В чем плюсы и минусы покупки кооперативной квартиры в Чехии?

Причины возникновения жилищных кооперативов в Чехии

Кооперативные квартиры в ЧехииЕсть очень четкое объяснение тому, почему в свое время возникла и бурно процветала кооперативная собственность на жилье. Бедность основной массы населения и недостаточное развитие рынка ипотечного кредитования во времена социалистической Чехословакии были главным барьером в вопросах финансирования строительства. Для более безопасного кредитования населения банки предложили свой выход из положения - создание кооперативов для строительства и эксплуатации многоквартирных домов. Кооперативы решали трудности связанные с получением классической банковской ипотеки: требования банков к залоговой стоимости и платежеспособности кредиторов переносились с частных лиц на юрлица - жилищные кооперативы, которые являлись реальным собственником недвижимости. В те времена многие люди просто не могут получить ипотечное финансирование в нужном объеме для строительства или покупки жилья в частной собственности.

Предоставление ипотеки сегодня чехам и иностранцам

Для иностранцев вообще получение ипотеки в Чехии – довольно сложный процесс. Большинство чешских банков, как правило, отказывается принимать заграничные доходы в качестве доказательства платежеспособности иностранца. И тут приходит на помощь кооператив. Крупный и давно существующий кооператив договаривается с банком о финансировании покупки части квартир в девелоперском проекте. Тот покупатель, который индивидуально ипотеку не получит, может очень просто стать членом кооператива (тут ни уровень доходов, ни гражданство другой страны не являются препятствием), и ежемесячно платить кооперативу сумму, которая примерно соответствует размерам выплаты по кредиту (плюс, конечно, интерес кооператива). Если такой человек по каким-то причинам платить перестанет, кооператив его исключит из числа своих членов, а квартиру передаст другому члену (в крайнем случае отдаст банку). Проблема, однако, в том, что член кооператива не является владельцем своей квартиры. Он, правда, является коллективным собственником принадлежащего кооперативу имущества, но не квартиры, в которой он живет. Квартиру он использует на основании арендных отношений, которые по сути ничем не отличаются от других арендных отношений, а хозяином квартиры является кооператив, который – как хозяин – при определенных условиях вполне может эти отношения найма и расторгнуть. Такие случае известны.

Как можно потерять кооперативную квартиру

Достаточно, чтобы член кооператива владел другой недвижимостью и/или не жил в кооперативной квартире. И то, и другое является законным основанием для расторжения договора аренды между кооперативом и его членом! Эта абсурдность является рудиментом социалистического Гражданского кодекса (один человек – одно жилье), тем не менее, этот кодекс по-прежнему действует. Этот момент нужно учесть при покупке кооперативной квартиры. Если будучи членом одного кооператива вы становитесь собственником другого жилья, то лучше оформить членство в кооперативе на кого-то другого. Расторжение арендных отношений, правда, не означает обычно и выход из кооператива. При выходе из кооператива последний должен выплатить члену его долю на общей собственности, но эта доля едва ли будет сопоставима с той рыночной ценой, которую обычно человек платит, «покупая» кооперативную квартиру. Ведь существует и довольно много квартир, которые являются кооперативными исторически, т.е. которые были построены еще в годы социализма как кооперативы.

Исторические преимущества кооперативов

Кооперативные квартиры обычно несколько дешевле, чем аналогичные квартиры в частной собственности. Их дешевизна связана, в первую очередь, с тем, что для их покупки нельзя вообще воспользоваться ипотекой (если только кооператив не находится накануне приватизации). Невозможность получения ипотеки снижает спрос на такие квартиры и соответственно падает их цена.

Другой момент, который влияет на более низкую цену, это – невыплаченный пай. Легко может быть, что при цене, скажем, 2 млн. крон на квартире висит еще невыплаченная часть пая в размере нескольких сотен тысяч крон, без выплаты которых никакой перевод в частную собственность вообще невозможен.

Административные сложности у кооперативных квартир

Третий момен риска – продажа членства в кооперативе часто требует согласия кооператива. А это согласие, во-первых, может быть ограничено уставом (только граждане ЧР или что-то в этом роде), во-вторых, быть связано с определенным платежом кооперативу. Так, например, фантастически дешевые кооперативные квартиры на севере Чехии (в Теплице и некоторых другох городах), которые принадлежат крупным кооперативам, требуют при переводе оплаты кооперативу 30-50 тыс. крон, что зачастую может увеличивать цену такой квартиры на 20-30%. Словом, покупка кооперативной квартиры требует серьезного анализа всех фактов, обстоятельств и возможных рисков, которые совсем не обязаны лежать на поверхности.

Рекомендуемые объекты

Квартира 3+КК (129 м2), ул.Перуцка, Прага 2 - Винограды

раздел: квартиры
состояние: новостройка
номер объекта: 14137

14 500 000 CZK Квартира 3+КК, ул.Перуцка, Прага 2

Будущий ресторан (295,8 м2), ул.Оплеталова, Прага 1 - Нове Мнесто

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: после реконструкции
номер объекта: 14004

37 851 000 CZK Ресторан (295,8 м2), ул.Оплеталова, Прага 1

Доходный дом (2034 м2) под реконструкцию, ул.28 ржийна, г.Оломоуц, Северная Моравия

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: требуется капитальная реконструкция
номер объекта: 14874

43 798 122 CZK Доходный дом (2034 м2) под реконструкцию, ул.28 ржийна, г.Оломоуц, Северная Моравия

Квартира 3+КК (212 м2) с участком (80 м2), ул.Овенецка, Прага 7 - Летна

раздел: квартиры
состояние: после реконструкции
номер объекта: 14391

15 990 000 CZK Квартира 3+КК (212 м2) с участком (80 м2), ул.Овенецка, Прага 7

Квартира 3+1 (91 м2) с садиком в г.Марианске Лазне, ул. Карловарска.

раздел: квартиры
состояние: после реконструкции
номер объекта: 6578

2 980 000 CZK Квартира в Чехии - Марианские Лазне

Комментарии эксперта