В чем плюсы и минусы покупки кооперативной квартиры в Чехии?
Причины возникновения жилищных кооперативов в Чехии
Есть очень четкое объяснение тому, почему в свое время возникла и бурно процветала кооперативная собственность на жилье. Бедность основной массы населения и недостаточное развитие рынка ипотечного кредитования во времена социалистической Чехословакии были главным барьером в вопросах финансирования строительства. Для более безопасного кредитования населения банки предложили свой выход из положения - создание кооперативов для строительства и эксплуатации многоквартирных домов. Кооперативы решали трудности связанные с получением классической банковской ипотеки: требования банков к залоговой стоимости и платежеспособности кредиторов переносились с частных лиц на юрлица - жилищные кооперативы, которые являлись реальным собственником недвижимости. В те времена многие люди просто не могут получить ипотечное финансирование в нужном объеме для строительства или покупки жилья в частной собственности.
Предоставление ипотеки сегодня чехам и иностранцам
Для иностранцев вообще получение ипотеки в Чехии – довольно сложный процесс. Большинство чешских банков, как правило, отказывается принимать заграничные доходы в качестве доказательства платежеспособности иностранца. И тут приходит на помощь кооператив. Крупный и давно существующий кооператив договаривается с банком о финансировании покупки части квартир в девелоперском проекте. Тот покупатель, который индивидуально ипотеку не получит, может очень просто стать членом кооператива (тут ни уровень доходов, ни гражданство другой страны не являются препятствием), и ежемесячно платить кооперативу сумму, которая примерно соответствует размерам выплаты по кредиту (плюс, конечно, интерес кооператива). Если такой человек по каким-то причинам платить перестанет, кооператив его исключит из числа своих членов, а квартиру передаст другому члену (в крайнем случае отдаст банку).
Проблема, однако, в том, что член кооператива не является владельцем своей квартиры. Он, правда, является коллективным собственником принадлежащего кооперативу имущества, но не квартиры, в которой он живет. Квартиру он использует на основании арендных отношений, которые по сути ничем не отличаются от других арендных отношений, а хозяином квартиры является кооператив, который – как хозяин – при определенных условиях вполне может эти отношения найма и расторгнуть. Такие случае известны.
Как можно потерять кооперативную квартиру
Достаточно, чтобы член кооператива владел другой недвижимостью и/или не жил в кооперативной квартире. И то, и другое является законным основанием для расторжения договора аренды между кооперативом и его членом! Эта абсурдность является рудиментом социалистического Гражданского кодекса (один человек – одно жилье), тем не менее, этот кодекс по-прежнему действует.
Этот момент нужно учесть при покупке кооперативной квартиры. Если будучи членом одного кооператива вы становитесь собственником другого жилья, то лучше оформить членство в кооперативе на кого-то другого.
Расторжение арендных отношений, правда, не означает обычно и выход из кооператива. При выходе из кооператива последний должен выплатить члену его долю на общей собственности, но эта доля едва ли будет сопоставима с той рыночной ценой, которую обычно человек платит, «покупая» кооперативную квартиру.
Ведь существует и довольно много квартир, которые являются кооперативными исторически, т.е. которые были построены еще в годы социализма как кооперативы.
Исторические преимущества кооперативов
Кооперативные квартиры обычно несколько дешевле, чем аналогичные квартиры в частной собственности. Их дешевизна связана, в первую очередь, с тем, что для их покупки нельзя вообще воспользоваться ипотекой (если только кооператив не находится накануне приватизации). Невозможность получения ипотеки снижает спрос на такие квартиры и соответственно падает их цена.
Другой момент, который влияет на более низкую цену, это – невыплаченный пай. Легко может быть, что при цене, скажем, 2 млн. крон на квартире висит еще невыплаченная часть пая в размере нескольких сотен тысяч крон, без выплаты которых никакой перевод в частную собственность вообще невозможен.
Административные сложности у кооперативных квартир
Третий момен риска – продажа членства в кооперативе часто требует согласия кооператива. А это согласие, во-первых, может быть ограничено уставом (только граждане ЧР или что-то в этом роде), во-вторых, быть связано с определенным платежом кооперативу. Так, например, фантастически дешевые кооперативные квартиры на севере Чехии (в Теплице и некоторых другох городах), которые принадлежат крупным кооперативам, требуют при переводе оплаты кооперативу 30-50 тыс. крон, что зачастую может увеличивать цену такой квартиры на 20-30%.
Словом, покупка кооперативной квартиры требует серьезного анализа всех фактов, обстоятельств и возможных рисков, которые совсем не обязаны лежать на поверхности.
