продажи недвижимости выше цены ее покупки или ее остаточной стоимости. Если вы продаете дешевле, чем купили, то никакой прибыли нет, нет, следовательно, и налога на прибыль.
Однако, чтобы развернуто ответить на этот вопрос, нужно различить несколько возможных ситуаций.
1. Продавцом недвижимости является чешское юридическое лицо (обычно – товарищество с ограниченной ответственностью). Фирма является чешским налоговым резидентом, отчитаться по налогу на прибыль она обязана. Основная проблема, которая возникает в таких случаях, состоит в том, что фирма обычно амортизирует недвижимость (амортизация составляет 30 лет, т.е. каждый год бухгалтер такой фирмы относит в затратную часть 1/30 часть цены покупки). Это хорошо, пока фирма владеет и пользуется недвижимостью, например, ее сдает. Тогда доход от аренды ставится против амортизации, и прибыли почти что (или совсем) не остается. Однако, при продаже эта «выгода» оборачивается проблемой: разница между фактической ценой продажи и остаточной стоимостью составляет прибыль фирмы и облагается налогом в размере 19%. Правда, с другой стороны, фирма имеет возможность противопоставить этой прибыли убытки последних 5 лет (если таковые были) и, таким образом, уменьшить прибыль. Нужно отметить, что налог на прибыль нужно будет фирме платить и тогда, когда владелец фирмы решит перевести ее на себя как на физическое лицо (тут напомним, что до 2009 года иностранцы не имели права владеть недвижимостью в Чехии и вынуждены были делать это через чешскую компанию).
2. Продавцом недвижимости является физическое лицо, живущее в Чехии (т.е. «прописанное» в продаваемой квартире или, как минимум, записанное там как «живущее» в документах управляющей компании (для целей расчета коммунальных платежей). В таком случае после 2 лет проживания продавец не обязан платить налог на прибыль от продажи своей квартиры. Правда, и здесь есть одно «но»: закон говорит, что это освобождение действует в том случае, если в течение года после продажи квартиры человек потратил полученные деньги (полностью или частично – неважно) на приобретение другого «жилья». В случае, если квартира продается раньше, чем по истечении 2 лет с момента покупки, налог на прибыль физических лиц составляет 15%.
3. Продавцом недвижимости является физическое лицо, не живущее в Чехии, т.е. речь идет, например, о квартире, используемой для сдачи в аренду. В таком случае освобождение от налога на прибыль действует, если продажа квартиры произошла после 5 лет от момента приобретения. При продаже до 5 лет также действует ставка 15%.
4. Отдельным вопросом является ситуация иностранца, который в Чехии не жил и владел недвижимостью менее 5 лет. С одной стороны, на него распространяется обязанность платить налог на прибыль, с другой стороны – он не является налоговым резидентом в Чехии и не зарегистрирован в чешской налоговой инспекции. Формально чистым путем является: добровольно зарегистрироваться после продажи в налоговой, заплатить налог на прибыль и получить подтверждение об этом. Потом предъявить это подтверждение в налоговой инспекции в своей стране и засчитать заплаченный в Чехии налог в свою общую налоговую базу. Но теоретически можно и никому ничего не заявлять, чешская налоговая едва ли будет разыскивать человека, который у нее не зарегистрирован.
